??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?對(duì)現(xiàn)有市場影響及后市研判內(nèi)部溝通稿業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法前言——?？谑腥嗣裾畹?2號(hào)??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?已經(jīng)2021年11月10日市人民政府第86次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2021年2月1日起施行。市長：冀文林2021年12月12日2021年2月1日起，海南省府?？谑袑?shí)施國內(nèi)首套專門針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的管理方法，針對(duì)目前?？谑新糜畏康禺a(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)作出法律依據(jù)，在國內(nèi)率先把產(chǎn)權(quán)式酒店的管理納入法制軌道。前言——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法地域特征強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域交通的易達(dá)性客戶定位城市的高收入階層投資客為主經(jīng)營特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主專業(yè)第三方管理開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益管理方經(jīng)營，業(yè)主的收益無法保證起源歐洲20世紀(jì)60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無力單獨(dú)購置度假別墅，而局部有能力購置別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購置一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商創(chuàng)造了以分時(shí)銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假市場由此形成。產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權(quán)酒店年度新增數(shù)量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權(quán)酒店的開展可以分為四個(gè)階段：第一個(gè)階段：即1993～1999年，這個(gè)階段可以稱之為探索階段。第二個(gè)階段：即2000年，這個(gè)階段可以稱之為破冰階段。2000年，海航集團(tuán)收購了康樂園大酒店，并將其準(zhǔn)備建設(shè)的四期規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)外銷售，銷售地點(diǎn)選在廣州、北京、上海，并獲得了比較理想的銷售業(yè)績。產(chǎn)權(quán)酒店概念開始受到了各地房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注，產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)開始進(jìn)入快速開展的軌道。可以說海航康樂園大酒店產(chǎn)權(quán)酒店操作的成功對(duì)于中國產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)開展具有里程碑式的意義。

產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——1994～2003年產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——2004～2021年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權(quán)酒店的酒店管理品牌現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商出于營銷的考慮，更愿意選擇知名的酒店管理品牌，但是近年來中國酒店業(yè)開展迅速，知名酒店管理品牌在中國屬于賣方市場，鑒于產(chǎn)權(quán)酒店要承擔(dān)回報(bào)率的負(fù)擔(dān)，所以知名酒店管理品牌介入產(chǎn)權(quán)酒店管理的比例并不多中國產(chǎn)權(quán)酒店五星級(jí)〔含準(zhǔn)五星級(jí)〕占34%，四星級(jí)〔含準(zhǔn)四星級(jí)〕占46%，由此可以看出中國的產(chǎn)權(quán)酒店還是以高星級(jí)酒店開發(fā)作為主流。中國產(chǎn)權(quán)酒店星級(jí)分布現(xiàn)狀〔1994～2021〕產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——產(chǎn)權(quán)式酒店開展歷程——三亞華宇皇冠假日酒店三亞天福源大酒店業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法海南優(yōu)勢——環(huán)境優(yōu)勢海南省作為我國第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，因其自然資源的獨(dú)特性、不可復(fù)制性和唯一性，以及風(fēng)土人情，使得海南島知名度提升。而作為海南省最富有競爭力的自然環(huán)境資源，一直吸引眾多的中外游客前來旅游、觀光、度假和置業(yè)，從而奠定了海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)開展的基石。海南優(yōu)勢——海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)大多屬于工程整體開發(fā)的戰(zhàn)略組成局部，由于開發(fā)工程的戰(zhàn)略層次各有不同，故此作為海南的新型銷售物業(yè)，需吻合工程的整體化而制定。目前海南產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)驅(qū)動(dòng)主要分為三大類：短期套現(xiàn)迅速聚集人氣擦邊球戰(zhàn)略海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)迅速聚集人氣：借助高品質(zhì)酒店的人氣吸納功能，一方面實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，另一方面套取足夠的人氣，可謂一舉兩得，此操作手段唯一弊端在于開發(fā)本錢較高，實(shí)屬一種砸錢的做法。海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)擦邊球戰(zhàn)略：現(xiàn)階段大量的一線海景工程開發(fā)促使海南原生態(tài)海景越來越少，但高檔的海景酒店卻一直沒有飽和，因此純住宅一線海景工程難以獲得政府批復(fù)，但假設(shè)以開發(fā)一線海景酒店的名目就相對(duì)容易的多，等到實(shí)際操作階段再轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行銷售獲取利潤。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法：產(chǎn)權(quán)式酒店作為海南的新型銷售物業(yè)，其管理模式與內(nèi)地沒有太大差異，大局部沒有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商都要請(qǐng)酒店管理公司介入管理，形成開發(fā)商、酒店管理公司、業(yè)主三方操作的模式。現(xiàn)海南市場經(jīng)營管理模式也主要分為三種。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法：1、開發(fā)商自行管理。此類情況大多開發(fā)商本身具有酒店管理的經(jīng)驗(yàn)與能力。這樣操作起來就相對(duì)簡單得多，防止了三方操作時(shí)不必要的矛盾與利益糾葛。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法：產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法：3、銷售50%以下，開發(fā)商占大頭將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售50%以下，剩余由開發(fā)商自持。這樣操作主要是為了防止后期經(jīng)營階段與業(yè)主發(fā)生意見分歧或利益糾紛。開發(fā)商始終占有酒店的大局部物業(yè)，更具有主動(dòng)權(quán)，酒店管理公司也更傾向于此類管理方式。高度密集區(qū)相對(duì)密集區(qū)?？诰频攴植棘F(xiàn)狀——通過對(duì)目前海口市星級(jí)酒店分布現(xiàn)狀可以看出，海口市酒店主要以海岸線沿線開展，其中長流組團(tuán)西海岸區(qū)域是海口地區(qū)星級(jí)酒店的高度密集區(qū)，主要是由于其新開發(fā)工程較多，并擁有較好的環(huán)境資源。老城區(qū)星級(jí)酒店大多已經(jīng)是早期開發(fā)工程，主要是交通較為便利，但景觀資源相對(duì)較差；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)房型投資回報(bào)酒店星級(jí)開盤時(shí)間寶發(fā)國際大廈玉沙路29號(hào)9200/㎡標(biāo)準(zhǔn)雙人間，單間，海景套房稅后10％的收益率五星級(jí)2008年海南新標(biāo)榜產(chǎn)權(quán)式酒店國貿(mào)三橫路8號(hào)按套計(jì)價(jià)：40萬-70萬38㎡—68㎡第一個(gè)五年是8%、第二個(gè)五年是9%，第三個(gè)五年是10%，第四個(gè)五年就是11%的年回報(bào)。第12年的時(shí)候已經(jīng)完全回收所有的投資成本；之后的38年全部是純利益了。年免費(fèi)15天入住。購房一次性返回報(bào)3年，直接從總房款里扣除在付款。四星級(jí)2003年明光海航大酒店南海大道9號(hào)15000/㎡58㎡年回報(bào)總房款8%（稅后）每年免費(fèi)住20元，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住五星級(jí)2006年市場概況——?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店工程項(xiàng)目基本信息一覽占地面積38畝容積率4.45綠化率20%總建筑面積155000平方米開發(fā)商海南高和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司海南歐鉑物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)中國建筑第六工程局物業(yè)種類商業(yè)、酒店式公寓目前銷售均價(jià)14000/㎡項(xiàng)目地址?？谑泻Ｐ銝|路6號(hào)望海國際廣場望海國際廣場——?？诘湫途频晔焦⑹褂媚晗蘧b標(biāo)準(zhǔn)房型投資回報(bào)酒店星級(jí)開盤時(shí)間40年2000元/㎡（硬裝）46㎡-106㎡未定——2011年10月項(xiàng)目基本信息一覽占地面積46畝容積率0.75綠化率65%總建筑面積25690㎡開發(fā)商海南建橋置業(yè)有限公司物業(yè)公司海南建橋建筑設(shè)計(jì)美國WY國際設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)種類住宅、酒店式公寓目前銷售均價(jià)15000/㎡項(xiàng)目地址?？谑泻５閸u六東路3號(hào)（白沙門公園旁）盛高榮域——對(duì)外宣傳產(chǎn)權(quán)式酒店的酒店式公寓使用年限精裝標(biāo)準(zhǔn)房型投資回報(bào)酒店星級(jí)開盤時(shí)間40年2000元/㎡（硬裝）50-150未定——2012年2月項(xiàng)目基本信息一覽占地面積50畝容積率1.1綠化率50%總建筑面積47301開發(fā)商海南大鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司美國戴斯酒店管理公司建筑設(shè)計(jì)海南第二建筑工程公司物業(yè)種類別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店目前銷售均價(jià)14000/㎡項(xiàng)目地址?？谖骱０队癁I半島盈濱二橫路海鵬比鄰灣——?？谑袌錾蠟閿?shù)不多的產(chǎn)權(quán)式酒店使用年限精裝標(biāo)準(zhǔn)房型投資回報(bào)酒店星級(jí)開盤時(shí)間40年4000元/㎡（加軟裝）45.6㎡-58.16㎡年回報(bào)率5%，首次簽3年5星級(jí)2011年4月市場小結(jié)——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法背景——2021年1月6日，海南國際旅游島正式被批，海南成為全國僅有的一個(gè)國際性旅游大省；為標(biāo)準(zhǔn)海南省海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理，促進(jìn)旅游度假地產(chǎn)在海口的健康開展，2021年11月10日，??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?在海口市人民政府第86次常務(wù)會(huì)議審議通過，并規(guī)定自2021年2月1日起施行。該??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?文件為我國目前第一步關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的標(biāo)準(zhǔn)性法規(guī)。詳解——本法規(guī)的前兩條闡述了??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?出臺(tái)的背景、依據(jù)以及實(shí)施的地點(diǎn)；概括了本?方法?的適用范圍，即?？谛姓^(qū)域內(nèi)，海南等其他區(qū)域不包括在內(nèi)；詳解——第三條本方法所稱產(chǎn)權(quán)式酒店，是指建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，酒店配套經(jīng)營性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店。本方法所稱客房產(chǎn)權(quán)人，是指通過購置或受讓等方式取得產(chǎn)權(quán)式酒店可分割轉(zhuǎn)讓客房產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人。本方法所稱酒店產(chǎn)權(quán)人，是指基于開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓等方式取得除已分割進(jìn)行銷售的客房外酒店其他客房、配套用房及設(shè)施產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人。該?方法?對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、客房產(chǎn)權(quán)人、酒店產(chǎn)權(quán)人做了明確的界定，這是在中國首次以法律的形式界定這些含義；詳解——該?方法?第四條規(guī)定了產(chǎn)權(quán)式酒店各政府管理部門的職責(zé)，從土地到銷售再到經(jīng)營各階段；在這里值得關(guān)注的是，?？谑凶》亢统山唤ㄔO(shè)行政主管部門對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的管理工作，在這里明確提出了產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)歸屬明晰化；詳解——第五條產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)當(dāng)在旅游度假區(qū)、景觀區(qū)、文化風(fēng)景區(qū)和交通便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域建設(shè)，開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和特定地區(qū)規(guī)劃。第六條開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店工程，在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)標(biāo)明產(chǎn)權(quán)式酒店。該?方法?第五條及第六條主要是闡述產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)需要符合土地以及城市的具體規(guī)劃，主要是在審批的過程中要注意的問題；工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明產(chǎn)權(quán)式酒店，方便對(duì)該工程點(diǎn)具體監(jiān)管；詳解——第七條商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，用地性質(zhì)和年限可以不變。該?方法?第七條規(guī)定了產(chǎn)權(quán)式酒店用地的性質(zhì)，由于產(chǎn)權(quán)式酒店的特殊性，即商業(yè)性和住宅性向結(jié)合的特征，讓產(chǎn)權(quán)式酒店的用地要求也相對(duì)的放寬，商服、住宅、金融辦公等用地均可建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店；產(chǎn)權(quán)式酒店用地的靈活性，這讓開發(fā)公司有很大的選擇性，也讓海南的房地產(chǎn)也更加的多樣化；詳解——第八條產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)按不低于三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)及裝修。配套效勞設(shè)施的建筑面積應(yīng)占建筑總面積的16%以上。產(chǎn)權(quán)式酒店交付使用前，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按建設(shè)的相應(yīng)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一裝修及配套設(shè)施建設(shè)并經(jīng)工程質(zhì)量、消防、規(guī)劃、人防、園林、水務(wù)、環(huán)保等相關(guān)部門整體驗(yàn)收合格。未經(jīng)整體驗(yàn)收或整體驗(yàn)收不合格的不得交付使用。該?方法?第八條在產(chǎn)權(quán)式酒店的建筑和裝修標(biāo)準(zhǔn)上做了規(guī)定，特別是配套效勞設(shè)施的建筑面積應(yīng)占建筑面積的16%以上，屬于硬性規(guī)定，但是具體的那些屬于配套效勞設(shè)施的建筑面積還有待細(xì)化；規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店的標(biāo)準(zhǔn)，一方面的完善產(chǎn)權(quán)式酒店的功能，提升?？趨^(qū)域內(nèi)的配套和形象，另一方面，經(jīng)驗(yàn)收才能交付使用讓產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營條件更加的成熟，但是三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)太低了，這個(gè)值得商榷。詳解——第九條產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)委托房屋測繪單位對(duì)預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)測繪，出具測繪報(bào)告書，并以電子件形式報(bào)市住建部門備案。房屋測繪單位應(yīng)按市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃許可及設(shè)計(jì)方案出具預(yù)售房屋的測繪報(bào)告書。預(yù)售房屋的測繪報(bào)告書應(yīng)包括建筑物專有局部房號(hào)及套內(nèi)建筑面積，共有局部的名稱、范圍及建筑面積等。該?方法?第九條的備案規(guī)定的具體內(nèi)容，包括分房號(hào)、套內(nèi)面積、名稱、范圍和建筑面積等，這就為后期產(chǎn)權(quán)明晰作前期準(zhǔn)備；詳解——第十條產(chǎn)權(quán)式酒店客房按套、間等房屋根本單元進(jìn)行銷〔預(yù)〕售。建設(shè)單位應(yīng)按裝修后的套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷〔預(yù)〕售產(chǎn)權(quán)式酒店客房，不得按建筑面積計(jì)價(jià)銷〔預(yù)〕售。詳解——第十一條建設(shè)單位在產(chǎn)權(quán)式酒店客房預(yù)售前，應(yīng)向市住建部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售。商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)標(biāo)明銷〔預(yù)〕售客房的套內(nèi)建筑面積以及客房房號(hào)。該?方法?第十一條規(guī)定了產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售的情況，未取得商品房預(yù)售證的不得預(yù)售，同時(shí)還規(guī)定在預(yù)售證上說明預(yù)售的客房套內(nèi)面積和客房房號(hào)，這也是為客房產(chǎn)權(quán)證打好前期的根底；詳解——該?方法?第十二條那么主要是規(guī)定了產(chǎn)權(quán)式酒店客房人與酒店產(chǎn)權(quán)人等之間的義務(wù)和權(quán)利，并不強(qiáng)烈限制，可根據(jù)工程的情況雙方協(xié)商；詳解——該?方法?第十三條中提到的地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。該條款主要是處于客房產(chǎn)權(quán)對(duì)客房權(quán)益的處置，并提出可以提出登記，這樣就很大程度上保護(hù)了產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)利益；第十五條客房產(chǎn)權(quán)人對(duì)酒店中以下滿足居住根本需求的配套用房及設(shè)施等法定共有局部享有無償使用權(quán)：門廳〔或獨(dú)立門廳〕、大廳、外墻面、樓梯間〔井〕、電梯間〔井〕、電梯機(jī)房、通道、管理井、垃圾道、設(shè)備房、水箱間、物業(yè)管理用房、值班警衛(wèi)室等?？头慨a(chǎn)權(quán)人可與酒店產(chǎn)權(quán)人約定酒店以下專有配套經(jīng)營性用房及設(shè)施的優(yōu)惠有償使用權(quán)：餐飲用房、商場、會(huì)議用房、娛樂用房、文體用房、室內(nèi)〔外〕游泳池、室內(nèi)車庫和車位等。詳解——該?方法?第十五條主要是針對(duì)產(chǎn)權(quán)式九點(diǎn)鐘的配套設(shè)施的使用，產(chǎn)權(quán)人優(yōu)先享有使用權(quán)，但是該?方法?對(duì)這方面描述的還不夠具體；第十六條酒店產(chǎn)權(quán)人不得將除已分割銷售客房外的配套用房及設(shè)施分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。第十七條酒店產(chǎn)權(quán)人、客房產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃用途使用和經(jīng)營管理酒店房屋，不得擅自改變房屋的規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)。詳解——該?方法?第十六條也表達(dá)了客房產(chǎn)權(quán)人的地位，配套設(shè)施均歸所有產(chǎn)權(quán)人所有，不能分割銷售，轉(zhuǎn)讓和抵押，這就在一定程度上控制了酒店經(jīng)營的“跑路〞現(xiàn)象；第十八條按本方法的規(guī)定分割進(jìn)行銷售的客房按套內(nèi)建筑面積分割登記；其他按本方法的規(guī)定不得分割銷售的酒店配套用房及設(shè)施等專有局部按建筑面積統(tǒng)一登記，并標(biāo)明不得分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。產(chǎn)權(quán)式酒店的法定共有局部，其產(chǎn)權(quán)共有情況記載于房屋登記簿，不頒發(fā)房屋所有權(quán)證。第十九條客房產(chǎn)權(quán)人在辦理客房產(chǎn)權(quán)登記后，可向土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記。詳解——該?方法?第十八、十九條明確規(guī)定了客房產(chǎn)權(quán)歸客房人所有，其他公共局部不得分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押，并規(guī)定了共有產(chǎn)權(quán)式酒店中共有財(cái)產(chǎn)的處理問題；第二十條有以下情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：〔一〕違反本方法第十條規(guī)定，未按裝修后的套、間等房屋根本單元的套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷〔預(yù)〕售的客房；〔二〕違反本方法第十六條規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)人將不得分割銷售的配套用房及設(shè)施分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押的；〔三〕法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他不予登記的情形。根據(jù)前款規(guī)定不予辦理登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知申請(qǐng)人并要求其按本方法的規(guī)定整改；整改后符合規(guī)定的，可以辦理登記。詳解——該?方法?第二十條，主要是規(guī)定了違反規(guī)定的后果，及補(bǔ)救措施；第二十一條本方法公布前已分割轉(zhuǎn)讓客房的酒店，符合本方法規(guī)定的，可以按本方法辦理客房產(chǎn)權(quán)登記；不符合本方法規(guī)定的，經(jīng)整改后符合本方法規(guī)定的，可以按本方法辦理客房產(chǎn)權(quán)登記。本方法公布前，已經(jīng)投入經(jīng)營使用且未分割銷售客房的酒店，或本方法公布后，在已投入經(jīng)營使用的非產(chǎn)權(quán)式酒店的用地上進(jìn)行客房擴(kuò)建的，不適用本方法，即不得再按本方法分割銷售其酒店客房；分割銷售的，不予辦理客房產(chǎn)權(quán)登記。詳解——該?方法?第二十一條，主要是針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店不同操作是否能辦理客房產(chǎn)權(quán)登記的情況，其中明確規(guī)定，凡屬于分割轉(zhuǎn)讓客房的酒店情況，并符合本?方法?的規(guī)定，可以補(bǔ)辦客房產(chǎn)權(quán)；但是，針對(duì)已經(jīng)投入經(jīng)營使用但卻沒有分割銷售的客房酒店，或者用地性質(zhì)不符合的，均不辦理客房產(chǎn)權(quán)登記；第二十二條本方法具體應(yīng)用中的問題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第二十三條本方法自2021年2月1日起施行。詳解——最后兩條，說明了該?方法?的解釋所有權(quán)以及實(shí)施的時(shí)間；小結(jié)——??？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法?的實(shí)施，屬全國第一個(gè)把產(chǎn)權(quán)式酒店納入法律程序的軌道的文件，也是產(chǎn)權(quán)式酒店在中國開展這么多年來，第一個(gè)明確產(chǎn)權(quán)式酒店客房產(chǎn)權(quán)的歸屬性問題，在產(chǎn)權(quán)式酒店的開展上，具有里程碑的意義。該?方法?共二十一條條款，其中主要闡述了四點(diǎn)問題：產(chǎn)權(quán)明晰、土地放寬、檔次提高、套內(nèi)面積計(jì)算，特別是在土地用途這一塊有很大的靈活性，在一定程度上可以反映出，政府是挺贊成在?？诮ㄔO(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，從而引導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型，雖然以前有像華發(fā)大廈等這樣的產(chǎn)權(quán)式酒店半路夭折，但是隨著?？诘某鞘虚_展，產(chǎn)權(quán)式酒店在?？谌允蔷哂邢喈?dāng)?shù)那熬?；業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開房驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法

政策變動(dòng)市場現(xiàn)狀適用土地、年限40年-70年商業(yè)用地、住宅用地、金融辦公用地40年商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)獲得可以辦理客房產(chǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)得到明晰客房所有權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)常發(fā)生銷售面積按套內(nèi)面積計(jì)算按建筑面積計(jì)算酒店配套配套服務(wù)設(shè)施不低于總建筑面積的16%無明確規(guī)定，市場現(xiàn)狀酒店配套較少配套所有權(quán)配套設(shè)施均歸所有產(chǎn)權(quán)人所有，不能分割銷售，轉(zhuǎn)讓和抵押不明確，配套設(shè)施可抵押檔次標(biāo)準(zhǔn)不得低于三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，大多對(duì)外宣稱四星級(jí)、五星級(jí)市場現(xiàn)狀比照——影響研判——影響研判——趨勢預(yù)測——產(chǎn)權(quán)明晰套內(nèi)面積計(jì)算三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)土地放寬客戶信心均價(jià)上升同質(zhì)化物業(yè)增加營銷難度價(jià)值體系突破物業(yè)集中化酒店市場細(xì)分客房標(biāo)價(jià)兩極分化客戶信心增加——銷售均價(jià)增加——同質(zhì)化嚴(yán)重——物業(yè)增加——產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)增加〔土地放寬+政府協(xié)議〕：開發(fā)商在海南想要開發(fā)房產(chǎn)工程，大多情況下需要與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行線下協(xié)議，在地塊上開發(fā)指定物業(yè)形態(tài)如酒店、商場等等，才可有時(shí)機(jī)拿到高質(zhì)素地塊。因此，在開發(fā)商與政府存在線下協(xié)議〔指定開發(fā)酒店物業(yè)〕，再根據(jù)目前出臺(tái)的住宅、商業(yè)用地可兼建產(chǎn)權(quán)式酒店，且用地性質(zhì)、年限不變的前提下，開發(fā)商或?qū)⒏嗟臉芬忾_發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，因相比純粹酒店物業(yè)來說，即可節(jié)省自持運(yùn)營的麻煩，也可快速回現(xiàn)。物業(yè)增加——營銷難度加大——營銷難度加大〔同質(zhì)化嚴(yán)重+銷售均價(jià)增加〕：相同標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)增加，同質(zhì)化嚴(yán)重，以及參加的共有局部公攤面積本錢所帶來的銷售均價(jià)增加，都可導(dǎo)致營銷難度的加大，特別是在較好地段，如一線海景的地塊，相隔不大的兩個(gè)工程之間，如果物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)雷同，那在營銷手段上，如何推陳出新也是具有不小的難度；價(jià)值體系突破——價(jià)值體系突破〔同質(zhì)化嚴(yán)重+營銷難度〕：隨著同質(zhì)化的嚴(yán)重及在營銷上的難度加大，未來的產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及推廣過程中，如何樹立本身的價(jià)值體系將為極其重要。今后在相同地區(qū)，具有相同景觀資源的同質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店或?qū)⒃絹碓蕉?，此類物業(yè)互相競爭時(shí)，如何在價(jià)值體系上有所突破，固有價(jià)值〔開發(fā)商品牌、酒店運(yùn)營方品牌〕以及附加值〔酒店效勞、配套等〕將顯得尤為重要；固有價(jià)值可變價(jià)值地段景觀品牌園林外觀配套戶型物業(yè)效勞建筑品質(zhì)？物業(yè)集中化——杭州酒店集群三亞紅樹林酒店集群酒店市場細(xì)分——酒店市場細(xì)分〔價(jià)值體系突破+物業(yè)集中化〕：以相同地區(qū)相同資源的同質(zhì)性產(chǎn)權(quán)式酒店競爭時(shí)價(jià)值體系突破，以及未來開發(fā)物業(yè)集中化區(qū)域來看，今后產(chǎn)權(quán)式酒店在運(yùn)營過程中，如何了解客戶的需求以及保持客戶的高關(guān)注度，用以增加或保持酒店的入住率是運(yùn)營過程中的難點(diǎn)。因此從酒店運(yùn)營角度上來看，對(duì)客戶及市場層面的細(xì)分將顯得尤為重要，或?qū)⒊霈F(xiàn)較多的主題式等針對(duì)特定客戶層的產(chǎn)權(quán)式酒店；中式主題酒店埃及文化主題酒店客房標(biāo)價(jià)兩極分化——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權(quán)式酒店概況?？谑袌鰝€(gè)案研究市場小結(jié)出臺(tái)背景市場比照趨勢預(yù)測影響預(yù)判開展歷程前言影響研判小結(jié)海南產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方法小結(jié)——小結(jié)——小結(jié)——小結(jié)——附錄——三星級(jí)酒店評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房a.至少有30間〔套〕可供出租的客房；b.有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明；c.裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)、衣櫥及衣架、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺(tái)、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭。采取有效的防滑措施。采用較高級(jí)建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時(shí)供給冷、熱水；e.有方便使用的機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國際、國內(nèi)長途的，并配有使用說明；f.可以提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入效勞，并有使用說明；g.有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個(gè)，畫面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說明。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定；h.具備有效的防噪音及隔音措施；i.有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器；有遮光窗簾；有單人間；有套房；j.有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有效勞指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅