東灘視點(diǎn)第14期區(qū)域開發(fā)新思路——資源資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)化本期導(dǎo)讀本期導(dǎo)讀：區(qū)域開發(fā)相關(guān)資訊區(qū)域開發(fā)關(guān)注的三個(gè)層面新時(shí)期區(qū)域開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變案例借鑒：濱海新區(qū)開發(fā)新思路※動(dòng)態(tài)資訊※2009年5月5日，國(guó)務(wù)院討論并原則通過(guò)《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。從目前國(guó)家規(guī)劃的區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，主要包括濱海新區(qū)、成渝新區(qū)、福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)圈、武漢中部經(jīng)濟(jì)圈、東北老工業(yè)區(qū)、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈等。區(qū)域中主要城市紛紛借國(guó)家政策傾斜之機(jī)，建設(shè)各種功能園區(qū)促進(jìn)區(qū)域開發(fā)進(jìn)程，如濱海新區(qū)全面推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、海港物流區(qū)等七個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)建設(shè)；廣西防城港以磷化、鋼鐵等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)推動(dòng)臨海工業(yè)快速發(fā)展；營(yíng)口鲅魚圈重點(diǎn)打造臨港產(chǎn)業(yè)和鋼鐵產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)集群。將區(qū)域資源有效地轉(zhuǎn)化為可供利用的資產(chǎn)，以園區(qū)化的方式經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為目前區(qū)域開發(fā)的創(chuàng)新思路?！黝}解析※區(qū)域開發(fā)，也稱區(qū)域性綜合開發(fā)，是指有計(jì)劃地圍繞特定區(qū)域基本要素展開的各項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)，推進(jìn)區(qū)域從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)向預(yù)期的目標(biāo)狀態(tài)轉(zhuǎn)變。區(qū)域開發(fā)的根本意圖在于通過(guò)對(duì)特定區(qū)域中的基本要素，如土地、河流、道路、空氣、水資源、居民、企業(yè)、事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)等的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)要素進(jìn)行重新認(rèn)知，深度挖掘。在此基礎(chǔ)上，以新的價(jià)值觀取向，新的發(fā)展戰(zhàn)略，新的資源利用方式，對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)態(tài)要素和靜態(tài)要素進(jìn)行更高效率的組織安排，創(chuàng)造更高品位的生活方式，更高效率的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。1、區(qū)域開發(fā)以城市管理為表象。必須考慮其綜合的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)功能，必須設(shè)計(jì)政府職能和政策，它既適用于獨(dú)立的新城開發(fā)，也適用于既存的舊城改造；它既要變革圖新，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，又需承接歷史、保留時(shí)間性風(fēng)格。它可能涉及全新管理體系和政策機(jī)制的改革嘗試，也可能需要順應(yīng)原有管理體系和政策機(jī)制，保證全局一盤棋。2、區(qū)域開發(fā)以地產(chǎn)開發(fā)為載體。區(qū)域開發(fā)絕對(duì)不等同于地產(chǎn)開發(fā)，但地產(chǎn)開發(fā)也不應(yīng)該被政府宏大規(guī)劃所替代，被產(chǎn)業(yè)投資造廠的壯舉所埋沒(méi)！地產(chǎn)開發(fā)在區(qū)域開發(fā)中起著“承上啟下”的作用，是區(qū)域成功開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。縱向看，它包括規(guī)劃層次、建造層次和管理層次，橫向看，它包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。3、區(qū)域開發(fā)以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為魂魄。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)既決定了能否融資、招商成功，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)目標(biāo)，又是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。只要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就將蜂擁而至；再加上企業(yè)群聚導(dǎo)致的基建成本外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮，區(qū)域開發(fā)就斷無(wú)不成功之理?！黝}觀點(diǎn)※新時(shí)期區(qū)域開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變區(qū)域開發(fā)過(guò)程中不可避免的伴隨著征地拆遷、基建配套以及大型項(xiàng)目建設(shè)等，單純依靠上級(jí)財(cái)政撥款或粗放式的土地?fù)Q資本已經(jīng)很難達(dá)到有效開發(fā)的目的，非常有必要在總體開發(fā)理念上實(shí)現(xiàn)極具操作性的創(chuàng)新突破。新時(shí)期的區(qū)域開發(fā)，主要應(yīng)從資源和產(chǎn)業(yè)的開發(fā)視角，秉持資源資產(chǎn)化和產(chǎn)業(yè)園區(qū)化的開發(fā)新思路。“資源資產(chǎn)化”主要強(qiáng)調(diào)在區(qū)域開發(fā)中，最大化挖掘區(qū)域的各種優(yōu)勢(shì)資源，進(jìn)行精細(xì)化資源資產(chǎn)包裝運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益最大化；“產(chǎn)業(yè)園區(qū)化”主要強(qiáng)調(diào)以主題園區(qū)的形式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展，并利用產(chǎn)業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈中的各種力量，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)和加速產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入。一、以主題性片區(qū)開發(fā)推動(dòng)區(qū)域開發(fā)對(duì)于待開發(fā)空間較大區(qū)域，應(yīng)借鑒國(guó)內(nèi)外成功的區(qū)域開發(fā)模式，采取成片開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)的發(fā)展模式。避免在土地開發(fā)上盲目投資，大開大合、遍地開花，一方面開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)性較差，且造成較大的資金壓力；一方面容易造成土地的粗放式開發(fā)，難以高效地形成產(chǎn)業(yè)集聚。因此，應(yīng)根據(jù)不同地塊條件和項(xiàng)目招商情況，進(jìn)一步將待開發(fā)區(qū)域的功能分區(qū)明確化、具體化，形成不同的產(chǎn)業(yè)主題片區(qū)、商務(wù)主題片區(qū)或生活主題片區(qū)，既有利于片區(qū)營(yíng)銷擴(kuò)大影響力，也有利于提升產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，從而提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。土地一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，根據(jù)前期的項(xiàng)目招商情況進(jìn)行投入，同時(shí)在項(xiàng)目招商過(guò)程中，應(yīng)盡可能尊重既有的產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃，引導(dǎo)不同的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶到相應(yīng)的主題性片區(qū)為區(qū)域開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)投資基金。2006年12月，我國(guó)首只中資產(chǎn)業(yè)投資基金——渤海產(chǎn)業(yè)投資基金在天津發(fā)起設(shè)立。天津渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的投資方向圍繞濱海新區(qū)功能定位，投資重點(diǎn)是濱海新區(qū)的開發(fā)，比如濱海新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，還有高科技高成長(zhǎng)性企業(yè)項(xiàng)目。目前天津又在積極爭(zhēng)取設(shè)立船舶產(chǎn)業(yè)基金和航空產(chǎn)業(yè)基金。創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資引導(dǎo)基金。旨在通過(guò)母基金的運(yùn)作方式，吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入濱海新區(qū)設(shè)立商業(yè)性創(chuàng)業(yè)投資基金。創(chuàng)投基金由天津?yàn)I海新區(qū)管委會(huì)與國(guó)家開發(fā)銀行共同設(shè)立，初期注冊(cè)資本為20億元人民幣，經(jīng)營(yíng)期限暫定15年，重點(diǎn)扶植濱海新區(qū)電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。集合資金信托計(jì)劃。天津?yàn)I海新區(qū)已向監(jiān)管部門遞交了REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的方案，并在2003年和2005年分別推出了“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”和“天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃”兩只準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。北方國(guó)際信托投資股份有限公司計(jì)劃發(fā)行天津?yàn)I海新區(qū)土地整理產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃。以上介紹也只是涉及到天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)操作模式的某些方面，作為新時(shí)期的區(qū)域開發(fā)實(shí)踐，天津?yàn)I海新區(qū)在開發(fā)模式上的積極嘗試和探索，代表著我國(guó)區(qū)域開發(fā)的未來(lái)發(fā)展動(dòng)向，值得各個(gè)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)、研究和借鑒。關(guān)于東灘顧問(wèn)上海東灘投資管理顧問(wèn)有限公司創(chuàng)建于2002年，創(chuàng)始于上海崇明東灘生態(tài)城的開