物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！空調(diào)管理操作規(guī)程（十）【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】空調(diào)管理操作規(guī)程（十）

1目的

通過空調(diào)管理，確保設備正常運行，延長設備使用壽命，滿足用戶使用需求。

2范圍適用于所接管項目的空調(diào)設備、設施管理。

3職責

3.1工程主管負責空調(diào)設備設施的日常使用和管理；3.2維修人員負責空調(diào)設備設施的使用操作和維護保養(yǎng)。

4工作程序

4.1管理制度4.1.1非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)工程主管或管理處負責人批準后，由空調(diào)維修人員陪同，方能進入；

4.1.2空調(diào)機房內(nèi)機電設備由空調(diào)維修人員負責操作，其他人員不得擅自操作；

4.1.3運行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應立即停機?；謴凸╇姲胄r后，方能開機；4.1.4消防設備完好，機房內(nèi)嚴禁吸煙；

4.1.5保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物；

4.1.6空調(diào)維修人員應根據(jù)氣溫變化，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷，以達到節(jié)能的目的；4.1.7保持良好室內(nèi)照明及通風、門窗開啟靈活無破損。

4.2中央空調(diào)操作規(guī)程

4.2.1中央空調(diào)機房是重要設備機房，為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行，必須嚴格遵照操作規(guī)程進行操作；4.2.2嚴格遵守《中央空調(diào)機組操作手冊》要求，保證安全生產(chǎn)；

4.2.3掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設備及管路系統(tǒng)的工作原理、構造和實際運行狀況，在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，作好運行記錄，保證數(shù)據(jù)準確無誤；

4.2.4發(fā)現(xiàn)異常情況以及設備故障應迅速查明原因，正確處理，及時報告有關領導和部門，認真作好記錄（內(nèi)容應包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結果）。嚴格遵守設備檢修記錄歸案制度；4.2.5及時掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負荷需求，合理調(diào)整機組、水泵等投入的數(shù)量及有關參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟運行；

4.2.6空調(diào)機組開啟前的操作

4.2.6.1首先檢查所有電源（泵、風機、主機）處于正常狀態(tài)，刀閘、開關使用靈活、電壓、電流恒定；4.2.6.2開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門,開啟欲啟動之機組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷卻塔分扇，手動或自動啟動冷卻泵；

4.2.6.3開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵；

4.2.6.4在上述步驟完成后，檢查機組狀態(tài)是否滿足開機條件，確認無誤后按照《中央空調(diào)機組操作手冊》啟動機組。4.2.7停機操作在空調(diào)機組停機5-15分鐘后，按上述步驟反向操作。

4.3空調(diào)運行日常巡視工作規(guī)定

系統(tǒng)項目

檢查內(nèi)容

時間

空調(diào)機房

1、空調(diào)機組

2、水泵、電機

3、閥門及管路

4、壓力表、溫度計

5、控制柜電氣裝置

1、檢查并記錄有關運行參數(shù)（溫度、壓力、電流等）

2、有無不正常之聲響、振動及溫升。

3、有無跑冒滴漏現(xiàn)象。

4、指示是否正確。

控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。

每小時一次

空調(diào)末端裝置

1、風機盤管、新風機組、空調(diào)器

2、電磁閥、溫控器

3、閥門

4、管路保溫

5、自動排氣閥

6、冷凝水系統(tǒng)

7、控制柜電氣裝置

1、檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網(wǎng)是否臟堵

2、開啟是否靈活，溫度控制是否準確

3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現(xiàn)象

4、保溫材料是否損壞

5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象

6、有無堵塞，滴漏

7、控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。

每小時一次

冷

卻

塔

1、電機、風扇、皮帶

2、布水器

3、填料

4、浮球閥

5、集水盤，濾網(wǎng)

6、控制柜電氣裝置

7、冷卻塔主體

1、有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打滑

2、有無損壞、掉落

3、有無損壞、有無堵塞

4、位置是否正確、有無損壞

5、是否臟壞

6、控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。

7、有無跑冒滴漏現(xiàn)象

每天二次

4.4電動離心泵的運行操作

4.4.1啟動前的檢查與準備A.檢查水泵進水閥門應打開，水泵出水閥門應全關；

B.水泵出口壓力表應完好，指針指示”0”位，開啟（旋塞）；

C.檢查電動機及水泵軸承，應有足夠潤滑油；D.檢查電動機接地線是否完好，如該泵停用已超過半年，則在啟動前應通知電工做絕緣檢查；

E.用手搬動靠背輪（聯(lián)軸器），應能輕快轉(zhuǎn)動，無摩擦及異聲；

F.啟動前應開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通；G.檢查填料箱壓蓋，應松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸；

H檢查地腳螺絲是否牢固無松動。

4.4.1.1起動A.合上開關，起動水泵，注意電流表，當空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口壓力正常后，開啟出口閥門；

B.注意補水泵出口壓力應穩(wěn)定；

C.注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補水泵向系統(tǒng)內(nèi)補水。4.4.1.2正常運行的維護工作

A.按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動機，應無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應超過70℃；

B.注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)；C.水泵進、出口壓力正常穩(wěn)定；

D.備用泵應處于隨時可以投入使用的狀態(tài)，每班應檢查一次。

4.4.1.3正常停用A.關閉水泵出口閥門；

B.按停泵按扭停止電動機運轉(zhuǎn)；

C.關閉冷卻水閥門。4.4.2空調(diào)運行操作程序

4.4.2.1起動前的檢查

A.盤動引風機、鼓風機，軸應無摩擦和卡住現(xiàn)象；B.各軸承的潤滑油應充足，加油設備應齊全，冷卻水管應暢通，軸承箱不漏油，防護設備齊全良好；

C.電動機地腳螺絲無松動，接地線可靠；

D.風量調(diào)節(jié)器開關靈活好用，遠距離操作機構齊全，動作靈活。4.4.2.2起動與運行

A.風機啟動前，一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置；

B.按啟動按鈕，啟動后達到正常轉(zhuǎn)數(shù)時，再逐漸開大調(diào)節(jié)閥，直至規(guī)定負荷為止；C.運行過程中，軸承溫升不高于40℃，表面溫度不高于80℃；

D.運行過程中，注意檢查有無異聲和振動。

4.4.2.3風機的緊急停車。A.運行中，風機有劇烈的噪聲，必須緊急停車；

B.運行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停車；

C.運行中，風機發(fā)生劇烈的振動和有撞擊的現(xiàn)象時，必須緊急停車。4.4.3壓力表的維護與沖洗

4.4.3.1壓力表的使用維護：運行中，壓力表的表管和旋塞均不應泄漏，壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔，（在校表時應把工作壓力用紅線標在刻度盤上）使表針指示清晰可見。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化，應及時查明原因。在更換壓力表時，必須使用經(jīng)過檢驗，并有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗一次；

4.4.3.2沖洗壓力表步驟A.關閉壓力表的三通旋塞；

B.開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘；

C.關閉放水閥門；D.停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運行。

4.4.4安全閥的使用與維護

4.4.4.1熱水機組正式運行之前，要先校對安全閥；4.4.4.2安全閥的裝置，零件必須齊全良好

A.彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調(diào)整螺絲的裝置；

B.杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導架；C.運行中，未經(jīng)主管人員的批準，嚴禁調(diào)整安全閥；

D.安全閥的維護

（1）須定期做手動或自動排氣試驗，操作時防止燙傷，應輕拉、輕放；（2）如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴重泄漏，應停機檢修；

（3）嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。

4.4.5運行中臨時停機因工程維修等原因臨時停機，應由空調(diào)維修人員填寫《空調(diào)停機通知單》，經(jīng)工程主管、管理處負責人批準后，由管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機，應在1小時內(nèi)聯(lián)絡有關部門經(jīng)理，并在恢復供冷（暖）后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。

4.5維護保養(yǎng)

4.5.1新風柜4.5.1.1月保養(yǎng)

A.清洗空氣過濾器1-2次；

B更換破損過濾網(wǎng)；C檢查出風口避震喉，如有破損則更換。

4.5.1.2季保養(yǎng)

A給風機軸承加黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)；B.檢查皮帶松緊情況，若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象，可將皮帶擦凈。

4.5.1.3年度保養(yǎng)

A.檢查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；B.檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；

C清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光；

D.檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應清除，以保證排水暢通；E檢查附屬閥門（包括風閥）是否正常工作，如有損壞，則更換；

F.檢查管系是否漏氣、漏水；

G.清洗翅片，折卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數(shù)分鐘，再用清水沖洗干凈；H.檢查電機絕緣電阻、相間及相地間都應不大于0.5歐姆。

4.5.2冷卻水泵

4.5.2.1月保養(yǎng)A.清洗擾流板，散熱膠片上的外來雜物；

B.清理灑水轉(zhuǎn)頭，灑水喉管處的污垢及藻類，以保證出水流暢；

C.開啟水盆之排水閥門，清理水盆，隔入網(wǎng)及入風網(wǎng)外的污垢、泥塵；D.檢查皮帶運行狀況，若出現(xiàn)松動打滑，則應折下皮帶，清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面；若皮帶變形、磨損嚴重或斷裂，則應更換新皮帶。

4.5.2.2半年保養(yǎng)

A.檢查電機、減速器及分扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅固；B.更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤滑油；

C.更換電機、風扇聯(lián)接器內(nèi)的潤滑油；

D檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水；E.檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。

4.5.2.3全年保養(yǎng)

A.清洗玻璃纖維外殼；B.折卸并全面清洗，檢查齒輪箱減速器及聯(lián)接器，更換磨損嚴重的軸承；

4.5.3風冷冷水機組

4.5.3.1月保養(yǎng)A.清潔機器外殼，清除進風口附近的雜物；

B.打掃儀表盤，避免塵土雜物影響控制電路；

C.檢查溫度計、壓力表工作是否正常。4.5.3.2年度保養(yǎng)

A.檢查機組外殼，對油漆剝落或腐蝕處，應重新刷防銹漆；

B.應加以更換清洗翅片，保證翅片間通道通暢，無障礙物；C.清洗風扇葉片，確保處出風效率；

D.檢查風扇電機軸承，若磨損嚴重，應加以更換；

E.更換風扇電機潤滑油；F.檢查壓縮機油位，對于缺油者補充潤滑油；

G.檢查機組內(nèi)的制冷劑充灌量，視需要給予補充；

H.檢查控制機構的各設定值，對不合適者，加以重新設定；I檢查系統(tǒng)保溫，對破損處應重新處理；

J檢查各閥門工作情況（包括水流開關），確保處于良好狀態(tài)。

4.5.4水冷冷水機組4.5.4.1月保養(yǎng)

A.擦拭機身外殼，保持機身干凈整潔；

B.檢查各儀表工作狀況是否正常，停機時對控制板及控制箱進行除塵；C檢查溫度計、壓力表工作是否正常。

4.5.4.2年度保養(yǎng)

A.更換潤滑油及油過濾器；B.檢查所有控制及安全裝置的設置及運行是否正常；

C.檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；

D.檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的；E.檢查電機繞阻的絕緣；

F.清洗冷凝器銅管內(nèi)壁；

G.清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁；H.檢查管系是否漏水，各閥門運轉(zhuǎn)是否正常，水流開關工作是否正常；

I檢查保溫層完好度。

4.5.5離心式清水泵4.5.5.1月保養(yǎng)

A.檢查盤根是否漏水，若磨損嚴重，應更換；

B.給軸承加油；C給聯(lián)軸器加油；

D.檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現(xiàn)象；

E.清潔電機、水泵外殼；F.檢查壓力表工作是否正常。

4.5.5.2年度保養(yǎng)

A.檢查水泵、電機軸承、軸套等運動部件磨損情況，若磨損嚴重，則應更換；B.檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件；

C.檢查泵葉、泵