濟(jì)南東部市場近況分析目錄一、濟(jì)南市整體房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀、宏觀數(shù)據(jù)分析二、東部市場分析東部土地市場東部住宅市場三、周邊競品價格剖析中新國際城魯能泰山7號龍湖春江酈城綠地城01宏觀政策解讀——全國政策

全國政策：8月5日公布的《國務(wù)院關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》，落戶、加錢、不動地成三條主線。

全國政策：南京“創(chuàng)新性”地發(fā)布了“搖號拿地”政策，蘇州新政中則出現(xiàn)了2016年以來二線城市的首次“限購”。

全國政策：個稅改革方案已經(jīng)提交至國務(wù)院，《個人所得稅法》修訂草案也即將上交全國人大審

全國政策：8月31日，武漢市重啟限貸政策，全市10個主城區(qū)的二套房首付從9月1日起提高至40%。

全國政策：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，從9月5日起，廈門市將執(zhí)行住房限購政策。

全國政策：8月2日長沙再出新政，去庫存意圖明顯。

全國市場：在中央“抑制資產(chǎn)泡沫”、地方（如廈門、合肥、蘇州）出臺限貸政策的背景下，下半年信貸環(huán)境不再寬松，三季度行業(yè)走勢不容樂觀，增速進(jìn)一步下滑概率較大。

山東政策：山東省政府印發(fā)《關(guān)于運用綜合政策措施支持?jǐn)U大消費的意見》，從6個方面支持?jǐn)U大住房消費。

濟(jì)南政策：濟(jì)南明確提出土地受讓人應(yīng)在土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起3年內(nèi)竣工。

濟(jì)南規(guī)劃：濟(jì)南確定為南翼中心城市，環(huán)渤海將形成兩個金三角，共同帶動北京、天津、河北、遼寧和山東5省份的整體發(fā)展。

濟(jì)南規(guī)劃：濟(jì)南市22個片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃成果公布，本次獲批的22個片區(qū)占中心城片區(qū)總數(shù)的44%?？偨Y(jié)啟示：從政策面來看，城市分級化更加明顯。一方面，長沙出臺去庫存新政，山東省政府支持?jǐn)U大住房消費，去庫存依舊為“主基調(diào)”；另一方面，一線及部分熱點二線城市繼續(xù)收緊信貸，蘇州、廈門出臺限購政策，收緊性政策或?qū)殡S市場熱度從一線城市向二線城市蔓延。2月22日山東省調(diào)整契稅首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房認(rèn)定由原本的“市”變?yōu)橐浴翱h（市、區(qū)）”為單位全市計劃供地3萬畝，安排了150個市級重點項目，其中新開工項目76個，年計劃投資309億元3月4日4月20日濟(jì)南CBD啟動房屋征收改造后將成居住新城，辦公占40%-45%；居住占30%-35%；商業(yè)占到10%-12%；酒店占5%-8%；文化體育占3%-5%；公共服務(wù)占1%-2%5月22日濟(jì)南明確土地出讓金征繳標(biāo)準(zhǔn)為房屋交易價格的1%，交易價格按房屋交易時繳納的契稅倒推計算確定；無交易價格的，參照市地稅部門價格認(rèn)定系統(tǒng)中同一區(qū)域和位置的其他房屋價格計算確定。6月26日濟(jì)南公積金繳存額再調(diào)月繳最低155元。棚戶區(qū)改造提高貨幣化安置比例由30%提至50%。6月28日濟(jì)南市公布軌道交通線網(wǎng)結(jié)構(gòu)，共分為兩個層次：分別為都市核心區(qū)快線(R線，R1，R2,R2)和中心城普線(M線，M1-M7)。4月23日6月30日土拍制度改革正式實施，取消唯一土地熟化人直接取地政策01規(guī)劃方面政策方面8月26日8月26日，萬達(dá)集團(tuán)與濟(jì)南市政府簽約630億的萬達(dá)文體旅游項目，占地290萬平，相當(dāng)于20個高新萬達(dá)廣場。宏觀政策解讀——濟(jì)南政策01宏觀數(shù)據(jù)分析——濟(jì)南供求走勢

2016年8月，濟(jì)南市內(nèi)七區(qū)新取證供應(yīng)面積80.0萬㎡，同比下降0.1%，環(huán)比下降31.6%；

2016年8月，濟(jì)南市內(nèi)七區(qū)新備案成交面積119.5萬㎡，同比上升55.6%，環(huán)比下降24.0%；

2016年8月，供求比為0.7。01宏觀數(shù)據(jù)分析——濟(jì)南成交均價走勢本月濟(jì)南七區(qū)商品住宅成交均價為9849元/㎡，同比上漲7.9%，環(huán)比上漲16.1%。01宏觀數(shù)據(jù)分析——濟(jì)南住宅存量走勢本月存量下降至967.2萬㎡，存銷比為7個月，市場去化壓力較小。01宏觀數(shù)據(jù)分析——濟(jì)南市場供求比供求：本月供應(yīng)主要來自歷城區(qū)、高新區(qū)；歷城區(qū)位列七區(qū)成交量首位，高新區(qū)次之，槐蔭區(qū)第三。均價：歷下區(qū)成交均價位居七區(qū)之首，市中區(qū)次之。01宏觀數(shù)據(jù)：濟(jì)南前8個月成交量1054萬㎡，已超過2015年全年成交量，2016年以來，價格不斷攀升，8月成交均價達(dá)9849元/㎡，同比上漲7.9%，環(huán)比上漲16.1%。宏觀市場小結(jié)政策走勢：全國部分二線城市，如廈門、武漢、南京等出現(xiàn)限購政策，提高首付比例等相關(guān)政策出臺，

抑制二線房地產(chǎn)過熱發(fā)展的全國政策初見端倪；濟(jì)南土地熟化制度改革正式實施，改變了濟(jì)南土地拍賣市場格局，促進(jìn)品牌拿地?zé)岫龋桓鞣N規(guī)劃利好不斷落地，且大部分集中于東部市場，有利于東區(qū)市場發(fā)展。目錄一、濟(jì)南市整體房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀、宏觀數(shù)據(jù)分析二、東部市場分析東部土地市場東部住宅市場三、周邊競品價格剖析中新國際城魯能泰山7號龍湖春江酈城綠地城”難平靜“

近期萬科、榮盛拿地引起轟動的不僅是他們勢在必得的決心，還有刷新了濟(jì)南格局目前并不是熱點區(qū)域，但從長遠(yuǎn)看，軌道交通，高架橋聯(lián)通、新東站的建設(shè)、章丘撤市以及CBD勢必加速東部發(fā)展，區(qū)域價值升級，現(xiàn)在土地價格的攀升已經(jīng)為片區(qū)房價助推一把力，目前唐冶均價已過萬，濟(jì)南萬元以下片區(qū)越來越少萬科9600元/㎡中潤12971元/㎡四建6502元/㎡曾經(jīng)高價地出現(xiàn)的位置恒大6710元/㎡帝華7100元/㎡而現(xiàn)在，工業(yè)北？唐冶？地王由傳統(tǒng)的核心區(qū)轉(zhuǎn)向了城市邊緣地帶榮盛6379元/㎡榮盛7817元/㎡東部整體市場分析022016年歷城區(qū)商品房累計成交243.32萬㎡，占濟(jì)南全市成交的24%；其中8月份成交40.19萬㎡，同比上漲110.20%，環(huán)比下降6.5%，8月成交均價達(dá)8075元/㎡，同比上漲10.85%，環(huán)比上漲1.93%。2016年高新區(qū)商品房累計成交230.02萬㎡，占濟(jì)南全市成交的22%；其中8月份成交24.2萬㎡，同比上漲268.7%，環(huán)比下降9.5%，8月成交均價達(dá)10203元/㎡，同比上漲27.43%，環(huán)比上漲16.8%。東部整體市場分析022016濟(jì)南全市商品房累計成交1021.97萬㎡，其中高新區(qū)和歷城區(qū)分別占濟(jì)南全市成交的22%和24，僅東部的高新區(qū)和歷城區(qū)即占了濟(jì)南全市成交的46%2016年東部主要樓盤均有一定的漲幅，在30%-60%之間東部主要樓盤價格統(tǒng)計02濟(jì)南東部主要樓盤1-9月漲幅TOP20排次項目名稱1月成交均價9月成交均價漲幅漲幅1景和山莊740012000460062%2九英里顥苑1143016000457040%3萬科金域華府960015000540056%4海信賢文世家860014000540063%5祥泰城690011000410059%6東魯鳳凰上郡820012000380046%7茗筑華府932512000267529%8淮海東城御景735012000465063%9泰悅赫府920011000180020%10萬科幸福里720010500330046%11銀豐唐郡650010000350054%12綠城百合花園1100014000300027%13萬科新里程800011500350044%14中垠雅苑920012000280030%15東都尚城70339800276739%16萬象新天61009500340056%17名輝豪庭791011000309039%18保利華庭967012500283029%19三盛國際公園841211500308837%20中建新悅城63008300200032%21中新國際城——8400

02東部片區(qū)市場小結(jié)土地方面：隨著濟(jì)南土地熟化制度改革及規(guī)劃利好的落地東部土地價格不斷刷新，成為地王集中地住宅方面：高新區(qū)和歷城區(qū)供銷占濟(jì)南全市近一半的市場，成交價格也不斷攀高，隨著地王的不斷出現(xiàn)，東部各樓盤的成交價格上漲目錄一、濟(jì)南市整體房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀、宏觀數(shù)據(jù)分析二、東部市場分析東部土地市場東部住宅市場三、周邊競品價格剖析中新國際城魯能泰山7號龍湖春江酈城綠地城周邊競品價格剖析-競品梳理03中新國際城龍湖春江酈城魯能泰山7號綠地城根據(jù)項目區(qū)位情況，中新錦繡天地主要競品主要有以下4個：中新國際城、龍湖春江酈城、魯能泰山7號、綠地城03首開低價換量：首開均價8098元/㎡，推出房源1019套，當(dāng)日去化997套，去化率98%。首次加推小幅提升：首次加推均價8450元/㎡，價格上漲幅度352元/㎡，市場中依舊處于平價水平。房源稀缺，提價惜售：二次加推均價約9700元/㎡左右。首期地塊緊余735套可售房源，而新地塊預(yù)計2017年6月入市，為延長房源的銷售周期，采取提價控量的策略。周邊競品價格剖析-中新國際城03中新國際城銷售監(jiān)測項目啟動區(qū)規(guī)劃有17棟21-25層高層住宅，總計約2331套房源，戶型面積段為84-143㎡；首開樓棟為南區(qū)3/4#，北區(qū)6/7/9（1單元和2單元東戶）/10/11/12（1單元西戶）#，共計1019戶。首次加推南區(qū)1#、2#，北區(qū)5#、8#，共計596戶；周邊競品價格剖析-中新國際城03房少籌多，催升價格：該項目5月份啟動蓄客，釋放價格5500-6500元/㎡，由于蓄客周期較長，積累了大量的客戶，同時市場地王頻出，導(dǎo)致價格提升幅度較大。平價入市，以價換量：項目高層首開均價8163元/㎡（僅一棟11層小高層均價9399元/㎡），由于價格提升幅度過大，導(dǎo)致大量認(rèn)籌客戶流失。首次加推，小幅提升：由于近期政策走向趨于緊縮，首次加推高層房源預(yù)計上調(diào)300元/㎡，均價約8463元/㎡左右。周邊競品價格剖析-魯能泰山7號魯能泰山7號銷售監(jiān)測031#，29F2#，30F3#，30F4#，29F5#，30F6#，22F7#，23F8#，31F9#，31F10#，11F12#，11F14#，11F11#，31F13#，23F面積（㎡）戶型推出套數(shù)成交套數(shù)去化率銷售均價（元/㎡）95㎡3.2.1590590100%8247110㎡3.2.1295295100%8247125㎡3.2.2295295100%8677135㎡4.2.24444100%9650合計12241224100%84312016年9月17日在奧體中心首次開盤，共計認(rèn)籌約1800組，開盤當(dāng)天共推出7棟樓，共1224套，當(dāng)天售罄，總成交額11.05億元。周邊競品價格剖析-魯能泰山7號03目前報價：高層10000元/㎡、小高層12000元/㎡。價格策略：平價入市，以價保量：首期入市地塊樓面地價4322元/㎡，計入建安、稅費等成本后，整體處于平價水平。品牌、產(chǎn)品力支撐價格：龍湖作為一線開發(fā)企業(yè)，品牌號召力較強(qiáng)，注重展示及產(chǎn)品研發(fā)，于市場中首推125㎡、4面寬產(chǎn)品。周邊競品價格剖析-龍湖春江酈城龍湖春江酈城銷售監(jiān)測戶型面積面寬套數(shù)體量套數(shù)占比3.2.19533723534027%3.2.110723043252822%3.2.111026874805%3.2.111533243726024%3.2.212542883600021%合計

1356148608100%首開地塊龍湖春江酈城首開地塊，房源共計1356套，產(chǎn)品面積95-125㎡。目前處于認(rèn)籌階段，約2100組。周邊競品價格剖析-龍湖春江酈城03綠地城價格剖析03目前均價：高層9500元/㎡、小高層12000元/㎡。價格整體高于周邊同類產(chǎn)品，主要原因有以下幾點：區(qū)域房源稀缺，品牌一枝獨秀：魯能泰山7號入市