3物業(yè)管理過程物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程本章要點(diǎn)

物業(yè)管理涉及面廣、任務(wù)繁多，因此需要全面、系統(tǒng)地把握物業(yè)管理過程。本章介紹物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則，物業(yè)管理與行政管理部門的關(guān)系，物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)系，以及物業(yè)管理過程涉及的主要工作。

物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.1物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則

3.1.1物業(yè)管理的基本特征（1）社會化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。（2）專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并且達(dá)到一定的專業(yè)水平。物業(yè)管理專業(yè)化適應(yīng)了現(xiàn)代社會的專業(yè)化分工的客觀要求。（3）企業(yè)化和市場化。物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)化模式來經(jīng)營和運(yùn)作。業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭經(jīng)聘用后向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.1.2物業(yè)管理的具體特點(diǎn)（1）物業(yè)管理是服務(wù)型管理（2）物業(yè)管理實(shí)踐性、事務(wù)性強(qiáng)（3）時效性強(qiáng)（4）系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.1.3物業(yè)管理的原則（1）市場競爭的原則（2）契約化原則（3）全面統(tǒng)一管理的原則（4）物業(yè)保值增值的原則物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.2物業(yè)管理與行政管理部門的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受政府房地產(chǎn)行政主管部門的管理。物業(yè)管理企業(yè)在組建時，需要經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的審核批準(zhǔn)，才可以到工商行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記注冊、申辦營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)成立后，仍然需要在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下開展日常工作，參加主管部門組織的考核、評比、培訓(xùn)等。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中，要自覺接受財(cái)政、工商、稅務(wù)、物價等部門的管理。在管理活動中，要自覺接受土地、房管、城建、城管、市容、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.3物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)系

3.3.1物業(yè)管理與街道的關(guān)系街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用社區(qū)資源，加強(qiáng)自身建設(shè)，積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)建設(shè)工作，主動爭取街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在工作上的指導(dǎo)和支持，自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依靠街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種矛盾，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動的順利進(jìn)行。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.3.2物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)系在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)四家組織中，社區(qū)黨組織處于領(lǐng)導(dǎo)核心地位，對其他三家組織起著指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。領(lǐng)導(dǎo)核心作用就是要協(xié)調(diào)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，保證黨的路線、方針、政策和上級黨委指示精神及工作部署的貫徹執(zhí)行，支持居委會、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的日常工作，保證其充分行使職權(quán)，使社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理服務(wù)工作順利進(jìn)行，讓居民群眾滿意。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4物業(yè)管理過程

3.4.1簽訂物業(yè)管理合同（1）與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理，一般由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，同時要簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（2）與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會召開后，成立業(yè)主委員會。由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。原建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)合同未到期的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，原物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）（1）接管驗(yàn)收的定義接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接交房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個物業(yè)就移交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)管理的責(zé)任。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）（2）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別①驗(yàn)收目的不同：竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，而接管驗(yàn)收后者是能滿足使用功能的要求②驗(yàn)收條件不同：竣工驗(yàn)收的條件是全部施工完畢；接管驗(yàn)收的條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用③移交對象不同：竣工驗(yàn)收后物業(yè)移交給開發(fā)商，接管驗(yàn)收后者移交給物業(yè)管理單位。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）（3）物業(yè)接管應(yīng)移交的資料①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.3建立管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，可以分為：①精神文明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和制度；②房屋及設(shè)備管理和修繕標(biāo)準(zhǔn)和制度；③環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和制度；④園林綠化標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑤市政設(shè)施、道路、停車場管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑥消防安保管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑦管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑧員工崗位責(zé)任制、行為規(guī)范、獎懲制度等。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.4做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的員工培訓(xùn)。包括：①思想建設(shè)方面的培訓(xùn)；②作風(fēng)建設(shè)方面的培訓(xùn)；③業(yè)務(wù)建設(shè)方面的培訓(xùn)。（2）國家統(tǒng)一組織的上崗培訓(xùn)。有兩個層次，第一層次是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)；第二層次是物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員培訓(xùn)。經(jīng)過培訓(xùn)，考試合格者，頒發(fā)“崗位培訓(xùn)合格證書”。（3）物業(yè)管理師考試和執(zhí)業(yè)。經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》。

物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.5物業(yè)管理的實(shí)施與控制在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的同時，要抓好對管理服務(wù)工作的檢查與控制，控制的目的是為了保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，控制方法和步驟為：（1）確定控制標(biāo)準(zhǔn)。控制標(biāo)準(zhǔn)即企業(yè)事先制訂的各項(xiàng)工作或服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；（2）檢查衡量實(shí)際工作。將實(shí)際工作與控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照、檢查、衡量；（3）發(fā)現(xiàn)差距、找原因、定整改措施；（4）落實(shí)整改措施。將制訂的整改措施付諸實(shí)施，改善管理服務(wù)工作，從而達(dá)到控制的目的。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程3.4.6建立物業(yè)管理的檔案資料（1）業(yè)主和住戶的檔案資料。記錄業(yè)主和住戶的姓名、樓號、門棟、樓層、房號、面積、入住時間、聯(lián)系方式、變動情況等。（2）物業(yè)的檔案資料。一是由建設(shè)單位或業(yè)主委員會在接管驗(yàn)收時移交的物業(yè)資料；二是物業(yè)管理公司自己在物業(yè)維修保養(yǎng)過程中積累的資料。（3）管理的檔案資料。一是管理基礎(chǔ)資料；二是管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則等；三是員工資料；四是物業(yè)管理收費(fèi)資料。物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程復(fù)習(xí)思考題1、物業(yè)管理的基本特征有哪些？2、物業(yè)管理的具體特點(diǎn)有哪些？3、物業(yè)管理的原則有哪些？4、簡述物業(yè)管理與行政主管部門的關(guān)系。5、簡述物業(yè)管理與其他行政部門的關(guān)系。6、簡述物業(yè)管理與街道辦事處的關(guān)系。7、簡述物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)系。8、簡述物業(yè)管理過程。9、物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別有哪些？10、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部對員工的培訓(xùn)內(nèi)容有哪些？11、簡述物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)范圍。12、簡述物業(yè)管理的控制方法和步驟。13、物業(yè)管理的檔案資料有哪些？物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程物業(yè)管理

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物業(yè)管理過程？物業(yè)管理

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