房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述5.1.1可行性研究的含義和目的1.可行性研究的含義

可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。2.可行性研究的目的

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。5.1.2可行性研究的作用（1）是項目投資決策的依據(jù)（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)（3）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

（4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)

5.1.3可行性研究的工作階段（1）投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。（2）初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。（3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。（4）項目的評估和決策按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。5.1.4可行性研究的具體步驟（1）接受委托（2）調(diào)查研究（3）方案選擇和優(yōu)化（4）財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價（5）編制可行性研究報告5.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容（1）項目概況（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及房屋征收安置方案的制定（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（4）規(guī)劃設(shè)計方案選擇（5）資源供給條件分析（6）環(huán)境影響評價（7）項目開發(fā)組織機構(gòu)情理費用的研究（8）開發(fā)建設(shè)計劃的編制（9）項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析（10）結(jié)論及建議5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用與收入估算5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。（1）開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期（指從房地產(chǎn)項目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。（2）經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目各項費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目所需投入的各項費用主要包括：（1）土地費用（2）前期工程費（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費（6）開發(fā)間接費用（7）管理費用（8）財務(wù)費用（9）銷售費用（10）開發(fā)期稅費（11）其他費用（12）不可預(yù)見費5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等租售計劃。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售價格

租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目收入房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入和自營收入。其中，銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入統(tǒng)稱租售收入。①租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。②自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1基本財務(wù)報表的編制1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：（1）全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。（2）資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。（3）投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。2資金來源與運用表資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。3損益表損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。

（1）利潤總額的計算利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+

出租房經(jīng)營成本（2）彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。（3）利潤分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：

①彌補企業(yè)以前年度虧損。

②提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除①項后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50%時可不再提取。

③提取公益金。

④向投資者分配利潤。5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)盈利能力分析（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中CI——現(xiàn)金流入量；

CO——現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t——第t期的凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務(wù)評價中，將求出的全部投資或資本金（投資者的實際出資額）財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率（MARR）或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic比較，當(dāng)FIRR≥MARR或FIRR≥ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為：（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其表達(dá)式為：

財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。（3）投資回收期投資回收期主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目。投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為：投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計算公式為：投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。

（4）投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%（5）資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%（6）資本金凈利潤率資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力分析（1）單利計息與復(fù)利計息

①單利計息。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為：

In=P·n·i

式中：In——利息；P——本金；n——計息期；i——利率。n個計息周期后的本利和為：

Fn＝P（1＋i·n）我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。

②復(fù)利計息。復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：

In=P[（1＋i）n－1]n個計息周期后的本利和為：

Fn=P（1＋i）n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是接復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。

（2）有效利率與名義利率

①名義利率。以一年為計息基礎(chǔ)，等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利計算的方法，把各種不同計息期的利率換算為以年為計息期的利率。

②有效利率。有效利率是采用復(fù)利計算方法，把各種不同計息期的利率換算成以年為計息期的利率。

③名義利率與有效利率的關(guān)系。名義利率與有效利率的關(guān)系為：有效利率=[1+(rt/m)]m-1式中rt——名義期利率；m——每期計息次數(shù)

（3）借款利息的計算方法

①按期計息時,每期應(yīng)計利息的近似計算公式為：每期應(yīng)計利息=（期初借款本息累計+本期借款÷2）×利率

②等額償還本金和利息總額的計算公式：

式中：A——每期的還本付息額；Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i——期利率；n——貸款方要求的借款償還時間（由還款期開始計算）。

③等額還本，利息照付計算公式：式中：A't——第t期還本付息額。（4）借款償還期的計算

①國內(nèi)借款償還期：指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息（I。）所需要的時間。其計算公式為：式中：Pd——國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計算；

Rt——第t期可用于還款的資金，包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

②國外借款償還期：涉及利用外資的房地產(chǎn)項目，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件（包括寬限期、償還期及償還方式等）計算。5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析5.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析的含義房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安工程費、融資比例、融資成本等。5.4.2敏感性分析1敏感性分析的概念敏感性分析是通過預(yù)計房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

2敏感性分析的步驟（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。3敏感性分析方法應(yīng)用

（1）建造費用的敏感性分析。對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。（2）建設(shè)周期的敏感性分析。對建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算項目利潤和利潤率數(shù)。（3）租金的敏感性分析。租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。（4）建筑面積的敏感性分析。建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。5.4.3臨界點分析臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點分析的因素有：（1）最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率（2）最高土地取得價格（3）最高工程費用5.4.4概率分析（1）概率分析的概念概率分析又稱風(fēng)險分析，概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。（2）概率分析的步驟

①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。

②選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

③分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率。

④計算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。（3）概率分析的方法

①期望值法。期望值法主要是計算開發(fā)項目凈現(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，并以此判定項目的可行性。凈現(xiàn)值的期望值是反映凈現(xiàn)值取值的平均值，但這個平均值決不是一般意義上的算術(shù)平均值，而是以凈現(xiàn)值各種取值的概率為權(quán)重的加權(quán)平均值，項目凈現(xiàn)值的期望值計算公式為：

式中：E（NPV）——NPV的期望值；NPVi——各種現(xiàn)金流量情況下的凈現(xiàn)值；Pi——對應(yīng)于各種現(xiàn)金流量情況的概率值。

②蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅模擬法就是對變量值概率分布進(jìn)行隨機抽樣，并計算相應(yīng)的評價指標(biāo)，經(jīng)過多次重復(fù)，從而得到評價指標(biāo)的概率分布。5.5房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價5.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價概念房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費用，評價房地產(chǎn)項目的合理性。房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。5.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的效益和費用1房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的效益綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。（1）直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括下列方面：

①出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。

②因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益。

③項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費。

④項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益。（2）間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的、在項目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。2房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的費用綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項目付出的代價，分為直接費用和間接費用。

（1）直接費用。直接費用是指在項目范圍內(nèi)政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用。一般包括下列方面：

①征地費用。

②土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用。

③建筑工程和城市配套設(shè)施費用。

④經(jīng)營管理費用。（2）間接費用。間接費用是指由項目引起的、在直接費用中未得到反映的那部分費用。主要有：在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。5.5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力分析綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用，以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用，計算綜合內(nèi)部收益率（CIRR），考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的評價指標(biāo)。其表達(dá)式為：（CI－CO）t（1+CIRR）-t＝0

5.5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目社會影響分析社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計量的間接效益和間接費用對房地產(chǎn)項目的影響。社會影響分析主要包括下列內(nèi)容：（1）就業(yè)效果分析。（2）對區(qū)域資源配置的影響。（3）對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。（4）對區(qū)域科技進(jìn)步的影響。（5）對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。（6）對減少進(jìn)口（節(jié)匯）和增加出口（創(chuàng)匯）的影響。（7）對節(jié)約及