centents/三嫁>oiI市場現(xiàn)狀與趨勢>02>03外長租公寓模式內(nèi)長租公寓模式?開發(fā)商模式?髙端服務(wù)式公寓模式2市場現(xiàn)狀中央層面：長租公寓政策支持15^1M15旱12刃16^5/!16相月17^2/J1794巧

口卑7A要求地方建立住房粗貨仿息政府限務(wù)平臺，《ff<i房租貨扒構(gòu).支特房地產(chǎn)開發(fā)全4出狃房源.推逬REITS試點B務(wù)K要求f點?良秩飧租公??長耝公?箏細(xì)分龍杰?:公寓首次蚋人生活很務(wù)北四務(wù)Krt出為足《*民住房需求為i要出發(fā)點的住房制度改*，深化改幕以逭立旳忸并?的住房制度為主要方向”政郜公駕也所在的i*服務(wù)業(yè)也納人管改增試點發(fā)改委分城施炎化《房地產(chǎn)rffi*.建立也旳并拳的房制度.加快蟢育和發(fā)展tt房狃講*場K務(wù)K格貫和發(fā)枝tt房狃貨爭場.以滿足新t城M化tt房的多柊化需求k務(wù)艽全面《署加快蟢霄和發(fā)展a房粗賃申場工作，出臺了一*列鼓助和規(guī)范住房粗曾肀*的政策稅務(wù)爻?局納稅人以長（越）租形八出杻渴廟夂公寓并從供紀(jì)奩眼務(wù)妁.括吒值?樂務(wù)塒吶增值稅|規(guī)范徂貨木場：加快住房報貨_場立法：多連道增加根貨a房有枚供應(yīng)：大力發(fā)枝公報房：加aa房僅貧市場a管|妓媯房地產(chǎn)斤發(fā)仝也卷與工必廠房改造：開枝鬣休i｛設(shè)用此上這設(shè)報貨tt房試A:41砌個人依法出《6有<1房在人口冷波人的大中城中，*?快史展住房韓嘴聿場.遶事廣殊深圳、南京，枚#U<n.武漢、成壽、洗陽、舍*，鏵州、佛山、?炙等12個城亨為嘗批試A羊位，喝鵰備建住房《貨交易平臺，增加新建W霄住房供應(yīng).住建*九相4位建郝具體來看.2015年.S務(wù)陜和住建W先后出臺了兩個指導(dǎo)性文件.1月份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》饔求途方建立住房租貨倌息政府服務(wù)平臺?織極培胄經(jīng)昔住房租賃的機(jī)構(gòu).支特房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房濂向社會出租：計劃用坤時間，建設(shè)果進(jìn)多元、總量平衡、鈷構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、W度鑲?cè)淖》孔赓U市場.11月出臺的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》利指出饜盧點"發(fā)展鈕租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”?并首次將公寓出租定性為生活性服務(wù)北.2016年5月，S務(wù)陜常務(wù)會議?出培育和發(fā)展住房租S市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求，2016年6月.S務(wù)陜辦公廳發(fā)布關(guān)于（加快培育和發(fā)展住房租貨市場的若干番見》從“培育市場供》主題”、住房租贊消費(fèi)”、“完善公共租賃住房”、“支持租s住房建設(shè)”、“加大政策扶持力度”、“加a住房k管租5T六個維度全面《署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作*而進(jìn)入a17年.7月3）0.住房城鄉(xiāng)建設(shè)W、國家發(fā)展改革委、公安財政國土資濂人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、tfK會共網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)廉住房租賃市場的通知》，是多部委首次眹合出臺租賃支持政策，標(biāo)志肴玖策的進(jìn)一步深化，網(wǎng)時也為后瀆多砷門統(tǒng)—協(xié)調(diào)莫定基確*3地方層面：支持長租公寓政策地圖V無復(fù)轉(zhuǎn)政策雀皆rt?繭（mr.）<4WttBW川參1?（WM暮IO??欠?鋅六*作的注?!?!!童ft發(fā)行他癢、4'M^uF*>UA?.曹M????，kU||M參tw?合*件的住躑用w畫?仆窄廳側(cè).f:4廣a作化/*晶，wRTFiNffaa^^HttffRM岡息m??參a：n?3fr>n（nHMHi^卬*w資丨n??不螭產(chǎn)舳等，IXT^?14M?參?欠?符介篆nmftww?A介做銀行H也場；fjWM!1HMU.異，n界ru^ti質(zhì)ibrtHlbU春??的fiw州w，樸:摘費(fèi)化產(chǎn)站11龍trftiLrtHlfc11?參氓承If雇住钚W公哽《??代?貨秩+3hHlfcU???的n.W州!4妒仆卜山?鉺?不均產(chǎn)4行ft?*AmH2?洚11參?參阱攻找m資a用切#務(wù)妤ff乎什?11?參?作*住嚌w貨儀曲仲?務(wù)和Hlfc12?<1?1?tttWft*件的住1?'么H蠣存、IfAft的蟻勺■■KMtMMMatiC>b^2tM12?拓州.廉陽汗_參i:w符介菜fitrur積w依浐仆坨什《fts戊4Hw?n<*iNV令嘆贈押岱坎備芩.內(nèi)》A2?17?!?%參?狐：1和代《*?產(chǎn)_?相的?1祝'?*/**.鱖曲》之城氏M漘冬進(jìn)人猓■用W巾鴆m州汾1?“??參持欠的住格Wltfc4SW不幼戶?#化<*轟rAStlT.tl???叟析imMMiMi瓣童ftxmw,wtmiMtrM廣豕^iiTtx??參欠???旮篆（T的?相詁彖仆發(fā)h俛!^4、4產(chǎn)W略化產(chǎn)（M.厶A汾17W??參th?7AJfT的a.UJWtS於仆發(fā)h?!>、+*、產(chǎn)iifIMt產(chǎn)敁.HiTM?iWJIIW參tWnftSfT的ft.WHH?於什發(fā)h俺陬、4、4產(chǎn)V!Mt產(chǎn)敁WiDHiT#4?k參2tl:M?X?欠?砰六*作的企仆Wf佛陣，癢化A/長租公寓政策支持培育祖房租貨企業(yè)妓勵國有.氏營的機(jī)構(gòu)化，說極化住房租貨企止發(fā)展，妓勒房地產(chǎn)開發(fā)侖業(yè)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu).物業(yè)服務(wù)企1設(shè)立子公司拓展住房祖貨業(yè)務(wù).人口凈流人的大中城市要充分發(fā)揮國有企亞的5H:.7作用.支持相炎m有企止4?螌為住房粒賃企ik*融資渠道1.七？<H:!，泰.作金舳企止儐務(wù)舶資工其等公司佔"斤產(chǎn)支持證泰.專門用千發(fā)展住房租貨北務(wù)；2.加大對祖貨往房項目的信貸t持力度?向住房X-貨企止投供分期還扣等符合經(jīng)f持點的長期貨軟和金融解決方案；3.夂持金秘機(jī)抅剞新卄對住房袓貨項_的金秘產(chǎn)品和版務(wù)；4.鼓.fc房租貨A扣金《機(jī)構(gòu)達(dá)用利率析生工對沖利率成琀.土地供應(yīng)鼓勵篳地通過新增用地建設(shè)t■賃住房，衣折建商品住房項H中配建祖貨住房；超大城市.特大城市可升展利用染體達(dá)設(shè)用地It設(shè)杻賃住房試點工作.|?_?__■■■-__■■—■一__■—_—-■—曜-—■■■■—__■■■■-_■■—■?■■-■-___—■■■—_?—■—,■_—-—II■>-___■一__■盤活存量房屋鼓助佐房租貨因有企業(yè)將⑷置和低坆列用的同有廠房、巧止辦公用房等.按規(guī)定改建為紅貨住房：探索采取購買服務(wù)糢式，將公租房.人才公窵等政行或ra冇企業(yè)的房:<.備托飧住歡租貨企1:營管瑾?____迷設(shè)政府平臺搭建政府住房:u貨交易服務(wù)平臺，從供使垅的租貧信息發(fā)布版務(wù)，保阼相沭U方特別是承租人的枝焱，強(qiáng)化住房租貨仃用管理，加強(qiáng)住房鈕貨市場監(jiān)測，為政埼決策從供教據(jù)農(nóng)礎(chǔ).具體來肴，酋先，從政策支捋的城市范圍來右，本次政策延紋了本屆政府_因城胞ft，分芡調(diào)控"的拐導(dǎo)思想，拐出加快發(fā)展住房租貿(mào)市場的范圍為人口凈流人的大中蛾市，并且選取廣州'深圳'南京'杭州'?門'武漢'成蓀'沈陽'臺肥'鄭州'佛山、策吹12個峽市作為試戍?jidn認(rèn)為沢動人口是4T房粗貨市場發(fā)展的前提，只有人□凈流人的大中城市才呉備發(fā)展的珠礎(chǔ)，絕大部分三四淺城Hi木身具擠較咼的住甩￡1有平，租鈁市場總休規(guī)楔較低，政策紅利：國家、地方政策向租賃市場、租賃企業(yè)傾斜，支持租購?fù)瑱?quán)、租購并舉分類時間地區(qū)政策內(nèi)容并爭6H16H濟(jì)*對rtf內(nèi)Iil?（WF<巾中，惰曲、天*，W城）以外WftP門人51.內(nèi)悶法番叱3所（方柑W）、加本咁《??l.fl€?W調(diào)2U-,本人及妃供*fcbWpfc,町在厲住*申請蓽戶.6H27II711511?州?州外米人WWttraffS濟(jì)祖積產(chǎn)權(quán)ttW、rt^fKW的（￥Wrtrt?.戌備*的WWWB.>!?押曲ff城?枳I.Wz!VK;k^.本人A*E個，糸戚*子女■珂申請迂入fl區(qū)AiHitD.地mwit他???幻A法?;1：?所<介wifi）的人切?々ttwwwn'i活的M子女W父付?份;本人#妒在當(dāng)錄申?置記常注戶口??城?以HE為單R.HAHK公典戶ru*1*本精無本人A法貨5產(chǎn)權(quán)的人51.飧一AH區(qū)公K戶uS戶.廣州"?乎的承粗子入V：!公《?S權(quán)益.A醮粗R4H權(quán){人W?介機(jī)會入tf義務(wù)WfiWS公辦fft.—？JVflf?析iftftRW照《??生，沒產(chǎn)：充ItWft巾戌14豕!分入于rtffl茅件的.沒WPB的％il人ClfJcWB積分ft（K統(tǒng)籌入于.?7J1?日WiLWU??公《rrw?<WU?Kft出析?堪?防安個9求*.叫》了KW公離行收的?防fl求.川28!*山永W種發(fā)Wft貨和訪|||場.ttA健個明和并半的ft?W壤.租濟(jì)人辦疆質(zhì)住tt后攣有乂務(wù)教胄，K療等基本公共廉務(wù)，S實K取侘所公積分交付所租《?.tttfttfrtri<iia??WWEH?l^.7月28日t供9"虐予本人，M和來威#子女來錯解戶.?_北眾霸H3H.吹PfffHf辦法>種<Jt?itfM?^R（t9!l*lfeldUWWtfHWIM>.<辦法>??.人求艿?況矜呷安汴共有嚴(yán)R住房用*W中.丨ff的貧本龍求的心少丨30*8IB日■FI3H.WWrtf城*貨產(chǎn)R押rtr?ft?.巾人投好*辦rt??戶#析戚》條?系州?fc￡?的第A場會，4金1.正式公ft"??巾促進(jìn)產(chǎn)#??m，/f?V.Lt

fi住由鼯供的人才公寫肩5?盾可申請技人住蚵的V場價穡R果K，SU.81]1411北京itWftrffil?#.J產(chǎn)WJSttW."J以技用本巾ill又規(guī)?辦颺霧戶，入學(xué)X*bW-川7日1.*<1.海rtrtt?M展UMiM>*<?.Rlil??^*?増供M粗通過政賛住*?曾企*獷大鲺観日廣州?KJH?*京，?州，親"和個<X子ft人n^ifi入的人中城咁如W?Wft5}R?rti場的遇知》?人Hilffi入的人中城itr.如快WWft貨析《咁場：支|?糖關(guān)匯有企*ttS為住房祖貧企*.8H7II上*（張tin學(xué)遭扈設(shè)規(guī)??S公眾邐JUK來S，己出上MW*府￡式撬霣.観循屑纗，學(xué)城內(nèi)師ff壜過增?SW^tt4kAiiE住需家.騎増住宅竈筑湘積杓《20萬平方米，K屮的o萬用于福猶住《8111111rwh均rtirtw黹各鳴ft子w?務(wù)港“wmur加》r!w公寓、詠分公M5集屮rtinwfiwraw的w?'VA；n.t?均w盡快研ww化摘ihh鎪為銬的Rf?檐作辦法.1屮稱"Wftt"P沿中考?詩為ft曾住房.土地市場：土地出讓自持比例加大，推動長租公寓發(fā)展時ffl位置自持惰況面積樓板價元/?f溢價率競待企業(yè)1???"?"鑿j上海于7月24曰拍出的兩塊全::自持用地是上海租賃市場的■:一個重大轉(zhuǎn)折點，這兩塊地：:明確的表明用于租賃住房，！藝1i按“只租不售”的模式進(jìn)行i管理.預(yù)計為實現(xiàn)上?！笆?01611.16糞京fftwoir?IT8S519KOI7SO2Wfl?l201611.16糞軹(Etiownn855S*?22O?4W2016.11.16糞《fttuxni^n519712:16Tis.m屮地AWfl北公”1201701?析州fliiiownn206569118TOOW拼?地產(chǎn)?1T01Mr州門云區(qū)住t?rnw6?2829W?-ZJH20K.OI.28廣州a云區(qū)住t5wi!nl&OO19助27JH^)17.06.09佛山住tuxwi^n5500015JOO7JH^)17.07.10積乃平方米21000&O97中4地產(chǎn)2017.07.182017.07.24Itw豐hli兩ttftH上海浦糸?區(qū)?江甫區(qū)iwn.gil?.粗鬌ft房656006500762$1053695WI佾漢/分茂/田璀《介14上》*江?團(tuán)＞有隈公司圈；=五”規(guī)劃中的2020年新増■:租賃住房供應(yīng)70萬套，后續(xù):j在近郊區(qū)域這類全自持的純:；租賃土地供應(yīng)會繼續(xù)出現(xiàn)，;襯2017.07.242017.07.26上?慕定區(qū)嘉觸城1WXB?.租B住2B9133?O759S3BO75097t上寒■??城*展有眼公，W2017.07.?上ib閔行區(qū)K商辦物仆10M103001600001中Mft:這為上海長租公寓的發(fā)展提：:供了充足的土地供應(yīng)?：flBflB*■flB■■OBflB■■■■OBABflBOB5?1T0814杭《1?塘砌宅5，^<1820J：ov供州tui2017.08.MmUS講8i19W57M市場份額：租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租賃市場規(guī)模己超萬億2013年末全國流動人口居住方式超過2/3源于租住私房全國住宅租賃市場規(guī)模測算:0.30*■_粗房和公■濟(jì)粗住私房■在規(guī)濟(jì)城工<工生產(chǎn)s蒼所，租房人口預(yù)測方法一：201_底全國流勸人口247億，租房人口約1.66億，加上常住人口，比如高校畢北生等租房屏體，假設(shè)有501租房，則約有0.17億人口，總計達(dá)1.83^>方法二：第六次人口普査獲取285個地級市家庭戶租房總?cè)薴t月1.26億人，集體戶約0.89億人，參考全國流動人口租房比例601M這部分租房人口灼0.53億，合計1.79億.城市本地戶籍人口租房市場利算：本地戶籍人口租房噥mi戶長租公寓主要面向市場:全國近#苷通髙校畢業(yè)合計：0.3%人X落戶大學(xué)生人均租房指出900元/月非農(nóng)人口租房市場規(guī)棋約1800億/年非本地生源且落戶于就讀城市的租房占比：50%,即0.17億人我動7^簾場2015年末全B淹動人口：247億人非農(nóng)入口占比：15*，即0.37億人非農(nóng)人口中租房占比：523%.即0.19億人I非農(nóng)人口人il繳出非農(nóng)人口租房是場規(guī)棋的2100億/年租房市場總規(guī)模近11_億/年農(nóng)業(yè)人口租房市場總規(guī)犋約7000億/年農(nóng)業(yè)人口人1蹴出農(nóng)Ik人口占比，85%,W2.10億人農(nóng)JE人口中租房占比I69.8%.即1.47億人6行業(yè)現(xiàn)狀：行業(yè)整體活躍，長租公寓是目前房企最活躍的創(chuàng)新方式政策紅利1.租購?fù)瑱?quán)、租售并舉類政策：涉及濟(jì)南、揚(yáng)州.鄭州、廣州，無錫、北京、成都等城市，同時包括浙江和山東省。2.扶持租賃企業(yè)政策：九部委聯(lián)合釋放租賃紅利，首批試點廣州、南京、深圳等12個城市，另上海也發(fā)布了相關(guān)政策。3.増加租賃用地：上海率先實施土拍兩塊租銹用地.土地限制市場容量大從去年年底北京開始推出競拍自持比例開始到今年上海率先推出兩塊全租賃用地，土地出讓的限制推動長租公寓發(fā)展。目前全自持住宅或商業(yè)的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海，建面已達(dá)40萬方，未來自持比例増加將進(jìn)一步加劇，房企也將目光轉(zhuǎn)向租賃市場。0租賃人口大，市場超萬億租房是滿足“新城市人”居住補(bǔ)求的主要手段.租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租賃市場規(guī)模己超萬億。0房源供給總量不足在租賃捕求不斷増長的一線城市，租賃房屋供給嚴(yán)重不足。舉例：以北京為例.北京總?cè)丝诩s2250萬.租賃人口占比約30V按照戶均3人利算，租贊房屋大妁需要225萬套?伹目前北京租鏑房厘敷量僅為150萬套左右，供給僅占需求的2/3,供需缺口巨大.7客群分析：不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群也不同，目前中低端競爭最為激烈，但市場空間巨大,而中高端進(jìn)軍企業(yè)雖然不多，但公寓續(xù)租率非常高對比三類市場中_市場（3500-10000元/月）占比20%-30%目前竟?fàn)庉^小?髙端市場（含中髙端、12000元/月以上〉?占比10%-20%?與國外品牌競爭?中低端市場（3500元/月以下）?占比50%-70%?日前競爭較大0目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈：0中髙端金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中離端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率非常離，中低端的白領(lǐng)公寓僅有8-9個月的租房周期：0在規(guī)模和品牌未形成前，獲客單位成本髙，因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。8主力客群：目前主力租房人群為白領(lǐng)和90后，對租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睞租房年齡分布15歲以下15-19歲20-24歲25-29歲30-34歲M-49歲數(shù)姍*源：趕集網(wǎng)＜租房坩90后租房態(tài)度青睞品牌公寓:目前租房市場租房者八成是85后，超45X為90后。:新一代的白領(lǐng)和90后都更傾向于小資生活*'另一方面，90后相對沒有購房壓力，呈現(xiàn)出更多對財■富増值或者對更好的生活體驗的需求，因此他們也是未來長租公寓的主力消費(fèi)人群。1W后個性租房態(tài)度偏愛社交、喜歡新鮮事物希鍾社區(qū)年輕化，青睞S牌化公寓注重生活品質(zhì)和個人享受對小區(qū)環(huán)境要求較亮追求個性“懶人”：依賴生活服務(wù)■邏冊要公共空間和社交氛圍對E套服務(wù)要求較離對互聯(lián)網(wǎng)依賴性較強(qiáng)樂于嘗試租房金融產(chǎn)品1土地觀念淡化、婚戀觀淡化對室友類型要求較離流動人口及占比中國農(nóng)民工人口數(shù)f和比重外出農(nóng)民i（億人）本地農(nóng)氏工（億人>—?—卟出祆氏i占總?cè)藅n匕重中國外出農(nóng)民工租房人數(shù)20082009201020112012201320142015■合W往房<萬人〉■ttiWVtt房<萬人>中國外出農(nóng)民工居住情況ililllll12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%外出農(nóng)民工（億人）—本地農(nóng)民工（億人》—?—卟出權(quán)氏i占總?cè)丝诒萬100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20082009201020112012201320142015中?高杈畢北生人數(shù)（萬人）1800700600500400300200100粒據(jù)來源:統(tǒng)計局未來趨勢10未來市場規(guī)模：受益住房自有率的下降和租金開支占比提升，長期空間達(dá)5萬億。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低住房自有率（*）數(shù)握來■:各■家嬪租金GMV預(yù)測（億元〉fin**.規(guī)*估算.aw.fi戒交_住房自有率：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的國家住房自有率越低。我們國家目前的住房自有率行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)査的數(shù)據(jù)大約在751從國際經(jīng)驗來推測長期趨勢.整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間。租金開支比：2016年我ffl的比重為19%,而從美國的經(jīng)驗看，全國平均為35*，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億.，,長租公寓市場逐步走向品牌化、集中化，城市分化成為趨勢，資本運(yùn)作將提速，融資成本降低目前中國長租公寓品牌超過500家：消費(fèi)大升級背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài),整個行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展和品牌化時期,___________________________________________多方涌入，加速推動行業(yè)發(fā)展：2012年，大量“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，如You+公寓、優(yōu)客逸家等；地產(chǎn)服務(wù)商和開發(fā)商也快速加入競爭格局，中介如鏈家等、優(yōu)勢在于廣大的房源和客源基礎(chǔ)，開發(fā)商如萬科、金地等，優(yōu)勢在于資金及裝修改造成本《____行業(yè)仍處于搶占市場份額階段，集中度偏低：目前主流長租公寓品牌中，規(guī)楔最大的是自如品牌.擁有20萬間自如友家和7棟自如寓.其余曬達(dá)嗣喇勢娜2_坊_轉(zhuǎn)寧聯(lián)-糖f裡觸，場健糊____________________________________城本分布：在2016年，房價快速上漲而居民收入增速平穩(wěn)的背景下，剛需購買力受抑制，租房居住周期被進(jìn)一步拉長：以房價收入比、25-35歲人口數(shù)量絕對值和2015年末25-35歲人口未購房比例計算，上海、北京、深訓(xùn)、廣州、天津、武漢，南京、杭州，廈門、濟(jì)南這10個城市為租房潛力市場.以此判斷購房難度大，年輕人口多，新増土地供給少的一二線城市將成為租房潛力市場，資本運(yùn)作提速.融資成本降低：近兩年.長租公寓受到資本市場追律，多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌己獲得了B輪、甚至CJ6融資.規(guī)模企業(yè)的融資成本也從2014年的18-20%下降到12-15%?..............centents/三嫁>01市場現(xiàn)狀與趨勢>02國外長租公寓模式>03內(nèi)長租公寓模式?開發(fā)商模式?髙端服務(wù)式公寓模式13國外長租公寓市場：長租市場容納眾多參與者，日本市場集中度較美國髙出許多美日兩個品牌公寓集中度情況美國品牌公寓市場占比情況美國曰本存量可租賃套數(shù)（億〉0.430.23T0P2占比1.4%6.4%T0P10占比3.3%16.6%T0P50占比7.5%30.0%數(shù)羅來■:簧田公寓?分、ZentohiNews^r.曰本TCP?為味箄數(shù)0*2017年嫩名公司2016年管W數(shù)量＜萬間＞1Baitogroup97.82Sckisulffcuse56.6曰本3L￡opalace2156.24Dai>aLinng*35StartsGroup43.71GroystarRealEstatePartnors.LLC41.52LincolnPropertyCoanany18.43PiimacloPropertyManage動ntServicesLLC17.24FPIMamgeivnt.lnc10.35賣inr￡o助nies10.0教廝來課：夔田公寓?舍，ZenkokuXewsptprr根據(jù)美國全國公寓協(xié)會的數(shù)據(jù)，2017年美國前50家品牌公寓管理公司合計管理了320.5萬間房屋，占整個存量租賃市場房源的比重為7.5%,占公寓租賃房源的比重為12%，長租公寓這個市場整體的分散度很髙，可以容納眾多的市場玩家*在另一個以托管模式為主的日本市場*由于托管的模式更容易提升房源管理的數(shù)量,并且日本整體的人口和資源更為集中在東京一個大都市，我們可以看到市場集中度比美國有較大的提髙。ToplO的公司合計管理了385萬套品牌公R,占存量租賃房源的16.6%。預(yù)計中國未來整體品牌公寓的市場占有率將會介于美國和日本之間，分布在10H5%的范圍內(nèi)*14美EQR概況：截至2016年，美國長租公寓運(yùn)營商EQR在全美10個洲擁有302處物業(yè)、77458套公寓，市值規(guī)模接近230億美元，定位于收購、開發(fā)和管理髙品質(zhì)公寓。EQRii漸轉(zhuǎn)向核心業(yè)務(wù)區(qū)1993-2001年大規(guī)棋融資擴(kuò)張199W69處物北、2.2759公寓；通過増發(fā)股累、債券等大規(guī)模進(jìn)行并購，迅速擴(kuò)大房租擁有ft:1998年以9萬套公寓的規(guī)模成為最大的公寓擁有者2000年規(guī)模達(dá)到頂峰2002-2007年戰(zhàn)略調(diào)整_2008年至今繼續(xù)戰(zhàn)略精簡1104處物業(yè)、2J萬套公寓，規(guī)模擴(kuò)大了10倍，布周美國十個洲，覆盜白領(lǐng)、2領(lǐng)、學(xué)生以及老人等多樣化消費(fèi)群體風(fēng)計賣出超過100億簧元的二線城市資產(chǎn)，出售的公寓ft量達(dá)到15萬套i冋時購進(jìn)90億類元的一線城市資產(chǎn)，公寓ft量達(dá)6.2萬套2008年賣掉54處物業(yè)?獲得9億類元：以1.45億美元籍増兩處物業(yè)：2009-2010年邁入16處物北及6幅土地：2011年究成21處物業(yè)、62D0奢公寓收購：2013年核心區(qū)域收購月22000?公寓借鑒EQR從早期的規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展到現(xiàn)在注重自持資產(chǎn)質(zhì)量，對于我國長租公寓的其實在于行業(yè)發(fā)展初期，企業(yè)可以通過快速擴(kuò)張和跑馬圈地占據(jù)更多市場份額，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，區(qū)域布局和客群細(xì)分則更有助于長遠(yuǎn)發(fā)展?15美國EQR美國EQR完全自持的占全部資產(chǎn)的93%,公司通過物業(yè)的攤銷降低成本及物業(yè)的處罝,EQR資產(chǎn)結(jié)構(gòu)ERQ公司2016^利潤拆分6??EQR公司營業(yè)成本拆分960%20122013201420152016■房產(chǎn)交易收益/租賃菅北利潤提升盈利能力。根據(jù)EQR的年報?其在物業(yè)成本上的開支較小，因此它的盈利能力比傳統(tǒng)“二房東”的租賃模式要強(qiáng)。EQR實現(xiàn)平均IRR21.9%，同時物業(yè)處罝也極大地提升了公司利潤。164*年課EQR商業(yè)模式的核心在于低價收購公寓、優(yōu)化資產(chǎn)組合，從而獲得做大的資產(chǎn)増值收益，同時通過運(yùn)營提升租金收益及續(xù)租率?？梢奅QR屬于資產(chǎn)管理模式，采取“收購-持有-運(yùn)營”的策略。商業(yè)模式和盈利模式：EQR強(qiáng)調(diào)公寓租賃的租賃屬性，采取“資產(chǎn)増值+租金收益”盈利模式盈利模式EQR主要采取“資產(chǎn)増值+租金收益”模式，一部分是資產(chǎn)増值，主要依賴于其自身持有房源發(fā)展情況良好，同時在市場上尋找低價收購的機(jī)會，通過資產(chǎn)置換提升資產(chǎn)質(zhì)量，另一部分為租金收益。中美長租公寓商業(yè)模式與盈利模式對比自如魔方商業(yè)樸式純粹的租賃生意“持有+運(yùn)營”資產(chǎn)管理模式多板塊業(yè)務(wù)協(xié)同長租《＜租+共攣經(jīng)濟(jì)住宿平臺公寓生憊“公寓+”下的増值服務(wù)生態(tài)平臺盈利模式資產(chǎn)増值收益+租金租金差+服務(wù)費(fèi)；交易傭金?^融服務(wù)費(fèi)租金差；平臺加盟費(fèi)《増值服務(wù)收入美國與中國公寓行業(yè)對比：美國公寓運(yùn)營商側(cè)重資本運(yùn)作，大量自持物業(yè)，租金回報率是中I的3-4倍美國中國操作手段金融類操作手段，側(cè)重資本運(yùn)作，兼并收購，大量房地產(chǎn)運(yùn)營操作手段，利用包租方式來控制房源，直接持有物業(yè)，也可自建公寓和運(yùn)營簡接持有。談判收購時話語權(quán)不強(qiáng)，還牽涉到與實際業(yè)主利益合同的關(guān)系發(fā)展階段髙級階段，利用REITS等金觸手段，品牌型公寓己經(jīng)發(fā)展到持有幾十萬衰離品質(zhì)房源初級階段，憑借租賃的現(xiàn)金流包租檳式平均物業(yè)質(zhì)量較髙較低觸資成本金融工具豐官，REHS退出渠道通鉍金融杠桿有限，資金成本髙租金回報率8-12%2-4%互聯(lián)網(wǎng)改蕃美國最大的公寓RE1TS公詞，65*租約由網(wǎng)上完成，大大減少了帶看次數(shù)中H公寓行業(yè)的出房渠道扔靠中介公司，但目前品牌公寓企業(yè)網(wǎng)絡(luò)端成交比例正在提升物業(yè)分布物業(yè)較為集中，多為集中式分布公寓類市場太分散，標(biāo)準(zhǔn)化難度較大.管理難度大18曰本為主模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，這使得日本出租市場主要以私人住房出租2013年日本租房市場構(gòu)成社會保陣性住房歸厲子政府的出租房■私人出租房歸厲子UR成企業(yè)的出租房日本大東建托租金收入（億日元）數(shù)握*?企日本大東建托作為房厘出租企業(yè)的代表，于2006年結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢提出“承租+代租”的產(chǎn)業(yè)模式成為集建筑與資產(chǎn)管理公司的多元化企業(yè)。大東建托：“承建+代租”模式大東建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客與土地所有者之間的橋梁。以較低價完成房屋的改建、裝修以及其他設(shè)施安裝。此后大東建設(shè)與土地所有者簽署代租協(xié)議，通過定期給土地所有者支付現(xiàn)金的方式來獲得房屋出租權(quán)。在整個“承租+代祖”閉環(huán)中，大東建托將供給端和需求端相結(jié)合，也使得自身租金收入持續(xù)増長。?Mfl*MBAOMBSBIMOBOBOBMBOMflVMBSBMBMBIBMBAVMBOBMBIBflBflV■■MBOBflBflBOBMBMBflBI■■flBOBIMMBOBMBMiflBflOOMSBOBAMflBAVSBflBMiIBflBAMMB■■SBflB大東建托?簽訂長期租約?定期租賃報吿?租金交付?簽署建筑合同\簽訂租賃合同租金收款租客招商以及其他服務(wù)租客20大東建托：托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合才能獲取規(guī)模利潤35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%大東建托業(yè)務(wù)收入占比3%建造業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)大東建托各業(yè)務(wù)利潤占比大東建托各業(yè)務(wù)利潤率情況■毛利率菌業(yè)利潤率*■*■:企*年探托管型的租賃業(yè)務(wù)作為一種爭取客戶的渠道，在返租利率上做到最大限度讓利客戶以獲取資產(chǎn)管理權(quán)。從操作上看實際上前十年租賃業(yè)務(wù)仍然是返租模式，十年之后才是托管模式，因此盡管托管租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但毛利凈利都比較低。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一個平臺和入口業(yè)務(wù).起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用?而獨(dú)作為利潤中心存在?........................................21"從文化生活看國內(nèi)外市場的區(qū)別租房可以說是大多數(shù)人生活的一部分，牽扯到很多文化角度的問題。因此從租客角度看市場，即使90后逐漸進(jìn)入社會，對租住的槪念有所更新，但國內(nèi)外租房的觀點還是不太一樣。國外歐美人觀念不同，很多服務(wù)式公寓一住可能是10年以上，并不會受到結(jié)婚、生子等因素影響。就美國而言，它的城市交通非常發(fā)達(dá)，對物業(yè)的位置反而就不像國內(nèi)那么髙。國內(nèi)國內(nèi)公寓在選擇物業(yè)時，地理位置是一個非常重要的因素。為了讓物業(yè)能有更髙的租金回報，公寓商不得不在地鐵周圍選址，這樣會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)物業(yè)爭奪非常激烈，使得國家視角下，市場擴(kuò)張速度受影響。------------------------------------------------------------------------------------------於-從資產(chǎn)形式看中國與美、日市場的區(qū)別美國對比美國，中國目前算是包租模式，為重資產(chǎn)，有很大的不確定性。而美國是自持，屬于重資產(chǎn)，因此即便城市的租金起伏明顯，也不會導(dǎo)致很髙的違約比例。日本日本采用完全托管的模式，屬于輕資產(chǎn)，保證租金再收10%的傭金，完全基于系統(tǒng)能力和交易能力，這種模式在中國很難做到普遍的推廣。鑒于中國市場的現(xiàn)狀來看，目前運(yùn)營上的組織能力、系統(tǒng)能力，交易能力等，國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營商都有所欠缺。因此，未來長租公寓需要介于“重”與“輕”之間，通過資本來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營來加強(qiáng)專業(yè)化資產(chǎn)管理能力。23從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式要通過大量的自持物業(yè)或者上下游產(chǎn)業(yè)鏈資本做自持通過物業(yè)的增值獲益（核心：資本運(yùn)作能力和對周期的深度理解能力）產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤（核心：平臺管理和協(xié)同能力）長租公寓的可持續(xù)盈利模式包括資本自持及通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈主要包括建筑、租賃、金融及服務(wù)*長租公寓行業(yè)進(jìn)入不難，但要做大并且持續(xù)盈利、以致持續(xù)髙利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的.未來的中國市場大部分運(yùn)營商會先從產(chǎn)業(yè)鏈入手,隨后發(fā)展成大規(guī)模資本的自持。24centents/三嫁>01市場現(xiàn)狀與趨勢>02外長租公寓模式>03國內(nèi)長租公寓模式?開發(fā)商模式?髙端服務(wù)式公寓模式25長租公寓品牌分類:運(yùn)營主體模式競爭優(yōu)勢主要品牌房地產(chǎn)開發(fā)商以集中式為主資金優(yōu)勢、集中式獲取房源優(yōu)勢、裝修改造成本優(yōu)勢萬科-泊寓、龍湖?冠寓、旭輝-領(lǐng)寓、金地-草莓社區(qū)、招商蛇□-壹棧、壹間、壹棠*佳兆業(yè)-寓享空間等品牌運(yùn)營商地產(chǎn)服務(wù)商集中式和分敢式均有分?jǐn)∈将@取房源優(yōu)勢、獲取客源優(yōu)勢、客戶定位更加精準(zhǔn)世聯(lián)行-紅璞公寓，鏈家-自如，我愛我家-相寓等其他領(lǐng)域以分散式為主運(yùn)營靈活，模式新穎You+公寓、優(yōu)客逸家、育客公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等品牌酒店（髙端服務(wù)式公寓）以集中式為主品質(zhì)、產(chǎn)品、髙端服務(wù)雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克等26centents/三嫁>01市場現(xiàn)狀與趨勢>02外長租公寓模式>03?開發(fā)商模式?品牌運(yùn)營商模式?萵端服務(wù)式公寓模式開發(fā)商模式：目前，萬科、龍湖和旭輝三家房企戰(zhàn)略性進(jìn)入長租公寓行業(yè)，己經(jīng)形成一定的規(guī)模和品牌，其他房企多為點狀分布.虜企自主開發(fā)公角;品牌列表：房企品牌涉及城市現(xiàn)有門店體量戰(zhàn)略目標(biāo)tn?神及卜巋，疒州、寒先個驢111汽2M?求SH46M電轉(zhuǎn)??、twu氤隊、±w??trWA_t參H?物?萬_???flH.U?HWths的?式公寓似h玖相，KU.界州_2?Mt?S3tOHH枬角資讓煤廂<*HMOfHj袁?n1的ww2家HinwM農(nóng)公n蟪aW州mmfH礦!賣k城w州??;n?u鉍農(nóng)公作秘Ml^toonseit龍?、1A.氓闃、廣州，ttHI.這穩(wěn)；汗關(guān)—2HR)寧利AE*?1?rr鶬行糾M<W*.人?、KM<??AWTin?穢公寓JK?2家HrttMiM最》開WtV明*寫，??h?.的州，霧t場中?WI*WMiTWHF?N內(nèi)14?故’K奴公寓U鄧*中映屮用公離入K根公寓鸞n合作式運(yùn)營公寓品牌列表:房企合作fi牌合作方式保利?ittW逸來合作項晻±週公W保利開??優(yōu)其逸來資押.創(chuàng)新品味-UDM’紛城勾優(yōu)》逸來、一采合作共問樸資，物優(yōu)靠逸來累枘4禽見合作上悔累8W~y4Sitt項冃B!光城n1*寓見17客戶n愿進(jìn)行簽妁.承祖tefi2.開發(fā)商承州湖裝及可變來店成本3.寓見提供體，等家爲(wèi)4,保供TfP的牢IljIW?約mS地勺未來城合作開?曲進(jìn)彳/殲?，末來城托訝金戊門未來城合作時代hiOTHfrfl汗發(fā)商開發(fā)?lou+ie^TOO+迸入的策階Rb開發(fā)依俐并管n遠(yuǎn)泮離店《汴公ffiififf兩IUT越秀，縱上海屮#東爭精詐閣HU式公寓入駐項U28XT開發(fā)商介入背景：政策的利好、盤活存量資產(chǎn)及多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使得開發(fā)商紛紛踏入長租公寓行業(yè)?2016年，國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵”變?yōu)椤爸С帧保?/p>

實行租售并舉發(fā)展租賃市場?2017年全國多地限購限貸政策實施，進(jìn)一步推動租賃市場的發(fā)展?從去年開始的“限房價、競地價”到今年的到競拍自持面積或保障房面積，這意味看開發(fā)商未來將大部分靠租賃盈利??當(dāng)前一二線城市房價普遍髙企,更多年輕人選擇品牌長租公寓.租房人口總量達(dá)1.8億，這塊市場未來容量將達(dá)到萬億市值。?當(dāng)下長租公寓行業(yè)雖然群雄紛爭,但還沒有領(lǐng)軍人物，市場空間仍然巨大。如今己經(jīng)到來的存量房時代，租賃市場份額巨大，加大對資產(chǎn)運(yùn)營力度將是未來房地產(chǎn)行業(yè)重要盈利渠道之一，因此，盤活存量資產(chǎn)對自前的開發(fā)商來說任務(wù)重中之重。?在細(xì)分客戶群體的基礎(chǔ)上.開；發(fā)商希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個年齡段-的戰(zhàn)略性全覆蓋。i曜?白銀時代下，房企謀求轉(zhuǎn)型與:I創(chuàng)新，例如萬科的“八爪魚”戰(zhàn);略、上海萬科的“熱帶雨林”戰(zhàn)i略，都是全業(yè)態(tài)覆盞。:29土地政策迫使房企自持：房價不斷上漲，新增面積少，尤其是在一線城市或者強(qiáng)二線城市的熱門土地，在土地出讓時要求自持是必然趨勢上海一15%自持2016年5月上海出臺土地招投標(biāo)政策要求，開發(fā)商新開項目必須持有15%的房源進(jìn)行經(jīng)營。北京一100%自持2016年11月，北京市住建委就《本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見，提出自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限擬為70年。熱點二線城市一競報自持杭州、南京、佛山、寧波在某些地塊出讓的出讓條例里，一般是設(shè)最高限價，超過最髙限價后競報自持比例或配建養(yǎng)老公寓、保障房比例等，城市范圍有擴(kuò)大的趨勢。過去開發(fā)商最不愿意介入就是運(yùn)營業(yè)務(wù)，因為周期長、毛利低。這意味著傳統(tǒng)的髙周轉(zhuǎn)、髙杠桿、快速去化的開發(fā)模式必須進(jìn)行調(diào)整，才能在將來土拍時占得一席之地。30開發(fā)商介入模式：目前房企介入長租公寓市場有四種模式，自持轉(zhuǎn)做公寓、從乙方租賃物業(yè)、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運(yùn)營合作開發(fā)商介入模式舉例:舉例:舉例:自持轉(zhuǎn)做公寓輕重并舉買地自建龍湖冠寓萬科泊寓招商壹公寓與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運(yùn)營合作舉例：旭輝與華東師范大學(xué)合作31典型企業(yè)盈利對比：基本IRR要求15%,單套建面造價約6萬（平層）萬科泊寓成本及盈利:*來源：數(shù)據(jù)來自項目運(yùn)昔實踐（深廣地區(qū)〉類目數(shù)據(jù)受訪人：萬科泊寓管理層萬科介入已有近2年催備.相對實戰(zhàn)經(jīng)驗及控制能力更強(qiáng)VS旭輝領(lǐng)寓成本及盈利:*來源：數(shù)據(jù)來自內(nèi)部測算估值受訪人：旭輝領(lǐng)寓管理層類目數(shù)據(jù)IRR約15%利潤約4-5%建面裝修成本60000-65000元/間（平層、含硬裝、家電、公區(qū)、幵發(fā)）32泊寓運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：毛利率超40%（估值）廣州萬科泊寓棠下店類目數(shù)據(jù)房源數(shù)600間使用面積n-32m'戶型平層+L0FT平均租金約1600元/間開發(fā)成本4000-5000萬（含拿房租金、裝改費(fèi)用）單年約400-500萬（十年平均）核心為拿房及改造成本控制'曇M盈利及成本估算:計當(dāng)年推廣及維護(hù)費(fèi)率〉（90%出租率計，不u年租金收益約1000萬元u運(yùn)營成本約40-50萬/年（估值，不含人力）U回收期：4-5年U毛利率：40%-50%（估值）數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)訪談?wù)?3朗詩寓運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：以長租10年測算，年均利潤穹類目數(shù):據(jù)占比（占租金收入〉租金成本58.39%運(yùn)營費(fèi)用9.72%裝修成本12.62%中介0增值稅及附加稅2.49%裝修貸款0為22.62%,IRR為22%,回收期為5.08年盈利估算：（90礎(chǔ)租率計，10年租約）；U凈利潤約1900萬元；U年均利潤率：22.62%!u:UR0E：

15.11%回收期：5.08年uIRR：

22%34標(biāo)桿案例研宄之萬科泊寓35標(biāo)準(zhǔn)化和目標(biāo)管琿部標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓概況：萬科經(jīng)過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，并將長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌未“泊寓”，已初步形成公寓專業(yè)供應(yīng)商體系。目前累計開業(yè)約200家，預(yù)計在2018年完成45萬間，其中安亭項目出租率在98%0組織架構(gòu):值上海萬科泊寓的客群分析:法務(wù)、其他W位安亭項目張江國創(chuàng)項目70%的客群來源子安亭國際汽車城7OT凍自于張江髙科技園區(qū)客戶來源差異30%安亭個體戶等W邊從i人員30%來自于陸家嘴和世紀(jì)大道客戶收入塞距安亭租客收入在1萬元左右張江租客收入在1.5-3萬之間投資部36標(biāo)桿案例研宂之萬科泊寓上海萬科泊寓商業(yè)模式：通過購置或租賃商辦等物業(yè)，改造成青年公寓，租賃給年輕白領(lǐng)，賺取租金差和品牌溢價。ll>|>|>|>|[>客戶群體核心資源收入來源盈利方式關(guān)鍵業(yè)務(wù)青年人群、白領(lǐng)通過改造租賃或者收購物業(yè)實行品牌溢價租客繳納的租金及周邊收入公寓滿租帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流入，實現(xiàn)投資盈利公寓租賃業(yè)務(wù)■37標(biāo)桿案例研宂之萬科泊寓上海萬科泊寓標(biāo)桿項目打造：蒲匯塘項目基于內(nèi)環(huán)徐家匯區(qū)位、全新的物業(yè)，是萬科重點打造的標(biāo)_業(yè)。標(biāo)桿項目||>優(yōu)勢和特征徐匯區(qū)蒲匯塘路和文定路交叉口項目全新物業(yè)，處于內(nèi)環(huán)徐家匯商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)目前階段目前已經(jīng)進(jìn)入室內(nèi)設(shè)計階段|>|[>標(biāo)桿項目的愿景打造成中髙端的青年公寓產(chǎn)品，面向髙凈值人士需要提升的能力和支持需要提升產(chǎn)品設(shè)計能力、品牌營銷能力。需要公司給予更靈38前提假設(shè):45。單間房間面積：30m1三年總獲取：5萬間重資產(chǎn)輕資產(chǎn)套數(shù)比：55:45重資產(chǎn)成本：18000元/itf（收購）1500元/m’（改建）輕資產(chǎn)成本：1800元/間/月標(biāo)桿案例研宂之萬科泊寓上海萬科泊寓盈利測算：2017-2019三年1500元/m1

（改建）租金收入：3000元/間/月徑資產(chǎn)測算2017?w鱖|■幵業(yè)套敬300066679335

累計開龍?zhí)讛?shù)4000io?e?卿増快取套*7OW2000020000累計獲Mt敷6W72000039333■入＜元＞210000000^00000001050000000，計（平方米）140000373333700000租金投入（元）3WOOOOOwoooooo180000000粗金牧入（元〉72OQOOW192000000360000000凈fcA(J6＞216⑽0057WOOOO1loaoooooo重*^測*201720W20w?塌幵北套數(shù)腳3334M7-；-K計開4套歡2000S333wow瘡増獲取奢徵1腳woo7000■:汁?取*敬3333100001666?累計tWWA（X》21000000006300000000I10500000000累汁出MIA＜元＞103X)00002MOOOOOO53WOOOOOKitir礓規(guī)眞（平方米〉700001MW73SDOOOB金牧入＜霓＞3MKMXXX)woooooo—IfiOOOOOOO凈tt入（咒）2160000057MOOOO108000000標(biāo)桿案例研宂之萬科泊寓上海萬科泊寓具體實施：注重投融資能力、產(chǎn)品設(shè)計能力和經(jīng)營能力。?投融資能力:!?產(chǎn)品能力?經(jīng)營能力U近百億級、6~8年低成本長期資金u研發(fā)、設(shè)計能力；U新媒體渠道能力U快速獲取項目能力及談判能力a快速改造施工能力:；U管理和服務(wù)能力a退出時的議價能力:u極致成本能力U品牌圈層影響力重點進(jìn)入：中環(huán)內(nèi)成熟區(qū)域徐家匯、中山公園、金橋、張江、五角場、虹橋商務(wù)區(qū)等核心成熟區(qū)域擇機(jī)進(jìn)入：物業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域北藥、松江析城、南翔、周康、外高橋、徐涇、九亭、泗涇、江橋、萃莊、金虹橋謹(jǐn)慎進(jìn)入：價值洼地或封閉片區(qū)市場城市價值洼地新城封閉片區(qū)市場投資模式?重資產(chǎn)自持物業(yè)?輕資產(chǎn)租賃獲取?成熟品牌并購?委托管理模式①完善工程部人員架構(gòu)，建立成本控制、工程品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計制度：②打造靑年公寓專屬的成本體系，2017年成本實現(xiàn)集約化經(jīng)菅：工程周期縮短20%成本下降15%產(chǎn)品體驗滿意度提升一倍③成立產(chǎn)品研發(fā)中心，為中髙端產(chǎn)品研發(fā)提供支持*①組建專業(yè)化的品牌推廣團(tuán)隊，將品牌和銷售目標(biāo)掛鉤，建立完善的品牌+市場的聯(lián)動制度和獎懲制度；②建立以門店店長為核心的門店負(fù)貴制，完善扁平化的管理制度：制定標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營制度，為規(guī)模擴(kuò)張奠定_③打造特色青年公寓文化和社群活動40標(biāo)桿案例研宄之招商蛇口壹公寓標(biāo)桿案例研宂之招商蛇口壹公寓概況：壹公寓是招商蛇口旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，有三條產(chǎn)品線：壹棧、壹間和壹棠。其物業(yè)均為自持物業(yè)，目前壹公寓總約50萬方，對應(yīng)約1萬套公寓，全部位于深圳蛇口區(qū)域。青年白領(lǐng)公寓城市中產(chǎn)公寓服務(wù)式公寓品牌壹幀S間言靑客戶定位青年白領(lǐng)城市中產(chǎn)企咻髙管產(chǎn)品大小40平米以下50平米以下60平米左右價格定位（元/平米?月）60-90100-150160-250運(yùn)營模式租賃管理自派+物業(yè)管理整體打包核心管理、營銷崗自派+專業(yè)服務(wù)外包核心管理、營銷、核心服務(wù)崗自派+公區(qū)清潔、保安外包42標(biāo)桿案例研宂之招商蛇口壹公寓商業(yè)模式：全面打通公寓租賃“全價值鏈”各個環(huán)節(jié)，主要以整租改造、散租整合及收購自建為主要路徑。011

通過資源獲取及功能錯配、價值錯配的物業(yè)項目，降低物業(yè)成本II03|集中區(qū)域，規(guī)?；l(fā)展，降低運(yùn)營成本04!'將公寓租賃作為資本整合平臺，長期增日值潛力較大0543開發(fā)商模式小結(jié)0平臺強(qiáng)大且己經(jīng)擁有大量客戶。中介運(yùn)營商大多擁有線下門店.可以線下開拓資源，實現(xiàn)線上線下資源互動。#租公寓最核心的資源是房源，作為開發(fā)商，地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠提供給長租公寓的房源將是未來快速擴(kuò)張的主要優(yōu)勢。0開發(fā)商成熟的制度和管理.完善的人才培養(yǎng)體系，將為長租公寓提供支撐快速發(fā)展的人才資源。0成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)資源.將支律長租公禽快速占領(lǐng)簾場0酒店具有先天優(yōu)勢——前期管理酒店經(jīng)驗既可以長租也可以短租0大量閑量酒店房源給了長租公寓盤活資產(chǎn)的機(jī)會0連鋇酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓則根據(jù)分散式和集中式的不同情況，投資回報期在1年到3年不等開發(fā)商VS其他模式優(yōu)勢：房源充足，內(nèi)部完善的制度和管理，成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)資源都是地產(chǎn)商的優(yōu)勢，同時將來還能反哺拿地的競爭優(yōu)勢0公寓由于前期運(yùn)營，累計大量意向客戶，具有一定的品牌效應(yīng)0公寓品牌運(yùn)營商具有完善的產(chǎn)業(yè)鏈，在后期運(yùn)營管理費(fèi)用上可以節(jié)約成本公寓運(yùn)營商地產(chǎn)開發(fā)商酒店運(yùn)營商中介運(yùn)營商15（，酒店??期拿房簽訂5-10年K租約.二期拿房成本相對較島.且人乃成本比公?耍離很多o酒店Fj公班的格局不hb在后期的切間改造過秤屮存在?定的鬧難?缺乏運(yùn)營能力，回報周期長，強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)逨度u冃前K相公施行仆的運(yùn)S費(fèi)用率很島，?般為40%左右，W此可分配給投資片的收益半也備1有3^-5%目前行業(yè)發(fā)展魚龍混雜,屮介品牌影響較創(chuàng)o?線城市長租靑年公*多數(shù)是從P銀路徑發(fā)展而來、二手房屮介、二房東是貨革的主力B丫體幣體水準(zhǔn)不島H運(yùn)背商必須通過購芡成包租的形式拿下房源.導(dǎo)致其資金壓力較大?-0空筲明過劣勢K.必然椎島風(fēng)險?拿到房源后,還要面對裝修環(huán)節(jié)的瑯金投入.以及對來ft、家電等電資產(chǎn)管現(xiàn)。劣勢對比和總結(jié)：缺乏運(yùn)營能力，回報周期長，強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度等障礙是開發(fā)商需要克服的，從美國的經(jīng)驗來看，市場上80%的租賃住房都是由品牌運(yùn)營商提供而非開發(fā)商公寓運(yùn)菅商地產(chǎn)開發(fā)商酒店運(yùn)營商中介運(yùn)營商46centents/三嫁>01市場現(xiàn)狀與趨勢>02外長租公寓模式>03國內(nèi)長租公寓模式?開發(fā)商模式?品牌運(yùn)營商模式?髙端服務(wù)式公寓模式4748成立時間瞥理婕模出祖萬特點一：天使輪融資筆數(shù)降低從2015年的辦6到去年的4筆，今年至今沒有天使輪融資，可見天使輪融資的筆數(shù)逐年減少，新進(jìn)入者或落后企業(yè)會難以融資至逐漸被收購或被淘汰*特點二：單筆射資金額商單筆融資金額増高*后續(xù)領(lǐng)頭企ik融資雄度將變低，單筆融資?會繼續(xù)上升.（今年完成了2單abs〉品牌運(yùn)營商模式：二房東模式，靠租金盈利。進(jìn)入行業(yè)較早，整體運(yùn)營體系較為完善，但目前沒有巨頭出現(xiàn)。目前，在房企強(qiáng)勢涌入后，資源向龍頭品牌集中，行業(yè)開始進(jìn)入淘汰階段運(yùn)營Oto201152S々fHjn如友來+7M:?門如W合租??租北KG1.海*深爛n?介W15OO-35OO/人門如K擠刖5000/MYou?公K2012UbM2016牢房源數(shù)R増卞.10萬gp柑主要分布Fr?州.北R、上*2000-3000；l/H魔方公《2009822/KbJp柑北京，上海.廣州.保潙，M京，蘇州等10個大屮甩城布?ft城肱3000-6000Wilii2000-4000；u/H紅頊公M20148000r?J(fit201649H>合租?整租深圳，廣州.杭州芩8個-二線城冇廣州中訓(xùn)i1600-3000.-l/H1000-1900新泥公?2012rjioooop?i北京?上海.廣州，醐等北竊?房一lr70009000/H米束域2010約20000整租*含粗化SU上洵，深W、肉！1G杭州笏技心一、二線城HT肉京1200.3000川2015SOOOfn]E柑北京，上海，廣州?深圳i￥ttl|25OO35OO/JJ城京公*ra20144800in]?租廣州.蘭州，北京、深圳、W安，成梅，沆州上灼3S00.6SOO川蘭州2300WI1逛9公K2015jooomiEffl化?上卿廠州《w內(nèi)安杭州式漢里決琢洵成ffi大連足明天津蘇州無偉W島上W2500.95007U//1毛利潤為32%,凈利潤率為14.6%（所得稅南京紅璞公寓運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：以長租8年計算,25%）,IRR為16%,回收期為5年類目數(shù)據(jù)占比（占租金收入）裝修成本19.89%租金成本42.68%人工運(yùn)營10.37%營銷費(fèi)用3.13%運(yùn)昔費(fèi)用其他費(fèi)用4.42%所得費(fèi)25%利估算:（第一年80%出租率計，后7年滿租.8年租約）u—次性投入成本約313萬u實際收入與成本差值：裝修成本一次性投入，第五年累計現(xiàn)金流回正u毛利潤：32.2%u凈利潤率：14.63%u回收期：5年uIRR：

16%49標(biāo)桿案例研宄之青客50標(biāo)桿案例研宄之青客概況：青客成立于2012年，由上海市青年聯(lián)合會的青聯(lián)委員提議發(fā)起，由國資基金引導(dǎo)社會資本參與投資，近70個服務(wù)中心，管轄3.5萬余間客房。|>核心資源|>關(guān)鍵業(yè)務(wù)|>裝修情況|>裝修成本|>城市選擇以分散式獲得房源采用“五年一租”方式租賃，合租毛坯到裝修完成一般需要半個月時間平均一間裝修成本在1.5-2萬元深耕上海及周邊市場■51標(biāo)桿案例研宄之青客盈利模式：青客主要是靠房租收益及增值服務(wù)收益盈利，對裝修成本的控制以及互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用使得青客公寓僅靠長租公寓就獲得22%的毛利率。假戶翻觀數(shù)字僅為演算示意，并非青客公寓數(shù)據(jù)），租約內(nèi)前5年毎月等額收回750元，累計收回4.5萬，累計15000的夔額就是裝修投資的資金成本加上資金承擔(dān)風(fēng)險的回報，所以，毛坯一間1250元租進(jìn)來，算上裝修后.應(yīng)該算作出租前2000元的成本。批零租金差整租下來算在每間2000元租入（裝修好的直接算租入成本，或毛坯算上裝修投資回報攤銷后的成本）?2400元租出，中間的蓋額，是包租承擔(dān)空罝風(fēng)險應(yīng)有的回報。艱務(wù)溢價原本能租2400元，伹因為提供了保潔.維修等服務(wù)，提供了居住社交等提升居住體驗的附加價值，租金能提髙到2600元并加收200元服務(wù)費(fèi)，總額是2800元，這多出來的400就是服務(wù)溢價.未來的租金増長收益如果簽的是五年甚至十年的租約,租入的租金漲幅約定是每3年漲5%-10%,而市場的出租價是每年洗3%-6%，那么出租漲幅髙于租入漲幅的就是未來租金増長收益，當(dāng)然這個理論上具有不確定性.52標(biāo)桿案例研宄之灣流國際社區(qū)標(biāo)桿案例研宂之灣流概況：成立于2015年，創(chuàng)業(yè)即募集資金2.15億人民幣，獲得杉杉集團(tuán)、紅星美凱龍、上海増愛基金會投資，以輕資產(chǎn)開展公寓業(yè)務(wù)，目前己布局北京、上海、深圳。目前己設(shè)計出較成熟的戶型（bean、apartment、elite、Marina等），根據(jù)具體項目的客群特征組合使用。Bean關(guān)注價格的客群——對公區(qū)需求大面寬4主力;3m?部勿領(lǐng)目的暗幾，針對普通白領(lǐng)，?服5K關(guān)注體驗的客群Elite面寬:3.5m針對精英群體月租6K以上Muse?與模特公司的企業(yè)合作的主體公寓，專為女性設(shè)計?針對該人群特設(shè)瑜伽房?月租6K以上關(guān)注隱私的客群IMarina?對標(biāo)雅詩閣，套內(nèi)至少50平方，走道至少寬1.5m:!?月租2-3萬?選址于有老上海風(fēng)情的市中心區(qū)（巨麂略等〉?提供髙級公區(qū)，如天臺咖啡廳?提供停車位?根據(jù)公寓地段，加入目標(biāo)外國客群的生活習(xí)慣設(shè)計產(chǎn)品54標(biāo)桿案例研宄之灣流合作情況：灣流國際擬新増投入50億元，廣納北上廣深的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。合作項目要求:類型項目要求位罝北京、上海、廣州、深圳軌交1.5km半徑物業(yè)屬性商業(yè)、住宅、酒店、產(chǎn)業(yè)園配套等項目體量大于等于2000平方米合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)滿足長租公寓消防、規(guī)劃報批條件承租期限10年及以上周邊配套基礎(chǔ)商業(yè)、生活娛樂設(shè)施齊備55標(biāo)桿案例研宄之魔方公寓56標(biāo)桿案例研宄之魔方概況：2016年，魔方生活服務(wù)集團(tuán)計劃開展策略轉(zhuǎn)型，在C輪融資發(fā)布會上提出了多品牌切入細(xì)分市場的戰(zhàn)略目標(biāo)，將從原本的標(biāo)準(zhǔn)化公寓向輕奢型公寓、解決企業(yè)集體住宿需求的新業(yè)態(tài)發(fā)展。三大產(chǎn)品線魔爾公寓時間客群定位2016.12.4-至今新精英生活（企業(yè)中髙管、海歸、外籍〉B2C中髙端精英公寓（套房戶型、8000-15000元）郵y撕n番品_魔方公寓2016.9.23-至今集體主義（人力密集型企業(yè)從業(yè)人員）B2B企業(yè)定制公寓（4-8人間、500-1500元〉2010-至今獨(dú)聯(lián)派B2C青年白領(lǐng)公寓（月租定價在500-1500元〉規(guī)模10家店1300間30家店25000床位170家店26000間57標(biāo)桿案例研宄之魔方產(chǎn)品迭代：從混亂到標(biāo)準(zhǔn)化升級的迭代和延伸，推出中髙端產(chǎn)品線——魔爾公寓，其選址僅為一線城市的市中心或CBD區(qū)域，這主要是為了迎合其目標(biāo)人群對便捷出行、工作、社交等方面的較髙要求。部門支持一產(chǎn)品研發(fā)部門麿方內(nèi)部專門針對公寓產(chǎn)品設(shè)計的部門，人少且精（10人左右）在原有的S）p體系上做升級充善，部產(chǎn)品’產(chǎn)品4.0代表門店：金鐘店（魔爾公寓）中髙端公寓產(chǎn)品，配置品牌髙端化引入大批快捷酒店人才，制定了魔方公窩第一個S0P,2.0產(chǎn)ft取代了1.0成為麇方公禽產(chǎn)ft主流產(chǎn)品3.0代表門店：仙霞店SOP輸出繼續(xù)升級，K盟大眾品牌化（海爾等）參產(chǎn)品1.0?代表門店：張江店?非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，尚不存在風(fēng)格化產(chǎn)品?產(chǎn)品2.0?代表門店：富特北路店第一次實現(xiàn)SOP?針對高端人群（企業(yè)商管〉設(shè)計，從房間布局、配量上増?zhí)砩顨庀ⅲ瑴剀案袕?qiáng)58標(biāo)桿案例研宄之魔方盈利模式：除了租金差盈利外，還完成了公寓行業(yè)的首例資產(chǎn)證券化及其他金融創(chuàng)新實現(xiàn)盈利。上交所掛牌上市ABS:30處公寓未來三年的租金收益打包入池眾籌::REITS:/房租\/I/供應(yīng)鏈\'、分期!'、、金融/更多金融創(chuàng)新消費(fèi)貸59centents/三嫁>01市場現(xiàn)狀與趨勢>02外長租公寓模式>03國內(nèi)長租公寓模式?開發(fā)商模式?品牌運(yùn)營商模式?髙端服務(wù)式公寓模式60髙端服務(wù)式公寓模式：企業(yè)委托服務(wù)式公寓運(yùn)營商管理自身物業(yè)，為客戶提供管家式服務(wù)的髙端服務(wù)式公寓品牌，將帶動長租公寓市場整體運(yùn)營及服務(wù)的大升級主流的服務(wù)式公寓品牌列表:服務(wù)式公寓名稱簡介雅詩閣全球最大的S際服務(wù)公禽業(yè)主和運(yùn)營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的25個國家90個城市管理3)0多家物業(yè)，超過39,000套服務(wù)公禽單位.稚詩閣旗下共有三大a牌，即?詩期、馨樂班以及盛捷.優(yōu)帕克國內(nèi)最大規(guī)鏌的髙品質(zhì)住宅式公寘服務(wù)運(yùn)昔商.致力于小業(yè)主資產(chǎn)管理.輝fi閣旗下?lián)碛卸嗉译x服務(wù)公寓，選址都會在匯聚籌市鏟力的核心商務(wù)區(qū)和著名地區(qū)?樂庭推詩閣旗下a牌盛捷雅詩閣旗下品牌香潘永泰旗下高鳩服務(wù)式公寓.已布局上海、成籌、吉隆坡、析加坡及香港侑致力于在上騫的心只提供最好的服務(wù)公寓萬豪行政公寓萬豪行政公寓提供充關(guān)設(shè)施與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，菅造舒適慨番的?家般住宿體％名致酒店常位于商務(wù)區(qū)和科技園內(nèi)，是常旅客或常于商務(wù)出行的年輕行政人員的選擇桕雅曆柏雅己在長三角地區(qū)管理、運(yùn)營了1000多套髙級公寓，遍布上海、蘇州、無镥等地，未來更將箱射北京、夭津、大連、成都、海南、廣州等全國各地.樂環(huán)臞務(wù)公寓樂環(huán)服務(wù)公寓是從租客核心居住體騎出發(fā)，針對非標(biāo)公寓核心住窗體騎的標(biāo)《化兩推出的服務(wù)式公寓品牌、源淶國際服務(wù)公離旗下有上海CBD商業(yè)中心區(qū)域的近千套H際服務(wù)式商旅公離標(biāo)桿案例研宄之輝盛62標(biāo)桿案例研宂之輝盛概況：作為星獅地產(chǎn)有限公司的分支機(jī)構(gòu)，目前擁有全球80個城市的140家服務(wù)公寓，公寓房間數(shù)量超過23400套，旗下有五條產(chǎn)品線。輝盛閣輝盛坊輝盛庭輝盛名致服務(wù)公寓輝盛凱貝麗酒店式服務(wù)公寓品牌FraserSuitesFraserPlace7MODENAFR4SERRESIDENCEBYPkasircapri■BYTMilKreild?nc參篇客戶定位尋求優(yōu)質(zhì)生活的商旅人士源望活力、摩登的年輕專業(yè)人士尋求工作生活平衡的商旅人士社交型商旅人士旅客63標(biāo)桿