地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)手冊(cè)

目錄

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)的概念...............................................2

二、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)......................................2

三、房地產(chǎn)業(yè)及其特性...........................................3

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展................................4

五、房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)的發(fā)展..................................6

第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

一、城市用地名詞解釋...........................................7

二、按房屋性質(zhì)分類.............................................8

三、按房屋產(chǎn)別分類.............................................11

四、按房屋建筑以及測(cè)繪分類....................................12

五、按房屋建筑樓層分類.........................................15

六、房屋修繕術(shù)語(yǔ)...............................................19

七、房屋拆遷術(shù)語(yǔ)...............................................20

八、房屋權(quán)屬登記與證書名詞解釋................................21

九、房地產(chǎn)交易稅...............................................23

十、建筑物的各項(xiàng)比率...........................................24

十一、商品房銷售名詞解釋........................................26

十二、各種建筑風(fēng)格..............................................29

附關(guān)于地產(chǎn)的英文縮寫...............................................38

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)的概念

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指上地及土地上

的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源：狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永

久性建筑物和由它們衍生出來(lái)的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn)，是國(guó)家政策

許可的、個(gè)人可以投資的房地產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地JL的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托

于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割

性。包括：

1）土地

2）建筑物及地上附著物

3）房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

二、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地

所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)

土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，

主要包括幾個(gè)方面：

>實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

>從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

>從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個(gè)方面：

<二者屬性不同；

<二者增值規(guī)律不同；

<權(quán)屬性質(zhì)不同；

令二者價(jià)格構(gòu)成不同。

三、房地產(chǎn)業(yè)及其特性

房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和擴(kuò)大而發(fā)展和擴(kuò)大。在我

國(guó)，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，是從實(shí)行經(jīng)濟(jì)

體制改革之后才開(kāi)始的。

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)絳合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項(xiàng)新興的獨(dú)

立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的i部分。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括：土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、

管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以

及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍很廣，其中房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各

種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地

產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管

線以及地面道路等。住宅建設(shè)、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是

與居民個(gè)人直接相關(guān)的，也是我們這里所說(shuō)的房地產(chǎn)投資的主要對(duì)象。

房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)，與其它工業(yè)產(chǎn)品有著明顯的區(qū)別，有著自身的特性，

了解這些特性對(duì)于投資房地產(chǎn)會(huì)有很大的幫助，房地產(chǎn)業(yè)的主要特性有：

①房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分性。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系不可分割的。一方面，房屋必

須建立在土地上；另一方面，地下的各項(xiàng)設(shè)施都是為房屋主體服務(wù)的，是房屋主體不可缺

少的組成部分。

②房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起生級(jí)差效益性。由于土地具有

不可移動(dòng)性，所有的房產(chǎn)，不論其外形如何、性能怎樣、用途是什么，都只能固定在一定

的地方，無(wú)法隨便移動(dòng)其位置。由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等一

系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須就地進(jìn)行。從而使房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。此外，因每?棟房屋都

會(huì)因用途、結(jié)構(gòu)、材料和面積以及建造的地點(diǎn)、時(shí)間和房屋的氣候條件等的不同而產(chǎn)生諸

多的相異之處，在經(jīng)濟(jì)上不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。由于房地產(chǎn)的以上特性,

就產(chǎn)生出對(duì)房地產(chǎn)投資的級(jí)差效益性，即地域的不同決定了房地產(chǎn)的價(jià)格的不同。例如，

處「一個(gè)城市市區(qū)的房地產(chǎn)，其價(jià)格就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)的房地產(chǎn)，即便在市區(qū)，也會(huì)因離市

中心的遠(yuǎn)近、人口的密集程度、文化教育的發(fā)展程度等不同而不同，黃金地段的房地產(chǎn)價(jià)

格必然昂貴。而且房地產(chǎn)的價(jià)格是相互影響的，某?房地產(chǎn)的價(jià)格往往取決于其周圍其它

房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)狀況和開(kāi)發(fā)程度。

③房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。土地具有不可毀滅性：它具有永恒的使用價(jià)

值。土地上的建筑物?經(jīng)建成，只要不是天災(zāi)人禍或人為的損壞，其使用期限一般都可達(dá)

數(shù)十年甚至上百年。因此，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小，得利大，經(jīng)濟(jì)效益可靠。

④投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)。比如一幢樓房就需要投資幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，經(jīng)

過(guò)半年、一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能建成?？梢?jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資周轉(zhuǎn)慢，周轉(zhuǎn)率低。這

是我們從事房地產(chǎn)投資時(shí)必須充分考慮到的。

⑤地產(chǎn)的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然資源，而隨著社會(huì)的發(fā)展、人口

的不斷增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地需求的日益擴(kuò)大，建筑成本的提高，房地產(chǎn)的價(jià)格總的趨

勢(shì)是不斷上漲，從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。這就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可靠性。

房地產(chǎn)的這些特性對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)具有很大影響，房地產(chǎn)投資策略的制訂、決策和經(jīng)

營(yíng)都必須考慮房地產(chǎn)的這些特性。

商業(yè)房地產(chǎn)的含義：

人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市

民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投

資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展

1、房地產(chǎn)的發(fā)展

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市規(guī)劃建設(shè)基本成型、房地產(chǎn)交易大多是二手房交易不同，房地產(chǎn)

業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)在全國(guó)的興起及迅速發(fā)展也只是最近十幾年的事情。

房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展大致經(jīng)過(guò)了這樣一個(gè)過(guò)程：80年代末期，我國(guó)政府提出了住房改

革的初步設(shè)想，并在部分南方城市開(kāi)始試點(diǎn)，引發(fā)了房地產(chǎn)的一個(gè)高潮。當(dāng)時(shí)有一句比較

經(jīng)典的話：北海遍地是黃金。這是說(shuō)只要你能夠在北海圈一塊地，轉(zhuǎn)手就可以賺幾十萬(wàn)乃

至上千萬(wàn)。但是這也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的過(guò)熱，所以1993年前后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行整頓,

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低谷。1997年前后，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中包括

1998年推出的取消福利分房、確立房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以及按揭政策的推出、減免房地

產(chǎn)業(yè)相關(guān)四十多項(xiàng)稅費(fèi)等政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，所以自1998年以來(lái)，我們國(guó)家的房地

產(chǎn)業(yè)有所抬頭，進(jìn)入又一個(gè)高峰期。自2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“降”聲不斷，不斷有北

京等地房?jī)r(jià)卜跌的消息見(jiàn)諸報(bào)端，甚至包括原國(guó)家總理朱鐳基也對(duì)杭州等地的過(guò)高房?jī)r(jià)提

出質(zhì)疑，自2004年底起，國(guó)家相維出臺(tái)了包括三次調(diào)高利率等?系列政策時(shí)房地產(chǎn)進(jìn)行宏

觀調(diào)控，所以不斷的有人發(fā)布房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期，房?jī)r(jià)要大跌的觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，這些說(shuō)

法并不完全正確。我們以青島市為例：自2003年年初開(kāi)始，就有人在報(bào)紙上發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)

為青島市的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本摸頂，下半年將會(huì)下跌，尤其是2(X)5年“6.1”新政之后，持這

種觀點(diǎn)的人更多，導(dǎo)致很多消費(fèi)者持幣觀望。但是事實(shí)上呢?房?jī)r(jià)卻一路攀升，不斷創(chuàng)出新

高，雖然自2005年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始下降，趨于平穩(wěn)，但是大家要注意的是漲幅下

降，不是價(jià)格下降，實(shí)際價(jià)格還是在上漲，而且保持在9%左右的漲幅。市內(nèi)四區(qū)可供開(kāi)發(fā)

的土地供應(yīng)量越來(lái)越少，再加上奧運(yùn)的影響、市場(chǎng)需求的不斷增加，我們認(rèn)為青島市的房

價(jià)在一段時(shí)期內(nèi)不僅不會(huì)下調(diào)，反而會(huì)不斷攀升。

我國(guó)房地產(chǎn)從無(wú)到有，從有到發(fā)展壯大成為支柱產(chǎn)業(yè)的這十多年，也是房地產(chǎn)相關(guān)法

律法規(guī)不斷發(fā)展、完善的十多年，我們有理由相信，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將在國(guó)家相關(guān)政策的

支持下，取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)業(yè)的前景

房地產(chǎn)是我們國(guó)家的兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一(另一產(chǎn)業(yè)是汽車業(yè))，是拉動(dòng)內(nèi)需的主要工具之

O

(1)在福利分房條件下，房屋供給嚴(yán)重短缺，中國(guó)城鎮(zhèn)住房平均不到5nV的特困家庭500萬(wàn)

戶，住房需求將是本世紀(jì)中國(guó)最大的需求。就青島市來(lái)講，2004年青島市政府提出人均一

間房的目標(biāo)以及城市發(fā)展三步走的戰(zhàn)略，將會(huì)給青島市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一個(gè)空前的機(jī)遇。

⑵房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)諸如鋼筋、水泥、建材等相關(guān)一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，盤活幾千億的資

產(chǎn)，創(chuàng)造上萬(wàn)億的產(chǎn)值。十五大以來(lái)，國(guó)家相繼推出了許多針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，減

免了多項(xiàng)相關(guān)稅費(fèi)，降低了消費(fèi)者的購(gòu)房門檻及購(gòu)房成本。尤其是住房按揭政策的推出，

圓了普通工薪階層的住房夢(mèng)，更是促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，

(3)衣、食、住、行，這是人們的日常生活所必需，其中既可以作為消費(fèi)又可以作為投資的

只有住。香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)，買房無(wú)論是自用還是投資，本質(zhì)上都是種投資行為。

買房子少則十幾萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，這筆錢放到哪里都是一筆不小的資金投入。房子雖然越

住越舊，但是它的特點(diǎn)是依地而建，土地的特性就是具有稀缺性和不可再生性。所以隨著

城市可開(kāi)發(fā)土地的減少，地價(jià)必將上揚(yáng)，而地價(jià)的上揚(yáng)乂必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，這-■點(diǎn)大

家可以從青島市近期土地拍賣情況和房?jī)r(jià)走向就可以看出。

(4)大家都知道馬斯洛的需求理論，那么請(qǐng)問(wèn)有哪一種商品可以滿足人的五大需求?房子可

以。生存和安全的需求：房子可以滿足你最基本的住的需求，讓你的生命能夠在它的庇護(hù)

下得以延續(xù)，原始人為什么要住到山洞里?因?yàn)樗惚苊瞳F的侵襲：情感歸屬：家可以成

為你感情的寄托：尊重的需求：房子作為不動(dòng)產(chǎn)，是財(cái)富的象征，可以為你贏得尊重：自

我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的需求：各位想?想我們身邊有多少人把買?套房子作為?生奮斗的目標(biāo)？

3、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將呈以下趨勢(shì)：

(1)規(guī)模化趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)成本的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立，最近的例子

就是建筑材料招投標(biāo)政策的出臺(tái)，降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

(2)郊區(qū)化趨勢(shì)：

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市中心的居住壓力越來(lái)越大、居住環(huán)境越來(lái)越差，城市發(fā)

展必然呈現(xiàn)郊區(qū)化和衛(wèi)星城化趨勢(shì)，郊區(qū)環(huán)境及空氣條件一般要比中心城市好，可供開(kāi)發(fā)

的土地規(guī)模大，易于產(chǎn)生規(guī)模效益。隨著交通條件的改善、通訊技術(shù)的發(fā)展、居民居住觀

念的改變，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，比如由于?市內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量越來(lái)越少,

市區(qū)的開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向郊區(qū)或周邊縣市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，像天泰在黃島開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光海岸和城陽(yáng)開(kāi)

發(fā)的奧林匹克花園、華僑地產(chǎn)在即墨的瑞納鰲園等。

⑶綠化趨勢(shì)：

為追求人與自然的和諧統(tǒng)一，房地產(chǎn)業(yè)將利用高新技術(shù)營(yíng)造綠色居住環(huán)境，回收和利

用資源，走可持續(xù)發(fā)展之路，2004年以萬(wàn)科為首的開(kāi)發(fā)商發(fā)起的“新住宅運(yùn)動(dòng)可為例證。

(4)智能化趨勢(shì)：

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，住宅將采用最先進(jìn)的4C技術(shù)(包括計(jì)鳧機(jī)自動(dòng)化控制、通訊、

網(wǎng)絡(luò)化、智能卡)，建立一個(gè)有小區(qū)綜合性服務(wù)窗口一物業(yè)管理中心、通訊接入網(wǎng)、家庭智

能化組成的三位?體的住宅社區(qū)服務(wù)與管理系統(tǒng)。

(5)全能化趨勢(shì)：

隨著住宅社區(qū)的規(guī)模化發(fā)展，社區(qū)的功能將逐步完善，社區(qū)內(nèi)部將可以為業(yè)主提供近

乎全能的服務(wù)，包括教育、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等等。

(6)階層分離趨勢(shì)：

社會(huì)不同階層的成員將會(huì)選擇不同層次和水平的住宅，從而緩解由于不同階層的人群

居住在同一個(gè)社區(qū)所帶來(lái)的在收入、教育、消費(fèi)等方面的差異和沖突。

(7)多元化趨勢(shì)：

未來(lái)住宅的建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、室內(nèi)裝修等方面將會(huì)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，以適

應(yīng)消費(fèi)者的個(gè)性化需要。

五、房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)的發(fā)展

隨著社會(huì)化的發(fā)展，社會(huì)分工必然越來(lái)越細(xì)，并朝專業(yè)化的方向發(fā)展。舉?個(gè)簡(jiǎn)單的

例子：計(jì)兜機(jī)的生產(chǎn)社會(huì)化分工就比較細(xì)，主機(jī)、顯示器、軟件等不同的配件由不同的生

產(chǎn)商生產(chǎn)，制造商把這些配件組裝后再交由銷售商銷售。那么具體到房地產(chǎn)業(yè)是怎樣一個(gè)

樣子呢?我們?cè)陔娪盎蛘唠娨曋薪?jīng)常會(huì)看?到，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)不負(fù)責(zé)銷

售，銷售由專門的銷售公司或者經(jīng)紀(jì)人操作。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)興起的前幾年是不存在銷

售代理業(yè)的。開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的感覺(jué)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，交由自己的銷售部進(jìn)行銷售，這樣就形

成這樣的局面：由于不做前期的市場(chǎng)調(diào)研或者只做簡(jiǎn)單的調(diào)研而不進(jìn)行細(xì)致的分析和定位,

造成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和消費(fèi)者的需求嚴(yán)重脫節(jié)，但是開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為自己的房子很好，就像俗話

說(shuō)的孩了?是自家的好、百目樂(lè)觀，鐵了心要賣一個(gè)好價(jià)錢，導(dǎo)致銷售進(jìn)展緩慢、資金回籠

慢。而房子交付以后呢，物業(yè)由自己成立的物業(yè)公司進(jìn)行管理。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)

商在把交房時(shí)要免費(fèi)提供給物業(yè)公司部分網(wǎng)點(diǎn)房出租或自用，以作為物業(yè)公司的前期啟動(dòng)

資金和收入。但是、事實(shí)上很少由開(kāi)發(fā)商會(huì)這樣做，導(dǎo)致物業(yè)公司即使在物業(yè)管理費(fèi)全部

收上來(lái)的前提下仍然虧損，這樣物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)自然就沒(méi)有積極性，面對(duì)業(yè)主

反映的問(wèn)題無(wú)動(dòng)于衷，都是自己公司的事情嘛，當(dāng)然多一事不如少一事，從而引發(fā)物業(yè)糾

紛。隨著社會(huì)分工的發(fā)展，這種局面必將得到根本的改變。開(kāi)發(fā)商將只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，物業(yè)公

司只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，銷售則由專業(yè)的銷售代理公司負(fù)責(zé)，這樣就催生了房地產(chǎn)代理銷售這

一行業(yè)。廣東、北京、上海等地方的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在基本上已經(jīng)把項(xiàng)目全部交由銷售商負(fù)責(zé)，

青島的房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)經(jīng)過(guò)自身的努力也得到了開(kāi)發(fā)商的人可。

房地產(chǎn)代理銷售業(yè)是一個(gè)新生行業(yè)，更是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)

得到發(fā)展、壯大，比如天泰成立了天一置、業(yè)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)成立了永嘉物產(chǎn)專業(yè)做銷售代理,

這說(shuō)明他們看好了這一行業(yè)。咱們之中做過(guò)房地產(chǎn)的同事可能會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：既然是新生行

業(yè)，為什么開(kāi)發(fā)商給予代理商的提成比例越來(lái)越少、代理商的利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越少甚至有些公

司會(huì)虧投呢?這其中有兩方而的原因：

?是隨著行業(yè)的發(fā)展和完善，銷售代理提成比例逐漸合理化，不會(huì)再產(chǎn)生暴利；另-

個(gè)原因就是許許多多小的、不正規(guī)的銷售代理公司的出現(xiàn)，三、五個(gè)人就可以成立一個(gè)銷

售公司，就可以接項(xiàng)目，擾亂了整個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展，壓低了代理費(fèi)，隨著行業(yè)的發(fā)展和

完善，這些公司將會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中消失，只有專業(yè)的、正規(guī)的公司才能適者生存。

第二章、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

一、城市用地名詞解釋

毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地C

生地：生地是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。

飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

三通一平（凈地）：通電、通路、通水、土地平整。

四通一平：就是水通,路通，電通，電訊通,一平是場(chǎng)地平整.

五通一平：通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、

暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使一級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。

八通一平：通電、通水、通路、供熱、供氣、通訊、通網(wǎng)絡(luò)、排水排污通、土地平整。

宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基

本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，乂稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范

圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：

宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房

地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四預(yù)用地的總稱。

住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總

稱。

道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放

場(chǎng)地。

公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，

應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

配建設(shè)施：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的

總稱。

其它用地:規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路

用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

道路紅線:城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。

建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使

用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒

所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派

出所等用地。

市政公用設(shè)施用地:市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及

管理維修設(shè)施等用地.

土地的使用年期是怎樣確定的？

1988年I月3日之前政府無(wú)償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：（1）住宅50年：（2）教育、科

技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共值筑、交通、特殊用地50年；（3）工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)30年；（4）商業(yè)、

金融業(yè)用地20年；（5）種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

1988年1月3日之后、凡通過(guò)有償方式與國(guó)土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同方》的土地，

其土地使用最高年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地70年：（2）工業(yè)用地50年；（3）

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年：（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年：（5）綜合

或者其他用地50年。

二、按房屋性質(zhì)分類

公房：公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、

銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)

家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類

是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的

租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

不可售公房：不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，

它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分

公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房：已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房。

廉租房：廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的種概念。我國(guó)的廉租房只租不

售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

安居房：安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一

類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4

nf以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非希利性住房。

房改房：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，

按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人

所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭

住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)

價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力：適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建

筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部

分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50%,并且優(yōu)先享

受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率如我國(guó)目前規(guī)定為

3%,故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

集資房：是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承

擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府

及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。

微利房：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格

和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房

屋。

解困房：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題

而專門修建的住房。

再上市房：是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。

現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)

買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

外銷房：外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的

房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷

商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房

型、樓間距等重要因素己經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

安居工程住房：是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無(wú)房

戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，

不售給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、

住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，??半由城市人民政府承擔(dān)，一半

計(jì)入房?jī)r(jià)）、1%—3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。

限價(jià)商品房：即政府將通過(guò)土地招投標(biāo)的方式，為項(xiàng)目做出最高限價(jià)，限價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)

適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節(jié)上，并非完全的市場(chǎng)化，政府具有一定的指導(dǎo)

性。政府具有?定的指導(dǎo)性。?般購(gòu)買者要有?定的限制。寧波：全國(guó)最早推出限價(jià)

商品房

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分分額地享有平等的所有權(quán)。

平價(jià)房：平價(jià)房是報(bào)以成本加上3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。

成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理

費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。

尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。-

般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，

此時(shí)所銷俵的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房

子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花

園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房：爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、肓目.上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)

總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置.，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停

滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不

斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

普通住宅：普通住宅是指按月:在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。目前，多為

多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2—6層（含6層）的樓房；高層住宅是指6層以上的樓

房，高層住宅多安裝電梯。由于各地對(duì)多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)

際情況酌情確定。

花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別堂。帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房

或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高

收入者購(gòu)買。

公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別里住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)

準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、

陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒后式的服務(wù)，公寓式的管理”，

市.場(chǎng)定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見(jiàn)的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、

會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服

務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上亳不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供

酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式

的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店

更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。

與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出

售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

辦公用房：辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其

中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。

TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上

指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)乂融入寫字樓

的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住

宅行式。

會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的

軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身

房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所：中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所：還應(yīng)具有網(wǎng)吧、

閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上?般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。

寫字樓：寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位的高檔次辦公用房。一般擁有較完備

的辦公設(shè)施，且交通便利。

三、房屋產(chǎn)別分類

國(guó)有房產(chǎn)：是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó)有

單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買的房產(chǎn)。國(guó)有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。

直管房產(chǎn)：是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、獷建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃

撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借

給單位使用。

自管房產(chǎn)：是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房

產(chǎn)。

軍隊(duì)房產(chǎn)：是指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)。包括由國(guó)家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開(kāi)支

或軍隊(duì)自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。

集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買

的房產(chǎn)。

私有（自有）房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外

國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、

私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購(gòu)買的房屋.

聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)：是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建

造、購(gòu)買的房產(chǎn)。

港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)：是指沿、澳、臺(tái)地區(qū)投資者以合資、合作或獨(dú)資在祖國(guó)大陸舉辦的

企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。

涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、

國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。

其他房產(chǎn)：是指凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這i類，包括因所有權(quán)人不明，由政

府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。

期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的

商品房稱為期房，消費(fèi)者在這?階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為

買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者

購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購(gòu)買公房中按照歷改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房或建房過(guò)程中

得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。

四、按房屋建筑以及測(cè)繪分類

房屋使用面積：是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括

日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、

壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)

墻面水平投影線計(jì)算。

房屋建筑面積：房屋的建筑面枳系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外惘水平投影面枳，

包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含

2.20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面枳總和。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋

產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定.

房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面枳是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根

據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、

實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)

商進(jìn)行合法銷售的而積依據(jù)。

房屋實(shí)測(cè)面積：是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)

家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定

對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)?算而得出的而枳。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主

辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？

答：成套房屋的套內(nèi)建筑面枳由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面枳、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面

積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積：指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）

套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等

空間面積的總和：（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)

面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)潛面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中

各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影

面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（I）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計(jì)入與其相

鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中：（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面

枳與公用而積（電梯井除外）之間的隔地，以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面枳的邊

長(zhǎng)和公用面積的邊長(zhǎng)；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯

井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計(jì)取這長(zhǎng)；（4）套內(nèi)建筑面積與電

梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面枳全部計(jì)入套內(nèi)建筑面枳。

本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過(guò)道、走廊，也包含了建筑物外墻

外側(cè)的陽(yáng)臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按

水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

商品房的銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)

買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑而積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品周銷售面積=套內(nèi)建筑面積I分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、

公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整峰服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面

積，以水平投影面積計(jì)完。

共有建筑面枳還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面枳

一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的

地卜室都不計(jì)入共有建筑面枳。

“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)

售時(shí)使用：竣工面枳是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的而枳或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)

圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？

答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；（2）施工過(guò)程中，

建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工：（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過(guò)大：（4）竣工后的房地產(chǎn)部

分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變：（5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的

竣工面枳與預(yù)售面枳存在差異。

業(yè)主如對(duì)己購(gòu)房地產(chǎn)的面積有疑問(wèn)時(shí)，該如何處理？

答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和外筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上

尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面枳相符。

在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問(wèn)，可要求進(jìn)行重新測(cè)量。

如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？

答：凡提供使用的建筑面枳資料均以份為單位，每份資料的封而上均在顯著位置標(biāo)明

“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“XX市地籍測(cè)繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣

工面積”且加盜的公章為“XX市規(guī)劃與國(guó)土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。

按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？

答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪?/p>

筑面積，并約定建筑面枳不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)

生差異時(shí)的處理方式。

在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑

面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、

不補(bǔ)：交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）

的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面

枳差異在5%以上的，買方有權(quán)解除合同，買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買

方交付的購(gòu)房款及利息、，并承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積

與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購(gòu)房時(shí)

的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

五、按房屋建筑樓層分類

住宅開(kāi)間：住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度.住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮

到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。在1987年頒

布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。花混結(jié)構(gòu)住宅

建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。

住宅進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居

住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保

證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不

宜過(guò)大。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的

進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、

5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。

（注意：商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深利層高（即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度），這三大指標(biāo)是確定

住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大），建筑工藝相應(yīng)就

越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)

然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅

時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可）

房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪士0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的

半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋

地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及

突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。住宅層高不應(yīng)低于2.08米，臥室、起居室的凈高不

應(yīng)低于2.40米，其局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2米

低層房屋：小于等于10米，1一3層。

多層房屋：介于10米一24米之間，4—8層。

小高層房屋：8—12、13層。

高層房屋：15—24層，大于24米。

超高層：24層以上。

平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于

它面枳一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

架空房屋:指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位?股為通道、水域或斜坡。

隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

閣樓:指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面

積的喑樓，不計(jì)層次。

騎樓:指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。

單元式房屋：指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部

位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。

房屋總層數(shù):房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采

光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示;房屋層高在2.20米（含）

以上的計(jì)算層數(shù)。

房屋地上層數(shù)：一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算：采光窗在室外地坪以上的半地F室，其室內(nèi)層

高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。

房屋地下層數(shù):指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的

層數(shù)。

自然層：一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。

技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

擱樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間匕部搭建的樓層。

附屬層（夾層）：指介于自然層之間的夾層。

假層：指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。

避難層：高層建筑中用作消防避難的樓層。

結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部

采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)

備）轉(zhuǎn)換層。

單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。

地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室,

房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。

半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者。

躍層式住宅：一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，也有人稱為"樓中樓"，但又不同于別里,

別壁從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服

務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性，擴(kuò)大

了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。躍層式住宅只有

復(fù)式住宅：根據(jù)每套住宅內(nèi)各功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用的高度，上層與下層作宅空間

互相借用，達(dá)到在建筑面枳不變情況下增加使用面積，或在住宅體量不變情況下增加內(nèi)部

住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。

錯(cuò)層住宅：一戶樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。動(dòng)靜分區(qū)但是沒(méi)有完全分為2層,

所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。復(fù)式與躍層的區(qū)別：如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍

層式住宅：如上卜兩層在同一空間內(nèi)，即從卜層室內(nèi)口」以看見(jiàn)上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等

部分，則為復(fù)式住宅。復(fù)式與錯(cuò)層的區(qū)別：復(fù)式層高往往超過(guò)一人高度，相當(dāng)于兩層樓。

而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層而平視可看到第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)

式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致：而錯(cuò)層式兩個(gè)或三引

樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開(kāi)。

錯(cuò)層與躍層的區(qū)別：錯(cuò)層基本上仍是完整的平面住宅。雖然在一個(gè)平而內(nèi)又被區(qū)分為差別

不大的各個(gè)不同平面。而躍層則是完全獨(dú)立的兩層居住空間，每一層都近于普通住宅層高。

空殼設(shè)計(jì)：在框架結(jié)構(gòu)住宅樓內(nèi)除戶與戶之間隔斷做好，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間設(shè)施做好外，

戶內(nèi)各廳、室之間僅在設(shè)計(jì)上進(jìn)行理想分隔，而在工程上不做任何隔斷，每戶成為一個(gè)“空

殼“，各套住宅內(nèi)部隔斷由住戶根據(jù)自己的愛(ài)好自由安排。

板式結(jié)構(gòu)：板樓從建筑物本身來(lái)說(shuō)，反映的是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。從板樓的建

筑特征來(lái)看，板樓就是東西長(zhǎng)，南北短的建筑。專家認(rèn)為真正的板樓實(shí)質(zhì)是能滿足人們生

活品質(zhì)更高追求的一種住宅產(chǎn)品，它在朝向、通透性、建筑密度、人均綠化率等方面都有

很有的產(chǎn)品雖然也做到了通透，但是由于東西朝向，并不能滿足北方采光的要求，所以不

算是真正的板樓；有的產(chǎn)品建得太高，加大了容積率，減少了人均綠地的占有，也不算是

真正的板樓。只有低容枳率、高綠化率的設(shè)計(jì)才能更有利于發(fā)揮板樓的通風(fēng)采光的優(yōu)勢(shì)，

同時(shí)也使室內(nèi)的戶型更加方正。因此，有關(guān)專家提醒買房人，在買房時(shí)一定要有鑒別真?zhèn)?/p>

板樓的意識(shí)。不要認(rèn)為只要從建筑外形看，符合板樓的長(zhǎng)、寬、高比例就認(rèn)為一定具有板

樓的通風(fēng)采光性好的居住特性。更應(yīng)該研究住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，只有當(dāng)戶型的面寬、進(jìn)深有

一個(gè)合適的比例，社區(qū)的容積率，綠化率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才能達(dá)到板樓通風(fēng)采光性好的

特點(diǎn)。

板樓四大優(yōu)點(diǎn)：

I.南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，

便于采光與通風(fēng)，而旦戶型方正：平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于

板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。

2.板樓均好性強(qiáng)。眼下--梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麡虬鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差

距很小。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

3.管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少

外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。

4.面積使用率很高。板樓戶型的使用率通常高于塔樓戶型。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、

變配電機(jī)房等公共設(shè)施而枳較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。

板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：

1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高；板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但

房?jī)r(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層

才能消費(fèi)得起。

2.戶型格局不宜改造。板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)

不如塔樓的可改造性強(qiáng)。

塔式結(jié)構(gòu)：塔樓是我國(guó)城市住宅建設(shè)的另一種主要形式。基本的設(shè)計(jì)是以一組垂直交通樞

紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接而獨(dú)立成棟的住宅。塔樓往往在超高層（18

層以.上）中采用，一般有十字形、人字形、蝶形、方形等建筑形態(tài)。塔樓不像板樓那樣講

究南北朝向，戶戶朝陽(yáng)，一座塔樓中，有東、南、西、北各個(gè)朝向的住房。

蝶式住宅：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅

的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。

一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問(wèn)題。人們喜歡板樓無(wú)非是它具有良好的通風(fēng)和日照，蝶

型建筑使朝東、朝西的房間位外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽(yáng)，而且處于栩膀位皆的四

戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。

二、較高的使用率，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔

樓彎彎曲曲的走廊。

三、戶型方正。蝶式建筑有一個(gè)通病一一房間的邊角多，可以對(duì)此做良好的改善，把邊角

盡量設(shè)計(jì)在電梯間從而保證了戶型的方正。

塔樓的四大優(yōu)勢(shì)：

1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源,

有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。

2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造,塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基

本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。

3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)

強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓住戶可盡覽都市美景，

相信低層板樓的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。

塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：

I.均好性差，居住密度高。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠

在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通

風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。

2.面積使用率不高，存在灰色空間塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，

而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空

間”。

塔樓和板樓有什么區(qū)別？

住宅樓從樓房的平面圖可分為塔樓和板樓。塔樓平面圖的特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于

四戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平而，平而的長(zhǎng)度和寬度大致相

同，這種樓房的高度一般從12層以上到35層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的

平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連

在一起：第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們?cè)谫I房時(shí),

很容易分出塔樓和板樓，簡(jiǎn)單地說(shuō)，塔樓比較高，比較方，板樓比較矮，比較長(zhǎng)。那么

究竟塔樓和板樓哪個(gè)好呢？塔樓和板樓各有各的特點(diǎn)。板樓戶型比較方正，朝南戶型比較

多，南北通風(fēng)條件好，使用率較高。也不能絕對(duì)地說(shuō)所有的板樓戶型都好，大進(jìn)深的一般

不太好。板樓戶型取決于兩個(gè)因素：進(jìn)深和面寬，一般板樓是通過(guò)加大進(jìn)深來(lái)增加銷售面

積的，如果進(jìn)深大了，戶內(nèi)采光就差了。板樓占地面積大，在小區(qū)總占地面積中，相對(duì)綠

地就會(huì)少。

六、房屋修繕術(shù)語(yǔ)

房產(chǎn)折舊：指房產(chǎn)在使用時(shí)間內(nèi)損耗的價(jià)值，稱房產(chǎn)折舊。計(jì)算時(shí)通常采用直減法（使用年

限法，定額折舊法），將房產(chǎn)應(yīng)提取的數(shù)額，按使用年限分配。其公式如下：房產(chǎn)每年折舊

額式房產(chǎn)原值（計(jì)價(jià)時(shí)的凈值）一殘余價(jià)值+清理費(fèi)用〕/房產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限（尚能使用年限）

房屋耐用年限:通常指房屋能按其設(shè)計(jì)功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年

限分下列四級(jí)：一級(jí)耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級(jí)耐久年限50?

100年適用于一般性建筑。三圾耐久年限25?50年適用于次要的建筑。四級(jí)耐久年限15年

以下適用于臨時(shí)性建筑。

房屋完好率:是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計(jì)算公式：

房屋完好率二（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）?房屋建筑總面積X100$

危房率：是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計(jì)算公式：危房率;危險(xiǎn)房屋建

筑面積+總的房屋建筑面積X100%

綜合維修工程:是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維

修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?/p>

戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

七、房屋拆遷術(shù)語(yǔ)

拆遷：把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn),將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合

法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為新的

建設(shè)項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。

拆遷人：是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，

組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

強(qiáng)制拆遷：被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責(zé)成

有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法中請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆

遷之前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

房屋拆遷補(bǔ)償：是指拆遷人充被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)

定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷房屋承租人：是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個(gè)人，

拆遷許可證：是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確

期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒(méi)有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。

拆遷糾紛裁決：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的

搬遷期限內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷主管部門裁決。房屋拆

遷主管部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),是指由房屋拆遷主管部門會(huì)同政府價(jià)格主

管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場(chǎng)交易的平均單價(jià)確定，報(bào)人民政府

批準(zhǔn)并對(duì)外公布的房屋基準(zhǔn)價(jià)格。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭磳?duì)被拆遷人進(jìn)行異地或同地安置，被拆遷人有

權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆

遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

八、房屋權(quán)屬登記與證書名詞解釋

確權(quán)：是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)

申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)

某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。

房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵

押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

總登記：是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一

的權(quán)屬登記。

初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋

所有權(quán)登記。

轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因

致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

一—房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的：

——房屋面積增加或者減少的：

一一房屋翻建的：

——法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

他項(xiàng)權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

房屋的所有權(quán)：是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。《民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、

使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)

利的法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)利申請(qǐng)人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的

法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利

的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)

證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證況

所有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所行權(quán)利的證

書。

共有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持

一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。

宅基地證：農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織中請(qǐng)建房用地，經(jīng)集體報(bào)送縣

（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記并由

縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地

的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非柒體組織成員轉(zhuǎn)讓。

房屋部分產(chǎn)權(quán)：職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋所有

權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）”，注記：“房改出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房，總價(jià)款：