房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-1房地產(chǎn)的概念、概念（一）定義土地、建筑物、定著物、各種物權(quán)(-)定義,橫1、土地<豎第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格面積大小形狀四至地面地上一定范圍的空間地下(-)定義2、建筑物組成3、定著物第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格材料構(gòu)配件設(shè)備房屋構(gòu)筑物（一）定義4、各種物權(quán)自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等供役地需役地（二）實(shí)物、權(quán)益、1、實(shí)物實(shí)體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——巨離直線、路線、時間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格區(qū)位案例歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：六房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；日房屋位于乙級地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；C房屋位于丙級地段，是他獨(dú)資購頭的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5奉盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格WWW..(7007房地，'、五網(wǎng)案例兩宗房地產(chǎn):實(shí)物同，權(quán)益不同，價不同；權(quán)益同，實(shí)物不同，價不同；權(quán)益同，實(shí)物同，區(qū)位不同，價不同。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格(三)存在形態(tài)7777777777777777(8)1-////////////////7了?了了7了了7了了打了7丁3.第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格土地建筑物房地）估價對象具體形態(tài)1.空地2.有建筑物土地3.地上建筑物4.合成體5.在建工程6.未來狀況7.已消失8.過去與現(xiàn)在差異9.包含其他資產(chǎn)10.企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn)11.房地產(chǎn)的局部第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格二、對土地與建筑物的認(rèn)識(―)土地1、坐落2、面積3、形狀4、四至5、地勢6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二）建筑物1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、裝修7、公共配套設(shè)施完備程度8、平面布置9、外觀10、建成年月11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度12、利用現(xiàn)狀13、產(chǎn)權(quán)狀況第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-2房地產(chǎn)特性一、房地產(chǎn)特性1、不可移動性2、獨(dú)一無二性3、壽命長久性4、數(shù)量有限性5、用途多樣性6、相互影響性7、易受限制性8、價值高大性9、難以變現(xiàn)性10、增值保值性"1.通貨膨脹2.需求增加3.外部經(jīng)濟(jì)或相互影響1I4-投資改良自然增值第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)市場特性1、供給多樣2、需求各異3、位置固定4、價格昂貴5、資源稀缺6、市場復(fù)雜第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格三、土地價格特征1、生產(chǎn)成本不同2、折舊現(xiàn)象不同3、價格差異不同4、市場性質(zhì)不同5、形成時間不同6、供求變化不同第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格1、可用價格和租金表示2、是關(guān)于權(quán)利利益的價格3、在長期考慮下形成4、隨交易個別形成第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-3房地產(chǎn)價格一、價格概念為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價，用貨幣表示、形成條件1、有用性2、稀缺性3、有效需求有購買能力支持的需要第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格的分類1、使用價值：滿足某種需求的效用▲交換價值：一定數(shù)量的貨幣或其他商品2、投資價值：主觀個人▲市場價值：客觀非個人3、原始價值：始終不變帳面價值：隨時間推移減少^市場價值：隨時間推移變化第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格的分類4、成交價格-皇買價格4市場價格理論價格比準(zhǔn)價格評估價格積算價格____1收益價格—5、市場調(diào)節(jié)價政府指導(dǎo)價政府定價法法法較本益比成收第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格的分類6、基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價房屋重置價7、土地價格建筑物價格房地價格=土地價格+建筑物價格8、總價格單位價格=總價+總建筑面積樓面地價=土地總價+總建筑面積土地單價+容積率第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格的分類16、補(bǔ)地價1^(1),(2)4種情況，)I(4)更改用途增加容積率轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地房地產(chǎn)續(xù)期補(bǔ)地價數(shù)額=增加后地價_原地價第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-4影響房地產(chǎn)價格因素-、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）自身因素位置肥力地質(zhì)地形地勢土地面積和形狀曰照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害建筑外觀其他12345678第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二）環(huán)境因素覺氣文覺生聲大水視衛(wèi)12345第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（三）人口因素1.數(shù)量2.人口素質(zhì)3.家庭人口規(guī)模第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（四）經(jīng)濟(jì)因素4.利率5.匯率展價入發(fā)物收???123第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（五）社會因素1.政治安定狀況2.社會治安3.房地產(chǎn)投機(jī)4.城市化第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（六）行政因素房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)價格政策行政隸屬特殊政策城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃土地利用規(guī)劃稅收交通管制12345678第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（七）心理因素氣家碼風(fēng)名號態(tài)味尚近祥心趣時&吉12345第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（八）國際因素濟(jì)事治爭經(jīng)軍政競????1234第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格(九)供求因素與需求正相關(guān)；與供給負(fù)相關(guān)(1)房地產(chǎn)總的供求狀況(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況(3)本類房地產(chǎn)的供求狀況(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格二、對影響因素的基本認(rèn)識1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同4、各種因素影響價格的關(guān)系不盡相同5、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的市場價格或價值是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期在下列條件下可能產(chǎn)生的可能價格:(1)估價對象房地產(chǎn)處在公開的和有競爭的市場當(dāng)中；(2)買賣雙方可以從市場上獲得充分的信息；(3)買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響；(4)出售者和購買者具有正常的交易動機(jī)；(5)有一段合理的議價及交易時間供買賣雙方謹(jǐn)慎行動。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估價格與成交價格某房地產(chǎn)的評估結(jié)果為150萬元。不日完成交易，其價格為200萬元。能否以此判斷評估價格是不合理的或成交價格是不正常的？為什么？第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格判斷價格水平有甲、乙@單元房地產(chǎn)，他們的總價分別為100萬元和150萬元。據(jù)此能否判斷它們的價格水平高低？當(dāng)知道何種條件時，能夠判斷？第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格期房價格、現(xiàn)房價格期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到期房期間現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值-風(fēng)瞼補(bǔ)償［例］某期房尚有1年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/012，出租的年末凈收益為330元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房價格。?330一I1^3300-1^-3300聲2934元第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格實(shí)際價格、名義價格某套房屋合同總價為80萬元，其在實(shí)際交易中舍同^定的付款方式可能有下列幾種情況：約定在成交日期時次付清價格為80萬元，與名義價格一致約定分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元:實(shí)際價格=20+30(1+0.005)630?1--(1+0.005)12=77.37萬元!I實(shí)際價格小于名義價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格實(shí)際價格、名義價格<|>約定在未來某個日期一次付清，如約更0^1I:實(shí)際價格=--=75.35萬元II(1+0.005)12

；<^>約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付實(shí)際價格為80萬元，與名義價格一致第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格實(shí)際價格、名義價格約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，半年后支付10萬元，一年后再付10萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付卜價格=20+57^+10_I5^0<+40=79.65萬元;實(shí)際價格小于名義價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格復(fù)習(xí)思考題1、假設(shè)每層建筑面積相同，試推導(dǎo)建筑容積率、建筑密度、建筑層數(shù)三者之間的關(guān)系。2、某項(xiàng)目占地面積為4000平方米，建筑容積率為5.5,建筑覆蓋率為60%,樓髙14米，1-4層建筑面積均相等，5-14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），求項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格復(fù)習(xí)思考題3、某宗土地總面積為100011)2,建筑覆蓋率為60%,該建筑物共6層，每層建筑面積相同，己知樓面地價900元/1112,則該宗土地單價多少？4、某期房尚有2年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/1!12，出租的每年年末凈收益為330元/11)2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的2%,試計算該期房價格。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格復(fù)習(xí)思考題:::?5、某套住房合同總價為100萬元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：（1）

約定在成交日期時一次付清；■（2）約定在成交日期首付30萬元，半年后支付30萬元，一年后再付40萬元；通（3）約定在成交日期首付30萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；（4）約定在成交日期首付20萬元，半年后支付20萬元，一年后再付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；假設(shè)年利率6%，試計算各種情形下的實(shí)際價格。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格復(fù)習(xí)思考題6、哪些因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升?7、哪些因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降?第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格居斜XX薦推1.本章教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn)?房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價概念-難點(diǎn)「:?房地產(chǎn)的概念和特性7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院47（小動產(chǎn)、物業(yè)）I||_?10.是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附'帶的各種權(quán)益。它包括：7/23/2023.濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院48__是指固定在土2.1、地______3.或建筑物上，與土地、建筑物__________4.不能分離，或者雖然可以分離，|__5.但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后____6.會破壞土地、建筑物的完整性、__________7.使用價值或功能，或者使土地、■於48.建筑物的價值明顯受到損害的_9.物。7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院_501.2、如為了提高土地或建筑物2.的使用價值或功能，種植在3.地上的樹木、花草，埋設(shè)在4.地下的管線、設(shè)施，在地上5.建造的庭院、花園、假山、__6.圍墻等。而在地上臨時搭建7.的帳篷、戲臺等則不屬于房8.地產(chǎn)7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院51房地產(chǎn)估價1.例題：下列那些屬于房地產(chǎn)（）2.八、地上建造的庭院、花園、假山3』、埋設(shè)在地下的管線設(shè)施地上臨時搭建的帳篷、__5』、種植在地上的樹木花草6.答案7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院52&.說明:■■■______1、權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、__地役權(quán)、相鄰關(guān)系等______________&.2、在不同類型的資產(chǎn)中，__權(quán)益對價值的影響是不同的：____(1)有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價值__(2)無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價值________(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價值____決定中都很重要實(shí)物孀霤醆7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院_543.3、區(qū)位除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同彳丁業(yè)等）的距禺，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院553.例題：人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是：八、空間直線距離交通路線距離^、交通時間距離±：0、至市中心距離答案：07/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院568.三、房地產(chǎn)的存在形態(tài)已.1、土地（連接）b.2.建筑物0.3.房地7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院571.最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。2.有時需要把有地上建筑物的土獨(dú)3.看待，只評估其中的土地價值。4.估價中如何單獨(dú)看待土地有兩種法:5.(1)無視建筑物的存在，設(shè)想筑物的空地;56__7（3）、估價對象可能是房地產(chǎn)的某一部分如某個樓層、3412中的裝修裝飾部分；__（4）、房地產(chǎn)估價中也可能含房______地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種屬____財產(chǎn)的價值，如賓館和辦公樓估不____僅包含賓館或辦公樓的建筑物及基7/23地的價值.還可能包含甘中的設(shè)房地產(chǎn)估價1.四、房地產(chǎn)的特其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院621.2、獨(dú)一無二性房地產(chǎn)估價?房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，__這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院64房地廣估價3、壽命長久性性地續(xù)況過使很產(chǎn)短滅房持情通地置地較毀，來些是土位房限__可性帶有別的落的年不久者在特得坐好用有長用地，取的很使具命占土的式限也地。地奪其益命方期物土低土有給利壽讓有筑于很說具以的有出是建由值^-■^-可斷是府把、能價可由產(chǎn)不下政用好可而7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院65房地產(chǎn)估價1.5、用途多樣-性途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用不可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院673.6、相互影響性房地產(chǎn)估價1.相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上2.所講的外部性或外部影響。3.外部影響有正有負(fù)這種性質(zhì)4.的外部影響被稱為外部不經(jīng)5.濟(jì)。房地產(chǎn)由于具有相互影6.響性，外部性問題非常突出。7/23/2023濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院68房地產(chǎn)估價8.7、易受限制性1.政府對房地產(chǎn)的限制2.警察權(quán)。如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。?3.征用權(quán)。為了社會公共利益的需［__0要，可以強(qiáng)行取得單位和個人的［房地產(chǎn)，但要給予補(bǔ)償。廣；|^14.征稅權(quán)?？梢詫Ψ康?/p>