成本管理精細化之一房地產企業(yè)責任成本管理交流與探索2012年12月17日房地產企業(yè)責任成本管理行業(yè)競爭激烈地產政策調控企業(yè)利潤趨薄管理精細化需求房地產企業(yè)責任成本管理主要政策減少供給、啟動房地產政策干預收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴大需求增加供給、抑制需求、調控房價財政政策兩年內（后來變?yōu)槲迥辏┺D讓住房征收營業(yè)稅減免營業(yè)稅期限由5年將為2年營業(yè)稅免征時限恢復到5年貨幣政策第一套首付20%，二套房適度提高對開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%央行六次加息實施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優(yōu)惠支持開發(fā)商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權土地出讓實行“收支兩條線”管理新增土地使用費增收標準提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴查土地閑置，對閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬套保障性住房10年580萬套，11年1000萬套保障住房，大力發(fā)展公租房房地產企業(yè)責任成本管理行業(yè)現狀（2012年1-11月統(tǒng)計數據）指標絕對量同比增長（%）房地產開發(fā)投資（億元）6477216.7房屋施工面積（萬平方米）55665813.3房屋新開工面積（萬平方米）162413-7.2土地購置面積（萬平方米）31638-14.8土地成交價款（億元）6594-10.3房屋竣工面積（萬平方米）6770614.1商品房銷售面積（萬平方米）917052.4商品房銷售額（億元）535269.1商品房待售面積增加（萬平方米）3356732.0房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）8580214.1其中：國內貸款1320816.1利用外資371-51.5自籌資金3537413.8其他資金3684915.2房地產企業(yè)責任成本管理

恒大、萬科近年利潤比較由于香港和內地的會計準則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調增處理數據來源：恒大10年年報，恒大IPO招股書45毛利率***********凈利率********增（減）值收益（損失）（億元）******核心利潤率*恒大萬科恒大萬科*注：核心利潤率=（利潤-物業(yè)增值收益）/調整后收入5房地產企業(yè)責任成本管理對策----管理精細化需求精細化管理是一種理念，一種文化。它是源于發(fā)達國家（日本20世紀50年代）的一種企業(yè)管理理念，它是社會分工的精細化，以及服務質量的精細化對現代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式?，F代管理學認為，科學化管理有三個層次：第一個層次是規(guī)范化，第二層次是精細化，第三個層次是個性化。房地產企業(yè)責任成本管理房地產企業(yè)的成本資金成本

項目建造成本

管理、營銷成本成本管理分解組成土地成本各項稅費房地產企業(yè)責任成本管理

形成責任成本管理為核心的現代企業(yè)成本管理體系宗旨：聚焦：

房地產項目全成本管理房地產企業(yè)責任成本管理房地產項目成本序號成本費用名稱一、地價及征地費用拆遷補償或項目收購費二、政府報建收費及其它前期費用三、勘察設計費、監(jiān)理費、咨詢服務費四、建設項目工程費用五、建設單位管理費六、預備費七、財務費用八、營銷費用九、稅費十、總成本房地產企業(yè)責任成本管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標

成本是一系列經營過程結果的迭加；成本寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié)，成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協調；成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協調與配合；房地產成本作業(yè)過程：房地產項目成本的形成房地產企業(yè)責任成本管理管什么？怎么管？目標成本責任成本房地產企業(yè)責任成本管理體系房地產企業(yè)責任成本管理建立合理的目標成本---控制標桿將目標成本分解成責任成本---控制依據將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中—實施控制量化的控制指標與評估---控制落到實處控制結果考核與績效考核掛鉤---結果為導向

責任成本管理總體思路房地產企業(yè)責任成本管理目標成本房地產企業(yè)責任成本管理一、目標成本的設立1、目標成本的概念目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制標桿

目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本體現“以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標成本要體現先進性和嚴肅性

房地產企業(yè)責任成本管理一、目標成本的設立2、目標成本的設定原則

符合項目（公司）盈利需求符合項目產品定位，達到合理的性價比符合市場原則銷售成本項目定位產品標準盈利公司行為專業(yè)體現房地產企業(yè)責任成本管理3、目標成本確定的過程1、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算13、方案設計確定產品標準目標成本測算24、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設計確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約一、目標成本的設立房地產企業(yè)責任成本管理偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）二、目標成本的日常管理PDCA房地產企業(yè)責任成本管理總目標

我們需要通過對房地產各個業(yè)務過程進行成本控制，才能實現降低成本的目的。我們應建立形成分工負責、有機協調的責任成本體系。結論：三、目標成本如何實現房地產企業(yè)責任成本管理責任成本房地產企業(yè)責任成本管理

責任成本體系旨在提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。責任成本管理體系責任成本體系的概念房地產企業(yè)責任成本管理責任成本的分解原則1、將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，形成成本控制的指引2、將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成3、以成本形成主體作為成本責任主體4、形成對成本控制結果的量化評估體系5、最終使責任成本的履行結果納入績效考核體系（KPI），以此確保責任的履行和目標成本的嚴肅性，從而落實項目預期目標責任成本管理體系房地產企業(yè)責任成本管理按成本歸屬確定成本責任房地產企業(yè)責任成本管理按合同責任確定成本責任分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

設計部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同

園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調設備采購合同

房地產企業(yè)責任成本管理

企業(yè)標準標準設計（產品、部品）建造標準化（工序、做法）采購體系集團集中區(qū)域集中公司定點研發(fā)體系新產品新工藝產品成本研究數據庫案例庫制度體系分層級分專業(yè)全過程責任成本管理支持體系房地產企業(yè)責任成本管理2、《責任成本管理指引》3、《目標成本責任分解書》4、《責任成本控制指南》體系介紹責任成本管理支持體系1、《目標成本管理制度》房地產企業(yè)責任成本管理1、《責任成本管理量化評估指標》2、《責任成本履行結果評分表》3、《考核與獎懲制度》量化評估指標責任成本評分表考核評估責任成本管理支持體系公司獎懲制度因地制宜循序漸進全面性與均好性房地產企業(yè)責任成本管理責任成本管理決策體系企業(yè)成本策略

要產品，而不是作品成熟產品的復制成本策略是企業(yè)經營策略之一，取決于企業(yè)領導的決策房地產企業(yè)責任成本管理

合理的部門架構明確的部門分工足夠的專業(yè)力量配置公司成本管理系統(tǒng)的建設全員的成本管理意識動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)★★★

成本月報制度對成本“實際+預測”的預估能力

定期的成本管理評估和檢查責任成本管理體系實施保障房地產企業(yè)責任成本管理建立成本管理的目標---確定《目標成本》落實管理目標的實現----分解《責任成本》確保管理控制的結果----整個項目運作過程的責任成本管理以結果為導向的考核評估專業(yè)技術手段與保障措施內容歸納房地產企業(yè)責任成本管理

房地產成本管理是企業(yè)行為（策略—管理）房地產成本管理需要全員、全過程的努力房地產成本管理需要落實到具體的管理工具和手段企業(yè)成本管理要與責任部門績效考核謹慎掛鉤房