中國房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)分析撥云見日終有時前言：研究范疇界定1背景：房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機遇2探究：房地產(chǎn)數(shù)字化市場洞察3剖析：房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀4目錄相關(guān)概念房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)數(shù)字化房地產(chǎn)行業(yè)是以土地和建筑物為對象，集開發(fā)、銷售、租賃和物業(yè)管理等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)數(shù)字化數(shù)字化工具包含但不局限于云平臺技術(shù)底座；BI、數(shù)據(jù)等能力建設(shè)產(chǎn)品；ERP等經(jīng)營管理軟件以及房地產(chǎn)行業(yè)全鏈路外部場景應(yīng)用工具。數(shù)字化工具房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)數(shù)字化房地產(chǎn)數(shù)字化是指房地產(chǎn)企業(yè)通過自主研發(fā)或外采數(shù)字化產(chǎn)品或解決方案，對業(yè)務(wù)進行流程優(yōu)化及資源整合，從而實現(xiàn)降本提效的手段。研究范疇界定開發(fā)場地選擇及可行性分析定位決策規(guī)劃設(shè)計項目報建施工建設(shè)物業(yè)服務(wù)裝飾裝修投資開發(fā) 設(shè)計建造流通交易空間運營房地產(chǎn)行業(yè)范疇研究范疇包括四大環(huán)節(jié)及三大主體根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T

4754—2017），房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營及其他房地產(chǎn)業(yè)。其中按產(chǎn)業(yè)流程劃分，本報告研究范疇涵蓋投資開發(fā)、設(shè)計建造、流通交易、空間運營四大環(huán)節(jié)，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀以及物業(yè)服務(wù)商三大主體，旨在洞察整體房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型情況及各細分環(huán)節(jié)的數(shù)字化實踐落地。鑒于施工建設(shè)、裝飾裝修環(huán)節(jié)和施工承建商、裝飾裝修公司等涉及主體從屬于建筑行業(yè)范疇，該部分數(shù)字化情況在本報告中不做重點展開敘述。房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)建筑行業(yè)范疇房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)經(jīng)紀物業(yè)服務(wù)商施工承建商裝飾裝修公司洞察整體房地產(chǎn)數(shù)字化，以及房地產(chǎn)行業(yè)在“投資開發(fā)-設(shè)計建造-流通交易-空間運營”各環(huán)節(jié)參與者的數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展。數(shù)字化解決方案廠商施工建設(shè)

產(chǎn)品交付

推廣銷售前言：研究范疇界定1背景：房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機遇2探究：房地產(chǎn)數(shù)字化市場洞察3剖析：房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀4目錄時乖運蹇近年來，國家政策嚴控外加疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)進入振蕩期。具有土地及資金周轉(zhuǎn)雙重優(yōu)勢的龍頭房企集中度或?qū)⒗^續(xù)提升；反之，中小房企資金有限，若在拿地方面孤注一擲，將面臨更高的融資成本及虧損風險，經(jīng)營壓力更大。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存挑戰(zhàn)國家政策嚴控行業(yè)競爭激烈國家政策嚴控2012-2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積及增長率開發(fā)商拿地更加謹慎，投資策略需按照土地出讓時間節(jié)點進行調(diào)整，且需前置考慮。市場競爭更激烈，具有資金優(yōu)勢的龍頭房企更有優(yōu)勢，市場集中度將繼續(xù)提升。將零散土地集中出讓，一定程度上穩(wěn)定了地價和房價。公開年度計劃和存量住宅用地信息，使土地競拍規(guī)則更透明。弊 ? 利土地及金融政策的收緊迫使房企謹慎經(jīng)營近年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積整體呈下降趨勢。2021年初，自然資源部對全國22個重點城市下達供地“兩集中”政策通知，即集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動。該政策使土地競拍規(guī)則更透明，對穩(wěn)定地價和房價具有一定積極影響，但也對房企在拿地環(huán)節(jié)的精準決策能力及資金籌措能力提出了更高要求，使得拿地市場競爭加劇。在金融方面，為響應(yīng)“房住不炒”的總基調(diào)，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在供給和需求端均限制了貸款比例，對房企的貸款規(guī)模及融資渠道產(chǎn)生一定消極影響。此外，亦受到“三道紅線”政策的影響，房企開始了降杠桿、減負債的“自救”行動，通過嚴控拿地預算，加快交付結(jié)轉(zhuǎn)及項目回款以提升企業(yè)的短期償債能力；同時優(yōu)化財務(wù)及債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低凈負債率。22城供地“兩集中”政策的影響 房地產(chǎn)金融宏觀審慎工具及其影響限制房地產(chǎn)貸款比例限制個人住房貸款比例對于利潤主要為存貸款利差的銀行而言，

限制貸款比例將帶來貸款規(guī)模的縮減，不利于銀行盈利。開發(fā)商剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%凈負債率大于100%現(xiàn)金短債比小于1倍借助貸款周轉(zhuǎn)資金的難度上升，房企急需降杠桿、減負債。房地產(chǎn)貸款集中度管理房企“三道紅線”銀行融 貸資 款渠 規(guī)道 模收 收縮 縮44322333328.8%

-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.9%-11.9%-1.1%

-15.5%2012

2013

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2021土地購置面積(億平方米） 增長率（%）行業(yè)競爭激烈行業(yè)集中度趨勢凸顯，市場呈現(xiàn)“馬太效應(yīng)”頭部房企不僅在獲得土地、資金等資源方面具有顯著優(yōu)勢，同時也主導著房地產(chǎn)銷售市場。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，Top10龍頭房企的銷售門檻在2021年達到近2880億元，近年來持續(xù)穩(wěn)健增長，保有規(guī)模優(yōu)勢。Top50、Top100及Top200的房企則在2021年較2020年的銷售操盤金額有所下滑。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)注銷數(shù)量逐年上升，2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)注銷數(shù)量達98788家。中小型房企規(guī)模小、服務(wù)水平低、缺乏在資源及市場運作經(jīng)驗等方面的競爭力，企業(yè)“存活難”問題顯著。綜合來看，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“馬太效應(yīng)”，企業(yè)競爭激烈。在此背景下，數(shù)字化轉(zhuǎn)型無疑成為房企提升競爭力的重要手段。31583955184473617972676987882010 2012 2014 2016 2018 2020年度注銷企業(yè)數(shù)量（家）2028959528240411201148670

571202221

2006671

5519.8%28802.5%-14.9%-9.3%-22.6%42.0%19.7%8.0%-0.8%-16.8%TOP100 TOP2002020（億元）同比變動（%）TOP10 TOP30 TOP502019（億元）2021（億元）較2019年變動（%）來源：CRIC，研究院整理及繪制。2010-2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)注銷趨勢2019-2021年中國top200房企銷售操盤金額入榜門檻及變動情況適逢其會長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)失去了賺快“躺贏”時期，行業(yè)發(fā)展將逐步回歸理性。多城市寬松政策的加碼及數(shù)字化浪潮的深入或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，迎來新的存量紅利期。房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展機遇數(shù)字化趨勢助推存量時代紅利轉(zhuǎn)變數(shù)字化趨勢助推在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化浪潮助推下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型成為“必答題”根據(jù)中國信通院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，2020年中國數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模達39.2萬億元。同時，數(shù)字經(jīng)濟占GDP的比重也在逐年提高，2020年達38.6%，標志著數(shù)字經(jīng)濟對GDP的支撐作用日益明顯。從數(shù)字經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)來看，隨著技術(shù)和政策的發(fā)展及完善，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化在數(shù)字經(jīng)濟中的主導地位逐漸增強，2020年產(chǎn)業(yè)數(shù)字化占數(shù)字經(jīng)濟的比重為81%。由此可見，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化為數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展注入了強勁動力，為房地產(chǎn)行業(yè)的“回暖”帶來了新機遇。26%23%23%21%74%77%77%80%80%81%20% 19%2015

2016

2017

2018

2019 2020數(shù)字產(chǎn)業(yè)化（%） 產(chǎn)業(yè)數(shù)字化（%）3527161031363914.2%15.2%20.3%26.1%32.9%34.8%36.2%38.6%2005 2008 2011

2014

2017

2018

2019

2020數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模（萬億元）數(shù)字經(jīng)濟占GDP規(guī)模的比重（%）來源：中國信通院，研究院整理及繪制。2005-2020年中國數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模2015-2020年中國產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和數(shù)字產(chǎn)業(yè)化占數(shù)字經(jīng)濟比例存量時代紅利轉(zhuǎn)變“地產(chǎn)+”模式成為存量運營時代的密鑰在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國商品房銷售紅利逐步見頂，房企經(jīng)營呈現(xiàn)低增長、低盈利態(tài)勢。2021年，全國商品房銷售額約18.2億萬元，同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%；同時，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的凈利潤均值增速相較2017年出現(xiàn)了大幅下滑。長遠來看，房企的業(yè)務(wù)重心必將由“拿地建房”向“大資管”、“大運營”方向轉(zhuǎn)變。存量運營時代的到來對房企的精細化運營提出了更高要求，如何以用戶為中心挖掘新需求，創(chuàng)新“地產(chǎn)+”的產(chǎn)品及服務(wù)模式，成為房企在現(xiàn)階段及未來發(fā)展中提升競爭力的密鑰。1617171718181213151617187.7%1.3%-0.1%2.6%1.9%13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%2016201720212018 2019 2020商品房銷售面積（億平方米）商品房銷售額（萬億元）商品房銷售面積增速（%）商品房銷售額增速（%）2016-2021年中國商品房銷售面積、金額及其增速256312417294357657233.40%21.10%18.30%47.90%21.80%33.40%14.20%5059.80%59720162017201820192020營業(yè)收入均值（億元）營收均值增速（%）凈利潤均值（億元）凈利潤均值增速（%）銷售紅利見頂2016-2020年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況利潤紅利見頂前言：研究范疇界定1背景：房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機遇2探究：房地產(chǎn)數(shù)字化市場洞察3剖析：房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀4目錄中國房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展歷程從流程化到大運營管理，向著數(shù)智一體化前進隨著經(jīng)營地區(qū)的不斷擴展，跨區(qū)域發(fā)展的房企對職能和管理效率提出了更高的要求，房地產(chǎn)數(shù)字化從以無紙化辦公為目的的信息化建設(shè)進入注重管理的ERP階段。為了滿足各職能部門之間的協(xié)同和銜接，部分頭部房企率先開始以數(shù)字化系統(tǒng)為核心的大運營模式的探索，力求實現(xiàn)多方信息協(xié)同。同時，房產(chǎn)經(jīng)紀的數(shù)字化也在不斷演進，房源及客源信息線上化為經(jīng)紀人與C端客戶雙方的信息對稱奠定基礎(chǔ)，目前已逐步向經(jīng)紀人線上化作業(yè)的方向發(fā)展。未來，房地產(chǎn)數(shù)字化將致力于建設(shè)系統(tǒng)一體化、實現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通等，向著智能化和集成化的方向發(fā)展。中國房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展歷程本世紀初，房企主要以無紙化辦公為目的開展初級信息化建設(shè)。該階段的信息化建設(shè)首先從財務(wù)領(lǐng)域興起，房企開始采用無紙化記賬的方式取代手工記賬。隨著需求爆發(fā)，信息化逐漸從財務(wù)領(lǐng)域延伸至營銷領(lǐng)域，出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交。2005年-2012年2012年-2019年部分房企開始拓展跨區(qū)域業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)流程信息化需求凸顯。該階段的信息化建設(shè)主要聚焦在職能部門，以提升職能和業(yè)務(wù)管理效率為目標，產(chǎn)生了一些營銷管理、成本管理和計劃運營的ERP工具。頭部開發(fā)商及房產(chǎn)經(jīng)紀開始進行核心業(yè)務(wù)線上化。房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，房企不再追求單一的資本紅利。房企在該階段的數(shù)字化建設(shè)更注重職能部門之間的銜接和協(xié)同，力求精細化管理。部分頭部房企以數(shù)字化底座為核心建立大運營系統(tǒng)，通過模塊化搭建，

實現(xiàn)“

集團+

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項目”多級協(xié)同。2019年-2021年2021年-future信息化階段流程化階段大運營管理階段數(shù)智一體化階段搭建數(shù)據(jù)中臺底座管理客戶資產(chǎn)以降本增效為目的的某著名企業(yè)化和智能化統(tǒng)一技術(shù)集成化中外房地產(chǎn)數(shù)字化對比中國總體進程較緩，房產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化為特例中美房地產(chǎn)數(shù)字化的出發(fā)點不同，且中國總體發(fā)展較緩。從出發(fā)點來看，美國希望通過數(shù)字化追求房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的安全性及數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管控；而中國的出發(fā)點集中在通過無紙化辦公以提高業(yè)務(wù)效率。從發(fā)展進程上看，美國房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展已接近成熟階段，而中國目前處于起步階段，依靠部分頭部房企帶動。著眼于房產(chǎn)經(jīng)紀，中國該行業(yè)的數(shù)字化雖起步較晚，但發(fā)展進程較快，近年來迅速拉齊甚至趕超美國房產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化水平。其原因主要為美國存有較為成熟的線下房產(chǎn)營銷體系（MSL），而中國房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)繞開了線下生態(tài)及行業(yè)體系，更便于直接擁抱數(shù)字化。中外房地產(chǎn)數(shù)字化對比2010s逐步流程化2000s信息化起步中國 美國僅頭部房 數(shù)字化企達到數(shù) 進入成字化水平 熟時期1970s多種技術(shù)綜合化1960s出現(xiàn)信息管理系統(tǒng)1950s提出OA概念中國整體數(shù)字化起步較晚中國房地產(chǎn)數(shù)字化的出發(fā)點集中在通過無紙化辦公管理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、提升業(yè)務(wù)效率。美國房地產(chǎn)數(shù)字化的出發(fā)點基于對數(shù)據(jù)層面安全性的追求，希望通過統(tǒng)一治理實現(xiàn)數(shù)據(jù)的規(guī)則化和透明化管控。中國房地產(chǎn)數(shù)字化總體滲透率較低美國房地產(chǎn)數(shù)字化總體的滲透率較高中美房地產(chǎn)數(shù)字化 ?出發(fā)點不同中美房地產(chǎn)數(shù)字化總體滲透差異特例中國房產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)字化發(fā)展迅速，發(fā)展進程拉齊甚至趕超美國。中國房產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化美國房產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化美國房地產(chǎn)線下營銷生態(tài)完善，評估師、律師、線下平臺等行業(yè)發(fā)展成熟，數(shù)字化發(fā)展阻力較大。而中國跳過線下營銷生態(tài)的建設(shè)，直接擁抱數(shù)字化。截至2021年6月，中國網(wǎng)民數(shù)量突破10億，受需求端影響，中國交化進程明顯加快，推動了房產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化進程。市場規(guī)模2021年市場規(guī)模近100億元，未來三年CAGR為4.9%據(jù)核算，2021年中國房地產(chǎn)數(shù)字化市場規(guī)模約100億元，同比增長7.2%；預計到2024年該市場規(guī)模將增至116億元，2021-2024年期間復合增長率為4.9%。整體來看，房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展仍處于早期，與零售、金融等行業(yè)數(shù)字化相比，規(guī)模較小。另外，受疫情“黑天鵝事件”及政策風向等因素影響，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境仍不容樂觀，且資本、服務(wù)商觀望氣氛濃，因此未來三年房地產(chǎn)數(shù)字化市場的規(guī)模會保持較低位的增長。如何破解僵局，需要全生態(tài)合力拔丁抽楔。2019-2024年中國房地產(chǎn)數(shù)字化市場規(guī)模CAGR=4.9%849310010410911610.7%7.2%4.2%4.9%5.7%201920202024e2021 2022房地產(chǎn)數(shù)字化市場規(guī)模（億元）2023e增長率（%）服務(wù)圖譜ERP投資開發(fā)技術(shù)底座經(jīng)營管理場景應(yīng)用設(shè)計建造流通交易空間運營營銷獲客智慧案場商辦運營智慧社區(qū)設(shè)計規(guī)劃工程管理AR/VR經(jīng)紀人SaaSBI平臺 數(shù)據(jù)中臺能力建設(shè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢服務(wù)類型賦能夯實技術(shù)底座和數(shù)據(jù)能力，融合技術(shù)于內(nèi)外業(yè)務(wù)場景目前市場上為房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化建設(shè)添磚加瓦的產(chǎn)品及服務(wù)主要分為技術(shù)底座型、能力建設(shè)型、經(jīng)營管理型、場景應(yīng)用型和數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢。技術(shù)底座型構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化升級基礎(chǔ)；能力建設(shè)型夯實企業(yè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，釋放企業(yè)數(shù)據(jù)價值；經(jīng)營管理型幫助企業(yè)實現(xiàn)對財務(wù)、人力和物資等業(yè)務(wù)流信息的一體化管理、監(jiān)控、預測和提前應(yīng)對，激發(fā)企業(yè)的數(shù)字能力；場景應(yīng)用型針對設(shè)計建造、流通交間運營等細分場景，有的放矢提供技術(shù)和應(yīng)用的賦能；數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢則從第三方視角幫助企業(yè)通過技術(shù)釋放新業(yè)務(wù)價值。上述類型產(chǎn)品和服務(wù)構(gòu)成榫卯，點面結(jié)合為房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展提供“萬丈高樓平地起”的穩(wěn)固保障。房地產(chǎn)數(shù)字化產(chǎn)品及服務(wù)的分類與功能技術(shù)底座型為房地產(chǎn)企業(yè)提供云計算服務(wù)，構(gòu)建數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施，推動地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級能力建設(shè)型為地產(chǎn)企業(yè)提供數(shù)據(jù)中臺、商業(yè)智能等技術(shù)工具，提升對內(nèi)外業(yè)務(wù)的處理速度和準確度經(jīng)營管理型以ERP為主的數(shù)字化應(yīng)用，用于房企各業(yè)務(wù)流信息的一體化經(jīng)營管理，協(xié)助房企由內(nèi)而外構(gòu)建數(shù)字能力場景應(yīng)用型面向各細分業(yè)務(wù)場景，將數(shù)字化技術(shù)結(jié)合業(yè)務(wù)理解、需求把握等，賦能各場景降本增效數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢分析、診斷問題，解構(gòu)行業(yè)解決方案和數(shù)字化產(chǎn)品，配合以實施和定制，幫助企業(yè)落地數(shù)字化轉(zhuǎn)型競爭格局數(shù)字化服務(wù)商市占率對比能力建設(shè)型和場景應(yīng)用型風頭日盛，ERP頭部效應(yīng)顯著在房地產(chǎn)數(shù)字化領(lǐng)域，市場格局不斷變化。前些年較為主流的供應(yīng)商以提供門戶類OA及經(jīng)營管理型產(chǎn)品居多，現(xiàn)如今在十四五規(guī)劃等影響下，大數(shù)據(jù)類、建筑工程類及其他細分專業(yè)類供應(yīng)商逐漸登上舞臺。此外，除按服務(wù)類型對服務(wù)商進行分門別類外，還可以將服務(wù)商分為綜合型與垂直型。綜合型的業(yè)務(wù)范疇覆蓋多行業(yè)多領(lǐng)域，垂直型則專為房地產(chǎn)領(lǐng)域提供產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)研究，房地產(chǎn)垂直型服務(wù)商的市占率略高于綜合型，這說明市場更青睞有著深入業(yè)務(wù)理解的“專精”型服務(wù)商品牌。相較于其他領(lǐng)域而言，地產(chǎn)ERP市場集中度較高，以垂直型服務(wù)商的賽場為例，ERP

CR3約為70%。因此對非頭部企業(yè)或新進入企業(yè)而言，這一賽道的可擴較小。相對應(yīng)地，大數(shù)據(jù)或數(shù)字化細分場景或?qū)⒊蔀榉?wù)商群雄逐鹿的主要跑道。市場主流供應(yīng)商變化 房地產(chǎn)數(shù)字化供應(yīng)商市場競爭分析三年前現(xiàn)今傳統(tǒng)ERP類貨值等大運營類門戶類OA其他細分專業(yè)類大數(shù)據(jù)類建筑工程類垂直型ERP

TOP3市場集中度70%注釋：房地產(chǎn)垂直型服務(wù)商指業(yè)務(wù)范疇僅為房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字化產(chǎn)品/服務(wù)供應(yīng)商，ERP廠商僅代表垂直型ERP廠商，不含提供多行業(yè)數(shù)字化產(chǎn)品或解決方案的綜合型服務(wù)商。來源：專家訪談，研究院自主研究及繪制。?2022.4

. 30%CR3其他53%47%垂直型服務(wù)商綜合型服務(wù)商競爭要素業(yè)務(wù)、技術(shù)雙修及客戶生命周期高效管理構(gòu)成核心競爭力房地產(chǎn)數(shù)字化服務(wù)商的核心競爭要素主要有：品牌效應(yīng)、業(yè)務(wù)理解、產(chǎn)品功能、獲客能力和服務(wù)水平。若將這些要素進一步分類，則可以分為內(nèi)功與外功。內(nèi)功指業(yè)務(wù)及技術(shù)雙修的能力沉淀，外功則指客戶全生命周期管理的能力構(gòu)建。兩者相輔相成，形成數(shù)字化服務(wù)商得以在房地產(chǎn)領(lǐng)域御風而行的雙翼。房地產(chǎn)數(shù)字化服務(wù)商競爭五要素0102030405品牌效應(yīng)品牌影響力：提升品牌忠誠度、品牌市占率、品牌搜索量、品牌總銷量、品牌美譽度和品牌知名度等，以創(chuàng)新力、社會責任塑造品牌價值。服務(wù)水平項目實施能力：完善售前、中、后管理機制，加強人員培訓，提升交付效率。業(yè)務(wù)理解業(yè)務(wù)貼合程度：根據(jù)業(yè)務(wù)場景梳理業(yè)務(wù)流程和用戶角色，區(qū)分核心場景、次要場景，構(gòu)建場景樹，挖掘用戶的核心需求，使產(chǎn)品和服務(wù)真正賦能業(yè)務(wù)。產(chǎn)品功能適用性和可擴展性：如硬件產(chǎn)品功能更多由軟件定義、通過OTA升級的方式持續(xù)更新，軟件系統(tǒng)模塊逐步解耦、按需配置等。獲客能力顧問式銷售能力：以市場化薪酬“開源”人才；加強對現(xiàn)有銷售團隊的能力訓練，使之建立對行業(yè)業(yè)務(wù)特征和客戶業(yè)務(wù)痛點的深度理解，實現(xiàn)精準獲客。0102030405投融資子賽道多點開花，房產(chǎn)交間運營領(lǐng)域更獲資本青睞綜合IT桔子及烯牛數(shù)據(jù)中“房地產(chǎn)數(shù)字化”的相關(guān)信息，2015年至今公開披露的房地產(chǎn)數(shù)字化領(lǐng)域獲投公司數(shù)量共200余家。子賽道類型豐富多樣，涵蓋設(shè)計建造、流通交環(huán)節(jié)的細分領(lǐng)域，呈現(xiàn)“多點開花”局面。其中，房產(chǎn)交易（包含房產(chǎn)O2O平臺、C2B平臺）及商場/辦公樓/酒店運營領(lǐng)域獲投企業(yè)數(shù)量占據(jù)較大比例。在未來，隨著房地產(chǎn)數(shù)字化的推進，資本市場對設(shè)計建造環(huán)節(jié)相關(guān)數(shù)字化應(yīng)用（BIM及工程管理）的關(guān)注度也有望得到進一步提升。2015-2022年6月中國房地產(chǎn)數(shù)字化細分領(lǐng)域獲投企業(yè)數(shù)量房產(chǎn)大

地理大數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)（家），（家），4 4前言：研究范疇界定1背景：房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機遇2探究：房地產(chǎn)數(shù)字化市場洞察3剖析：房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀4目錄數(shù)字化能帶來什么？房地產(chǎn)數(shù)字化的價值資產(chǎn)價值客戶價值業(yè)務(wù)價值房地產(chǎn)數(shù)字化價值綜述提升資產(chǎn)管理、客戶管理、業(yè)務(wù)管理效率房地產(chǎn)數(shù)字化的核心價值主要體現(xiàn)在資產(chǎn)、客戶、業(yè)務(wù)三方面，即“房”、“人”、“流程”三效合一。從資產(chǎn)角度看，數(shù)字化的價值體現(xiàn)為能夠有效盤活資產(chǎn)，提升資產(chǎn)管理效率。從客戶角度看，讓產(chǎn)品和服務(wù)更為精準地滿足客戶需求，優(yōu)化客戶體驗是數(shù)字化的價值體現(xiàn)。從業(yè)務(wù)角度看，數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用能夠為提升業(yè)務(wù)運營效率賦能，促成業(yè)務(wù)板塊的高效率協(xié)同，避免數(shù)據(jù)孤島、應(yīng)用孤島。下文將會針對房地產(chǎn)數(shù)字化在這三方面的具體價值體現(xiàn)進行更為詳細的闡述。房地產(chǎn)數(shù)字化核心價值體現(xiàn)客戶業(yè)務(wù)資產(chǎn)資多業(yè)態(tài)、多場景資產(chǎn)的動態(tài)、即時和便捷管理不僅可以降低消費者信息獲取、理解和決策的門檻，還可以幫助企業(yè)解決一系列資產(chǎn)管理難題，更為有效地盤活資產(chǎn)客業(yè)深入挖掘、精準了解客戶需求，并基于客戶需求匹配差異化產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)，提升客戶體驗，延長客戶生命周期業(yè)務(wù)流程標準化、數(shù)據(jù)化，通過在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察優(yōu)化提升業(yè)務(wù)的運營效率，并實現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊間的高效協(xié)同資產(chǎn)價值間接財務(wù)管理可視化：資產(chǎn)地圖、房屋詞典等篩選：查看不同狀態(tài)、類別資源分類匯總：按不同條件進行統(tǒng)計指標數(shù)據(jù)化：出租率、空置率等合同執(zhí)行全過程自動監(jiān)控：如租賃類資產(chǎn)的合同即將到期時，多渠道發(fā)送提醒，業(yè)務(wù)員及時跟進在線智能電子化合同：隨時變更合同場景（轉(zhuǎn)、退、續(xù)等），合同版本自動留存智能算費，智能生成繳費通知單等：提升效率、掌控風險，數(shù)據(jù)可追溯動態(tài)追蹤、及時更新、快速掌握多業(yè)態(tài)、多場景資產(chǎn)狀態(tài)作為圍繞空間運轉(zhuǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)的核心要素為資產(chǎn)，即“房”。當數(shù)字化技術(shù)作用于一個行業(yè)時，核心要素自然無法避開技術(shù)賦能的影響。對于資產(chǎn)而言，數(shù)字化的作用主要體現(xiàn)為標準化、數(shù)據(jù)化和可視化，這是實現(xiàn)高效資產(chǎn)管理的第一把開門鑰匙。接著，數(shù)字化技術(shù)可以幫助企業(yè)實現(xiàn)合同過程的自動監(jiān)控，實現(xiàn)資產(chǎn)狀態(tài)隨時變更、各項費用自動結(jié)算和繳費及時通知，解決成本端資產(chǎn)權(quán)屬不固定、產(chǎn)品升級改造投入不固定，以及收益端租金回報、回收不固定、資產(chǎn)增值不固定和增值附加服務(wù)不固定等難題，更有效地盤活資產(chǎn)。借力數(shù)字化手段盤活資產(chǎn)直接 資源管理中心 間接 租控合約管控客戶價值突破同質(zhì)化營銷，高效匹配客戶需求在“后杠桿時代”，房企對現(xiàn)金流的要求越來越高，因此營銷端口勢必會成為房企的工作重心。數(shù)字化不僅可以幫助企業(yè)從傳統(tǒng)的營銷業(yè)務(wù)流程中剝離出來，還可以幫助企業(yè)真正地走向市場最前端，借助數(shù)字化技術(shù)深入挖掘、精準了解不同屬地、不同區(qū)域客戶的個性化需求，及時追蹤與應(yīng)對客戶需求的變化，并基于客戶的需求將消費者與產(chǎn)品進行全渠道精準匹配，以差異化產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)，實現(xiàn)對客戶的精細化運營。同時，交得以簡化，不僅有助于提升存量房的銷量，還能打造客戶生命周期管理閉環(huán)，提升客戶滿意度，保持營銷的可持續(xù)性?？蛻艄芾恚悍康禺a(chǎn)數(shù)字化營銷鏈路轉(zhuǎn)化<<<<<<精：針對不同客戶設(shè)立不同標簽，精準描摹用戶畫像，借助多維畫像判斷客戶需求、偏好。捷：借助科技手段提升售前服務(wù)品質(zhì)，如引導AR、VR看房等環(huán)節(jié)，使客戶看房更高效。交易<<<<<<簡：采用人臉識別、電子合同等方式，簡化交流程，提升業(yè)務(wù)處理時效。明：支持在線查詢交進度，使流程更加透明。>>>>>>

獲客新：通過新媒體矩陣觸達客戶、推廣品牌。通：從百度、淘寶等公域流量入口切入，在小程序、朋友圈、微信群等地沉淀自有用戶池，打通公私域流量。>>>>>>

售后異：根據(jù)客戶偏好制定優(yōu)惠、服務(wù)合同等，提供差異化服務(wù)，提升客戶滿意度、增強客戶粘度。衍：分析在線物業(yè)管理平臺的用戶行為，有的放矢提供增值業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)價值深化業(yè)務(wù)板塊協(xié)同，疏通數(shù)據(jù)經(jīng)絡(luò)對于企業(yè)管理而言，數(shù)字化的價值在于優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流的標準化、數(shù)據(jù)化，通過全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化。此外，不同于信息化，數(shù)字化的價值還體現(xiàn)在業(yè)務(wù)一體化，即打通業(yè)務(wù)板塊，實現(xiàn)前、中、后臺的高效協(xié)同。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化中臺架構(gòu)基礎(chǔ)云接入：彈性計算

｜

存儲

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網(wǎng)絡(luò)

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安全

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……數(shù)據(jù)源數(shù)據(jù)庫擴展接口后臺中臺數(shù)據(jù)中臺技術(shù)中臺擴展接口經(jīng)營計劃與產(chǎn)銷匹配規(guī)模利潤資產(chǎn)運營社區(qū)運營現(xiàn)金流 資產(chǎn) 銷售HR 財務(wù)成本 采購 計劃 費用 稅E-learning OA 圖文檔案 其他業(yè)務(wù)中臺前臺土地管理項目管理營銷管理物業(yè)管理財務(wù)管理人資管理決策管理……擴展接口數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)化業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化數(shù)據(jù)提取數(shù)據(jù)存儲房地產(chǎn)數(shù)字化的轉(zhuǎn)型路徑信息化數(shù)字化智能化數(shù)字化如何實施？轉(zhuǎn)型路徑信息化、數(shù)字化、智能化三步走房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化“三步走”發(fā)展路徑可劃分為：信息化、數(shù)字化、智能化。信息化又可細分為兩個路徑：1.傳統(tǒng)記錄方式變更為在線記錄；2.借助人力、財務(wù)等管理系統(tǒng)將線下業(yè)務(wù)流程遷移至線上。信息化主要將技術(shù)應(yīng)用于解決業(yè)務(wù)流程問題，容數(shù)據(jù)孤島。不同于信息化，數(shù)字化的核心特征為業(yè)務(wù)板塊間的高度集成和網(wǎng)絡(luò)化協(xié)同，與此同時，數(shù)字化使得數(shù)據(jù)可見、可得、可應(yīng)用，使數(shù)據(jù)能夠賦能業(yè)務(wù)。智能化則更為高階，即在數(shù)字化基礎(chǔ)上，以數(shù)據(jù)為盾，以機器學習等技術(shù)為矛，實現(xiàn)業(yè)務(wù)自動化、決策智能化等。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化路徑演變信息化：線上化業(yè)務(wù)數(shù)字化：集成化協(xié)同智能化：智慧化管理特征：紙質(zhì)記錄方式變更為在線記錄工具：OFFICE等辦公軟件STEP

1特征：部分管理模塊及業(yè)務(wù)模塊標準化，業(yè)務(wù)流由線下遷移至線上工具：人力、財務(wù)、OA、ERP等管理系統(tǒng)STEP

2～50%～75%<-

滲透率

->沉淀數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)：數(shù)據(jù)可見、可得、可應(yīng)用ERPCRMSCM……客戶合作伙伴政府部門A部門B部門C部門D區(qū)別于信息化階段，數(shù)字化階段的特征之一是業(yè)務(wù)板塊協(xié)同和一體化區(qū)別于數(shù)字化階段，智能化階段的特征之一是智能決策數(shù)據(jù)流程技術(shù)組織智能協(xié)同互動創(chuàng)新動態(tài)優(yōu)化中國房地產(chǎn)行業(yè)整體處于信息化-數(shù)字化過渡階段房地產(chǎn)數(shù)字化的痛難點剖析行業(yè)屬性管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型中可能會遇到哪些阻礙？痛難點：行業(yè)屬性側(cè)62%56%

54%服 業(yè)務(wù)業(yè)業(yè)

水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)科

文

批

租

電

制

建

水

交學

化

發(fā)

賃

熱

造

筑

利

通研

體

和

和

力

業(yè)

業(yè)

、

運究育零

商

、 環(huán)

輸和和售

務(wù)

燃 境

、技娛業(yè)

服

氣 和

倉術(shù)

樂 務(wù)

及 公

儲共 和設(shè) 郵施 政管 業(yè)理業(yè)和其他服務(wù)業(yè)居住衛(wèi)農(nóng)

采民宿生林

礦服和和牧

業(yè)務(wù)餐社

漁、飲會

業(yè)地業(yè)

工理 作43%

39%33%25%21%

21%20%19%18%14%

13%9%房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字經(jīng)濟新增企業(yè)數(shù)量占比(%)來源：國家發(fā)展改革委，研究院自主研究及繪制。2020年中國各行業(yè)數(shù)字化覆蓋程度業(yè)務(wù)流程復雜、數(shù)據(jù)管理困難影響數(shù)字化發(fā)展規(guī)模及質(zhì)量與其他行業(yè)相比，2020年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字經(jīng)濟新增企業(yè)數(shù)量占比僅有20%，一定程度上也可以說明房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化發(fā)展水平較低，這和房地產(chǎn)業(yè)本身業(yè)務(wù)鏈條長、主體涵蓋廣、線下屬性強等屬性息息相關(guān)。此外，受數(shù)字化進程起步晚等因素影響，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)管理底子薄，存在采集難、治理難等痛難點，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)和引擎較難構(gòu)建。在這些先天及后天屬性交錯影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化落地存在不少阻礙。房地產(chǎn)數(shù)字化落地難點：行業(yè)先天及后天屬性影響01落地滲透難度大02數(shù)據(jù)管理難度大房地產(chǎn)行業(yè)具備“開發(fā)-設(shè)計-測算-建造-交付-運營”的長鏈條屬性，涵蓋主體眾多，數(shù)字化落地較為困難；房地產(chǎn)行業(yè)的大部分業(yè)務(wù)流程具備強線下屬性，無法完全遷移至線上采集難：我國房地產(chǎn)數(shù)字化進程起步較晚，存在一些信息“黑箱”，一些類別的數(shù)據(jù)散落，收集困難；治理難：信息標準化難度大，數(shù)據(jù)質(zhì)量難把控，數(shù)據(jù)更新不及時痛難點：管理側(cè)消極應(yīng)對和盲目建設(shè)為制約數(shù)字化發(fā)展的病灶掣肘房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化發(fā)展落地的痛難點除其自帶的行業(yè)屬性外，還同房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式有關(guān)。TOP50房企在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中面臨的困難有企業(yè)數(shù)字化文化氛圍欠缺、高層管理者支持度缺乏、數(shù)字化戰(zhàn)略與實施路徑模糊等。其中管理層支持度缺乏主要因為數(shù)字化轉(zhuǎn)型需長線建設(shè)，短期內(nèi)降本提效成果未必明顯且價值難以直接量化。而數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑模糊則主要由目的（為什么推進數(shù)字化建設(shè)）不清、定位（目標是什么，能實現(xiàn)多少）不清，要素（數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施及數(shù)據(jù)）不清所致。房地產(chǎn)數(shù)字化落地難點：企業(yè)缺少滋養(yǎng)數(shù)字化發(fā)展的沃土企業(yè)數(shù)量占比（%）TOP50房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨的困難房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑模糊的典型表現(xiàn)12企業(yè)數(shù)字化文化氛圍不夠高層管理者支持度缺乏71%83%數(shù)字化戰(zhàn)略與實施路徑模糊64%業(yè)務(wù)標準化流程梳理難55%缺乏數(shù)字化專業(yè)人才53%缺乏滿意的供應(yīng)商42%數(shù)字化投入不足36%3大包大攬建設(shè)部分房企會建立智能化科技子公司，開發(fā)自建針對業(yè)務(wù)全流程的企業(yè)運營管理系統(tǒng)，而因自研水平和人才不足，造成成本的浪費。缺乏整體規(guī)劃企業(yè)對自身數(shù)字化發(fā)展水平及目標認知不足，忽視數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的搭建及核心數(shù)據(jù)的采集分析，導致大量軟件系統(tǒng)建設(shè)分散，造成數(shù)據(jù)孤島。長效運營管理機制不足因注重開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)，忽視后續(xù)的長效運營管理及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的沉淀；軟件系統(tǒng)建而不用，系統(tǒng)數(shù)據(jù)不共享，數(shù)字化建設(shè)成效不足。房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀開發(fā)商、經(jīng)紀商及物業(yè)公司對比頭部及中腰部房企對比目前數(shù)字化轉(zhuǎn)型的效果如何？現(xiàn)狀特點貫穿房地產(chǎn)行業(yè)全鏈路場景，

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