圣城驕子墅領天下——工程整合營銷籌劃提案報告關鍵詞：地中海風情

城市別墅比肩市府

彌河畔

原生態(tài)國際標準

豪宅標桿報告邏輯結構三、實現目標需要解決的核心問題五、營銷策略總綱及執(zhí)行四、工程營銷戰(zhàn)略思考一、工程營銷目標設定目標提出問題解決問題二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)目標工程解讀工程目標片區(qū)：壽光新門戶，新城CBD比肩市政府，緊鄰新區(qū)政務中心。位于展覽館片區(qū)，打造功能齊全的商業(yè)、居住綜合區(qū)資源：300畝彌河生態(tài)走廊壽光政府斥資打造300畝彌河生態(tài)走廊，沿河兩岸規(guī)劃有水幕電影、噴泉廣場、游泳池、網球場、漁船人家等豐富的生態(tài)景觀及游玩場所工程：彌河畔、濕地公園、高爾夫球場植物的樂園，動物的天堂。唯一的健康水源；壽光最宜人的小氣候；最接近自然地人類棲息地團隊：整合規(guī)劃設計專家團隊騰德建筑設計咨詢〔上海〕，青島易境設計事務所，澳華〔悉尼〕景觀設計機構，地中海美墅出自專家之手水岸城市別墅地中海頂級居所唯一的彌河生態(tài)景觀帶——純水岸，原生態(tài)；唯一的高爾夫練習場——國際化休閑娛樂之城；唯一的新城中央居住區(qū)——壽光新門戶，城市CBD；唯一的地中海風情美墅——醇正地中海風情濃郁開啟；唯一的雙會所私享官邸——雙會所尊榮，享你所想；唯一的生態(tài)景觀大宅——超低容積率，超高綠化率；唯一的文脈會聚之地——名校環(huán)伺，浸潤書香；總之，這里有壽光最宜人的小氣候，是最接近自然的人類棲息地。工程的營銷目標壽光高端物業(yè)新標桿快速聚客，快速出貨銷售目標樹立壽光豪宅價格標桿價格目標躋身品牌地產開發(fā)商品牌目標報告邏輯結構三、實現目標需要解決的核心問題五、營銷策略總綱及執(zhí)行四、工程營銷戰(zhàn)略思考一、工程營銷目標設定目標提出問題解決問題二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)機遇與挑戰(zhàn)宏觀市場分析市場競爭分析工程SWOT分析客群分析

房地產產業(yè)自身的規(guī)模，以及對相關產業(yè)的帶動作用都注定了房地產仍為政府實現擴大內需目標最有效、最便利的調控產業(yè)。

宏觀經濟走勢分析寬松貨幣政策不改變，新的經濟增長極未出現，宏觀經濟決定房地產不會面臨大幅調整。首先，國家刺激經濟上行的政策沒有變。目前CPI指數已經連續(xù)多個月環(huán)比出現增長，而11月份M1貨幣增長率更是高達32%，這預示著通脹預期仍然存在，CPI同比增幅止跌上升也已經成為現實。在通脹預期下，投資房地產仍是最為有效的保值方式。

近幾個月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國內以制造業(yè)為主的實體經濟，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動，大量的投資資金，難免會進入股市、樓市等市場尋求利益。

其次，寬松貨幣政策沒有變。11月27日中央經濟工作會議提出，明年繼續(xù)執(zhí)行積極財政政策和適度寬松的貨幣政策。雖然7月份以來信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴大內需政策以根底建設為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內，寬松的貨幣環(huán)境不會迅速改變。而充足的資金是房地產得以開展的根底。再次，通脹預期沒有變。最后，實體經濟投資尚不積極。12月10日，二手房營業(yè)稅二改五國家政策出現調整信號，短短幾天內連推組合拳，并且國務院公開表示要“遏制〞房價，顯示出政府開始伸出調控之手。12月17日，拿地首付上調至50%國務院12月9日決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。此次將征免時限恢復到5年，就意味著普通住房要購置滿5年之后，才能享受到免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，無疑將使得短線的交易本錢更大，從而抑制投機性購房。值得注意的是，此次提出“其他住房消費政策繼續(xù)實施〞，這無疑給廣闊購房族一顆定心丸。財政部、國土部等五部委出臺?關于進一步加強土地出讓收支管理的通知?，劍指開發(fā)商囤地炒地，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原那么上不得超過一年，特殊工程可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%〞。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款(租金)應當一次全部繳清，不得分期繳納。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。國務院召開常務會議，就促進房地產市場健康開展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲〞一要增加普通商品住房的有效供給。

二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。

三要加強市場監(jiān)管。加強房地產信貸風險管理。

四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。房產新政12月14日，國四條出臺壽光房地產現狀——“大盤頻現〞東部開發(fā)如火如荼，卡諾島、水岸嘉園、巨能華府、中南世紀城、領世郡、新城明珠等大盤不斷涌現，高端層面的競爭越來越劇烈。從國家政策走勢來看，未來房地產走勢的主基調還是以穩(wěn)定為主，走向趨“緊〞；壽光市場由于相關土地政策和規(guī)劃導致土地開發(fā)加速，未來住宅供給量加大，預計2021年的壽光房價仍會保持上漲勢頭，從中長期看，房地產開展趨于穩(wěn)定。壽光2021年樓市總結——“量價齊升〞2021年壽光市受房地產行業(yè)大勢上行影響，樓市成交量及成交價格均出現上揚，尤其下半年價格的攀升較快，以往相對保守、平穩(wěn)的市場特征已不在。繁榮的商品房市場也推動了土地市場交易，壽光房地產行業(yè)迎來了巨大的開展機遇，吸引了多家外地開發(fā)商積極搶灘入駐，全市2021年房地產工程也都是“量價齊升〞，一片繁榮。壽光樓市預測機遇與挑戰(zhàn)宏觀市場分析市場競爭分析工程SWOT分析客群分析競爭分析及對本工程啟示對本工程啟示：本工程規(guī)模優(yōu)勢并不明顯，因此本工程市場定位要細分，走高端路線，做壽光地產工程的標桿，跳出較低層面的競爭。充分演繹【城市別墅】概念和生活，發(fā)揮工程的資源優(yōu)勢、突出工程產品特色，樹立工程高端形象，才能獲取市場份額。突破現狀，領導市場，走高端，做標桿機遇與挑戰(zhàn)宏觀市場分析市場競爭分析工程SWOT分析客群分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak彌河畔，生態(tài)景觀帶專家級規(guī)劃團隊打造頂級城市別墅地中海風格建筑，多重庭院優(yōu)質配套，政務中心，文化中心，高端學府，雙會所，高爾夫球場，濕地公園等產品概念演繹不夠產品價值感體現不足機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢新區(qū)開發(fā)濕地公園規(guī)劃高爾夫球場規(guī)劃豪宅市場成熟，豪宅時代來臨突出項目的自然資源優(yōu)勢突出項目獨一無二區(qū)位優(yōu)勢突出項目高品質的創(chuàng)新產品突出項目豪宅氣質通過營銷推廣包裝，提升項目附加值威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減少劣勢，避免威脅大品牌開發(fā)商大規(guī)模項目集中面世通過一系列營銷活動充分圈定客戶，搶占客戶資源完善產品展示和體驗環(huán)節(jié)，體現項目價值感。工程SWOT分析通過工程的SWOT分析，發(fā)揮工程獨一無二的資源優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢、產品創(chuàng)新創(chuàng)造高附加值成為關鍵。機遇與挑戰(zhàn)宏觀市場分析市場競爭分析工程SWOT分析客群分析從客戶角度出發(fā)深入思考從客戶特性研究入手，尋找本工程的客戶！全面了解豪宅客戶的需求與特質本案客群定位客群分析1、功能性需求2、情感性需求3、財富面需求財富的保值對工程片區(qū)的未來有非常大的期待，希望在東部新城不斷成熟的情況下，實現自身財富的保值與升值身心的放松:通過離開喧鬧的城市，緩解自身的壓力，從復雜的社會關系的束縛中擺脫，實現心靈上的一次凈化享受自然:厭倦了城市的喧鬧與煩躁，希望在彌河岸邊尋找到一塊能夠修養(yǎng)身心的世外桃源

交友的平臺:與朋友分享一種與眾不同的生活經歷；增加自己在圈子里的影響力；近一步推動自身的事業(yè)尋找身份標簽:通過在具有人脈與地脈的壽光彌河岸邊擁有一套豪宅，從而實現心理上的一次成就與滿足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感投資的工具：通過置業(yè)，從而純化自身的財富來源，并利用物業(yè)的升值使得財富實現增長

客戶最為看重的是產品的品質品牌，以及區(qū)域的升值潛力，這表達了客戶對資源和產品的重視。高端客戶研究私營業(yè)主平時忙于打點生意，比較忙碌，晚上經常會有應酬；有時和同鄉(xiāng)、同行一起聚會、聊天；希望給家人一個舒適的住所，有時間的時候多陪陪家人；關注于生意，希望改善居住環(huán)境，帶來身心愉悅；注意住所的環(huán)境、戶型和物業(yè)管理；自由職業(yè)者收入較高，自由支配的時間較多，生活不是很規(guī)律，有時會有些應酬；一般擁有住所，再次置業(yè)為了改善居住環(huán)境，實現居住理想。泛公務員工作穩(wěn)定，收入較高，生活規(guī)律，有時會有一些應酬；已有住房，再次置業(yè)希望改善居住環(huán)境或方便生活及工作，局部為投資他們是誰？1、考慮時間短：從生活習慣來看，事業(yè)依舊占據了豪宅客戶的大多數時間，通常成交周期較短，客戶對產品價值的感知往往是憑借第一印象，但少量客戶由于忙于事業(yè)，需要長期的維護與跟蹤。

2、重視產品稀缺性：從置業(yè)需求來看，豪宅客戶非常重視產品的稀缺性，尤其是資源的稀缺性。從置業(yè)傾向可以分為兩類：一種是傾向于對城市稀缺資源的占有，另一種那么是對自然稀缺資源的占有。

3、要求工程的均好性：由于豪宅客戶置業(yè)選擇較廣，因此這要求營銷系統(tǒng)不斷地給予客戶加分的感覺，而不能出現減分的感覺，否那么就有可能永遠失去客戶。對于豪宅客戶，不能從身份上去歸類，因為客戶群體較少，歸類會限制目標客戶群體量，而更多是從置業(yè)特征中尋找共性，并在共性中尋找與競爭對手的差異。他們的置業(yè)習慣從客戶角度出發(fā)深入思考從客戶特性研究入手，尋找本工程的客戶！全面了解豪宅客戶的需求與特質本案客群定位客群分析我們需要做的只是為我們的藝術品找到它的主人——找到那少數一群人目標客戶群：壽光市的第一代或第二代富豪；房地產、蔬菜貿易、化工、鹽業(yè)等商業(yè)巨子；企事業(yè)單位中高層管理者；下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)商賈巨頭及周邊縣市高端客戶。本案客戶鎖定基于對高端物業(yè)客戶的研究及工程自身高端戰(zhàn)略定位，工程的目標客戶為壽光財富金字塔頂層及上層。群眾階層中產階層財富階層職業(yè)特征置業(yè)特征工薪階層企事業(yè)單位普通職員小型個體戶者其他社會底層首次置業(yè)或租房居住價格敏感度高；低檔樓盤是首選中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領導企業(yè)中層干部二次置業(yè)居多價格敏感相對度高；注重樓盤檔次大型私營業(yè)主或個體戶國企、事業(yè)單位高層領導三次置業(yè)或三次以上講究奢華，追求豪宅價格敏感度低ü客群定位ü報告邏輯結構三、實現目標需要解決的核心問題五、營銷策略總綱及執(zhí)行四、工程營銷戰(zhàn)略思考一、工程營銷目標設定目標提出問題解決問題二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)工程成功營銷所面臨的核心問題高端工程現狀VS高端工程定位如何突破目前的價格瓶頸，樹立豪宅標桿？高端競爭

VS高端消費群體有限

如何加速銷售，快速實現回款？工程快速銷售VS高端客群積累慢產品客群多樣性VS整盤營銷如何有效組織不同產品的推售？如何突破市場競爭，搶奪高端客源？第1類：必須爭取的客戶壽光市區(qū)內高端客群工程達成目標必須爭取2大高端客戶第2類：必須吸引的客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至周邊縣市的高端客群“水岸城市別墅，地中海頂級居所〞

這張王牌該如何出？工程達成目標的關鍵報告邏輯結構三、實現目標需要解決的核心問題五、營銷策略總綱及執(zhí)行四、工程營銷戰(zhàn)略思考一、工程營銷目標設定目標提出問題解決問題二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)如何使突破式營銷成為可能？藍海戰(zhàn)略解讀藍海戰(zhàn)略紅海戰(zhàn)略拓展非競爭性市場空間在已經存在的市場內競爭規(guī)避競爭參與競爭創(chuàng)造并攫取新需求爭奪現有需求打破價值與成本互替定律遵循價值與成本互替定律同時追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個體系根據差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個體系市場空間由兩種海洋組成：紅海和藍海。藍海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅海〞，拓展新的非競爭性的市場空間,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競爭。本工程的藍海戰(zhàn)略?競爭戰(zhàn)略分析資源品牌區(qū)位產品工程傍依300畝彌河生態(tài)景觀帶，擁有500畝自然風光，采用地中海建筑風格，大師級規(guī)劃理念，在自然資源和產品方面具有較強的競爭優(yōu)勢。以此為切入點，我們采取藍海競爭戰(zhàn)略，以區(qū)位優(yōu)勢與生態(tài)為主線，以城市別墅生活尊享為核心，重新定義壽光別墅標準，做高端市場領導者。領導者價格壟斷產品不可復制過河拆橋挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)那么強調新的評估標準強調產品的特色和價值追隨者補充者搭便車，借勢以小搏大價格戰(zhàn)制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點工程的競爭戰(zhàn)略定位工程競爭戰(zhàn)略的實施—1個唯一，1個第一打造超越競爭的唯一城市別墅唯一的優(yōu)越區(qū)位，唯一的地中海風情社區(qū)，唯一的原生美墅，唯一的配套資源等絕對領導者實現超越競爭的第一營銷體系體驗式營銷跨界營銷圈層營銷領導者：

壽光首席地中海風情水岸城市別墅

唯一性：

彌河畔，比肩國際的唯一原生墅

工程的競爭戰(zhàn)略定位：領導者、唯一性放大資源優(yōu)勢，塑造強競爭力產品極致化示范區(qū)體驗使客戶心理共鳴入市前借助區(qū)域資源的價值啟動市場通過大事件營銷制造輿論焦點蓄客期利用活動營銷熱炒產品價值對工程的優(yōu)勢資源進行強勢推廣開盤期活動營銷、圈層營銷持續(xù)聚客行銷活動拓展銷售渠道銷售期營銷分期策略報告邏輯結構三、實現目標需要解決的核心問題五、營銷策略總綱及執(zhí)行四、工程營銷戰(zhàn)略思考一、工程營銷目標設定目標提出問題解決問題二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)如何實現工程的絕對成功而非風險成功？如何實現工程叫好又叫座？工程營銷的突破點〔基于4P〕構筑“4大亮點〞，形成排他性競爭壁壘：1、自然資源+地產：構建豪宅新的開發(fā)模式；2、打造獨特產品：形成絕對產異競爭，引導新需求模式；3、生態(tài)技術運用：提高產品附加值，構建生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)；4、極致體驗展示：提前兌現開發(fā)承諾，以形成新溢價；整合營銷實現五大體系，全面超越競爭對手1、精準傳播體系：高舉高打，鎖定高端客群；2、跨界營銷體系：跳出地產，整合資源，創(chuàng)造嶄新價值；3、圈層營銷體系：突破傳統(tǒng)營銷渠道，擴展新渠道；4、超級團隊體系：提供五星級酒店效勞模式；5、銷售保障體系：實戰(zhàn)推貨、超級團隊、多渠道開發(fā)；4大亮點的構建精準傳播體系123銷售保障體系4回款及媒體費用預算56策略下的目標達成體系7跨界營銷體系圈層營銷體系入市時機、營銷布局排他性的4大亮點打造獨特產品自然資源+地產極致體驗展示構筑“4大亮點〞，形成排他性競爭壁壘生態(tài)技術運用借勢區(qū)域規(guī)劃，放大資源優(yōu)勢，開創(chuàng)新開發(fā)模式壽光首席城市別墅左岸綠洲傍依300畝自然水域，同時雄踞新城CBD，真正離塵不離城，堪稱“城市別墅〞的完美標桿。比肩政府，比肩國際

緊鄰新的政務中心，文化中心，教育中心。雙會所，高爾夫球場，高檔商業(yè)區(qū)，濕地公園，充分詮釋國際標準。開創(chuàng)自然資源+地產的新的開發(fā)模式排他性的4大亮點打造獨特產品濕地公園+地產極致體驗展示構筑“4大亮點〞，形成排他性競爭壁壘生態(tài)技術運用景觀建議——五重園林綠化草坪花?；ü嗄净▎棠敬髥棠窘梃b龍湖地產的造景技術，“五重園林立體綠化〞，從任何一個角度看都是一個立體景觀，草坪到花卉到喬灌木、花冠木到喬木，渾然一體，它不是光禿禿的一兩棵樹擺在那里。排他性的4大亮點打造獨特產品濕地公園+地產極致體驗展示構筑“4大亮點〞，形成排他性競爭壁壘生態(tài)技術運用雨水收集系統(tǒng)、滲水路面系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)是對自然恩賜的充分利用。滲水路面補給地下水的有效渠道。排他性的4大亮點打造獨特產品濕地公園+地產極致體驗展示構筑“4大亮點〞，形成排他性競爭壁壘生態(tài)技術運用建立3分鐘感動客戶的情景示范區(qū)展示體系使客戶由心動—震動—感動創(chuàng)造產品溢價空間，使客戶產生心底共鳴展示風格：彌河水岸，地中海原味美墅看房動線全精裝工程地塊周邊環(huán)境的打造社區(qū)園林全精裝突出水景資源、增加親水設施接待案場全精裝地中海元素的融入，提供五星酒店的效勞標準示范樓座全精裝對示范樓座的立面、庭院、樣板間等進行全方位精裝五星會所全精裝打造壽光首席高端會所，成為名流聚會的場所在功能上：體驗+營銷在風格上：自由、休閑、藝術、大氣布局上：一層銷售功能功能安排：沙盤模型區(qū)、接待區(qū)、VIP洽談區(qū)、工法展示區(qū)二層為體驗功能地中海風情生活館，主要用于圈子·沙龍·派對功能安排：咖啡館+書吧+藏品展示+多媒體影音室接待案場要素風格上：地中海風情表現手法：人物雕塑、紅瓦白墻的西班牙建筑風格、立體綠化、湖景小品等示范區(qū)園林示范樓座及實樓樣板間選取一個景觀優(yōu)勢最正確的樓座作為示范樓座，親景臨水，整體包裝，給客戶直觀的原生墅概念；實樓樣板間涵蓋別墅、洋房等不同的產品形式，突出樣板間的裝飾性，庭院等細節(jié)；庭院：情景PARTY、西班牙裝扮仆人空間：壁爐+石椅+拱廊+鐵藝+回廊+高迪墻+老風扇+藤椅+吊床+紅酒+咖啡窗戶：垂吊的花藝+裝飾性鐵藝露臺：休閑太陽傘+吊椅+壁燈情景地下室：家庭影院+雪茄吧+私藏品玩賞+酒窖其他配合：舒緩的鄉(xiāng)村音樂+人物式生活場景+數碼屋現場示范示范區(qū)及樣板間要素導示及圍擋接待中心、工學館示范區(qū)園林樣板樓座、樣板間對望高爾夫球場河畔垂釣區(qū)進入水上高端會所3分鐘感動客戶動線重回進入接待中心工程前期工程中后期建筑產品工程精神歷史價值水岸美墅眾生奢望智者樂水水含王氣地走龍蛇居住屬性藏品屬性平臺屬性養(yǎng)生屬性舒適度平安性唯一性稀缺性貴族氣質圈層認可工程價值體系構建住宅科技高端會所身份象征4大亮點的構建精準傳播體系123銷售保障體系4回款及媒體費用預算56策略下的目標達成體系7跨界營銷體系圈層營銷體系入市時機、營銷布局各階段工作重點市場導入期4月蓄客期開盤熱銷期持續(xù)銷售期5月6月示范區(qū)建成售樓處改裝、示范區(qū)園林及樣板樓座建設入市推廣市場推廣、營銷推廣方案的籌備；組建銷售團隊強勢推廣廣告出街、各種媒體集中使用聚客活動舉辦跨界營銷及圈層營銷活動，進行客戶積累開盤實施集中時間開盤，制定銷售政策和房源價格體系，當天舉辦大型活動，制造市場轟動效果渠道拓展主要是拓展渠道，吸引更多高端客戶置業(yè)；圈層營銷小范圍的圈層活動進行暖場，制造圈層影響力，實現老帶新銷售跨界營銷+圈層營銷營銷推廣總那么營銷思想：深度研究高端客戶消費行為，實行精準營銷；顛覆傳統(tǒng)營銷方式，實現創(chuàng)新跨界營銷；推廣手法：鎖定高端客戶消費路徑，高舉高打，制造社會影響；借勢政府規(guī)劃，凸顯資源優(yōu)勢，點亮市民期待；三大戰(zhàn)役飽和攻擊，決勝市場造勢、借勢主打地中海風情城市原生墅造勢亮出城市頂級區(qū)位王牌資源戰(zhàn)產品戰(zhàn)生活體驗戰(zhàn)立勢高端生活體驗，建立高端人士生活平臺4大亮點的構建精準傳播體系123銷售保障體系456策略下的目標達成體系跨界營銷體系圈層營銷體系入市時機、營銷布局關鍵詞：彌河畔，第一城市別墅推廣主題：壽光首席地中海風情水岸城市別墅壽光只有一條彌河，只有一個原生墅！資源戰(zhàn)：2021年3-4月精準傳播體系一級渠道：工程包裝圍擋、門口、指示牌二級渠道：深耕區(qū)域周邊道路、路旗、交通指示牌三級渠道：全市告知DM單頁、報紙、戶外、高炮、網絡渠道拓展體系+現有資源：民間協(xié)會組織成員、汽車4S店會員，高檔商場、酒店會員；移動通訊、金融業(yè)、保險業(yè)VIP客戶個體私營業(yè)主、政府公務員渠道拓展方向教育培訓高爾夫休閑運動投資理財名車品牌藝術協(xié)會

藝術品文藝界慈善媒體商會其它社交奢侈品協(xié)會

跨界的資源：整合多種資源平臺平臺左岸綠洲的業(yè)主購置的，再不是單一區(qū)域的豪宅產品，而是一種:

生活與社交平臺！關鍵詞：城市別墅，巔峰者的選擇推廣主題：城市別墅，生活之巔一個世界水準的私家名邸產品戰(zhàn)：2021年5月關鍵詞：醇正地中海風情濃郁開啟！

推廣主題：事業(yè)已經登峰，生活即將造極！左岸綠洲之外，誰能為你的居所，鋪排下300畝綠意與水面！生活體驗戰(zhàn)：2021年9月以后營銷推廣三大戰(zhàn)役回憶資源戰(zhàn)產品戰(zhàn)生活體驗戰(zhàn)放大資源優(yōu)勢確立宜居標準地中海風情城市別墅樹立產品概念實景展示體驗生活情景導入4大亮點的構建精準傳播體系123銷售保障體系456策略下的目標達成體系跨界營銷體系圈層營銷體系入市時機、營銷布局銷售組織保障體系高積累的人員直銷體系超級銷售團隊體系渠道及圈層開發(fā)體系人員直銷的本質直銷的本質是通過高效的推廣實現快速的客戶積累和其心理預期提升，最終帶來的工程的高銷售速度和高成交價格。人員直銷的6大成功秘訣第一成功秘訣：高形象入市，快速啟動市場第二成功秘訣：以中帶高，實現大量聚客第三成功秘訣：形象不斷升級提升客戶心理第四成功秘訣：房源與蓄客客戶最正確比例為1：1.5第五成功秘訣：屢次開盤，價格小幅穩(wěn)步攀升第六成功秘訣：產品品質實際形象與承諾一致，并及時配合銷售。銷售組織保障體系高積累的饑渴式營銷體系超級銷售團隊體系渠道及圈層開發(fā)體系老客戶：老會員、業(yè)主新成交客戶成交客戶未成交客戶介紹新客戶并成交獲取累積積分本項目簽訂購房合同“老帶新”獎勵兌現細則：每成交一個客戶，老客戶獲取一定的現金獎勵；每成交一個客戶，老客戶獲取相應的積分，積分可累計；成交客戶獲取購房優(yōu)惠，同時可參與“老帶新”活動；老客戶積分可以多種方式實現：現金支付；充抵物業(yè)管理費；可獲取實物獎勵等兌現認購期間成立創(chuàng)嘉高端置業(yè)會，搭建廣泛的置業(yè)平臺，老帶新帶來持續(xù)客源創(chuàng)嘉置業(yè)會對前期客戶資源進行系統(tǒng)化的維護，為本工程進行針對性的圈層營銷奠定根底回訪客戶定期短信電話回訪客戶俱樂部會員資料寄送電子樓書電子客戶通訊生日問候賀卡、鮮花訂送獎勵政策老帶新，贈送管理費等物質獎勵主動：會員活動老客戶答謝活動，會員可以帶隨行人參與被動會員向朋友的口碑傳播、資料傳播現有客戶意向或成交客戶建立圈層維護圈層圈層傳播客戶資源維護體系客戶維護及老帶新圈層推廣建立領先客戶，形成優(yōu)秀客戶趨同心理，培養(yǎng)形象客戶群體，重視口碑效應第一波客戶領先客戶第二波客戶主流客戶第三波客戶跟隨客戶本工程-價值發(fā)現者本工程-“羊群〞客戶客戶量模型我司客戶研究模型——啟動市場的客戶變化相互拉動的關系相互拉動的關系客戶開發(fā)銷售組織保障體系高積累的饑渴式營銷體系超級銷售團隊體系渠道及圈層開發(fā)體系博友地產為本工程定制超強營銷團隊別墅團隊銷售經理籌劃經理籌劃師籌劃師銷售主管銷售主管置業(yè)參謀置業(yè)參謀工程經理工程總負責人策略總監(jiān)任本案第一責任人超級團隊配置如何進行房地產市場分析學習內容理論局部案例學習為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估工程目標實現的可能性。。。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的根本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種開展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產開展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預估工程的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場分析〔一〕根本內容+對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的開展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟開展方案、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟開展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產市場開展狀況的指標人均GDP與房地產開展關系GDP增速與房地產開展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數量型快速發(fā)展以數量為主，數量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發(fā)投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發(fā)的總體效率房地產市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產市場開展狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%