PAGE1房開(kāi)企業(yè)稅務(wù)管理難，有哪些優(yōu)化對(duì)策？房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)重點(diǎn)納稅企業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但近年來(lái)，國(guó)家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列稅收政策。在加強(qiáng)市場(chǎng)交易管控的過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉稅種類(lèi)較多、稅務(wù)成本較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)歷來(lái)都是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)。為了合法控制納稅成本、降低稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，逐步完善稅務(wù)管理體系尤為重要。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，分析稅務(wù)管理工作中存在的難題，并提出針對(duì)性的改進(jìn)建議。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的難題

（一）稅務(wù)管理體系有待健全從管理意識(shí)層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、危機(jī)驅(qū)動(dòng)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。尤其在稅收政策不斷改革的當(dāng)下，如果企業(yè)對(duì)重點(diǎn)涉稅環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，不僅會(huì)增加不必要的納稅成本，還可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂材料合同、施工合同以前，對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估往往以法務(wù)部門(mén)意見(jiàn)為主，財(cái)務(wù)部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)參與較少，沒(méi)有考慮到增值稅稅率變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響，則會(huì)影響企業(yè)的成本與效益。從管理組織層面來(lái)說(shuō)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作由財(cái)務(wù)部門(mén)兼任，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的主要職能是會(huì)計(jì)核算、報(bào)表編制、財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)等。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)稅務(wù)管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)存在知識(shí)壁壘，稅務(wù)籌劃方案的可操作性有待提升。（二）票據(jù)管理環(huán)節(jié)缺乏控制在國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”政策以后，各行各業(yè)都能夠享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣政策，但需要出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票作為抵扣憑證，因此，票據(jù)管理將直接影響到企業(yè)的稅務(wù)管理水平。但在實(shí)踐過(guò)程中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未將票據(jù)管理工作落實(shí)到崗位層面，也沒(méi)有針對(duì)不同類(lèi)型的票據(jù)憑證進(jìn)行分類(lèi)管理。尤其在采購(gòu)環(huán)節(jié)，無(wú)論是物質(zhì)還是設(shè)備引進(jìn)，都需要供應(yīng)商開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。如果企業(yè)在選擇供應(yīng)商的過(guò)程中，沒(méi)有考慮到供應(yīng)商是否具備一般納稅人資質(zhì)，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專(zhuān)用發(fā)票從業(yè)務(wù)部門(mén)流轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部門(mén)，還需要經(jīng)過(guò)信息核對(duì)、交易核實(shí)以及分類(lèi)保管等工作。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，還存在著發(fā)票移交不及時(shí)、信息核對(duì)職能沒(méi)有履行到位等違規(guī)行為，在后期項(xiàng)目清算階段出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足的問(wèn)題，會(huì)直接造成企業(yè)稅務(wù)成本虛高。（三）稅務(wù)管理人才短缺對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特殊性，在稅務(wù)籌劃階段，企業(yè)的計(jì)稅方式、征納方式、稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等工作也更加復(fù)雜，需要企業(yè)配備高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才開(kāi)展稅務(wù)管理工作。但現(xiàn)狀是行業(yè)人才匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的人才培養(yǎng)機(jī)制，稅務(wù)管理工作無(wú)法適應(yīng)政策環(huán)境的要求；同時(shí)，企業(yè)的大部分稅務(wù)會(huì)計(jì)人員處于信息鏈的末端，對(duì)環(huán)境變化缺乏控制力，不能準(zhǔn)確及時(shí)地掌握政策內(nèi)容、了解稅務(wù)籌劃邊界，不僅會(huì)出現(xiàn)稅務(wù)管理操作不規(guī)范的問(wèn)題，甚至還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、房開(kāi)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化對(duì)策

（一）對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段需要經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、前期市場(chǎng)調(diào)研、施工方案規(guī)劃、施工項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)審、開(kāi)工建設(shè)等環(huán)節(jié)，但前期準(zhǔn)備階段涉及稅種不多，主要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織形式、開(kāi)發(fā)模式等內(nèi)容進(jìn)行籌劃。具體來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目組織形式選擇層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬公司一般采取設(shè)置分公司或設(shè)置子公司的方式，有時(shí)候也針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成立項(xiàng)目部門(mén)。組織形式的差異化使得企業(yè)的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業(yè)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置了子公司，子公司可以承擔(dān)獨(dú)立納稅的職能，且后期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也相對(duì)方便；如果企業(yè)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置了分公司，分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔(dān)納稅義務(wù)與納稅風(fēng)險(xiǎn)。但分公司與總公司的利潤(rùn)與虧損可以進(jìn)行互抵，且稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分公司監(jiān)管相對(duì)寬松。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式選擇層面，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)形式包括自行開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、房屋代建等。此外，依據(jù)稅收政策相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在委托他人代建房屋項(xiàng)目中，代建房在竣工結(jié)算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇定向開(kāi)發(fā)模式，可以充分享受這一項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。2、項(xiàng)目建設(shè)階段。由于大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，涉及成本內(nèi)容和可扣除項(xiàng)目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購(gòu)環(huán)節(jié)和分包環(huán)節(jié)。一方面，在引進(jìn)物資的過(guò)程中，供應(yīng)商資質(zhì)評(píng)價(jià)指標(biāo)除了要考慮產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、供貨時(shí)間等基本內(nèi)容，還要確定供應(yīng)商的納稅資質(zhì)，即是否具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的能力，確保采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用可以在后期計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范疇之內(nèi)。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過(guò)程中，要確定合同主體、審查合同內(nèi)容，注意納稅人身份、單位業(yè)務(wù)、計(jì)價(jià)方式等重要信息，并確定單位報(bào)價(jià)是固定報(bào)價(jià)還是據(jù)實(shí)結(jié)算，付款周期與工程施工進(jìn)度是否一致等問(wèn)題，確保合同條款設(shè)計(jì)符合稅收籌劃的要求。3、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)已經(jīng)建成的房產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，主要的交易方式包括銷(xiāo)售、持有和出租。在銷(xiāo)售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業(yè)的稅務(wù)管理工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：其一，合理設(shè)置銷(xiāo)售價(jià)格。房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將直接影響到企業(yè)的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計(jì)稅方式采取超率累進(jìn)稅的計(jì)稅方式，因此銷(xiāo)售價(jià)格制定要考慮到價(jià)格臨界點(diǎn)對(duì)稅務(wù)成本的影響。例如：稅法規(guī)定，普通住宅增值率不超過(guò)20%的情況下，可以享受免除土地增值稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)可以以20%作為銷(xiāo)售定價(jià)的臨界點(diǎn)，合理設(shè)置普通住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。其二，合理選擇銷(xiāo)售方式。例如：對(duì)精裝房和毛坯房交易進(jìn)行籌劃，企業(yè)可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷(xiāo)售價(jià)格作為銷(xiāo)售收入，企業(yè)只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省稅務(wù)成本。其三，確定合適的促銷(xiāo)活動(dòng)。稅法規(guī)定，企業(yè)在采取與“買(mǎi)一贈(zèng)一”相似的促銷(xiāo)手段開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)時(shí)，可以將產(chǎn)品的總銷(xiāo)售額按照其公允價(jià)值的比例進(jìn)行分?jǐn)偅⒁源俗鳛殇N(xiāo)售收入確認(rèn)。基于這一政策，企業(yè)可以選擇“買(mǎi)房贈(zèng)裝修”的促銷(xiāo)方式，控制房產(chǎn)的銷(xiāo)售定價(jià)，但向客戶(hù)收取一定的裝修費(fèi)用。而房產(chǎn)售價(jià)計(jì)入土地增值稅時(shí)所適用的增值稅率級(jí)次相對(duì)較低，甚至可以適應(yīng)于不超過(guò)20%的免稅政策，能夠有效達(dá)到節(jié)稅的目的。4、項(xiàng)目清算階段。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本內(nèi)容進(jìn)行歸集，進(jìn)行土地增值稅清算。在這一過(guò)程中，由于建設(shè)階段所涉及的成本費(fèi)用與扣除項(xiàng)目較多，企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)的稅收政策，將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本費(fèi)用細(xì)化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個(gè)部分。企業(yè)要注意可扣除項(xiàng)目包括土地使用費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施費(fèi)用、舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目等。在計(jì)算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的成本要素進(jìn)行列支，并合理歸集開(kāi)發(fā)費(fèi)用，基于土地增值稅相關(guān)政策開(kāi)展籌劃工作。（二）對(duì)企業(yè)層面的稅務(wù)管理

逐步完善稅務(wù)管理體系。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解當(dāng)前稅收環(huán)境政策對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的影響，從管理理念轉(zhuǎn)變?nèi)胧?，企業(yè)管理層人員可以采取下發(fā)文件、組織宣傳等方式，要求業(yè)務(wù)部門(mén)配合稅務(wù)管理工作，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督；同時(shí)，針對(duì)稅務(wù)管理工作制定標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)范與流程，制度內(nèi)容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報(bào)流程、稅務(wù)籌劃方案匯報(bào)制度、關(guān)鍵作業(yè)流程監(jiān)管制度、發(fā)票管理制度等，為稅務(wù)管理工作提供制度依據(jù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)部門(mén)中設(shè)置獨(dú)立的稅務(wù)管理小組，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)稅務(wù)工作，主要職能涵蓋稅務(wù)咨詢(xún)、稅務(wù)籌劃、納稅申報(bào)材料管理、聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)等，并建立快速反應(yīng)機(jī)制，主要應(yīng)對(duì)突發(fā)稅務(wù)事件或稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查。當(dāng)然，稅務(wù)管理工作與業(yè)務(wù)活動(dòng)聯(lián)系較為解密，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)業(yè)務(wù)部門(mén)的參與積極性，要求稅務(wù)管理小組與業(yè)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)日常溝通，及時(shí)了解一些業(yè)務(wù)活動(dòng)的信息，打破知識(shí)壁壘，共同制定稅務(wù)籌劃方案。通過(guò)逐步完善稅務(wù)管理體系，能夠提升管理層到執(zhí)行層對(duì)稅務(wù)管理工作的重視程度，也能夠確保稅務(wù)籌劃方案的可操作性，對(duì)于企業(yè)全面提升稅務(wù)管理水平發(fā)揮著重要作用。

加強(qiáng)發(fā)票與檔案的管理工作。加強(qiáng)發(fā)票與檔案管理將直接影響企業(yè)稅務(wù)管理工作的有效性。因此，在“營(yíng)改增”政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對(duì)增值稅發(fā)票的管理工作。除了合理選擇供應(yīng)商以外，還需要對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的日常管理工作進(jìn)行明確規(guī)定。例如：當(dāng)采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)入質(zhì)檢入庫(kù)環(huán)節(jié)以后，業(yè)務(wù)部門(mén)必須要及時(shí)將增值稅專(zhuān)用發(fā)票轉(zhuǎn)交給稅務(wù)管理小組，由稅務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)發(fā)票上的交易信息和發(fā)票的真實(shí)性進(jìn)行二次核實(shí)，并與普通發(fā)票進(jìn)行區(qū)別管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檔案包括稅收政策、專(zhuān)用發(fā)票、項(xiàng)目合同、財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)憑證、稅務(wù)文書(shū)等。在管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)涉稅檔案管理設(shè)置專(zhuān)業(yè)崗位，關(guān)注檔案信息的動(dòng)態(tài)變化，并結(jié)合檔案信息確定企業(yè)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，納入風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)當(dāng)中，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供信息支持。

配備高素質(zhì)的管理人才。針對(duì)稅務(wù)管理人才資源匱乏的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部建立人才培養(yǎng)機(jī)制，以稅收政策解讀為主題，定期開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)和研討會(huì)議，要求稅務(wù)會(huì)計(jì)人員充分掌握現(xiàn)行的稅收政策內(nèi)容，并了解供應(yīng)鏈上下游行業(yè)的稅收政策變化情況。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)日?？己?、人員激勵(lì)等方式，調(diào)動(dòng)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員的學(xué)習(xí)積極性，不斷提升稅務(wù)管理水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以引入第三方會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，參與稅務(wù)籌劃工作，并為企業(yè)稅務(wù)管理提供更專(zhuān)業(yè)的建議。綜上所述，在我國(guó)稅制改革不斷推進(jìn)的當(dāng)下，稅務(wù)杠桿調(diào)節(jié)必然會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)管理工作，基于稅務(wù)管理現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，分別從業(yè)務(wù)層面和企業(yè)層面開(kāi)展稅務(wù)管理工作，充分利用稅收政策實(shí)現(xiàn)降本增效，全面提升企業(yè)的管理水平。低利潤(rùn)下的房地產(chǎn)稅務(wù)管理思路

“哪怕只有1個(gè)點(diǎn)2個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)，我們也得拿地”。這是前段時(shí)間一位房地產(chǎn)公司的大佬說(shuō)的，這也是國(guó)內(nèi)大部份房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀的真實(shí)寫(xiě)照。這么高代價(jià)的拿地，后果又是什么？“不拿地等死、拿了地是死緩”，如此低的利潤(rùn)，稍一不慎，等項(xiàng)目整盤(pán)清算后，誰(shuí)又能保證不是虧損的呢？

在如此低的利潤(rùn)下，地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)管理顯得更加重要?？梢赃@么說(shuō)，一個(gè)房企在融資成本既定的情況下，稅收的管理，直接決定了一個(gè)項(xiàng)目的盈和虧。在這種新態(tài)勢(shì)下，地產(chǎn)的管理層、地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的財(cái)務(wù)和稅務(wù)人員，應(yīng)該做些什么呢？

一、象重視拿地和融資一樣重視稅務(wù)管理

房開(kāi)企業(yè)的稅收，與工業(yè)、商業(yè)等其他行業(yè)相比，具有獨(dú)特的個(gè)性。房開(kāi)企業(yè)的“一個(gè)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，決定了所得稅“虧損可彌補(bǔ)”規(guī)則，在房開(kāi)企業(yè)中是很難實(shí)現(xiàn)的。超高稅率的土地增值稅，以及土地增值稅不按公司和項(xiàng)目整體計(jì)算的方式，決定了哪怕虧損的項(xiàng)目，也有可能要繳納巨額的土增稅。再加上增值稅、所得稅、土增稅三大稅種都采用預(yù)繳的方法（通俗說(shuō)法），直接加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成本，是總成本中的一個(gè)重要組成部份，哪怕虧損的項(xiàng)目，該繳的稅還得繳，何況繳出的稅里面，有多少是錯(cuò)繳、早繳、不應(yīng)該繳的呢？能拿地、會(huì)融資、善銷(xiāo)售、會(huì)稅務(wù)管理，是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)必備的生存之道。

二、稅務(wù)管理的全流程管控

有多少項(xiàng)目，房開(kāi)企業(yè)自己算出來(lái)是可以退還土增稅的，到稅務(wù)局一審，都成了補(bǔ)稅的項(xiàng)目；有多少項(xiàng)目，一被稅務(wù)稽查，形形式式的問(wèn)題都暴露出來(lái)了。為什么這么多地產(chǎn)公司都經(jīng)不起稅務(wù)局的“大考”？究其原因，忽視過(guò)程的控制，結(jié)果是所有的問(wèn)題到最后集中爆發(fā)。

地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，一般要經(jīng)歷二三年以上的時(shí)間，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)歷節(jié)點(diǎn)多。每一個(gè)節(jié)點(diǎn)和都和稅務(wù)管理密切相關(guān)，哪一個(gè)節(jié)點(diǎn)稍有不慎，都會(huì)給后面的各稅種管理埋下“大坑”，“前人挖坑后人跳”是地產(chǎn)稅務(wù)管理中的真實(shí)寫(xiě)照。全流程的稅務(wù)管理，除了要關(guān)注每一個(gè)節(jié)點(diǎn)可能引發(fā)的稅務(wù)問(wèn)題外，還需要做到：

業(yè)稅的融合。全流程的管控，一定是和業(yè)務(wù)結(jié)合的，沒(méi)有和其他業(yè)務(wù)部門(mén)的交圈，沒(méi)有其他業(yè)務(wù)部門(mén)的配合，都是就稅管稅、紙上談兵。

簡(jiǎn)單以土增稅管理為例，決定土增稅負(fù)高低主要因素：項(xiàng)目分期、清算時(shí)點(diǎn)、成本分?jǐn)偧败?chē)位銷(xiāo)售，哪一個(gè)也離不開(kāi)其他部門(mén)的配合，哪一個(gè)也不是負(fù)責(zé)管稅的部門(mén)決定的了。

財(cái)稅的融合。不客氣的說(shuō)，稅務(wù)管理中出現(xiàn)的很多問(wèn)題，都是財(cái)務(wù)核算惹的禍。在地產(chǎn)的管理中，財(cái)務(wù)核算的差異，會(huì)導(dǎo)致“多繳稅、少繳稅”，也會(huì)導(dǎo)致“早繳稅、晚繳稅”。分析其中原因，有些是部份稅收政策不明確情況下參照會(huì)計(jì)處理為準(zhǔn)，有些是稅收政策本身有彈性、這時(shí)不同的會(huì)計(jì)處理決定了稅收的處理，更多原因是會(huì)計(jì)處理不當(dāng)引發(fā)的稅務(wù)問(wèn)題。

三、稅務(wù)管理的精細(xì)化

在利潤(rùn)普遍偏高的時(shí)代，地產(chǎn)公司只要拿到地，管得再粗獷，也只是損失幾個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)、少賺幾個(gè)點(diǎn)而已。現(xiàn)在的情況完全不同了，只有向管理要利潤(rùn)、向管理要效益。很多地產(chǎn)公司發(fā)出了向制造業(yè)學(xué)習(xí)的口號(hào)，學(xué)習(xí)制造業(yè)的精細(xì)化管理。地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理，如何做到精細(xì)化？

一要有人、有團(tuán)隊(duì)。地產(chǎn)公司的多層級(jí)組織架構(gòu)以及地產(chǎn)稅務(wù)管理的難度，決定了地產(chǎn)的稅務(wù)管理，要堅(jiān)持“團(tuán)隊(duì)+精英”管理方式，90%的共性問(wèn)題由團(tuán)隊(duì)中各成員來(lái)分級(jí)、分頭解決，10%高難度問(wèn)題由團(tuán)隊(duì)中的精英來(lái)解決。

二要有抓手。項(xiàng)目的全周期預(yù)算管理，是精細(xì)化管理的抓手和切入點(diǎn)。稅金預(yù)算是項(xiàng)目全周期預(yù)算的一個(gè)組成部份，把稅務(wù)精細(xì)化管理落實(shí)到項(xiàng)目的預(yù)算管理中，以項(xiàng)目的預(yù)算管理撬動(dòng)稅務(wù)的精細(xì)化管理。

三要懂政策、用政策，精細(xì)管理不是偷稅漏稅，是合理的用好用足稅收政策。