地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段做好成本優(yōu)化_物業(yè)經(jīng)理人地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段如何做好本錢(qián)優(yōu)化

一、設(shè)計(jì)中的本錢(qián)掌握原則

設(shè)計(jì)在整個(gè)工程的本錢(qián)投入上占比不大，卻影響75%的工程本錢(qián)和工程盈利。從設(shè)計(jì)優(yōu)化來(lái)優(yōu)化本錢(qián)，一方面不能不計(jì)本錢(qián)盲目追求設(shè)計(jì)效果，另一方面要避開(kāi)本錢(qián)不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。

取得設(shè)計(jì)單位協(xié)作：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在本錢(qián)掌握方面賜予最好的協(xié)作，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位賜予的工作協(xié)作事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清楚、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。

1.總平面

（1）初始設(shè)計(jì)-總平面

設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口

（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面

設(shè)計(jì)描述：地塊出入口削減為兩個(gè)。

總結(jié)和啟發(fā)：在滿意標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)治理要求的前提下，應(yīng)掌握出入口數(shù)量，同一地塊的車(chē)庫(kù)與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)削減治理人數(shù)，以掌握工程后期的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。

2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

案例1

（1）停車(chē)方式（高層）初始設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)描述：當(dāng)?shù)匾笕康叵萝?chē)庫(kù)均需按人防標(biāo)準(zhǔn)建筑，本錢(qián)偏高；地下車(chē)庫(kù)埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工本錢(qián)都較高。

（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車(chē)方式

設(shè)計(jì)描述：半地下室車(chē)庫(kù)可不按人防標(biāo)準(zhǔn)建筑，本錢(qián)較低（需要與政府部門(mén)溝通是否可行）；半地下車(chē)庫(kù)埋深較淺，層高較低，可自然通風(fēng)采光，土建、設(shè)備和施工本錢(qián)較低。

案例2

（1）初始設(shè)計(jì)-停車(chē)方式（聯(lián)排）

設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫(kù)頂覆土較淺，對(duì)景觀種植帶來(lái)困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高缺乏2.2米，增加了施工本錢(qián)和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)超群過(guò)周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)等。

（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車(chē)方式（聯(lián)排）

設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，根本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高局部,埋深未超3米，不需繳納人防異地建立費(fèi)；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。

案例3

（1）初始設(shè)計(jì)-地庫(kù)

a.地庫(kù)按機(jī)械車(chē)位設(shè)計(jì)，面積11225平方米，總車(chē)位430個(gè)，其中機(jī)械車(chē)位421個(gè)，一般車(chē)位9個(gè)，層高4.5米；

b.停車(chē)效率26.1平方米/車(chē)位。

（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)-地庫(kù)

a.停車(chē)方式由機(jī)械停車(chē)調(diào)整為一般停車(chē)。優(yōu)化后地庫(kù)面積10586平方米，總車(chē)位328，其中一般車(chē)位237，子母車(chē)72個(gè)，微型車(chē)26個(gè)，層高3.6米。

b.停車(chē)效率32.2平方米/車(chē)位。

地庫(kù)優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比擬

總結(jié)和啟發(fā):

a.應(yīng)依據(jù)工程定位、本錢(qián)掌握要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政府部門(mén)的要求，選擇最適合各工程高層區(qū)域的地庫(kù)形式；

b.在工程定位較高、本錢(qián)指標(biāo)允許的狀況下，可以采納全地下停車(chē)方式；

c.在中等定位工程、本錢(qián)指標(biāo)較低的狀況下，除必建人防區(qū)域外，推舉采納半地下停車(chē)方式，但半地下停車(chē)方式需要獲得政府有關(guān)部門(mén)審批通過(guò)。

總結(jié)和啟發(fā)：提高停車(chē)效率的關(guān)鍵措施

（1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無(wú)用的面積肯定要剔除；

（2）柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車(chē)位及行車(chē)道模數(shù)，到達(dá)緊湊布置；

（3）避開(kāi)行車(chē)道靠地下室外墻布置；

（4）避開(kāi)布置平行或斜向車(chē)位；

（5）設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)不允許擠占行車(chē)道兩邊的停車(chē)位；

（6）設(shè)備用房牽強(qiáng)夠用即可，不能有充裕；

（7）人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車(chē)的地方。

3.平面布置篇

確定建筑方案時(shí)，要盡可能從構(gòu)造設(shè)計(jì)方面考慮建筑本錢(qián)，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)的構(gòu)造本錢(qián)的增加。

（1）當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過(guò)凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。

4.節(jié)能設(shè)計(jì)

（1）體型系數(shù)

體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外外表積與其所包圍的體積的比值。

（為滿意節(jié)能和本錢(qián)掌握要求，依據(jù)國(guó)家及地方節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)掌握建筑物體形系數(shù)，避開(kāi)凹凸過(guò)于簡(jiǎn)單的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）

（2）外墻門(mén)窗

總結(jié)和啟發(fā)

(1)節(jié)能計(jì)算中門(mén)窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于各個(gè)朝向的門(mén)窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。

(2)門(mén)窗的本錢(qián)掌握中，采納塑鋼中空即能到達(dá)斷橋鋁合金+low-e的效果，在本錢(qián)管控的今日，推舉使用塑鋼門(mén)窗。

(3)在塑鋼窗的應(yīng)用中需要留意以下幾點(diǎn)：

a.塑鋼窗的中間的承鋼必需滿意變形計(jì)算，由于塑鋼的門(mén)窗較重，對(duì)塑鋼門(mén)窗開(kāi)啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；

b.平開(kāi)門(mén)尺寸較大，不建議采納塑鋼材料；

c.推拉門(mén)塑鋼門(mén)對(duì)五金件要求較高，現(xiàn)場(chǎng)施工需要留意。

5.層高選擇

(1）初始設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。

（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。

總結(jié)和啟發(fā)：

（1）應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇適宜的層高；層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5%。

6.公建配套

（1）外立面設(shè)計(jì)

初始設(shè)計(jì)：a.基座局部三層，局部四層，全部為干掛石材；b.每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；c.線條全部為GRC材質(zhì)。

優(yōu)化設(shè)計(jì)：a.基座局部改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門(mén)頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消；線條盡量采納混凝土澆筑。

總結(jié)和啟發(fā)

建筑風(fēng)格在符合工程定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡(jiǎn)化，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)掌握立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的簡(jiǎn)單程度、陽(yáng)臺(tái)和門(mén)窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用本錢(qián)較低的欄桿、百頁(yè)做法等。

（2）會(huì)所

設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。

優(yōu)化設(shè)計(jì)：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。

總結(jié)和啟發(fā)

（1）會(huì)所的位置應(yīng)依據(jù)開(kāi)發(fā)順

序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于掌握樣板區(qū)（特殊是臨時(shí)樣板區(qū)）面積和本錢(qián)的方案。

（2）會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)依據(jù)工程定位與相關(guān)部門(mén)共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。

（3）應(yīng)依據(jù)工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模、工程定位、本錢(qián)掌握目標(biāo)等因素，對(duì)會(huì)所的面積進(jìn)展合理掌握。

三、設(shè)計(jì)變更掌握策略

設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)緣由導(dǎo)致的簽證總金額/工程合同金額

（通過(guò)對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的掌握，來(lái)削減由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。）

許多工程由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建筑本錢(qián)的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。

四、后期運(yùn)營(yíng)篇

1.在車(chē)輛頻繁通過(guò)的道路上盡量避開(kāi)采納石材鋪裝，如堅(jiān)持采納，則石材的厚度必需滿意車(chē)輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避開(kāi)后期破損，既影響美觀，又造成本錢(qián)投入的增加。

2.設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需留意雨水飄入后主板燒毀的問(wèn)題。

3.別墅、類(lèi)別墅工程室外的門(mén)口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)修理檢修口，同時(shí)留意防水、防曬，以延長(zhǎng)使用壽命。

4.排水口：（1）應(yīng)考慮排水量，避開(kāi)開(kāi)口較小；（2）應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開(kāi)啟形式；（3）從損壞后能準(zhǔn)時(shí)修理準(zhǔn)時(shí)更換的角度，建議要實(shí)行市場(chǎng)上能選購(gòu)到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單的圖形。

5.從節(jié)能的角度考慮，地下車(chē)庫(kù)（尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)四周），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)展回路掌握，并應(yīng)采納新型節(jié)能燈具。

6.公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避開(kāi)采納翹板開(kāi)關(guān)，以免業(yè)主可隨便開(kāi)啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于治理，也造成能耗鋪張。

7.單元門(mén)禁鎖具如采納電插鎖的形式，地彈簧簡(jiǎn)單偏位，需要常常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過(guò)多后，復(fù)位準(zhǔn)確度就大大下降，最終導(dǎo)致難以關(guān)閉，建議采納磁力片鎖為宜。

8.木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下