第九章2023/9/19第九章路線價法1路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側的土地同時需要估價街2023/9/19第九章路線價法2道二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當?shù)某鞘型恋?，設定標準深

度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于該特定街道

上，此單價稱為路線價，然后據此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標準深度2023/9/19第九章路線價法3三、路線價法的理論依據實質上是一種市場比較法理論依據是替代原理四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內對大量土地進行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。2023/9/20第九章路線價法4§9-2

路線價法的操作過程2023/9/20第九章路線價法5一、劃分路線價區(qū)段同一路線價的地段二、設定標準深度各宗土地的深度的眾數(shù)三、選取標準宗地

具有代表性的土地四、確定路線價

設定在路線上的標準地塊的單位地價五、制作深度指標表六、計算各宗地土地價格五、制作深度指標表（一）深度指數(shù)的含義隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度2023/9/20第九章路線價法6深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表（二）深度指數(shù)的制作思路街

道有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an1、單獨深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累計深度百分率1

1

2

1

2

3

1

2a

<a

+a

<a

+a

+a

<…<a

+a

+…+ana1a2a3……an-1an3、平均深度百分率2023/9/20第九章路線價法7（三）制作方法40%30%20%10%9%8%7%6%1、四三二一法則街

道2023/9/20第九章路線價法8臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨深度百分率(%)403020109876累計深度百分率(%)407090100109117124130平均深度百分率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65(16.25)假設標準深度為100英尺2023/9/20第九章路線價法9例題某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價。該相鄰臨街土地的總價計算如下：

121.92×(40%+30%)＝85.34(萬元)2023/9/20第九章路線價法10例題前例中，如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元？該相鄰臨街土地的總價計算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(萬元)2023/9/20第九章路線價法11計算三角形等形狀的土地的價值，還需要制作相應的價格修正率表。（三）制作方法制作思路屬于累計深度指數(shù)2、哈柏法則返回2023/9/20第九章路線價法12六、計算公式1、 當以標準臨街宗地的總價作為路線價時：應采用累計深度價格修正率V（總價）＝標準宗地總價*∑單獨深度價格修正率V（單價）＝V（總價）/ 估價對象面積＝V（總價）/ （臨街寬度*臨街深度）⑴當臨街寬度與標準寬度不同時：2023/9/20第九章路線價法13六、計算公式2、以單位寬度的標準宗地總價作為路線價時，也應采用累計深度價格修正率

:2023/9/20第九章路線價法14六、計算公式2023/9/20第九章路線價法153、以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率V(單價)＝路線價×平均深度價格修正率V(總價)＝路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度土地形狀或臨街狀況不同時，還要進行加價或減價修正六、計算各宗地土地價格（一）一面臨街矩形土地宗地價格V深度指數(shù)dvd2023/9/20第九章路線價法16f路線價u當u為單位價格時：V（單價）

=

u

×

dvV（總價）=

u×dv×（f

×d）dv－平均深度指數(shù)六、計算各宗地土地價格一面臨街矩形土地路線價2000元/m215.24m（50英尺）20mV

=

u

×

dv

×

(

f

×

d

)=2000×140％×20×15.24=

85.34萬元2023/9/20第九章路線價法17六、計算各宗地土地價格2023/9/20第九章路線價法18（二）前后兩臨街的矩形土地“重疊價值估算法”V(總價)＝u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0)V(單價)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中

u0—前街路線價；dv0—前街臨街深度價格修正率；

d0—前街影響深度；u1—后街路線價；dvl—后街臨街深度價格修正率；

d—總深度。重疊價值估價法u0u1d0d1（高價街）2023/9/20第九章路線價法19（低價街）d分界線150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000×100%×100+10000×70%×50=235萬元2023/9/20第九章路線價法203、矩形街角地旁街影響加價率ABV單=u0×dv0+u1×dv1×tt——u1u0V總=（u0×dv0+u1×dv1×t)×（f

×d

）2023/9/20第九章路線價法213、矩形街角地22.86m2023/9/20第九章路線價法2215.24m1000元/m22000元/m2V單=u0×dv0+u1×dv1×t=2000×120%+1000×140%×20%=2680(元/m2)V總=V單×土地面積=2680×15.24×22.86＝93.37(萬元)4、特殊形狀土地uABCdfh－三角形土地修正率2023/9/20第九章路線價法23ABCD

ABC土地價格=

ABD土地價格－

ACD土地價格2023/9/20第九章路線價法244、特殊形狀土地例B2023/9/20第九章路線價法25DEFA1000元/平方英尺

C20英尺

50英尺80英尺ABD總V

＝1000×116%×63%×70×80/2＝2046240(元)VACD總＝1000×116%×63%×20×80/2＝584640(元)VABC總＝ VABD總- VACD總＝2046240-584640＝1461600(元)作輔助線AD，AE，BE 及CFDA

E

F

B2023/9/20第九章路線價法26G

CH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BDH價格4、特殊形狀土地第十章其他估價方法第十章 長期趨勢法27

2023/9/20§10-1

長期趨勢法基本原理一、概念利用較長期的歷史資料，在分析其變化趨勢的基礎上，運用時間序列分析和回歸分析方法，對房地產價格進行推測和判斷。將預測科學的基本理論和方法運用到房地產估價上而產生的一種估價方法。2023/9/20第十章其他估價方法28價格AB年份2001

2002

2003

2004

2005

2006房地產上漲或下跌的趨勢強弱與其目前的價格高低無關2023/9/20第十章其他估價方法29§10-1

長期趨勢法基本原理§10-1長期趨勢法基本原理長時間、真實的歷史價格資料三、作用1、評估房地產價格；2、市場比較法中交易日期修正；3、收益法中對未來凈收益等的預測；4、假設開發(fā)法中預期價值及成本等的預測；5、填補某些房地產價格歷史資料的缺乏；6、地產價格發(fā)展趨勢的比較。2023/9/20第十章其他估價方法30二、適用條件§10-1長期趨勢法基本原理1、搜集資料2、排列成序3、分析建模4、推測價格2023/9/20第十章其他估價方法31四、操作步驟§10-2

長期趨勢法預測方法一、直線趨勢預測法1、平均增減量法逐年上漲額平均數(shù)預測值：y2006=8150+335=8485y2007=8150+335×2=8820d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338年份價格y逐年上漲加權20016810200271303200.1200374603300.2200478103500.2200581503400.52023/9/20第十章其他估價方法322、平均法x0（x1，y1）2023/9/20第十章其他估價方法33（x2，y2）y＝a+bxy趨勢線實際線年份x價格199714.00199824.20199934.41200044.60200154.80200265.03200375.25200485.47200595.66價格單位：萬元/m22023/9/20第十章其他估價方法342、平均法3、最小二乘法y＝a+bx2023/9/20第十章其他估價方法353、最小二乘法2023/9/2036某房地產的成本（萬元）年份x成本yx2xy1997-44.0016-16.001998-34.209-12.601999-24.414-8.822000-14.601-4.60200104.8000200215.0315.03200325.25410.50200435.47916.41200545.661622.64∑0

43.4260n1=29.56x-7-5-3-113572023/9/20第十章其他估價方法37問：2007年價格該如何求二、平均發(fā)展速度預測法年份價格1995280019962700199731001998260019993200200038002001520020025300200355002004年價格=5500×1.088=5980元/平方米2006年價格=5500×1.0883=7083元/平方米2023/9/20第十章其他估價方法38三、移動平均法——借以消除短期波動影響月份房地產價格價格每5個月的移動平均數(shù)167002680036900684046800694057000704067200714077300726087400738097400750010760076201178001279002023/9/20第十章其他估價方法39三、移動平均法下年一月份房地產價格：7620×120×3＝7980(元/m2)0.010.020.031000.061000.071000.081200.091200.11200.121200.130.140.15加權移動平均法2023/9/20第十章其他估價方法4010-3投資組合和剩余技術一、投資組合技術土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金組合

1、土地與建筑物的組合三種資本法率：R0

RL

RB2023/9/20第十章其他估價方法41若土地、建筑物價值未知，但知道其占房地產總價值的比率則：2023/9/20第十章其他估價方法42例某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計算綜合資本化率。2023/9/20第十章其他估價方法43【解】：綜合資本化率計算如下：RO=L×RL+B×RB＝40%×6%+60%×8%＝7.2%2、抵押貸款與自有資金組合了解抵押貸款與自有資金所能得到的報酬率是否滿足兩部分資金對報酬率的要求式中RO——綜合資本化率；M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產價值的比率，一般介于60%~90%之間；RE——自有資金資本化率。RM——抵押貸款常數(shù)2023/9/20第十章其他估價方法44理解：2023/9/2045把房地產視作一種投資，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益購買房地產的資金來源分為兩部分，自有資金與抵押貸款： 抵押貸款+自有資金＝房地產價格房地收益也來自這兩部分：房地產凈收益＝自有資金收益+抵押貸款收益房地產價格×綜合資本化率＝抵押貸款×抵押貸款常數(shù)+自有資金×自有資金資本化率綜合資本化率＝（抵押貸款/房地產價格）×抵押貸款常數(shù)+（自有資金/房地產價格）×自有資金資本化率抵押貸款常數(shù)每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。若為分期等額本息償還，則：2023/9/2046例購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額本息償還，通過可比實例房地產計算出自有資金資本化率為12%。試計算綜合資本化率。2023/9/20第十章其他估價方法47例2023/9/20第十章其他估價方法48某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貨款常數(shù)為0.08。試求該房地產的價格?！窘狻浚涸摲康禺a的價格求取如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6(萬元)償還抵押貸款的能力＝2-0.6＝1.4(萬元)抵押貸款金額＝1.4/0.08＝17.5(萬元)該房地產價格＝5+17.5＝22.5(萬元)二、剩余技術（一）概念已知整體房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率或報酬率時，求出房地產中未知構成部分的價值的方法土地剩余技術建筑剩余技術自有資金剩余技術抵押貸款剩余技術2023/9/20第十章其他估價方法49（一）土地剩余技術如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術稱為土地剩余技術VB——建筑物價值(是采用收益法以外的方法，多數(shù)情況下是采用成本法求取)；RB——建筑物的資本化率；RL——土地資本化率。2023/9/20第十章其他估價方法50（一）土地剩余技術每年凈收益相等，收益期為有限期2023/9/20第十章其他估價方法51例2023/9/20第十章其他估價方法52某宗房地產每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計算該宗房地產的價值?！窘狻?該宗房地產的價值計算如下：土地價值＝(50-200×12%)/10%＝260(萬元)該宗房地產價值＝土地價值＋建筑物價值＝260＋200＝460(萬元)（二）建筑物剩余技術如果采用收益法以外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。2023/9/20第十章其他估價方法53（二）建筑物剩余技術凈收益不變，收益期為有限期時：2023/9/20第十章其他估價方法54（三）自有資金剩余技術先根據從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。2023/9/20第十章其他估價方法55（四）抵押貸款剩余技術從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值?！?/p>

不適用于已設定其他特定抵押的房地產估價2023/9/20第十章其他估價方法5610-4購買年法用20分鐘的時間自學購買年法，并思考以下問題：1、購買年法與前面所學的哪種方法實質相同？2、收益倍數(shù)可以用什么方法求得？3、購買年法與報酬資本化法相比的優(yōu)缺點？4、書上提到的“地租”概念應如何理解？2023/9/20第十章其他估價方法571、直接資本化法的收益乘數(shù)法實質相同。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。收益乘數(shù)是房地產的價格除以其某年收益所得的倍數(shù)2023/9/20第十章其他估價方法582、