“貴陽某房開”工程可行性研究報告貴州房地產開發(fā)二零一零年六月

第一局部工程背景及開發(fā)企業(yè)概況 31．1貴陽市概況 31．2工程建設背景 31．3開發(fā)企業(yè)概況 4第二局部工程市場投資環(huán)境和市場研究 52．1工程概況 52．2房地產市場綜述 62．3周邊樓盤情況比擬 72．4市場需求調查分析 82．5市場研究結論 8第三局部工程定位研究 93．1工程分析 93．2客戶定位 103．3價格定位 113．4戶型定位 113．5工程開發(fā)構思與設想 12第四局部工程經濟效益分析 124．1工程估算的各項設定 124．2工程總體規(guī)劃指標 144．3工程開發(fā)費用估算 154．4工程盈利分析 194．5工程現金流量分析 204．6工程資金籌措方案及銀行借款歸還方案 21第五局部可行性研究結論 22第一局部工程背景及開發(fā)企業(yè)概況1．1貴陽市概況貴陽因城區(qū)位于境內貴山之陽而得名，貴陽位于云貴高原東部，是貴州省省會，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游效勞中心。貴陽是一座“山中有城，城中有山，綠帶環(huán)繞，森林圍城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的現代化城市，享有“森林之城，休閑勝地”的美名。由于貴陽市氣候宜人，一月最冷平均氣溫5℃，盛夏七月平均氣溫24℃，被譽為“第二春城”，2005年貴陽被評為中國最適宜人居城市排名第四位，2006年被評為“中國避暑之都貴陽市轄六區(qū)一市三縣〔云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣、開陽縣、息烽縣〕，市域總面積8034平方千米，市區(qū)面積2403平方千米?！耙皇腥h”總面積5625.5平方千米，占全市面積的70.04%。1．2工程建設背景貴陽市老城區(qū)土地面積只有56平方公里，聚集130萬人口〔不包括流動人口〕，每平方公里2.5萬人的人口密度，成為我國人口密度最大的城市之一。貴陽市因城區(qū)三面環(huán)山，中心區(qū)〔兩城區(qū)〕可開發(fā)面積有限，兩城區(qū)邊緣樓盤逐步成為購房人群置業(yè)首選。此外，商品房外銷一直占據著貴陽市商品房銷售的較大比例，外來購房者成為支撐貴陽市住房市場需求增長的重要力量。在全市商品住房銷售對象結構中〔按銷售套數劃分〕，貴陽市城區(qū)占37.9%，貴陽市其他地區(qū)占29.1%，省內其他地區(qū)占24.6%，外省及境外占8.4%，商品住房實際外銷比例到達33%。由此可見，隨著貴陽市城市經濟持續(xù)快速開展，市政根底設施日臻完善，無論是居住、經商、子女就學都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市輻射、帶動全省的力度在不斷增強。目前貴陽市城市開展的策略是，控制城市中心區(qū)住宅建設，優(yōu)化和盤活現有存量土地，中心城區(qū)著重進行環(huán)境整治和公益性配套工程建設，以疏散中心區(qū)人口密度，減少交通壓力，住宅建設重點向中心城區(qū)邊緣、金陽新區(qū)、小河、花溪、白云、烏當開展，加緊對中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃的修編工作。1．3開發(fā)企業(yè)概況貴州某房開房地產開發(fā)是某房開置業(yè)〔控股〕下屬的母系控股公司，主營房地產開發(fā)，業(yè)務范圍涵蓋房地產開發(fā)、銷售，物業(yè)管理，房屋租賃，市場管理效勞，家居設計等。某房開置業(yè)旗下房地產開發(fā)了國際甲級寫字樓某房開大廈、國際五星級酒店廣州某房開威斯汀酒店、高尚豪華住宅某房開花園等，目前某房開置業(yè)也成為廣州最有實業(yè)的大型房地產企業(yè)之一。貴州某房開房地產開發(fā)于2008年1月經有關部門批準成立，由某房開置業(yè)的子公司廣州某房開房地產開發(fā)與貴州協(xié)輝房地產開發(fā)共同組建，通過招、牌、掛在貴陽市土地礦產資源交易中心舉行的國有土地使用權掛牌會競得G〔07〕38號地塊國有土地使用權，工程名稱為“貴陽某房開”。公司擁有員工31人，其中：中級職稱8人，初級職稱11人，公司內部機構設置：董事長、總經理、副總經理、行政辦、財務部、銷售部、開發(fā)部、工程工程部等，經營班子由總經理、常務副總經理、副總經理、財務總監(jiān)4人組成。第二局部工程市場投資環(huán)境和市場研究2．1工程概況“貴陽某房開”工程總占地234.31畝、156,208㎡，用地環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)山,并有林帶氣候宜人，區(qū)位優(yōu)越。〔一〕工程地理位置“貴陽某房開”工程綜合用地位于貴陽市中心環(huán)北線小關貓沖〔距主干道僅20米〕，原軍事俱樂部處，距貴陽市市中心噴水池4公里，距貴陽市市政府〔金陽〕10公里，工程用地性質為商住用地，屬貴陽市四類地段，該工程位于順海公園兩側，背靠小關湖，右鄰觀山公園，工程周邊被林帶緊密包圍，環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住。用地范圍內場地標準平整，是貴陽市老城區(qū)非常稀缺且能成規(guī)模開發(fā)的優(yōu)質房地產開發(fā)用地?！捕彻こ探煌顩r由于工程用地在貴陽市中心環(huán)北線兩側，中心環(huán)北線是連接貴陽市區(qū)和金陽新區(qū)的主要干道，交通十分便當，按貴陽市城市規(guī)劃，連接貴陽老城區(qū)與金陽新區(qū)的主要干道——瑞金北路至小關的高架橋已在籌備中。2．2房地產市場綜述據貴陽市房地產管理局對貴陽房地產總需求量作如下預測：貴陽市目前人均建筑面積20m2，非農業(yè)人口160萬人，2010年到達人均〔城鎮(zhèn)居民〕建筑面積25-28m2計算，住宅需求量為800-1280萬m2；每年非農業(yè)人口盡增量4.5萬人計算，至2010年住宅量為405-756萬m2，兩工程合計住宅總需求量為1205-2036萬m2，每年需求量為200-340萬m貴陽市商品住宅遠期需求增量預測〔2007—2010年〕年份商品住宅需求量〔萬m2〕商業(yè)用房需求量〔萬m2〕寫字辦公房需求量合計〔萬m2〕20072642372942008279258312200929327832820103083093471998年至2005年，貴陽市房屋銷售額增速與房地產投資增速根本一致，空置商品房比例正常，存量房市場初步啟動，房地產市場總量根本平衡，結構根本合理，價格根本穩(wěn)定，貴陽市房地產市場的開展是平穩(wěn)健康的?？傮w上講，貴陽市商品房開發(fā)和供給總體上是正常的，結構趨向合理，消費趨向理性，可以預測，貴陽市房地產業(yè)將會繼續(xù)支撐全市經濟社會的開展。2．3周邊樓盤情況比擬工程周邊主要的樓盤情況工程位置銷售價格〔元/M2〕銷售均價〔元/M2〕銷售情況中天花園新添大道4800～65005300三期欣歆園蠻坡4500～55005200二手房價格小石城蠻坡4500～68005300已售罄銀?；▓@大營坡5200～60005400已售罄保利云山小關4800～60005300已售80％2．4市場需求調查分析針對本工程對貴陽市場客戶進行調查分析，客戶需求結論如下：1、工程周邊房地產開發(fā)對區(qū)域形象的提高，以及對稀缺的自然資源的認同，客戶普遍對本工程感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大局部以選擇自住為主。2、客戶對產品及配套的要求高?？蛻羝毡閷ι睢⒔逃扰涮滓筝^高，在周邊尚未成熟的情況下，本工程需要通過建設自身配套實現便利的生活。3、本工程輻射能力強。特別是商業(yè)街的投資價值，對于外來客戶具有較大的吸引力。2．5市場研究結論根據對貴陽市房地產開展情況、本工程的競爭格局以及客戶需求的分析，本工程開展的市場機遇在于：1、貴陽房地產市場健康，目前處于快速開展期，本工程具有很好的開展局勢。2、本工程區(qū)域競爭主要以本區(qū)域為主，工程可提升空間大。3、工程地理位置連接度好，且處于貴陽市老城區(qū)內房地產開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。4、客戶對本工程的認可度高，本工程開展具有良好的客戶根底。第三局部工程定位研究3．1工程分析工程優(yōu)勢分析1、云巖區(qū)作為主要老城區(qū)，中心區(qū)可供給的土地幾乎為零，工程區(qū)域內新增工程非常少，工程的升值潛力較大，投資風險非常小。2、緊臨黔靈公園和省政府，是市區(qū)稀有的可成規(guī)模開發(fā)用地，區(qū)位和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。3、離貴陽市老城區(qū)近，是受上班族歡送的優(yōu)良地段。4、目前已建立起良好的政企、銀企關系，結合工程啟動快的特點，有利于工程在短期內到達銀行融資條件。工程時機點分析1、隨著連接貴陽至金陽新區(qū)主干道——瑞金北路至小關高架橋的修建，將使住戶更便于進入市區(qū)，也是本工程銷售的又一賣點。2、區(qū)域內在售工程售出率均在85%以上，且近年來價格上升趨勢明顯，近期內沒有高端樓盤推出，競爭放緩，有良好的市場空間。3、云巖區(qū)系貴陽市主城區(qū)，遵照貴陽市兩城區(qū)規(guī)劃管理文件“只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導原那么，區(qū)域內已無成片的可開發(fā)用地，高尚、高品質物業(yè)的后續(xù)開發(fā)具有稀缺性。3．2客戶定位1、近、遠期客戶定位〔1〕近期目標客戶：老城區(qū)客戶為主，輻射貴陽市周邊新區(qū)局部客戶，以二次置業(yè)的中高端客戶為主?！?〕遠期目標客戶：因貴陽市屬貴州省省會城市，集教育、文化、政治、經濟為一體，周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高層管理人員、公務員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各市各區(qū)的自住客戶?！?〕由于貴陽市氣候宜人，有“中國第二春城”、“中國避暑之都”、“爽爽的貴陽”之稱，因此省外住戶的購置力也有相當的數量。〔2〕、目標客戶背景描述：年齡：35-50歲置業(yè)能力：40萬以上年收入：5-10萬以上職業(yè)范圍：公務員、企事業(yè)中高層、高校高級教師、專業(yè)技術人員、個體戶、私營企業(yè)主等，以有換房需求、二次置業(yè)、自住的企事業(yè)單位中高級人員和公務員、生意人為主力。目前生活狀況：多數有房〔福利房或單位房〕，局部有車，改善居住環(huán)境愿望較強，為二次置業(yè)需求。心理品性：在貴州深厚的歷史文化背景滋養(yǎng)下，有著強烈的優(yōu)越感，表現為追求價值感，喜歡都市時尚生活，強調置業(yè)不離城，同時渴望休閑生活，對自然生態(tài)、親水環(huán)境向往。3．3價格定位1、靜態(tài)價格預估〔通過市場比擬法〕：4500元/平方米2、價格動態(tài)預估近年貴陽住宅價格年均增長8-10％，總體呈平穩(wěn)上升趨勢，2005年房地產新政影響下，房價增幅仍平穩(wěn)上升，反映房地產市場投機行為少，受宏觀調控影響少，保守估計2010年增幅為5%。以兩個增幅來預測動態(tài)價格：1、5%的保守增幅。2、10%老城區(qū)板塊的快速增幅。3．4戶型定位首期戶型配比：根據貴陽市場供給情況、中高端客戶市場需求，結合本工程的客戶和檔次定位，首推的局部戶型配比為：小于90㎡左右的小三房型〔三房兩廳一衛(wèi)〕占70.86%，大于90㎡的大三房型〔三房兩廳兩衛(wèi)〕約占29.14%。3．5工程開發(fā)構思與設想工程開發(fā)條件：本工程地塊建設指標：總占地156,208m2，實際可用地面積136,447m2，容積率為3.5，總建筑面積584,328.28m2,其中:計容積率總建筑面積477,564.50m2,不計容積率總建筑面積106,763.78m物業(yè)類型設想：本工程的居住規(guī)模預計約4,950戶。根據工程用地建設條件及工程中高端的形象定位，預計本工程物業(yè)類型將全部為高層。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數預計將達約4,950個。商業(yè)開發(fā)構思：工程商業(yè)為購物、休閑，布置在工程物業(yè)高層的一至四樓。第四局部工程經濟效益分析4．1工程估算的各項設定〔1〕工程說明1、工程用地234.31畝,土地出讓金按17.50萬元/畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按3%計算。2、在本工程中，拆遷補償費按一次性支付,自有資金按5.994億元計，其中土地本錢4,100萬元，拆遷補償費4.95億元,啟動資金5,000萬元。3、貸款年利率按6.48%(08年12月基準利率上浮20%)。4、預售條件為工程施工至四層。5、銷售費用按銷售收入的1.7%計?！?〕各項稅費說明根據貴陽市政府相關部門的有關規(guī)定：1、房地產銷售稅金及附加為銷售收入的5.65%。2、土地增值稅(預征)為銷售收入的1%?！?〕工程開發(fā)銷售周期說明通過對貴陽市房地產開發(fā)銷售狀況的詳細了解以及與公司相關部門負責人的全面溝通，對本工程的開發(fā)銷售周期做如下方案：從2008年4月至2012年12月?！?〕各項本錢費用的設定根據貴陽市房地產開發(fā)的實際情況，本工程各項本錢費用可以歸納為：開發(fā)本錢〔包括土地本錢、拆遷安置費、前期工程費、建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費〕和開發(fā)費用〔包括工程管理費、銷售費用、財務費用〕。結合我司的經驗數據資料以及與各職能部門溝通的成果，對工程的土地本錢、工程本錢進行估算，各項稅費標準按政府有關規(guī)定進行估算。4．2工程總體規(guī)劃指標工程總體指標：工程總建設期為60個月總用地面積234.31畝、156,208㎡市政道路面積19,761㎡實際用地面積136,447㎡總建筑面積584,328.28㎡(含地下車庫94,740.70㎡)建筑密度17.61%綠化率46.80%工程公建區(qū)經濟技術指標：該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標如下：建筑面積30,568.97㎡：含商業(yè)效勞18633.50㎡12班小學4,801㎡8班幼兒園2,309.47㎡衛(wèi)生站600㎡其他配套設施2,210㎡社區(qū)效勞等2,015㎡4．3工程開發(fā)費用估算工程整體總投資估算：〔一〕土地本錢本工程以招拍掛出讓方式進行，地塊內被拆遷安置單位為貴陽云巖鄉(xiāng)村體育俱樂部，通過與被拆遷單位溝通，其拆遷補償安置費用為4.95億元，土地出讓金為4,100萬元，契稅270萬元，交易傭金1,340萬元。土地本錢合計：55,210萬元〔二〕前期工程費〔含勘查費、規(guī)劃設計費、三通一平、各項規(guī)費等費用〕：584,328.28㎡×40元/㎡=2,337萬元前期工程費合計：2,337萬元〔三〕根底設施費(含供水電氣、道路、排水排污、綠化等)584,328.28㎡×110元/㎡=6,428萬元根底設施費合計：6,428萬元〔四〕建筑安裝費〔含土建、安裝等〕：住宅局部：446,995.53㎡×1,250元/㎡=55,874萬元公共建筑局部：30,568.97㎡×1,200元/㎡=3,668萬元車庫、設備房局部：96,740.70㎡×1,300元/㎡=12,576萬元架空層部份:10,023.08㎡×1,300元/㎡=1,303萬元建安安裝費合計：73,349萬元〔五〕開發(fā)間接費〔按1,2,3,4項之和的0.6％計〕：137,397萬元×0.6%=824萬元〔六〕不可預見費〔按1,2,3,4,5項之和的3％計〕：138,221萬元×3%=4,146萬元開發(fā)本錢合計：142,368萬元〔1,2,3,4,5,6項之和〕〔七〕期間費用：管理費用：142,368萬元×1.5%＝2,136萬元銷售費用：237,989萬元×1.7%＝4,045萬元期間費用合計：6,181萬元〔八〕財務費用(建設期利息)：財務費用：30,000萬元×6.48%×2.50年=4860萬元工程總投資合計：153，409萬元〔九〕總收益估算：銷售總收入：住宅局部：446,995.53㎡×4,500元/㎡＝201,148萬元商業(yè)局部：18,633.50㎡×10,000元/㎡＝18,634萬元車庫局部：4,552個×40,000元/個=18,208萬元銷售總收入合計：237,989萬元〔十〕工程收益估算：工程可實現銷售收入237,989萬元，開發(fā)本錢費用142,368萬元，期間費用6,181萬元，財務費用4,860萬元，土地增值稅2,380萬元，銷售稅金及附加13,446萬元〔按銷售收入5.65%計算〕。工程稅前利潤總額68,754萬元，實現稅前投資利潤率44.82%，繳納所得稅17,188萬元，稅后利潤51,565萬元，實現稅后投資利潤率33.61%。其中二期開發(fā)費用估算：〔一〕土地本錢某房開計入容積率面積為477564.50平方米，其中二期計入容積率面積為119509.69平方米，那么分攤比例為119509.69/477564.50＝25.02%那么55210×25.02%＝13,814萬元土地本錢合計：13,814萬元〔二〕前期工程費〔含勘查費、規(guī)劃設計費、三通一平、各項規(guī)費等費用〕：158,478.36㎡×40元/㎡=634萬元前期工程費合計：634萬元〔三〕根底設施費(含供水電氣、道路、排水排污、綠化等)158,478.36㎡×110元/㎡=1,743萬元根底設施費合計：1,743萬元〔四〕建筑安裝費〔含土建、安裝等〕：住宅局部(含小學幼兒園)：116,110.1㎡×1,250元/㎡=14,514萬元公共建筑局部：3,399.59㎡×1,200元/㎡=408萬元車庫、設備房局部：36，594.79㎡×1,300元/㎡=4757萬元架空層部份:2,373.88㎡×1,300元/㎡=309萬元建安安裝費合計：19,988萬元〔五〕開發(fā)間接費〔按1,2,3,4項之和的0.6％計〕：36179萬元×0.6%=217萬元〔六〕不可預見費〔按1,2,3,4,5項之和的3％計〕：36396萬元×3%=1092萬元開發(fā)本錢合計：37,488萬元〔1,2,3,4,5,6項之和〕〔七〕期間費用：管理費用：37,488萬元×1.5%＝562萬元銷售費用：56,249萬元×1.7%＝956萬元期間費用合計：1,518萬元〔八〕財務費用(建設期利息)：財務費用：20,000萬元×5.94%×2.50年=2970萬元工程總投資合計：41,976萬元〔九〕總收益估算：銷售總收入：住宅局部：108,797.58㎡×4,500元/㎡＝48,959萬元商業(yè)局部：742.43㎡×10,000元/㎡＝742萬元車庫局部：1637個×40,000元/個=6,548萬元銷售總收入合計：56,249萬元〔十〕工程收益估算：工程可實現銷售收入56,249萬元，開發(fā)本錢費用37,488萬元，期間費用1,518萬元，財務費用2,970萬元，土地增值稅562萬元，銷售稅金及附加3,178萬元〔按銷售收入5.65%計算〕。工程稅前利潤總額10,139萬元，實現稅前投資利潤率24.15%，繳納所得稅2,535萬元，稅后利潤7604萬元，實現稅后投資利潤率18.12%。備注：1、收入中未考慮每年市場房價8%-10%的增幅。2、本錢中也未考慮未來材料及人工上漲等因素。3、隨著市場的開展，未來工程完成時預計的整體利潤會隨著每年市場房價增幅有所提高。4．4工程盈利分析工程靜態(tài)盈利分析表序號項目數值計量單位單價(元)金額(萬元)1一、銷售總收入242,2072其中住宅局部452,595.90㎡4,500203,6683商業(yè)局部11,451㎡10,00011,4514車庫局部4,509個40,00018,0365二、總投資158,9716〔一〕開發(fā)本錢費用合計583,582.64㎡2,438142,28171、土地費用583,582.64㎡94655,21082、前期工程費583,582.64㎡402,33493、根底設施費583,582.64㎡1106,419104、建筑安裝工程費73,34911其中住宅局部452,595.90㎡1,25056,57412公共建筑部份25,395.20㎡1,2003,04713車庫設備房局部94,684.80㎡1,30012,30914架空層部份10,906.64㎡1,3001,418155、開發(fā)間接費137,3130.60%824166、不可預見費138,1363%4,144〔二〕期間費用6,098171、管理費用142,2811.50%2,134182、銷售費用233,1551.70%3,96419〔三〕財務費用300006.48%借款2.50年4860三、稅金15,505201、土地增值稅233,1551%2,422212、銷售稅金及附加233,1555.65%13,17322稅前利潤64,41223稅前投資利潤率42.03%24所得稅(25%)64,41225%16,10325稅后利潤48,30926稅后投資利潤率31.53%工程整體稅后利潤為48,309萬元，稅后投資利潤率為31.53%.通過上面的靜態(tài)財務分析，工程盈利能力較強，工程可行。4．5工程現金流量分析序號工程2008年2009年2010年2011年2012年及以后合計1一、現金流入59,94093,85770,35264,70834,239323,09521、股東投入59,94059,94032、股東及關聯方借款043、新增銀行貸款30,00030,00054、銷售收入63,85770,35264,70834,239233,1556二、現金流出66,59537,90042,52517,8763,848168,74371、工程直接投入64,51328,92333,17610,957568138,13782、管理費用147833924215152,13493、銷售費用01,0861,1961,1005823,964104、不可預見費1,935868995329174,144114、支付銀行利息01,9441,5559723894,860125、營業(yè)稅金及附加03,6083,9753,6561,93513,173136、土地增值稅06397046473422,33214三、累計稅前利潤-66,595-40,638-12,81134,02164,41264,412157、所得稅0008,5057,59816,103168、可用于還貸現金流-6,65555,95727,82746,83230,391179、歸還銀行貸款06,0009,00