城市地鐵上蓋物業(yè)研究一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海）五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架一、城市地鐵上蓋物業(yè)概念概念

城市地鐵上蓋物業(yè)：狹義指利用城市地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動(dòng)商圈發(fā)展與提升。廣義上的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)不僅包括地下車(chē)站的上蓋商業(yè)建筑，也包括從側(cè)面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業(yè)建筑或城市綜合體。一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海）五、地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史香港

倫敦名古屋紐約商業(yè)中心區(qū)域商務(wù)中心區(qū)域都市居住區(qū)域新市鎮(zhèn)區(qū)域市政集中區(qū)域交通樞紐區(qū)域旅游休閑區(qū)域二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史地鐵站點(diǎn)所在城市七大區(qū)域二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史1.商業(yè)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史2.商務(wù)中心區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史3.都市居住區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史3.都市居住區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史3.都市居住區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史3.都市居住區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史3.都市居住區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史4.新市鎮(zhèn)區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史4.新市鎮(zhèn)區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史4.新市鎮(zhèn)區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史5.市政集中區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史5.市政集中區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史6.交通樞紐區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史6.交通樞紐區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史6.交通樞紐區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史6.交通樞紐區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史6.交通樞紐區(qū)域案例二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史7.旅游休閑區(qū)域案例一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海）五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律規(guī)律一：地鐵沿線物業(yè)的功能定位及布局與城市規(guī)劃思想密切相關(guān)香港地鐵城市規(guī)劃要求站點(diǎn)周邊區(qū)域高密度開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化——越靠近站點(diǎn)的區(qū)域開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，尤其是地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)英國(guó)地鐵城市規(guī)劃以人為本，要求站點(diǎn)周邊區(qū)域?yàn)槭忻裉峁┳畲蟮墓蚕砜臻g——靠近站點(diǎn)的區(qū)域大多是廣場(chǎng)、綠地等市政設(shè)施，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度弱，其他周邊區(qū)域物業(yè)分布較為均衡規(guī)律二：地鐵沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)由土地價(jià)值來(lái)決定——高價(jià)值區(qū)域大多是商務(wù)商業(yè)區(qū)，外圍區(qū)域往往輔以居住物業(yè)又一城（商業(yè)+寫(xiě)字樓）住宅三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律規(guī)律三：越靠近中心區(qū)、地段越繁華，地鐵站的出口設(shè)置越多中環(huán)站——13個(gè)出口觀塘站——12個(gè)出口尖沙咀站——11個(gè)出口九龍?zhí)琳尽?個(gè)出口青衣站——5個(gè)出口東涌站——4個(gè)出口三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律規(guī)律四：地鐵上蓋物業(yè)往往是該區(qū)域的標(biāo)志性建筑九龍站香港圓方旺角站香港朗豪坊中環(huán)站國(guó)際金融中心三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律規(guī)律五：站點(diǎn)周邊區(qū)域的物業(yè)開(kāi)發(fā)次序大多為住宅/市政設(shè)施——商業(yè)/商務(wù)三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律東涌站：市政——住宅——商業(yè)/寫(xiě)字樓——酒店九龍站：豪宅——商業(yè)——酒店/寫(xiě)字樓九龍?zhí)粒鹤≌姓虡I(yè)/寫(xiě)字樓青衣站：市政設(shè)施（游泳場(chǎng)與運(yùn)動(dòng)城）——高檔住址/商業(yè)一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海）五、地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城市軌道交通建設(shè)相對(duì)滯后，軌道交通運(yùn)營(yíng)總長(zhǎng)度、密度及負(fù)擔(dān)客運(yùn)比例均遠(yuǎn)低于平均水平。而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率超過(guò)60%，城市軌道交通將實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展以解決大城市交通擁堵問(wèn)題，從而拉動(dòng)城市軌道交通建設(shè)投資迅速增加。

“十五”期間，公路、港口得到快速發(fā)展，“十一五”鐵路建設(shè)發(fā)展迅速。城市軌道交通則將成為“十二五”期間基礎(chǔ)建設(shè)投資的新貴。

1969年10月,北京地鐵第一期工程投入試運(yùn)營(yíng),這是中國(guó)第一條地鐵。目前國(guó)內(nèi)有33個(gè)城市已經(jīng)規(guī)劃軌道交通建設(shè)。國(guó)內(nèi)適合發(fā)展的城市近50個(gè)。地鐵發(fā)展呈現(xiàn)出從北京、上海、廣州等一線大城市,到南京、沈陽(yáng)、成都等省會(huì)城市,再到蘇州、佛山等二三線城市發(fā)展的特征。“預(yù)計(jì)未來(lái)十年，我國(guó)城市軌道交通建設(shè)投資有望超過(guò)3萬(wàn)億元。”四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京

北京地鐵線路圖：北京地鐵系統(tǒng)擁有14條線路，擁有車(chē)站191座，線路總長(zhǎng)339.5公里。北京地鐵日平均客流量510萬(wàn)人次，是中國(guó)第二，世界第五繁忙的地鐵系統(tǒng)。北京市是中國(guó)第一座擁有地鐵線路的城市。北京地鐵在1969年1月15日開(kāi)通了由公主墳到北京火車(chē)站的第一條線路。北京地鐵地鐵系統(tǒng)由兩家公司負(fù)責(zé)運(yùn)行，一家是北京地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司，另外一家是北京京港地鐵有限公司。到今年底，本市將再開(kāi)通6號(hào)線、8號(hào)線二期、9號(hào)線、10號(hào)線4條新線。屆時(shí)線路總長(zhǎng)突破440公里。北京地鐵上典型物業(yè)區(qū)位圖新光天地（大望路）銀座MALL（東直門(mén)）新中關(guān)廣場(chǎng)（中關(guān)村）凱德廣場(chǎng)（西直門(mén)）雙子座購(gòu)物中心（永安里）翠微百貨龍德店（立水橋）萬(wàn)柳華聯(lián)商場(chǎng)（中關(guān)村）東方新天地（王府井）國(guó)瑞城（崇文門(mén)）國(guó)貿(mào)商城（國(guó)貿(mào)）四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京東方新天地本案所處商圈：王府井（站）換乘樞紐：地鐵1、4號(hào)線商圈類(lèi)型：傳統(tǒng)核心商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：高端時(shí)尚，商務(wù)主力店：百老匯新世紀(jì)影院、OLE高端超市、晨曦百貨、FAB精彩無(wú)限、大食代美食廣場(chǎng)連接地鐵站廳方式：地下一樓地鐵通道連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：

娛樂(lè)餐飲、時(shí)尚服飾、超市連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：

星巴克、DQ、漢堡王、i.t、FURLA、MICHELREN（馬獅龍）、ANNASUI服飾、影院、OLE超市、大食代美食廣場(chǎng)、skinfood、可口可樂(lè)主題趣味點(diǎn)、B&W音響備注

2000年開(kāi)業(yè)的東方廣場(chǎng)連接著金街王府井商業(yè)街和銀街東單商業(yè)街，歷經(jīng)最初4年艱難的培養(yǎng)期，現(xiàn)已成為眾多知名品牌店的首選地點(diǎn)。東方新天地觀光游客較多，繽紛新天地裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，仿佛室內(nèi)嘉年華會(huì)四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京商業(yè)中心區(qū)案例東方新天地地鐵聯(lián)通層布置圖地下一層地鐵通道四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京商業(yè)中心區(qū)案例國(guó)貿(mào)商城本案所處商圈：國(guó)貿(mào)（站）換乘樞紐：地鐵1、10號(hào)線商圈類(lèi)型：CBD核心商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：奢華時(shí)尚，商務(wù)主力店：百麗宮影城、國(guó)貿(mào)溜冰場(chǎng)LECOOL、OLE高端超市、晨曦百貨連接地鐵站廳方式：地下一樓地鐵通道連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：時(shí)尚服飾、休閑餐飲連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：DKNY、JIMMYCHOO、Agnesb、絲芙蘭、酷圣石、Valentino巧克力廊、巴黎貝甜、賽百味、華潤(rùn)萬(wàn)家便利店、屈臣氏、晨曦百貨備注國(guó)貿(mào)商城為國(guó)貿(mào)中心組成部分，1990年開(kāi)業(yè)是北京首家高檔購(gòu)物中心。1997年擴(kuò)建改造，2000年全新亮相更名為國(guó)貿(mào)商城。2010年，國(guó)貿(mào)三期開(kāi)業(yè)，國(guó)貿(mào)商城總建筑面積10萬(wàn)㎡，營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)㎡，租戶近300家。四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京商務(wù)中心區(qū)案例國(guó)貿(mào)商城地下一層地鐵通道地下一層地鐵通道四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京商務(wù)中心區(qū)案例新中關(guān)廣場(chǎng)本案所處商圈：中關(guān)村（黃莊站）換乘樞紐：地鐵4、10號(hào)線商圈類(lèi)型：區(qū)域商圈商業(yè)規(guī)模：中型整體定位：年輕時(shí)尚主力店：金逸影城、奧力健身、

i.t、光合作用書(shū)房連接地鐵站廳方式：地下二樓地鐵通道連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：娛樂(lè)、數(shù)碼連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：金逸影城、JC數(shù)碼中心、生生動(dòng)力戶外運(yùn)動(dòng)備注新中關(guān)CITYMALL于2006年開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積4.7萬(wàn)㎡，規(guī)模中等，以年輕時(shí)尚的白領(lǐng)為目標(biāo)客群，人氣旺盛；缺點(diǎn)為層高過(guò)低顯得壓抑，公共區(qū)域裝飾較簡(jiǎn)陋。附近的中關(guān)村購(gòu)物廣場(chǎng)達(dá)20萬(wàn)㎡，為北京最大型的地鐵上蓋項(xiàng)目之一四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京次商業(yè)中心區(qū)案例新中關(guān)廣場(chǎng)地鐵聯(lián)通層布置圖B1地下一層地鐵通道四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京次商業(yè)中心區(qū)案例國(guó)瑞城本案所處商圈：崇文門(mén)（站）換乘樞紐：地鐵2、5號(hào)線商圈類(lèi)型：區(qū)域商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：生活、流行、家庭型購(gòu)物中心主力店：百老匯影城、樂(lè)天瑪特、蘇寧電器、嘉斯貓電玩城、快充美食廣場(chǎng)、H&M、無(wú)印良品連接地鐵站廳方式：地下二樓地鐵通道連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：運(yùn)動(dòng)服飾、休閑娛樂(lè)連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：萬(wàn)寧、百老匯影城、左右時(shí)光生活雜鋪、嘉斯貓電玩城、奇樂(lè)兒兒童樂(lè)園、BENCHBODY、樂(lè)途、DHC備注國(guó)瑞城項(xiàng)目位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段，項(xiàng)目包含大型購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓、商務(wù)公寓、四合院以及高檔住宅小區(qū)等多種建筑形態(tài)，是北京二環(huán)內(nèi)最大規(guī)模的綜合建筑集群。由于面對(duì)新世界商城，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期開(kāi)店率較低。四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京次商業(yè)中心區(qū)案例凱德廣場(chǎng)本案所處商圈：西直門(mén)（站）換乘樞紐：地鐵2,4,13號(hào)線商圈類(lèi)型：交通樞紐商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：年輕、流行、時(shí)尚主力店：

BHG高端超市、愛(ài)酷電玩炫樂(lè)場(chǎng)、絲芙蘭、屈臣氏、巴貝拉、一兆韋德健身連接地鐵站廳方式：地下一層通道與地面連接連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：餐飲、生活、服飾連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B1樓有賽百味、康師傅私房牛肉面、英記餅家、美程化妝品行、BHG生活超市、寶島眼鏡，COSTA咖啡，屈臣氏備注凱德集團(tuán)收購(gòu)而來(lái)的商場(chǎng)，建筑規(guī)劃不盡合理，且無(wú)法設(shè)置影院等娛樂(lè)設(shè)施，餐飲生意火爆，但尚未能復(fù)制上海來(lái)福士廣場(chǎng)的成功。該項(xiàng)目地下1層到地上6層，近9萬(wàn)㎡，定位于滿足不同居住地的中等收入消費(fèi)者需求，第一階段于2007年試業(yè)，面積達(dá)7.38萬(wàn)㎡，第二階段地下1層得到擴(kuò)展，并直接與地鐵出口相連，第二階段增加面積約1.5萬(wàn)㎡四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況北京交通樞紐區(qū)域案例上海地鐵線路圖：上海地鐵第一條線路于1995年4月10日正式運(yùn)營(yíng)，是繼北京地鐵、天津地鐵建成通車(chē)后中國(guó)內(nèi)地投入運(yùn)營(yíng)的第三個(gè)城市軌道交通系統(tǒng)，也是目前中國(guó)線路最長(zhǎng)的城市軌道交通系統(tǒng)。截止2012年01月01日，上海軌道交通全路網(wǎng)已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)11條線、287座車(chē)站，運(yùn)營(yíng)里程達(dá)420公里（不含磁浮線），另有全線位于世博園區(qū)內(nèi)，僅供世博園游客和工作人員搭乘的世博專線，近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃則達(dá)到510公里和970公里。目前，上海軌道交通的總長(zhǎng)超過(guò)420公里，位居世界第一。四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海上海地鐵上典型物業(yè)區(qū)位圖銀座MALL（東直門(mén)）龍之夢(mèng)購(gòu)物中心（中山公園）久百城市廣場(chǎng)（靜安寺）來(lái)福士廣場(chǎng)（人民廣場(chǎng)）港匯廣場(chǎng)美羅城（徐家匯）四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海來(lái)福士廣場(chǎng)本案所處商圈：人民廣場(chǎng)（站）換乘樞紐：地鐵1、2、8號(hào)線商圈類(lèi)型：傳統(tǒng)核心商圈商業(yè)規(guī)模：中型整體定位：年輕、流行主力店：NOVO百貨、大食代美食廣場(chǎng)、舒適堡健身中心、和平影城連接地鐵站廳方式：B1樓商場(chǎng)直連通道至一號(hào)線，地下通道經(jīng)過(guò)美工裝飾，如能設(shè)置上海新世界商城和杭州大廈通道的移動(dòng)步道更佳連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、飾品、特色商品連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：美食城（快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、飾品、特色商品備注人民廣場(chǎng)一直是上海核心商圈，90年代末由于城市空心化曾一度衰退，隨著二線到三線換乘樞紐的確立，來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)一炮而紅，堪稱樞紐交通的典范。該商圈客流來(lái)源廣泛，涵蓋辦公白領(lǐng)、大中學(xué)生、旅游客源等各式客群四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海商業(yè)中心區(qū)域案例港匯廣場(chǎng)本案所處商圈：徐家匯（站）換乘樞紐：地鐵1、9號(hào)線商圈類(lèi)型：核心商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：高端生活品味主力店：名店運(yùn)動(dòng)城、永華影城、OLE精品超市連接地鐵站廳方式B1樓商場(chǎng)直連通道至一號(hào)線，其商場(chǎng)與地鐵的通道寬達(dá)10余米，堪稱上海最寬闊舒適的換乘通道，非常人性化，其翻牌廣告也頗有特色連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：運(yùn)動(dòng)城、精品超市、流行服飾、手表城、化妝品連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B1樓：名店運(yùn)動(dòng)城、OLE精品超市、ZARA、i.t、佐丹奴概念店時(shí)間廊、絲芙蘭、晴彩眼鏡、肯德基備注徐家匯在90年代初隨著地鐵一號(hào)線而逐步旺盛起來(lái)，整個(gè)商圈歷時(shí)三年才發(fā)展成為上海最重要的核心商圈，而99年底開(kāi)業(yè)的港匯廣場(chǎng)仍然耗時(shí)多年才逐步實(shí)現(xiàn)了整體旺場(chǎng)，并成為上海最重要的購(gòu)物中心之一，該商圈客流來(lái)源廣泛，涵蓋各類(lèi)客群四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海商業(yè)中心區(qū)域案例港匯廣場(chǎng)地鐵聯(lián)通層布置圖地下一層地鐵通道四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海商業(yè)中心區(qū)域案例美羅城本案所處商圈：徐家匯（站）換乘樞紐：地鐵1、9號(hào)線商圈類(lèi)型：核心商圈商業(yè)規(guī)模：中型整體定位：特色流行主力店：百腦匯數(shù)碼城、日式特色五番街、大食代美食廣場(chǎng)、柯達(dá)影城、大眾書(shū)局連接地鐵站廳方式B1樓商場(chǎng)通過(guò)商場(chǎng)扶梯連接一號(hào)線，缺點(diǎn)二部扶梯都只上商場(chǎng)而不下地鐵站，不夠便利，建議再增設(shè)一部扶梯連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：日本特色五番街：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個(gè)人護(hù)理用品、家居品連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B1樓：無(wú)印良品、FRANCfranc家居、ZOFF、日比谷花店、七葉和茶、都恩克面包、卡樂(lè)星、SEGAMI藥妝、近澤蕾絲、SEGA電玩?zhèn)渥⑿旒覅R在90年代之前并沒(méi)有很濃的商業(yè)氣氛，隨著地鐵一號(hào)線的開(kāi)通以及西南地區(qū)大量導(dǎo)入入口，徐家匯很快繁華起來(lái)，徐家匯可謂地鐵的第一個(gè)也是最大的受益商圈，五番街剛剛由原來(lái)的數(shù)碼城和美食廣場(chǎng)改造而來(lái)四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海商業(yè)中心區(qū)域案例久百城市廣場(chǎng)本案所處商圈：靜安寺（站）換乘樞紐：地鐵1、7號(hào)線商圈類(lèi)型：CBD核心商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：高端時(shí)尚主力店：久光百貨連接地鐵站廳方式:B1樓商場(chǎng)直接連接2號(hào)線，非常便利連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、精品超市、個(gè)人護(hù)理用品連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B1樓：久光百貨名品超市、屈臣氏、Movenpick冰激凌、哈根達(dá)斯、Leonidas比利時(shí)巧克力、百人一朱、華麗屋、日比谷花店備注靜安寺是上海傳統(tǒng)高端商圈，由于地鐵二號(hào)線的施工，曾一度失去人氣，隨著二號(hào)線竣工以及周邊打量甲級(jí)寫(xiě)字樓的竣工而逐步恢復(fù)人氣，久百城市廣場(chǎng)整體租賃給了香港SOGO—即上海久光百貨，目前已經(jīng)是上海業(yè)績(jī)第三高的百貨商場(chǎng)。商圈客源以高檔白領(lǐng)為主四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海商務(wù)中心區(qū)域案例龍之夢(mèng)購(gòu)物中心本案所處商圈：中山公園（站）換乘樞紐：地鐵2、3、4號(hào)線商圈類(lèi)型：區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)規(guī)模：特大型整體定位：生活、流行、家庭型購(gòu)物中心主力店：家樂(lè)福、特力屋、永樂(lè)電器、龍之夢(mèng)影城、一兆韋德健身中心連接地鐵站廳方式:有2個(gè)換乘通道吸引了大量客流，B2樓直連通道連接2號(hào)線。地上二樓通過(guò)天橋廊道連接3、4號(hào)線連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、超市大賣(mài)場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理用品、流行服飾連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B2樓：美珍香、家樂(lè)福、數(shù)碼下一城、永樂(lè)家電、月光館、法藤、得一大藥房；2樓：BreadNButter、IZZUE、i.t、XOXO、DHC、ESPRIT等以流行為主的服飾備注中山公園與徐家匯情況相近，是伴隨地鐵換乘樞紐成長(zhǎng)起來(lái)的區(qū)域商業(yè)中心，龍之夢(mèng)則是上海首個(gè)同時(shí)有二個(gè)樓層連接不同地鐵線站廳的購(gòu)物中心。商圈客源以周邊居民為主四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況上海交通樞紐區(qū)域案例地鐵上典型物業(yè)區(qū)位圖中信廣場(chǎng)（科學(xué)館）萬(wàn)象城（大劇院）益田假日廣場(chǎng)（世界之窗）中心城（會(huì)展中心）

COCOPARK（購(gòu)物公園站）金光華廣場(chǎng)（國(guó)貿(mào)站）四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況深圳益田假日廣場(chǎng)本案所處商圈：世界之窗（站）換乘樞紐：地鐵1、2號(hào)線，換乘站在建商圈類(lèi)型：旅游商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：強(qiáng)化體驗(yàn)特色，高端定位主力店：中影影城、全明星真冰溜冰場(chǎng)、OLE精品超市連接地鐵站廳方式：益田假日廣場(chǎng)在地下二樓與地鐵連通，正對(duì)地鐵口，且有一個(gè)中庭銜接，是實(shí)質(zhì)的無(wú)縫連接。2012年開(kāi)通的地鐵2號(hào)線也在此站接駁，地鐵接通優(yōu)勢(shì)突出連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、精品超市、珠寶鐘表、滋補(bǔ)藥行、眼鏡店、溜冰場(chǎng)、零食、茶葉、飾品店連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B2樓：OLE、全明星滑冰俱樂(lè)部、大家樂(lè)、仙蹤林、鼎泰豐、面包新語(yǔ)、NiCE、LOVE&LOVE、八馬茶業(yè)、寶明堂、生機(jī)元等備注益田假日廣場(chǎng)處于世界之窗正對(duì)面。世界之窗是深圳最重要的旅游景點(diǎn)，也是兩條地鐵線的交換站點(diǎn)，人流量大，周邊高消費(fèi)群體多。益田假日廣場(chǎng)的出現(xiàn)也是彌補(bǔ)了該區(qū)域沒(méi)有一站式購(gòu)物中心的空白四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況深圳娛樂(lè)休閑區(qū)域案例金光華廣場(chǎng)本案所處商圈：人民南（國(guó)貿(mào)站）換乘樞紐：地鐵1號(hào)線，規(guī)劃與3、8號(hào)線換乘商圈類(lèi)型：核心傳統(tǒng)商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：時(shí)尚生活，中高端定位主力店：南國(guó)影城、蘇寧電器連接地鐵站廳方式：金光華廣場(chǎng)與深圳地鐵1號(hào)線同期開(kāi)業(yè)，在B2樓與地鐵國(guó)貿(mào)站有一條16米寬的聯(lián)接通道直接相通連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、電器、流行服飾、眼鏡、茶葉、促銷(xiāo)特賣(mài)場(chǎng)連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B2樓：蘇寧電器、萬(wàn)寧、可頌坊、仙蹤林、大卡司、滿記甜品、馬拉爸爸、金草帽、面牽一線、八馬茶業(yè)、東方眼鏡、全棉時(shí)代等備注金光華廣場(chǎng)是深圳第一家與地鐵無(wú)縫連接的國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，距離深圳火車(chē)站及中國(guó)最大的旅客出入境關(guān)口—羅湖口岸近在咫尺，是深圳傳統(tǒng)繁華商圈之一，隨著城市西移和萬(wàn)象城的崛起，該商圈稍顯頹勢(shì)四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況深圳商業(yè)中心區(qū)域案例中心城本案所處商圈：福田中心區(qū)（會(huì)展中心站）換乘樞紐：地鐵1、4號(hào)雙線換乘商圈類(lèi)型：核心商圈商業(yè)規(guī)模：大型整體定位：生態(tài)型購(gòu)物中心，時(shí)尚生活定位主力店：家樂(lè)福、金逸影城、反斗樂(lè)園連接地鐵站廳方式：B2樓商場(chǎng)直接連通深圳地鐵號(hào)線會(huì)展中心站。會(huì)展中心是深圳地鐵1、4號(hào)線的互通站點(diǎn)連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個(gè)人護(hù)理用品、眼鏡、超市大賣(mài)場(chǎng)、電影院連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分）：B2樓：家樂(lè)福、金逸影城、ZARA、星巴克、美珍香、賽百味、元綠壽司、塔可鐘、面點(diǎn)王、竹田涮、漢拿山等備注怡景中心城位于CBD福田中心區(qū)，中心城以生態(tài)為建筑自身獨(dú)有特征，其北側(cè)是39公頃的的中心廣場(chǎng)，主體建筑的東西側(cè)各有一個(gè)面積達(dá)7200㎡的綠色景觀下沉式廣場(chǎng)，屋頂是2萬(wàn)㎡的綠色花園四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況深圳商業(yè)中心區(qū)域案例一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海）五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式1.物業(yè)組合模式模式一：城市綜合體——商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+酒店+高端住宅區(qū)位特點(diǎn)：位于城市中心商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)、地鐵換乘及交通樞紐，人流較為集中的區(qū)域案例：上海來(lái)福廣場(chǎng)、北京國(guó)貿(mào)模式二：商場(chǎng)+住宅區(qū)位特點(diǎn)：位于市區(qū)內(nèi)次級(jí)商業(yè)區(qū)及區(qū)域商業(yè)中心，兼具社區(qū)服務(wù)功能；案例：北京國(guó)瑞城模式三：社區(qū)配套商業(yè)區(qū)位特點(diǎn)：位于市區(qū)內(nèi)，商業(yè)以服務(wù)附近居住區(qū)為主案例：北京巴溝華聯(lián)購(gòu)物中心模式四：新城中心商業(yè)+少量辦公+住宅區(qū)位特點(diǎn)：位于地鐵沿線城市新城區(qū)案例：北京大興線高米店南站火綠地繽紛城模式五：商業(yè)+交通樞紐站+辦公區(qū)位特點(diǎn)：位于城市主要公共交通站案例：北京西直門(mén)地鐵商業(yè)空間的權(quán)屬早期現(xiàn)狀地下商業(yè)空間作為市政建設(shè)用地直接劃撥給地鐵公司地下商業(yè)空間以劃撥用地的性質(zhì)存在，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)比較常見(jiàn)的土地利用方式包括地鐵站廳、通道、地鐵上蓋物業(yè)（多出現(xiàn)在地鐵首末站及車(chē)輛段）地下商業(yè)空間獨(dú)立分割，單獨(dú)招拍掛出讓地鐵商業(yè)以經(jīng)營(yíng)性出讓用地的形式存在，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)典型案例如深圳車(chē)公廟至竹子林站之間的地下空間開(kāi)發(fā)、上海9號(hào)線、11號(hào)線部分沿線站點(diǎn)用地出讓五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式三種軌道沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式一、地鐵沿線物業(yè)三種開(kāi)發(fā)模式1、自行開(kāi)發(fā)——政府將土地出讓給地鐵公司，自行成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)2、重組合營(yíng)開(kāi)發(fā)——政府將土地協(xié)議出讓給地鐵公司，地鐵公司與國(guó)有企業(yè)重組成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)3、聯(lián)合開(kāi)發(fā)（TJD）——政府將土地以協(xié)議方式給地鐵公司，地鐵公司定向或公開(kāi)招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，地鐵公司參與物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成。自行開(kāi)發(fā)物業(yè)—金道花園聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)—青衣城物業(yè)開(kāi)發(fā)模式五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式模式一：地鐵自行開(kāi)發(fā)政府地鐵統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地物業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)繳納地價(jià)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式地鐵公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)廣州地鐵模式——獨(dú)立開(kāi)發(fā)土地權(quán)屬：劃撥的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)主體：廣州地鐵開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立招商經(jīng)營(yíng)主體：廣州地鐵公司商貿(mào)部站廳商鋪：

面積10-100平方米，零散出租車(chē)站商業(yè)街：面積約30000平方米，分別處在一號(hào)線的公園前站、體育西站、芳村站、東山口站，以出租為主；站廳及通道展示：出租為主廣州地鐵線路運(yùn)行示意圖站廳商鋪車(chē)站商業(yè)街站廳及通道展示五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式重組開(kāi)發(fā)企業(yè)模式二：地鐵重組合營(yíng)開(kāi)發(fā)政府地鐵統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；甄選國(guó)有企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)繳納地價(jià)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式合作開(kāi)發(fā)深圳地鐵模式——合作開(kāi)發(fā)土地權(quán)屬：劃撥的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)主體：深圳地鐵開(kāi)發(fā)模式：整體包租經(jīng)營(yíng)模式：只租不售。經(jīng)營(yíng)主體：深圳金地商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)條款：①經(jīng)營(yíng)范圍：深圳地鐵一期約4.4萬(wàn)平方米的地鐵地下商業(yè)面積，包括零星商業(yè)、站廳商業(yè)（5300㎡）、地下商業(yè)街（約3.8萬(wàn)㎡）②租賃期限：5年，2006-2010③租賃金額：3億元深圳地鐵一期線路運(yùn)行示意圖南京地鐵：商鋪面積1.4萬(wàn)平米，由蘇寧電器集團(tuán)于2003年競(jìng)標(biāo)獲得地鐵新街口站、小行站整體商鋪10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及13個(gè)站點(diǎn)的零星商鋪5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式模式三：聯(lián)合開(kāi)發(fā)（TJD）模式政府地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成；物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；協(xié)助招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)規(guī)劃；開(kāi)發(fā)計(jì)劃；招標(biāo)開(kāi)發(fā)商；簽訂合同繳納地價(jià)；物業(yè)開(kāi)發(fā)；物業(yè)銷(xiāo)售；利潤(rùn)分成地鐵五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式土地性質(zhì)：2002年益田集團(tuán)以3.53億元人民幣收購(gòu)了原屬于香港中旅集團(tuán)位于世界之窗對(duì)面的商業(yè)地塊后，規(guī)劃用途多次變更，現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地。地鐵站點(diǎn)：1、2號(hào)線世界之窗站（地鐵樞紐站）開(kāi)發(fā)主體：深圳市益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司開(kāi)發(fā)方式：獨(dú)自開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式：只租不售，開(kāi)發(fā)商自主招商運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)價(jià)值：項(xiàng)目定位高檔，招商的品牌全部為國(guó)際一線品牌，其中30%的國(guó)際品牌是首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。深圳——益田假日廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式2.開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式一、城市地鐵上蓋物業(yè)的概念二、世界主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展歷史三、城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展規(guī)律四、國(guó)內(nèi)主要城市地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展概況（北京、上海、深圳）五、城市地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況框架2012年5月11日，《廈門(mén)市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2011～2020年）》獲國(guó)家批準(zhǔn)。廈門(mén)市軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)由6條線路組成，線網(wǎng)總長(zhǎng)246.2km。建成后略大于香港現(xiàn)在的地鐵規(guī)模。目前軌道交通4號(hào)線土建工程已經(jīng)完成，并暫時(shí)作為廈門(mén)BRT使用。

1號(hào)線、2號(hào)線和3號(hào)線為三條骨干線路，分別引導(dǎo)本島向北部、東部、西部跨海發(fā)展；4號(hào)線為南北向輔助線，構(gòu)建本島與集美和同安的連接通道；5號(hào)線為環(huán)海灣線，從馬鑾組團(tuán)至馬巷組團(tuán)；6號(hào)線為翔安區(qū)內(nèi)輔助線。同安區(qū)集美區(qū)湖里區(qū)翔安區(qū)思明區(qū)海滄區(qū)六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃廈門(mén)軌道交通首期3條軌道交通線路，于2012年動(dòng)工，并預(yù)計(jì)2015年左右建成第一條線路。六、廈門(mén)地鐵交通發(fā)展規(guī)劃和廈門(mén)商業(yè)發(fā)展概況廈