企業(yè)項(xiàng)目策劃書目錄第一篇：餐飲企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營策劃書第二篇：企業(yè)員工績效考核項(xiàng)目商業(yè)策劃書第三篇：企業(yè)與高校雙向互動(dòng)項(xiàng)目之策劃書第四篇：項(xiàng)目策劃書第五篇：項(xiàng)目策劃書正文第一篇：餐飲企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營策劃書餐飲企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營策劃書1、名頭來歷：人間真情——有一戶五口之家，母親是江陰人氏，每逢佳節(jié)團(tuán)聚必不可免的一道主菜，便是媽媽親手餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文烹飪的肉絲泡蛋.時(shí)年，父母年逾古稀，長子身旁伺候，次子闖蕩神州，小妹更是餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文飄洋過海.為感知牽掛，感恩養(yǎng)育，三兄妹攜手足之情創(chuàng)立柔絲泡蛋連鎖餐飲，寄慰人間真情——天涯翹盼，柔絲相聚餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文.肉絲泡蛋原本江浙家常菜，為適應(yīng)商標(biāo)注冊規(guī)范，特將“肉絲”改變成“柔絲”.2，現(xiàn)行運(yùn)營：初期首家店于2餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文007年1月26日在廣州開業(yè)，除去春節(jié)長假因素，另選址不當(dāng)，無法達(dá)到預(yù)期效益，于4月26日進(jìn)入危機(jī)管理程序{見手冊}3，市場縫隙：初期自首家店開業(yè)以來，出品研制成功得到固定忠誠消費(fèi)群體認(rèn)可;管理進(jìn)入程序化;市場初探結(jié)束.更值得稱謂的是原設(shè)計(jì)出品及派送方式得到滿意和延伸，極具品牌競爭力，彼有一定知名度，可以繼餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文續(xù)從事市場拓展.4，餐飲效益：餐飲業(yè)效益不同于其他行業(yè)——資金周轉(zhuǎn)周期短(按日計(jì)算)盈虧明顯.只要選址、選項(xiàng)、管理到位很快就會(huì)見到明顯效益.二，項(xiàng)目進(jìn)度餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文1，初期試點(diǎn)階段接近尾聲2，二期品牌戰(zhàn)略即將開始多點(diǎn)帶面，造勢招商a，擬在廣州繁華街市開設(shè)店鋪?zhàn)鳛樾蜗笃炫灥瓴惋嬳?xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文時(shí)間：XX年4月下旬選址，5月開業(yè)一家;6月-8月開業(yè)總共三家b，多店鋪(一個(gè)大城市開三到五店)、時(shí)間：XX年8月下旬在北京或上海選址，10月開業(yè)第一家外阜分店;11月-12月開業(yè)總共三家外阜分店c，經(jīng)營管理理順期：規(guī)范出品、餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文科學(xué)管理時(shí)間：XX年1月——6月d，多城市造勢，力爭每個(gè)直轄市、特大城市、省會(huì)城市開設(shè)直營店，目標(biāo)總計(jì)108家.時(shí)間：XX年初——XX年末3，三期選項(xiàng)投資(有待量化)a，拓展國外行業(yè)市場餐飲項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范文b，拓展品牌縱橫市場c，拓展跨行品牌市場三，項(xiàng)目實(shí)施(1)集團(tuán)公司組建：限期1個(gè)月內(nèi)容：合伙協(xié)議、資金到位費(fèi)用：場所租賃、手續(xù)辦理、辦公設(shè)備、經(jīng)費(fèi)等預(yù)算10——35萬(2)二期品牌戰(zhàn)略a，擬在廣州繁華街市開設(shè)店鋪?zhàn)鳛樾蜗笃炫灥陼r(shí)間：XX年4月下旬選址，5月開業(yè)一家;6月-8月開業(yè)總共三家投入1(旗艦店)投入2(兩家分店)總投入營業(yè)面積300平米營業(yè)面積2×300平米900平米月均業(yè)績26萬月均業(yè)績2×26萬78萬純利潤25%純利潤2×25%200萬回收期6個(gè)月回收期6個(gè)月10個(gè)月備用金10萬備用金2×10萬30萬總投入49萬+10總投入98萬+20計(jì)147萬+30=177萬b，多店鋪(一個(gè)大城市開三到五店)時(shí)間：XX年8月下旬在北京或上海選址，10月開業(yè)第一家外阜分店;11月-12月開業(yè)總共三家外阜分店模式同a，總投入177c，經(jīng)營管理理順期：規(guī)范出品、科學(xué)管理時(shí)間：XX年1月——6月d，每個(gè)直轄市、特大城市、省會(huì)城市開設(shè)直營店，目標(biāo)總計(jì)108家.時(shí)間：XX年初——XX年末資金投入以現(xiàn)有利潤和加盟金滾動(dòng)投入e，辦公、差旅、公關(guān)等經(jīng)費(fèi)平均5萬/月，2年預(yù)計(jì)120萬f，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：三個(gè)月考核期內(nèi)確保直營店均值盈利在15%以上，低于此標(biāo)準(zhǔn)則屬于非盈利店，可根據(jù)實(shí)際情況考慮下馬四：項(xiàng)目總投入：集團(tuán)公司籌建費(fèi)用+旗艦店開辦費(fèi)用+外埠形象店開辦費(fèi)用+集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)做費(fèi)用=500萬五：國內(nèi)連鎖餐飲行業(yè)數(shù)據(jù)表達(dá)商務(wù)部最新調(diào)查顯示，全國限額(年銷售額5000萬元)以上連鎖餐飲企業(yè)尤其是直營連鎖快餐企業(yè)，營業(yè)收入大幅增長.其中，東部省市快餐營業(yè)規(guī)模明顯超過正餐，廣東快餐的市場份額高達(dá)90%，江蘇、上海、遼寧、北京、浙江、山東等省市也已達(dá)到50%以上.連鎖經(jīng)營已成為餐飲業(yè)做大做強(qiáng)的主導(dǎo)經(jīng)營模式.據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至XX年，我國限額以上連鎖零售集團(tuán)(企業(yè))達(dá)1416家，比上年末增長34.2%，實(shí)現(xiàn)銷售額10668.4億元;限額以上連鎖餐飲集團(tuán)(企業(yè))達(dá)300家.據(jù)商務(wù)部預(yù)計(jì)，XX年我國餐飲業(yè)市場將繼續(xù)以17%左右的速度高速增長，全年零售額將越過9000億元臺(tái)階而直接突破1萬億元.XX年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年，在增加居民消費(fèi)、擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策推動(dòng)下，餐飲業(yè)將進(jìn)一步增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展加快，餐飲經(jīng)濟(jì)市場活力不斷增強(qiáng)，根據(jù)餐飲業(yè)發(fā)展模型分析，預(yù)計(jì)XX年我國人均餐飲消費(fèi)支出將增長17.6%,達(dá)到800元;餐飲業(yè)市場運(yùn)行將繼續(xù)以17%左右的速度高速增長，全年將越過九千億元臺(tái)階而直接突破一萬億元大關(guān)，達(dá)到10400億元.第二篇：企業(yè)員工績效考核項(xiàng)目商業(yè)策劃書一、概述企業(yè)管理的中心工作是崗位角色管理，企業(yè)的效益最終得靠企業(yè)組織的崗位角色來創(chuàng)造.而崗位角色管理的核心卻是企業(yè)員工績效考核.不僅企業(yè)的選人、用人和核發(fā)工資、獎(jiǎng)金要由它提供基本的依據(jù)，而且它本身還具有為努力工作、積極貢獻(xiàn)的員工帶來自我價(jià)值滿足，激勵(lì)員工的作用.但要使企業(yè)員工績效考核起到這一作用，其前提卻是企業(yè)員工績效考核管理規(guī)范，能保證使每一個(gè)員工的努力和貢獻(xiàn)都能得到“公正、公平、客觀、準(zhǔn)確、全面”的評(píng)價(jià).所謂企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)，也就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)員工績效考核管理的規(guī)范化，即根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，在恰當(dāng)?shù)亟鉀Q考核目的、考核內(nèi)容、考核主體、考核頻率、考核方法等五個(gè)方面的問題的基礎(chǔ)上，擬訂保障達(dá)成企業(yè)員工績效考核的“十字”標(biāo)準(zhǔn)的操作辦法，并健全、完善能保障其全面貫徹落實(shí)的管理制度.二、項(xiàng)目實(shí)施可解決的問題1、對(duì)于員工的工作沒有真正意義上的績效考核，員工的努力和貢獻(xiàn)的難有客觀公正評(píng)價(jià)，功過不明，干好干壞一個(gè)樣，員工工作熱情和主動(dòng)性低;2、員工績效考核沒有事先的量化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)員工的績效考核變成了上司主管依自己的主觀偏好打壓或拉籠下屬的最佳機(jī)會(huì)，員工對(duì)績效考核不僅不支持而且反感;3、員工績效考核要素設(shè)置過于抽象籠統(tǒng)，僅僅依靠上司主管的個(gè)人印象打分，不能真正反映員工的工作努力程度和貢獻(xiàn)的大小;4、員工績效考核的重點(diǎn)不明確，為了量化而量化，把一些與企業(yè)發(fā)展關(guān)系不直接的個(gè)人問題列入作考核要素，考核內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)脫節(jié)，把對(duì)企業(yè)發(fā)展有作用的人考跑了;5、員工績效考核導(dǎo)向錯(cuò)位，重態(tài)度，輕貢獻(xiàn)，吹牛拍馬，只作表面文章的人得高分，踏實(shí)工作，努力貢獻(xiàn)的人相反受冷落;6、不同職類、不同單位部門的員工績效考核，相互之間沒有關(guān)聯(lián)，成績沒有橫向可比性;7、員工績效考核對(duì)員工的意志行為選擇起不到導(dǎo)向作用，其考核只能起到為員工工資獎(jiǎng)金的發(fā)放提供一個(gè)不太能服人的依據(jù);8、不顧企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，照搬其它企業(yè)的績效考核方法，不能體現(xiàn)自己企業(yè)的各類員工工作努力的實(shí)際;9、員工績效考核是作過場走形式，按比例分配單位和部門的優(yōu)秀和不合格名額，內(nèi)部人員輪流當(dāng)認(rèn);10、員工績效考核量化考核要素設(shè)定不合理，誘導(dǎo)員工產(chǎn)生短期行為，使員工只顧目前職責(zé)履行的過關(guān)，不求工作質(zhì)量和效果的穩(wěn)定提升，制約了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展.三、項(xiàng)目工作內(nèi)容1、討論確定企業(yè)員工績效考核體系的框架，總體上解答企業(yè)員工績效考核的五個(gè)常規(guī)(4w1h)問題;2、根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，分職類選擇確定能實(shí)現(xiàn)“公正、公平、客觀、準(zhǔn)確、全面”十字標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)員工績效考核方法;3、分別對(duì)不同的崗位進(jìn)行分析，確定其企業(yè)員工績效考核的要求和量化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);4、制作企業(yè)員工績效考核的工具;5、擬訂企業(yè)員工績效考核管理制度.四、項(xiàng)目有形成果：1、企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)方案說明文件2、分職類選擇確定的績效考核方法說明文件;3、各個(gè)崗位角色的績效考核標(biāo)準(zhǔn)說明文件;4、對(duì)應(yīng)于不同方法的績效考核工具;5、企業(yè)員工績效考核管理制度.五、項(xiàng)目實(shí)施程序1、調(diào)查研究，確定企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)的基本思路，并進(jìn)行交流溝通;2、擬訂企業(yè)員工績效考核體系分析文件;3、調(diào)研、分析、確定企業(yè)員工各個(gè)職類的工作性質(zhì)和職責(zé)特征;4、討論、確定各個(gè)職類的崗位績效考核方法;5、擬訂各個(gè)職類崗位績效考核方法的說明文件;6、制定企業(yè)員工績效考核的工具(表格);7、指導(dǎo)各個(gè)崗位員工自我梳理績效考核要素和量化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);8、討論確定各個(gè)崗位績效考核要素和量化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);9、擬訂企業(yè)員工績效考核管理制度草案;10、討論確定企業(yè)員工績效考核管理制度.六、項(xiàng)目實(shí)施辦法1、由委托方(以下簡稱甲方)和乙方雙方共同組成項(xiàng)目組，甲方董事長或總經(jīng)理擔(dān)任項(xiàng)目組長，人力資源部部長或相關(guān)職能部門主管擔(dān)任常務(wù)副組長，乙方選派專家擔(dān)任副組長;2、甲方須配備n位工作人員，承擔(dān)一些助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有企業(yè)管理方面的基礎(chǔ)知識(shí)，能承擔(dān)一般文案的草擬和審訂工作;3、項(xiàng)目組在項(xiàng)目組長和副組長共同領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，需要甲方相關(guān)部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項(xiàng)目進(jìn)程要求按時(shí)按質(zhì)完成;4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費(fèi)、食宿費(fèi)由甲方承擔(dān)，食宿標(biāo)準(zhǔn)為三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn);5、為了降低甲方項(xiàng)目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家?guī)Щ匾曳今v地完成.七、項(xiàng)目咨詢費(fèi)用1、咨詢費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn).咨詢服務(wù)收費(fèi)行內(nèi)通行的作法是，按投入的專家工作時(shí)數(shù)或工作日數(shù)計(jì)算.其標(biāo)準(zhǔn)為1500元(人民幣)/專家工作小時(shí)，或1XX元(人民幣)/專家/工作日.亦可協(xié)商打包確定.2、咨詢費(fèi)支付辦法.咨詢費(fèi)按比例，分期支付.一般情況是分兩期，按7：3支付.項(xiàng)目首期付款到乙方賬戶之后，一周內(nèi)乙方專家到甲方駐地啟動(dòng)項(xiàng)目.第二期付款在其項(xiàng)目進(jìn)行到一半時(shí)支付.第三篇：企業(yè)與高校雙向互動(dòng)項(xiàng)目之策劃書企業(yè)與高校雙向互動(dòng)項(xiàng)目之策劃書一、主題及目的1、主題：學(xué)生擇業(yè)、就業(yè)的焦點(diǎn)企業(yè)與學(xué)生之間的雙向互動(dòng)交流（主要是研究生）.2、目的：（1）組織學(xué)生搜索焦點(diǎn)企業(yè)信息、參觀焦點(diǎn)企業(yè)，聆聽企業(yè)家的教誨，使我們的學(xué)生有機(jī)會(huì)在求職前了解各類企業(yè)，走進(jìn)企業(yè)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)定位與擇業(yè)定位.根據(jù)人才市場的需求，真實(shí)的企業(yè)需求，學(xué)習(xí)、參加社會(huì)活動(dòng)，使人才自我的塑造具有有效性、高效性.（2）同時(shí)通過交流，也能讓焦點(diǎn)企業(yè)更深層次的了解本校學(xué)生的才華與能力，在選擇人才時(shí)能最大程度地優(yōu)先想到本校學(xué)生.3、活動(dòng)背景：每年的2、3、4、月份和11、12月份是大學(xué)生求職應(yīng)聘的高峰期.許多學(xué)生在趕了一場又一場招聘會(huì)，投了一疊又一疊簡歷后，除了失望還有茫然，因?yàn)槌藥讉€(gè)知名企業(yè)，其他企業(yè)他們一無所知，即使是知名企業(yè)他們的了解也只是摻雜了許多美好的想象的皮毛.有的學(xué)生被企業(yè)聘用以后，進(jìn)入工作崗位，才發(fā)現(xiàn)企業(yè)和自己的理解相差太大，根本沒有進(jìn)行有效的和理性的選擇.面對(duì)這個(gè)問題，結(jié)合外聯(lián)部現(xiàn)在在緊張進(jìn)行的求職簡歷發(fā)放、兼職信息庫的完善等工作，想用“企業(yè)與高校雙向互動(dòng)”這一項(xiàng)目來為此出一份力.二、活動(dòng)內(nèi)容1、總體思路：先向全校各個(gè)層面的學(xué)生做一個(gè)問卷調(diào)查，搜集他們想了解和他們所了解的企業(yè)，確定項(xiàng)目的焦點(diǎn)企業(yè)，然后對(duì)企業(yè)進(jìn)行分類，分期進(jìn)行交流.然后與企業(yè)聯(lián)系，組織學(xué)生帶著問題參觀企業(yè)，做個(gè)小調(diào)研，寫出調(diào)研報(bào)告向校內(nèi)發(fā)布.最后，邀請(qǐng)相關(guān)企業(yè)的主管、經(jīng)理（同一類企業(yè)同時(shí)進(jìn)行，以增加可比性和信息挖掘的深度）學(xué)校做講座，與更多的學(xué)生做更深入的交流.2、具體程序：（1）XX年1月初——XX年2月問卷調(diào)查在這個(gè)階段，主要是通過向各個(gè)層面的學(xué)生做問卷調(diào)查，聽取同學(xué)對(duì)項(xiàng)目、對(duì)活動(dòng)的意見，挑選確定學(xué)生心目中的焦點(diǎn)企業(yè)，為下一步工作起好頭.主要工作內(nèi)容：問卷設(shè)計(jì)、問卷發(fā)放（為了保證發(fā)放的有效性，可以與各班的負(fù)責(zé)人聯(lián)系，取得他們的幫助）、活動(dòng)宣傳、問卷收集與分析，確定焦點(diǎn)企業(yè)名錄.（2）XX年2月——4月份實(shí)質(zhì)互動(dòng)階段a由項(xiàng)目組成員與確定的焦點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系，表明意向，取得企業(yè)的支持和配合，把具體的活動(dòng)時(shí)間與企業(yè)談妥，最后匯制成表.b每組確定5-10名學(xué)生分別參觀一家企業(yè).為了增加調(diào)研的深度，要求學(xué)生組合有針對(duì)性和多樣性，并要求他們提前準(zhǔn)備，通過各個(gè)渠道收集必要信息.c去企業(yè)參觀、采訪員工，與相關(guān)人員座談.為了兼顧效率與調(diào)研的深度、廣度，同一類企業(yè)分幾組同時(shí)進(jìn)行.d選1-2名同學(xué)寫調(diào)研報(bào)告，并在網(wǎng)上公布.e請(qǐng)企業(yè)主管、經(jīng)理到我們學(xué)校做講座，安排相關(guān)的會(huì)務(wù)工作.(3)后期工作a反饋信息收集、工作總結(jié).b與企業(yè)保持聯(lián)系，擴(kuò)展兼職、求職機(jī)會(huì).三、項(xiàng)目組成員（待定）四、費(fèi)用預(yù)算1、問卷調(diào)查中的打印、復(fù)印費(fèi)，預(yù)計(jì)50元2、聯(lián)絡(luò)通訊費(fèi)，預(yù)計(jì)100元3、講座會(huì)務(wù)費(fèi)，預(yù)計(jì)400元總計(jì)：預(yù)計(jì)550元五、其他本活動(dòng)由研究生會(huì)外聯(lián)部主辦，并享有最終的解釋權(quán).外聯(lián)部：鄭潔群XX年12月4日第四篇：項(xiàng)目策劃書前言通過對(duì)潤業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨(dú)樹一幟.我司經(jīng)過長時(shí)間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場銷售的建議供貴司參考.如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼.眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司目錄一、市場背景二、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡介十、合作模式一、市場背景濟(jì)南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：(一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性.開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥.項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）.銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立.（二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場主力.開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏.品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場.同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn).項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額.地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升.銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新.在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變.?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格.?能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重.2、市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段.產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受.其中：小高層發(fā)展分三個(gè)階段：（1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果.（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài).（3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園.3、開發(fā)商的變化趨勢?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競爭意識(shí).?營銷方面：競爭的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài).二、項(xiàng)目分析1、基本情況：本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid（科技商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮.東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大.2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：經(jīng)濟(jì)水平：整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主.隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地.這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土.3、客源定位：由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析：（一）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè).對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重.政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間.此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求.高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值.這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心.年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活.這類客源主要選擇小戶型，但比例有限.小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求.（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺.六、推案策略（一）售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處.理由：（1）該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力.（2）人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度.（3）交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢.缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高.（二）推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金.理由：（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大.（1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動(dòng).在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊.理由：價(jià)格是整個(gè)營銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫.）第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤.理由：（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐.（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件.第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次.（三）價(jià)格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升，以拉動(dòng)市場.整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考.七、廣告策略（一）主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn).理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對(duì)容易.（二）各銷售期訴求1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等.2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣.3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列.理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn).（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明.可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久.（三）廣告媒體選擇1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告.2、報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合.前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊3、車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車.第五篇：項(xiàng)目策劃書第一部分前言策劃書目的及目標(biāo)的說明第二部分市場調(diào)研及分析一.行業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)研及分析1.行業(yè)飽和程度2.行業(yè)發(fā)展前景3.國家政策影響4.行業(yè)技術(shù)及相關(guān)技術(shù)發(fā)展5.社會(huì)環(huán)境6.其他因素二.企業(yè)內(nèi)部調(diào)研及分析1.財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu)2.企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平3.員工能力，待遇，公司對(duì)員工的激勵(lì)、考核、培訓(xùn)(員工調(diào)查)4.企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研(員工意見)5.產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價(jià)格、市場目標(biāo)受眾、競爭優(yōu)勢(員工意見)三.潛在進(jìn)入者調(diào)研及分析1.行業(yè)進(jìn)入成本/壁壘.2.行業(yè)退出成本.3.進(jìn)入后對(duì)本企業(yè)的威脅.4.對(duì)競爭者的威脅.四.現(xiàn)有競爭者的調(diào)研及分析.1.財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu).2.企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水品.3.員工能力，待遇，公司對(duì)員工的激勵(lì)、考核、培訓(xùn)(員工調(diào)查).4.企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研(員工意見).5.產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價(jià)格、市場目標(biāo)受眾、競爭優(yōu)勢(員工&顧客意見).五.替代品調(diào)研及分析.1.替代品工藝.2.消費(fèi)者認(rèn)可程度.3.發(fā)展態(tài)勢.六.互補(bǔ)品調(diào)研及分析.1.是否存在互補(bǔ)品.2.互補(bǔ)品價(jià)格.3.互補(bǔ)品對(duì)產(chǎn)品的要求.4.互補(bǔ)品發(fā)展趨勢及其未來新要求.七.原料供應(yīng)商調(diào)研及分析.1.可供選擇的供應(yīng)者.2.原材料是否有替代品.3.供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力.4.我們對(duì)其依賴程度.5.供應(yīng)商的供應(yīng)能力.八.中間商調(diào)研及分析.1.中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷商、代理商(獨(dú)家、總代理…)2.中間商對(duì)我們產(chǎn)品的依賴(關(guān)注)程度(相對(duì)數(shù)值).我們產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤比例…3.