各

部

n

工

作

手

冊(cè)

匯

總

Z市Z物業(yè)服務(wù)有限公司

二00三年十二月

目錄

序

文件名稱頁(yè)碼范圍

號(hào)

目錄

.................................................1?2

第一章物業(yè)公司內(nèi)部管理制

度....................................3?65

一.公司簡(jiǎn)

介...............................................

4

二.公司組織架構(gòu)及人員配置

圖...............................5

三.公司各部門職

責(zé).....................................6~11

（一）工程部職

責(zé).....................................6~7

（二）客戶服務(wù)中心職

責(zé).................................8

（三）保安組職

責(zé).......................................9

（四）行政人事部職

責(zé)................................10

（五）財(cái)務(wù)部職

責(zé).....................................11

四.崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與各崗位職

責(zé)..........................12?65

（一）高層管理人員崗位任職標(biāo)

準(zhǔn).....................12

（二）主管級(jí)員工崗位任職標(biāo)

準(zhǔn)......................13?15

（三）基層員工崗位任職標(biāo)

準(zhǔn)........................16?19

（四）工程部組織架構(gòu)與各崗位職

責(zé)..................20-36

（五）客戶服務(wù)中心組織架構(gòu)與各崗位職

責(zé)...........37?46

（六）安防組組織架構(gòu)與各崗位職

責(zé).................47?56

（七）行政人事部組織架構(gòu)與各崗位職

責(zé).............57?61

（A）財(cái)務(wù)部組織架構(gòu)與各崗位職

責(zé).................62?65

目錄

A/、；__4、巳、

弟^

文件名稱公司簡(jiǎn)介頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-01編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

期11

Z市Z物業(yè)服務(wù)有限公司簡(jiǎn)介

Z步行街位于ZZ鎮(zhèn)Z路，由Z市Z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)。

Z步行街首期總建筑面積達(dá)9萬(wàn)平方米，由7幢歐陸式風(fēng)格的商業(yè)大樓組成,

共四條街，每條長(zhǎng)250米，一至三層商鋪800多個(gè)；其負(fù)一層附設(shè)有300個(gè)小車

位及600個(gè)摩托車位，并有好又多超市進(jìn)駐。各幢建筑間設(shè)有36座天橋連接，及

30臺(tái)名廠手扶電梯和10臺(tái)高速客貨梯。

步行街布局安排及外觀經(jīng)由名師設(shè)計(jì)，采用歐陸式建筑風(fēng)格，集飲食、娛樂(lè)、

購(gòu)物、休閑于一體。

z市z物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2002年5月18日，公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，

為z市z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司全資子公司，物業(yè)公司現(xiàn)有員工130余人（包括外判

清潔公司50人），下設(shè)行政人事部、安防部、工程部、客戶服務(wù)中心及財(cái)務(wù)部，

作為z步行街之物業(yè)管理公司，本公司全面負(fù)貢z步行街之公共事務(wù)管埋，各項(xiàng)

設(shè)施、設(shè)備的管理、保養(yǎng)、維護(hù)等工作及保衛(wèi)步行街之職責(zé)。本物業(yè)公司運(yùn)用先

進(jìn)的物業(yè)管理手段和方法為步行街廣大商戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、全面便捷的管理服

務(wù)，并將步行街建設(shè)成為z地區(qū)“時(shí)尚魅力”引跑者的高級(jí)商場(chǎng)。

文件名稱公司組織架構(gòu)及人員配置圖頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-02編制日期

修改日期年'月生效日年*月版號(hào)/更改號(hào)

n期n

人員配置圖

總?cè)藬?shù)：85人

財(cái)務(wù)部行政人事部客戶服務(wù)中心安防組工程部

經(jīng)

經(jīng)理理經(jīng)理

副經(jīng)理⑴

客

倉(cāng)戶

維

助運(yùn)

行

班

管理領(lǐng)

6班

111

安

防

員

45

文件名稱公司各部門職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

修改日期一，月卜丁I一廠版號(hào)/更改號(hào)

工程部職責(zé)

一.負(fù)責(zé)本商場(chǎng)房屋設(shè)施（設(shè)備）、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防

系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等正常運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)

以及外委檢修的監(jiān)督、檢查、考評(píng)等工作。

二.負(fù)責(zé)本商場(chǎng)新建項(xiàng)目的房屋設(shè)施（設(shè)備）、公共設(shè)施（設(shè)備）、配套設(shè)施（設(shè)

備）等項(xiàng)目工程的接管驗(yàn)收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實(shí)、整

理等資料檔案管理工作。

三.負(fù)責(zé)制訂本商場(chǎng)所屬公共設(shè)施（設(shè)備）、房屋設(shè)施（設(shè)備）、機(jī)電設(shè)施（設(shè)

備）、基礎(chǔ)配套設(shè)施（設(shè)備）的各項(xiàng)管理制度和技術(shù)規(guī)程。

四.負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備管理臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)及日常維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃。

五.負(fù)責(zé)編制商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備大、中修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、

年度維修保養(yǎng)工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算和資金使用計(jì)劃，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后組

織實(shí)施。

六.負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評(píng)審工作及外包工程項(xiàng)目監(jiān)督、檢查、

考核，確保施工質(zhì)量。

七.負(fù)責(zé)商戶裝修方案的審批并監(jiān)督裝修施工方案的實(shí)施。

八.負(fù)責(zé)制訂各項(xiàng)能源消耗管理規(guī)程，開(kāi)源節(jié)流、控制能源消耗成本。

九.配合客戶中心做好商戶入伙時(shí)鋪內(nèi)屋設(shè)施設(shè)備的交驗(yàn)記錄工作。

十.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，為客戶提供熱誠(chéng)、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

十一.負(fù)責(zé)緊急情況下的搶險(xiǎn)和突發(fā)事件的處理工作C

文件名稱公司各部門職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

S期0

十二.負(fù)責(zé)本商場(chǎng)內(nèi)消防設(shè)備（設(shè)施）的日常巡檢與維護(hù)保養(yǎng)工作。

文件名稱公司各部門職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

日期a

客戶中心職責(zé)

一.協(xié)助公司對(duì)樓寧進(jìn)行前期接管驗(yàn)收。

二.負(fù)責(zé)交收鋪工作。

三.督促租戶遵守政府部門有關(guān)政策，法規(guī)及本步行街的各項(xiàng)管理規(guī)則，并根

據(jù)步行街實(shí)際情況不定期提出改善建議。

四.接待、跟進(jìn)、落實(shí)租戶、顧客等有關(guān)人員的投訴及咨詢。

五.協(xié)助工程部對(duì)二次裝修工程進(jìn)行巡查。

六.巡視步行街并對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備之維修、清潔、綠化、保安等有關(guān)職能部

門就租戶服務(wù)方面提出更佳之工作建議。

七.對(duì)租戶之檔案進(jìn)行整理及管理。

八.定期對(duì)租戶進(jìn)行回訪。

九.保持與政府各職能部門維持良好關(guān)系。

十.“一站式”服務(wù)體系之組織、管理、運(yùn)作。

十一.協(xié)助公司定期開(kāi)展步行街文化建設(shè)。

十二.對(duì)步行街內(nèi)的清潔、綠化進(jìn)行全面管理。

義件名稱公司各部門職貢頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

日期日

安防組職責(zé)

一.遵照國(guó)家、省市有關(guān)法律、法規(guī)和本管理公司制度的要求，維護(hù)本步行街

的利益，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全和國(guó)有財(cái)產(chǎn)安全。

二.根據(jù)公安機(jī)關(guān)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合Z步行街的實(shí)際喟況，搞好“群防群治”，

加強(qiáng)防范和安全文明建設(shè)，積極配合機(jī)關(guān)打擊各種犯罪活動(dòng)。

三.負(fù)責(zé)步行街內(nèi)的安全消防工作，消除一切安全隱患，社絕任何安全事故發(fā)

生。

四.負(fù)責(zé)步行街車輛的證件檢查及有關(guān)咨詢服務(wù)。

五.負(fù)責(zé)步行街內(nèi)舉辦各項(xiàng)活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作認(rèn)及各類緊急事件的處理工

作。

六.協(xié)助公司其它部門搞好小區(qū)管理工作。

文件名稱公司各部門職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

日期日

行政人事部職責(zé)

一.負(fù)責(zé)物業(yè)公司辦公區(qū)域內(nèi)辦公環(huán)境及辦公次序的管理，負(fù)責(zé)辦公設(shè)備等固

定資產(chǎn)的置備與管理。

二.協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常管理工作，貫徹落實(shí)物業(yè)公司有關(guān)行政人事工作的制

度與規(guī)范，配合各部門實(shí)施公司的發(fā)展策略與管理動(dòng)作。

三.負(fù)責(zé)物業(yè)公司各部門的人員定編、定崗，擬定年度人員增補(bǔ)計(jì)劃、人力資

源規(guī)劃與開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

四.負(fù)責(zé)日常人事管理工作，組織各崗位人員招聘，根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃及時(shí)調(diào)

整人員編制，對(duì)各崗位進(jìn)行職務(wù)分析，科學(xué)合理地實(shí)施人員配置。

五.負(fù)責(zé)擬定與執(zhí)行員工績(jī)效考核制度，實(shí)施員工業(yè)績(jī)考核、員工晉升考評(píng)，

優(yōu)化公司人員結(jié)構(gòu)與人員綜合素質(zhì)。

六.負(fù)責(zé)制定公司員工的培訓(xùn)制度，擬定年度培訓(xùn)計(jì)劃，組織實(shí)施員工的入職

培訓(xùn)與崗位技能培訓(xùn)，不斷提升員工的業(yè)務(wù)水平與工作能力。

七.負(fù)責(zé)員工的薪酬福利管理，員工試用、轉(zhuǎn)正、日常出勤等工作的審理。

八.負(fù)責(zé)物業(yè)公司各類文件、檔案資料管理，公司文件的呈批及發(fā)放，各部門

采購(gòu)計(jì)劃的審核、物料的保管與分發(fā)。

九.負(fù)責(zé)公司日常的后勤工作與辦公用品的領(lǐng)用管理。

文件名稱公司各部門職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-03編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

日期日

財(cái)務(wù)部職責(zé)

一.會(huì)計(jì)核算

通過(guò)會(huì)計(jì)核算，使公司已經(jīng)發(fā)生或已經(jīng)完成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及財(cái)務(wù)

收支情況轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)信息資料?，形成供日常經(jīng)營(yíng)管理與決策使用的資

源。

二.會(huì)計(jì)信息提供

將會(huì)計(jì)信息進(jìn)行分類、細(xì)化、配比，為總經(jīng)理提供管理所需要的、

全面的、分類的、細(xì)化的各類信息。

三.財(cái)務(wù)控制與管理

公司的資產(chǎn)與負(fù)債、收入與支出都是公司活動(dòng)的結(jié)果，通過(guò)對(duì)這些

活動(dòng)進(jìn)行控制和優(yōu)化管理，使公司得到最好的經(jīng)營(yíng)成果。

文件名稱閔位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

II期11

高層管理人員崗位任職標(biāo)準(zhǔn)

一.總經(jīng)理：

（一）年齡在28歲或以上；

（二）大?；蛞陨蠈W(xué)歷，持有效之物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；

（三）五年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)（其中擔(dān)任物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)三年以上）,

具大型商場(chǎng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先，具優(yōu)秀的管理才能與決策能力；

（四）有一定英語(yǔ)水平，能操流利的普通話和粵語(yǔ)，熟練操作電腦辦公軟

件；

（五）熟悉國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，與同行保持有良好關(guān)系。

二.副總經(jīng)理：

（-）年齡在28歲或以上：

（二）大?；蛞陨蠈W(xué)歷，持有效之物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；

（三）五年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)（其中擔(dān)任物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)三年以上），

具大型商場(chǎng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先，具優(yōu)秀的管理才能與決策能力；

（四）有一定英語(yǔ)水平，能操流利的普通話和粵語(yǔ)，熟練操作電腦辦公軟

件；

（五）熟悉國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，與同行保持有良好關(guān)系。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改口期版弓/更改弓

日期日

主管級(jí)員工崗位任職標(biāo)準(zhǔn)

一.工程部經(jīng)理

（一）年齡在30歲或以卜：

（二）大專畢業(yè)或司等學(xué)歷以上，中級(jí)以上職稱，持有效之法定上崗證；

（三）從事物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)工程公司工程師工作三年以上：

（四）組織管理能力強(qiáng)，并對(duì)物業(yè)各類機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的日常管理工作有

較強(qiáng)的實(shí)操能力;

（五）能操流利的普通話和粵語(yǔ)。

二.客戶服務(wù)中心經(jīng)理

（一）大?；蛞陨蠈W(xué)歷，從事酒店或物業(yè)管理公司客戶服務(wù)主管工作三年

以上，持物業(yè)管理部門經(jīng)理資格證書(shū)；

（二）能夠獨(dú)立完成物業(yè)培訓(xùn)及實(shí)際操作指導(dǎo)工作；

（三）具良好服務(wù)意識(shí)，協(xié)調(diào)、公關(guān)能力強(qiáng)；

（四）能操流利的普通話、粵語(yǔ)、英語(yǔ)口語(yǔ)及熟悉運(yùn)用電腦辦公軟件。

三.客戶服務(wù)中心主任

（-）年齡23?30歲，性別不限；

（-）大?；蛲葘W(xué)歷以上，持物業(yè)管理員上崗證書(shū)；

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

日期a

（三）具備大型商場(chǎng)或小區(qū)三年以上相關(guān)職位工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理能

力與分析、處理問(wèn)題能力；

（四）有清潔器械使用、保養(yǎng)及相關(guān)清潔工作經(jīng)驗(yàn)。

（五）能操流利的普通話和粵語(yǔ)，熟練操作電腦及運(yùn)用財(cái)務(wù)軟件。

四.財(cái)務(wù)部經(jīng)理（主管會(huì)計(jì)）

（一）年齡28~40歲，性別不限；

（二）大專畢業(yè)或司等學(xué)歷以上，持有效上崗證；

（三）從事服務(wù)行業(yè)或物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)工作三年或以上；

五.行政人事部經(jīng)理

（―）年齡在28歲或以上：

（二）大專畢業(yè)或司等學(xué)歷以上；

（三）從事酒店或物業(yè)管理公司行政人事主管工作三年或以上，熟悉國(guó)家

勞動(dòng)法規(guī)及人事制度；

（四）能操流利的普通話和粵語(yǔ)；

（五）具備三資企業(yè)行政人事管理與人員培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，有良好的口才與溝通

協(xié)調(diào)能力：

（六）能熟練運(yùn)用電腦辦公軟件。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

11期11

六.安防組經(jīng)理

（一）高中或同等學(xué)歷以上，從事物業(yè)管理公司或大型商場(chǎng)的保安主任工

作三年以上；

（二）能夠獨(dú)立完成保安隊(duì)伍培訓(xùn)、操練及實(shí)際操作指導(dǎo)工作，文字表達(dá)

能力強(qiáng)；

（三）持當(dāng)?shù)赜行Хǘㄉ蠉徸C，能操流利的普通話和粵語(yǔ)。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

n期n

基層員工崗位任職標(biāo)準(zhǔn)

工程部

（-）維修領(lǐng)班

I.年齡在25?40歲，男性；

2.高中或以上學(xué)歷，持有效的職業(yè)上崗證書(shū)或特種上崗證書(shū)（電

工證、電焊工證）；

3.具三年以上的機(jī)電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及施工管理經(jīng)驗(yàn)；

4.熟悉機(jī)電操作規(guī)程及專業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程；

5.有領(lǐng)導(dǎo)能力及二年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。

（二）高壓電工

I.年齡在25?40歲，男性；

2.高中以上學(xué)歷，持有效的高壓電工進(jìn)網(wǎng)上崗證書(shū)及低壓上崗證

書(shū)；

3.具備三年以上的高低壓配電經(jīng)驗(yàn)及機(jī)電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、施

工管理經(jīng)驗(yàn)；

4.熟悉機(jī)電操作規(guī)程及專業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。

（三）空調(diào)工

1.年齡在25~40歲，男性；

2.懂大型空調(diào)機(jī)的制冷原理，持有效的空調(diào)制冷上崗證書(shū);

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

期

3.具二年以上同崗位實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);

4.有大型商場(chǎng)空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。

（四）電梯工

1.年齡在25~40歲，男性；

2.持有效的電梯操作上崗證書(shū)；

3.具二年以上垂直電梯、扶手電梯實(shí)務(wù)維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。

二.客戶服務(wù)中心

客戶助理

（―）年齡20?28歲，性別不限；

（-）中?；蛞陨蠈W(xué)歷畢業(yè)，持物業(yè)管理員上崗證書(shū)優(yōu)先；

（三）任職酒店、商場(chǎng)及大型住宅小區(qū)一年以上同崗位經(jīng)驗(yàn)，具備良好的

溝通、協(xié)調(diào)能力及語(yǔ)言表達(dá)能力，性格開(kāi)朗、性情溫和，工作責(zé)任

心強(qiáng)，有耐心；

（四）熟悉交收商循相關(guān)程序、受理業(yè)主投訴相關(guān)程序及解答業(yè)主咨詢；

（五）有一定英語(yǔ)水平及能操流利普通話和粵語(yǔ)，電腦操作熟練。

三.財(cái)務(wù)部

（-）出納

1.中專畢業(yè)或同等學(xué)歷以上，持當(dāng)?shù)赜行У姆ǘㄉ蠉徸C;

2.從事服務(wù)行業(yè)出納及收銀工作二年或以上；

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

H期H

3.具服務(wù)意識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)；

4.能操流利普通話和粵語(yǔ)。

（二）收款員

1.中專畢業(yè)或同等學(xué)歷以上，持當(dāng)?shù)赜行У姆ǘㄉ蠉徸C；

2.從事服務(wù)行業(yè)出納及收銀工作二年或以上；

3.具服務(wù)意識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)；

4.能操流利普通話和粵語(yǔ)。

四.安防組

（一）安防組領(lǐng)班

1.從事物業(yè)管理公司或商場(chǎng)保安領(lǐng)班工作二年以上；

2.持有效的法定上崗證；

3.能操流利的普通話和粵語(yǔ)。

（二）安防員

1.年齡18~28歲，性別不限;

2.男身高1.75米，發(fā)身高1.65米，持相關(guān)上崗證，有一年或以上

小區(qū)、商場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)；

3.能操流利的普通話和粵語(yǔ)，有消防實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮。

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五.行政人事部

（-）人事助理

1.文秘類大專以上學(xué)歷：

2.良好溝通技巧、熟悉撐握電腦及文書(shū)處理、檔案管理工作;

3.曾任職物'業(yè)管理公司行政人事工作優(yōu)先。

（二）總務(wù)

1.文秘類大專以上學(xué)歷；

2.良好溝通技巧、熟悉撐握電腦及文書(shū)處理、檔案管理工作;

3.曾任職物業(yè)管理公司行政人事工作優(yōu)先。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

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期11

工程部人員架構(gòu)圖（共18人）

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H期II

工程部各崗位職責(zé)

一.工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

（-）工程部經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理及副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織、安排本

部門的各項(xiàng)工作；

（二）負(fù)責(zé)組織編制，修訂各項(xiàng)工程管理規(guī)章制度和工作規(guī)程；

（三）預(yù)算：

I.負(fù)責(zé)組織編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報(bào)告；

2.向公司提供大廈設(shè)備的更換計(jì)劃和年度工程維修預(yù)算，由公

司審核報(bào)發(fā)展商備案。

（四）保養(yǎng)維修：

1.確保所有設(shè)備正常運(yùn)行；

2.指導(dǎo)有關(guān)部門正確使用設(shè)備，并確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行/備

用狀態(tài)；

3.行使檢查所有設(shè)備和所有房屋建設(shè)設(shè)施的職責(zé)；

4.提交維修和所有物業(yè)設(shè)施完善的年度報(bào)告，并做出年度保養(yǎng)

計(jì)劃；

5.聯(lián)同保安部、客戶中心共同進(jìn)行布度防火系統(tǒng)的測(cè)試和消防

演習(xí)；

6.檢查樓梯和緊急出口，確保逃生線路符合消防條例;

7.與供電局、電信局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤炯坝嘘P(guān)物業(yè)設(shè)備

供應(yīng)商及維修公司等、業(yè)務(wù)單位搞好關(guān)系，在聯(lián)系確定個(gè)中設(shè)

備設(shè)施業(yè)務(wù)中盡力維護(hù)公司的權(quán)益；

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期II

8.定期分析所有設(shè)備的運(yùn)行記錄。（詳見(jiàn)班組運(yùn)行記錄表）

（五）緊急維修：

1.準(zhǔn)備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況；

2.進(jìn)行整個(gè)大廈設(shè)施的檢查和安排必要的修補(bǔ)和維護(hù)。

（六）節(jié)能：

為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。

（七）職員評(píng)估：

1.每年進(jìn)行兩次員工評(píng)估，包括技術(shù)評(píng)估、工作表現(xiàn)評(píng)估等，

并提出存在問(wèn)題和需要改進(jìn)之處；

2.監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到認(rèn)可和獎(jiǎng)賞。

（八）報(bào)告：

I.提交每月/年度的能源消耗統(tǒng)計(jì)報(bào)告，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出

改善方案，包括水電、煤氣和燃油；

2.提交事故和主要設(shè)備故障的調(diào)查報(bào)告，并提出具體改進(jìn)意見(jiàn);

3.提交本部門月度總結(jié)編排下月工作計(jì)劃。

（九）日常工作管理：

1.安排技術(shù)人員的工作任務(wù)和編制值班時(shí)間表;

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11期11

2.對(duì)于危險(xiǎn)作業(yè)，應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行正碓的指導(dǎo)，防止工傷事故，

堅(jiān)持安全作業(yè)。

（十）工程維修質(zhì)量控制：

1.對(duì)員工的工程維修工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控；

2.檢查外來(lái)施工人員的維修工程質(zhì)量，并作出檢評(píng)結(jié)果。

（十一）工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

1.開(kāi)展新進(jìn)員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

2.對(duì)原有工程技術(shù)人員進(jìn)行半年一次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及相關(guān)課程學(xué)

習(xí)，每年進(jìn)行一次考試。

（十二）審批所有裝修圖紙以及大小技改工程，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；

（十三）協(xié)調(diào)各專業(yè)間的工作，調(diào)配人事，盡量減少工作矛盾，定期進(jìn)行

工程例會(huì)；

（十四）完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時(shí)安排的其他工作；

（卜五）工程經(jīng)理主管全面工作兼管運(yùn)行班，副經(jīng)理輔助經(jīng)理兼管維修班。

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n期n

二.運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)

（一）在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理運(yùn)行班的日常工作，保證本大

厘電氣設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行；

（二）負(fù)責(zé)制訂運(yùn)行班員工的安全教育和技術(shù)指導(dǎo)，并且定期對(duì)下屬員

工進(jìn)行培訓(xùn)；

（三）定期對(duì)下屬員工進(jìn)行考評(píng)，監(jiān)督其工作表現(xiàn)；

（四）負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)圖紙和資料的收集和分類：

（五）每天檢查分析本大廈各設(shè)備系統(tǒng)（高、低壓配電、發(fā)電機(jī)、環(huán)保、

中央空調(diào)）的運(yùn)行情況及記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)于重大問(wèn)

題及時(shí)報(bào)告工程部主任；

（六）安排跟進(jìn)各外委保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督保養(yǎng)進(jìn)度和質(zhì)量，定

期對(duì)各外委保養(yǎng)單位的工作進(jìn)行評(píng)估；

（七）每月底25日前向工程部經(jīng)理提交月報(bào)表：

1.用電報(bào)表

2.用水報(bào)表

3.用柴油報(bào)表

4.設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)表

5.同期對(duì)照表（水、電、中央空調(diào)）

6.外判保養(yǎng)項(xiàng)目情況表

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a期日

（八）檢查運(yùn)行班交班本，對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析指導(dǎo)，并

且采取有效的措施給予處理；

（九）負(fù)責(zé)編制運(yùn)行班的年、月、周工作計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后

實(shí)施；

（+）全面開(kāi)展節(jié)能挖潛工作，使各設(shè)備系統(tǒng)保持在“安全、可靠、經(jīng)

濟(jì)、合理”的狀態(tài)下運(yùn)行，并且做到“三干凈”、“四不漏”、“五

良好”；

（十一）完成上級(jí)交辦的其他工作。

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日期日

三.維修領(lǐng)班崗位職費(fèi)

（一）在工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理維修班的日常工作和所屬設(shè)備的

維修、保養(yǎng)工作；

（二）負(fù)責(zé)本大廈二次裝修的審核、監(jiān)管，并聯(lián)系相關(guān)部門辦理有關(guān)手

續(xù)，確保按規(guī)定裝修；

（三）跟進(jìn)遺留工程，協(xié)調(diào)與監(jiān)理公司建筑施工隊(duì)的關(guān)系，解決遺漏問(wèn)

題；

（四）督促下屬按公司服務(wù)承諾及規(guī)定，在限定時(shí)間內(nèi)完成維修工作；

（五）編制年、月、日維修、保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審核，按審核后的

維修、保養(yǎng)計(jì)劃安排、落實(shí)及跟進(jìn)定期維修保養(yǎng)工作；

（六）準(zhǔn)備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況；

（七）進(jìn)行整棟大廈消防智能化設(shè)施的檢查和安排必要的定期保養(yǎng)和緊

急維修工作，簽發(fā)維修及緊急任務(wù)單；

（A）負(fù)責(zé)本大廈維修保養(yǎng)用料計(jì)劃的編制和維修用料的監(jiān)控工作，定

期對(duì)材料供應(yīng)商進(jìn)行考評(píng)；

（九）需對(duì)木大廈給排水系統(tǒng)、區(qū)域做經(jīng)常性巡視、檢查，以確保運(yùn)行

正常；

（十）開(kāi)展有償服務(wù)；

（十一）定期時(shí)下屬員工進(jìn)行考評(píng)，監(jiān)督其工作表現(xiàn)；

（十二）每月底25日前向工程部經(jīng)理提交月報(bào)表：

1.工程維修單統(tǒng)計(jì)

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

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日期日

2.工程維修用料統(tǒng)計(jì)

3.工程維修用料備料計(jì)劃

（十三）完成上級(jí)交辦的其它工作。

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年月生效日年）\

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日期日

四.運(yùn)行組人員崗位職責(zé)

（-）運(yùn)行班負(fù)責(zé)大廈設(shè)備房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理故障，按計(jì)

劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向

運(yùn)行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報(bào)；

（二）值班人員必須熟悉本大廈的供水、排水、供電、電梯、空調(diào)、環(huán)

保、智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和

應(yīng)急處理措施；

（三）按設(shè)備、設(shè)施開(kāi)關(guān)時(shí)間表每天負(fù)責(zé)公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴

水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)、停工作；

（四）定時(shí)巡視設(shè)備房和觀察設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡

查記錄；

（五）配合物業(yè)部的工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄投訴情況，并及

時(shí)處理：

（六）保持值班室、高低壓配電房、變壓器房、發(fā)電機(jī)房、層間電房、

電表房和冷水機(jī)房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放；

（七）負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違

反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；加強(qiáng)防范意識(shí)做好設(shè)備房的防水、防

火和防小動(dòng)物的安全防范工作；

（八）遇到突然停電、停水或發(fā)生其它突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)

程操作，及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處

理；

（九）負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計(jì)劃和質(zhì)量的監(jiān)管工作；

（十）協(xié)同供電局、自來(lái)水公司抄表員確認(rèn)用電和用水總量，并進(jìn)行用

電和用水的分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)；

（十一）每月25日前完成水、電計(jì)量的抄表工作，并且整理報(bào)運(yùn)行領(lǐng)班；

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

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日期日

（+.二）負(fù)責(zé)高壓操彳乍工具的送檢工作；

（十一三）完成上級(jí)交，小的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

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文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

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II期II

五.維修組人員崗位職責(zé)

（一）維修班按規(guī)定時(shí)間根據(jù)維修工作單的內(nèi)容對(duì)大廈設(shè)備房外機(jī)電設(shè)

備、設(shè)施出現(xiàn)的故障進(jìn)行維修，根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備房

以外的管線和設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修；

（二）執(zhí)行公司制定的《工程部工作手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟

練掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一

名合格的維修人員；

（三）按時(shí)完成設(shè)備房外機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并認(rèn)

真做好有關(guān)記錄；

（四）定期清潔所管電梯機(jī)房、水泵房設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備和設(shè)施的

整潔；

（五）嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故；

（六）發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)

備、設(shè)施的正常完好；

（七）定期對(duì)給排水、排污設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢杳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

及時(shí)處理；

（八）負(fù)責(zé)工程部計(jì)量器具的檢定工作；

（九）負(fù)責(zé)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電的拉設(shè)和監(jiān)控工作；

（+）負(fù)責(zé)二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；

（十一）負(fù)責(zé)生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控

工作；

（卜二）負(fù)責(zé)有償服務(wù)的實(shí)施工作；

（十三）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

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文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

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日期日

六.高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)

（-）嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

（二）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈供電方式狀態(tài)、線路走向及所管

轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。

（三）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全

運(yùn)行。

（四）堅(jiān)守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作

情況。準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。

（五）夜間總值時(shí)，對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修及時(shí)登記。并且處理好各項(xiàng)應(yīng)急處

理，不能處理的留待日班處理。

（六）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（七）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除

故障。

（八）事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備

故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（九）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在兩天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，

經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。

（+）每天按規(guī)定做好值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。

（十一）完成上級(jí)交辦的其他工作。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

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期11

七.管鉗工崗位職責(zé)

（一）熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機(jī)

械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)，

按要求正確使用。

（二）負(fù)責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時(shí)排除常見(jiàn)的故障，保證系

統(tǒng)處于良好運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

（三）當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并

做好巡檢記錄。

（四）及時(shí)進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時(shí)，質(zhì)量要保證，記錄

要完整并存檔保管。

（五）做好應(yīng)急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告

迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)行搶修，重大泄漏應(yīng)在值班工程師或領(lǐng)班

的指導(dǎo)下進(jìn)行。

（六）積極配合其他工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

（七）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（八）負(fù)責(zé)外委專業(yè)維修公司的維修、保養(yǎng)的監(jiān)管和配合工作。

（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

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H期11

八.維修電工崗位職責(zé)

（一）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)班安排，除完成

日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。

（二）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維

修。

（三）執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填好記錄

表格。

（四）積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無(wú)條件地迅速返回機(jī)房，聽(tīng)

從領(lǐng)班的指揮。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好口夜班的交接工作。

（六）交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，

配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。

（七）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在兩天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，

經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。

（A）每天按規(guī)定搞好班內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作.

（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。

（十）積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)。

（十一）積極參加部門或公司的各項(xiàng)考評(píng)工作，并努力爭(zhēng)取良好成績(jī)。

義件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改日期版號(hào)/更改號(hào)

H期li

九.空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)

（-）熟悉大廈裝備的空調(diào)系統(tǒng)及操作規(guī)程，每天準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉。對(duì)

外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變

化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符

合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運(yùn)行記錄表做好記錄（開(kāi)機(jī)前、停機(jī)前

及每小時(shí)記錄一次運(yùn)行情況）。

（二）設(shè)備開(kāi)、停應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機(jī)維

修通知后，立即掛檢修牌。

（三）值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告當(dāng)值

領(lǐng)班或值班經(jīng)理。發(fā)生緊急故障，值班人員負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處

理，并立即報(bào)告領(lǐng)班或當(dāng)值經(jīng)理。

（四）做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。

（五）做好空調(diào)和空調(diào)機(jī)房及控制柜的清潔工作，做到尢污跡、尢灰塵、

無(wú)垃圾。

（六）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（七）值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴(yán)守操作規(guī)程。對(duì)領(lǐng)班

安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離耿守，如離開(kāi)值班室去巡查或抄表必

須知照同值人員。

（八）嚴(yán)格遵守《員工守則》及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與鹵位職責(zé)頁(yè)碼

文件編號(hào)DX/SCHZ-01-04編制日期

年月生效日年月

修改口期版號(hào)/更改號(hào)

H期II

十.電梯工及弱電工的崗位職責(zé)

（一）熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉

電梯，確保電梯正常運(yùn)行。

（二）配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保

養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

（三）及時(shí)處理應(yīng)急停梯故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將

電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。

（四）做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡、無(wú)灰塵、

無(wú)垃圾。

（五）負(fù)責(zé)樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，包括：廣播、閉路電視、保安監(jiān)控以及樓宇

自動(dòng)化等系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性保養(yǎng)、維修，確保系統(tǒng)處于最佳狀

態(tài)。

（六）負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)電話系統(tǒng)線路以及辦公室自動(dòng)化設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常化保

養(yǎng)，確保其處于最佳狀態(tài)。

（七）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（八）搞好各工種的配合，完成上級(jí)交辦的其他工作。

文件名稱崗位任職標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)