城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策研究?摘要：隨著城市化進程的加快，城市老舊住宅小區(qū)數(shù)量眾多，其物業(yè)管理存在諸多問題，影響居民生活質(zhì)量和城市形象。本文深入剖析了城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸如基礎設施老化、服務水平低、業(yè)主參與度不高、收費困難等問題，并針對性地提出了完善基礎設施、提升服務質(zhì)量、加強業(yè)主參與、創(chuàng)新收費模式等一系列對策，旨在改善老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況，提升居民生活品質(zhì)。

一、引言城市老舊住宅小區(qū)是城市發(fā)展過程中的產(chǎn)物，承載著眾多居民的生活記憶。然而，隨著時間的推移，這些小區(qū)普遍面臨著物業(yè)管理不善的問題，給居民的生活帶來諸多不便。加強對城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究，探尋有效的解決對策，對于提升城市形象、改善居民生活環(huán)境具有重要的現(xiàn)實意義。

二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）基礎設施老化1.房屋建筑方面老舊住宅小區(qū)的房屋普遍建成時間較長，存在屋面漏水、墻體裂縫、外墻脫落等問題，不僅影響房屋的美觀，還存在安全隱患。2.配套設施方面小區(qū)內(nèi)的道路破損嚴重，排水管道堵塞，路燈損壞等情況屢見不鮮。停車位嚴重不足，給居民的停車帶來極大困擾，導致車輛亂停亂放現(xiàn)象頻發(fā)。

（二）物業(yè)管理服務水平低1.人員素質(zhì)不高物業(yè)從業(yè)人員專業(yè)技能和服務意識普遍較低，缺乏系統(tǒng)的培訓，難以滿足居民日益多樣化的服務需求。2.服務內(nèi)容單一大多數(shù)老舊小區(qū)物業(yè)管理僅停留在簡單的安保、保潔等基礎服務上，對于綠化養(yǎng)護、設施維修、社區(qū)文化建設等服務內(nèi)容涉及較少。

（三）業(yè)主參與度不高1.缺乏參與意識部分業(yè)主對物業(yè)管理事務關注度不夠，認為物業(yè)管理是物業(yè)公司的事情，缺乏主動參與小區(qū)管理的意識。2.組織協(xié)調(diào)困難由于老舊小區(qū)居民構成復雜，缺乏有效的組織協(xié)調(diào)機制，難以形成統(tǒng)一的業(yè)主意見，在涉及小區(qū)重大決策時，難以達成共識。

（四）物業(yè)管理收費困難1.收費標準不合理老舊小區(qū)物業(yè)收費標準往往較低，難以覆蓋物業(yè)管理成本，導致物業(yè)服務企業(yè)運營困難，服務質(zhì)量難以保障。2.業(yè)主繳費意愿低部分業(yè)主認為物業(yè)服務不值這個價，存在拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象，甚至個別業(yè)主長期拒繳物業(yè)費，影響物業(yè)公司正常運營。

三、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的成因分析

（一）歷史遺留因素老舊住宅小區(qū)建設時間較早，當時的規(guī)劃和設計標準較低，隨著城市的發(fā)展和居民生活需求的變化，原有的基礎設施和配套設施已無法滿足現(xiàn)狀。

（二）資金投入不足1.政府投入有限政府對老舊住宅小區(qū)的改造和物業(yè)管理扶持資金相對較少，難以滿足大規(guī)模改造和提升服務質(zhì)量的需求。2.維修資金使用困難雖然部分小區(qū)建立了專項維修資金，但由于申請程序繁瑣、使用監(jiān)管嚴格等原因，導致維修資金難以有效發(fā)揮作用。

（三）管理體制不完善1.物業(yè)管理法律法規(guī)不健全目前我國物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不完善，對于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的一些問題缺乏明確的規(guī)定和有效的約束。2.部門協(xié)調(diào)不暢在老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中，涉及多個部門，如住建、城管、社區(qū)等，但部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)配合機制，導致管理職責不清，問題解決效率低下。

四、解決城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對策

（一）完善基礎設施1.加大政府投入政府應將老舊住宅小區(qū)基礎設施改造納入城市建設規(guī)劃，加大資金投入力度，對房屋建筑、道路、排水、綠化等進行全面改造升級。2.合理使用維修資金簡化專項維修資金的申請程序，加強對維修資金使用的監(jiān)管，確保資金用于真正需要維修的項目，提高資金使用效率。

（二）提升物業(yè)管理服務質(zhì)量1.加強人員培訓物業(yè)服務企業(yè)應定期組織員工參加專業(yè)技能培訓和服務意識培訓，提高員工素質(zhì)，打造一支專業(yè)化、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。2.拓展服務內(nèi)容在做好基礎服務的同時，增加綠化養(yǎng)護、設施維修、家政服務、社區(qū)文化建設等多元化服務內(nèi)容，滿足居民不同層次的需求。

（三）提高業(yè)主參與度1.加強宣傳引導通過社區(qū)公告、業(yè)主大會、微信公眾號等多種渠道，加強對物業(yè)管理知識的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識和參與意識。2.建立業(yè)主自治機制成立業(yè)主委員會，制定業(yè)主公約，明確業(yè)主權利和義務，規(guī)范業(yè)主行為。加強業(yè)主委員會建設，提高其履職能力，充分發(fā)揮業(yè)主在小區(qū)管理中的主體作用。

（四）創(chuàng)新物業(yè)管理收費模式1.合理調(diào)整收費標準根據(jù)老舊小區(qū)實際情況，結(jié)合物價水平和服務成本，合理調(diào)整物業(yè)收費標準，確保物業(yè)服務企業(yè)能夠維持正常運營。2.多元化收費方式探索多元化收費方式，如采用酬金制、包干制相結(jié)合的方式，或引入第三方專業(yè)機構進行收費管理，提高收費透明度和收繳率。

（五）加強部門協(xié)調(diào)與合作1.完善法律法規(guī)加快完善物業(yè)管理相關法律法規(guī)，明確各部門職責，規(guī)范物業(yè)管理行為，為老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理提供有力的法律保障。2.建立協(xié)調(diào)機制建立由住建、城管、社區(qū)等部門組成的協(xié)調(diào)工作機制，定期召開聯(lián)席會議，及時解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，形成工作合力。

五、結(jié)論城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要政府、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主等各方共同努力。通過完善基礎設施、提升服務質(zhì)量、提高業(yè)主參與度、創(chuàng)新收費模式以及加強部門協(xié)調(diào)