3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法

淺談地產(chǎn)公司融資模式及資金管理——僅供借鑒參考

編輯ppt在房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。編輯ppt

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長長期的資金保障1、房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。（例：安然公司破產(chǎn)，現(xiàn)金為王）打造“百年企業(yè)”最核心的一點就是追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！踅×志庉媝pt中國第一爛尾樓—中誠廣場〔現(xiàn)中石化大廈〕：爛尾時間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺爛尾時間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間：11年地址：西灣路86號開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán)2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓〞？編輯ppt自有資金包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。借入資金主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在工程自有資金投入到到達(dá)工程整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請工程貸款，銀行貸款額度一般占工程總投資的40-60%；銷售回籠款即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在工程取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補工程的持續(xù)開發(fā)本錢投入，并且可以逐漸歸還工程貸款并實現(xiàn)利潤。

3、房地產(chǎn)項目的資金來源編輯ppt前期階段：工程尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。四證齊全：工程符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。具體如以下圖：一般來說，在工程開發(fā)的整個過程中上述三大局部資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款編輯ppt4、資金籌集的主要渠道1、股權(quán)融資：主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行〔IPO〕、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。2、發(fā)行債券：通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券〔中期票據(jù)〕等方式?！?〕公司債：由上市公司通過資本市場〔通過交易所市場〕為籌集長期資金而向一般群眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。編輯ppt〔2〕短期融資券〔中期票據(jù)〕：由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照?短期融資券管理方法?規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易?！?〕企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行〔可以在交易所市場或銀行間債券交易市場〕，約定在一定期限內(nèi)〔中長期〕還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。編輯ppt3、銀行貸款：銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)工程開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型：工程開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于工程開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。4、房地產(chǎn)投資信托〔REITs〕：REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式聚集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。編輯ppt結(jié)論：快速大量融資可以讓公司在市場高速開展的時期抓住市場時機(jī)，搶得先機(jī)，迅速開展壯大，排擠其他競爭對手，贏得市場主動權(quán)。案例：萬科做大做強(qiáng)的“秘訣〞之一—融資自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元；至2021年底，萬科歷年留存利潤僅128億元；至2021年底，萬科對外借款余額共329億元。編輯ppt財務(wù)風(fēng)險原理：財務(wù)風(fēng)險即企業(yè)不能歸還債務(wù)的風(fēng)險，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險。高負(fù)債高風(fēng)險高風(fēng)險高收益過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果：

1財務(wù)風(fēng)險隨之增加。

2借貸本錢亦隨之增加。

防范財務(wù)風(fēng)險。編輯ppt案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的本錢。特別是在市場發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高本錢的資金使其背上了沉重的壓力，有可能使企業(yè)陷于困境。為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從2007年不計本錢頻繁拿地，土地儲藏由2006年底的缺乏600萬方增加至4580萬平方米，比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者簽訂了所謂的對賭協(xié)議。編輯ppt對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價根底確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價為協(xié)議條件。對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件〔如高額利息〕。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)開展。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議編輯ppt案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議據(jù)公開資料顯示，2006年11月，恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價4億美元認(rèn)購其8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)股期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大御景半島工程，再次向美林貸款1.3億美元，用于購置土地。如恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)假設(shè)在2007年底前實現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報不少于30％；假設(shè)在2021年6月6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報那么不少于40％；如果在2021年12月6日前上市，回報率不少于50%，假設(shè)至2021年6月6日前上市，回報率不少于60%，如果在2021年12月6日前上市，那么機(jī)構(gòu)投資者的回報不少于70％。如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。

編輯ppt案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議

為做大公司估值，恒大在2007年一年間的土地儲藏膨脹近8倍，到達(dá)4580萬平方米。中原〔中國〕董事副總經(jīng)理黃雄指出，土地儲藏越多，意味著負(fù)債越高，市場不好時，投資者就會顧慮重重。而且這些土地儲藏“盡管地價廉價，但地處偏遠(yuǎn)，短時間內(nèi)變成效益很難〞。中報顯示，恒大的土地儲藏分布在全國36個城市，平均本錢僅519元/平方米；大多在二三線城市，并在城鄉(xiāng)接合部。因此，當(dāng)2021年恒大第一次赴港IPO時，遭遇國際金融危機(jī)，恒大鎩羽而歸。此時又面臨結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款違約，腹背受敵。“當(dāng)時是四面楚歌。〞一名接近恒大的投行人士指出，2007年恒大買的很多地，每個工程都交了一點錢，也都開了工?！笆┕り犲X付不了，樓賣不出去，銀行貸款還不上，這三種情況同時出現(xiàn)時，就要垮了。再過兩個月就垮了。〞此時，透過股權(quán)融資安排與恒大捆綁一起的金融投資者，也開始絕望，“覺得公司上不了市了。〞上述人士稱，2021年初正是恒大“最難受〞的時候，海外小債權(quán)人眼見債券價值所剩無幾，意欲起訴恒大，“眼看要破產(chǎn)。〞他說，許家印經(jīng)常半夜兩三點與投資者通，壓力極大。為免一損俱損，美林等機(jī)構(gòu)出面，希望債權(quán)人“別打架逼債，別起訴〞。一些大的高息債債主們也考慮到，如果恒大破產(chǎn)，自身損失太大。而且，國內(nèi)開發(fā)商往往與政府關(guān)系微妙，且管治不甚透明，甚至“只要稍微動點手腳，大局部利潤就不見了〞，而恒大“盤子又大又復(fù)雜〞，對投資者而言，趁亂接手不一定是良策。因此，不少大的高息債債主都沒有過度追債，有的甚至選擇內(nèi)部核銷投資損失，國內(nèi)銀行網(wǎng)開一面，恒大亦放手一搏，終于緩解危機(jī)。在2021年中與金融投資者確定回報折讓的對賭協(xié)議時，許志在股權(quán)，也照顧了投資者的賬面回報，可謂各方“共度危局〞的延續(xù)。2021年11月底，恒大上市，“算是平安度過危險期了。〞上述投行人士說。據(jù)恒大2021年中報，其營業(yè)額為203億元，同比增幅高達(dá)1142%；盈利增長380.8%，為25億元，同時賬面上手握184.9億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。不少分析人士對本刊記者指出，單從賬面上看，恒大算是賭贏了。投行的“雪中送炭〞也獲得回報，當(dāng)年金融投資者的兩次股權(quán)投資，上市后按比例擴(kuò)股，持股本錢已攤薄至每股1.31港元-1.65港元。以恒大3.5港元發(fā)行價計算，溢價高達(dá)167%和112%。通過此次融資恒大企業(yè)開展戰(zhàn)略得以順利實施，在全國聲名鵲起。編輯ppt什么叫快？恒大只用20年便打入世界500強(qiáng)，在16年取得銷售額3733億元，超越萬科問鼎宇宙第一房企。恒大的狼性文化崇尚的是天下武功，唯快不破。2006年的恒大還只是偏安華南的小公司，銷售額20多億，員工3000人。也就在這一年，恒大引入戰(zhàn)略投資者，開始全國買地布局，準(zhǔn)備在香港上市。到2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售額由2006年的17億，增長到2021年的3734億，增長220倍，現(xiàn)金余額由20億增長到3043億，增長152倍；納稅總額由2.1億增長到約334億，增長159倍；總資產(chǎn)由78億增長到2021年1.35萬億，增長173倍。不僅如此恒大旗下恒大俱樂部兩次問鼎亞冠冠軍，不僅為恒大集團(tuán)賺足了聲譽和品牌效應(yīng)，也為許家印能迅速融入政商界提供了捷徑。編輯ppt光鮮的背后作為宇宙第一大房企的恒大，銀行并沒有追著送錢給它，而是對它定下了高利率。恒大16年的融資本錢是8.5%，去年更是高達(dá)10%，而萬科、金地等大型房企的融資本錢低于5.5%。從2021年的半年報來看，恒大的借款總額是3812.61億元，其中一年以內(nèi)的短期借款是1728億，占總額的45.3%，5年以上的借款是125億元，在所有借款類型中是最少的，占比只有3.3%。如果能夠借到長債，又何必借短債徒增自己的還款壓力。利率高，還債期限短，可見恒大在資本市場上并不太受信任。資本市場不信任恒大的另一佐證是，恒大的股價常年低于每股凈資產(chǎn)，而半年度財報出來之后，恒大股價更一再走低。而市場之所以不信任恒大，最大的原因還是在于恒大在舉債方面用力過猛。從中國恒大的16年年報看到，恒大的總資產(chǎn)已經(jīng)到達(dá)了13508億元人民幣，但在這1.3萬億的總資產(chǎn)中，有11583億元是負(fù)債，也就是說，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.75%〔最頂峰95%〕。雖說房地產(chǎn)本身是一個高負(fù)債產(chǎn)業(yè)，但一般會將70%劃為警戒線，而恒大顯然是遠(yuǎn)在警戒線之上。從財報看到，這些負(fù)債已經(jīng)讓恒大16年上半年的利息支付達(dá)135.49億元。編輯ppt5、資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性1.1工程的投資回報率越高越好嗎？某公司能籌集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個工程的投資本錢均為3億元，其中：A工程投資回報率為25%，投資期為5年；B工程投資回報率為20%，投資期為3年；C工程投資回報率為15%，投資期為2年。方案一：選擇投資A工程，那么5年內(nèi)可獲收益3×25%=0.75億元；方案二：假設(shè)選擇B+C工程，那么5年內(nèi)可獲收益3×20%+3×15%=1.05億元。答案：工程的投資回報率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。啟發(fā)：快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金。在籌集到資金后，需要對這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時躲避資金風(fēng)險。編輯ppt1.2確定合理的現(xiàn)金留存量貨幣資金作為流動性最強(qiáng)、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財務(wù)穩(wěn)健性