蕪湖市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》、《政府制定價(jià)格行為規(guī)則》等法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定1.制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的意見，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等因素進(jìn)行測算。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定并公布。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)的基本要求、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面的內(nèi)容。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)約定實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前將調(diào)整理由、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見，公示期不少于十五日。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取銀行代收、業(yè)主自行繳納等方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。（二）繳納期限業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。（三）逾期繳納處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定和調(diào)整，并監(jiān)督執(zhí)行。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序。（三）其他部門職責(zé)市場監(jiān)管、城市管理等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。（四）監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)采取下列措施：進(jìn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理區(qū)域查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料；詢問當(dāng)事人、利害關(guān)系人、證明人，并要求其提供證明材料或者與違法行為有關(guān)的其他資料；對(duì)價(jià)格違法行為實(shí)施行政處罰。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)情況和資料。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商解決。（二）調(diào)解解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)申請調(diào)解。（三）仲裁或訴訟解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。九、其他規(guī)定（一）停車服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2.利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。3.停車服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。對(duì)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的車位、車庫，其停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；對(duì)非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫以及利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，其停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。（二）裝修管理服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）代收費(fèi)用規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。十、附則（一）解釋權(quán)本辦法