物業(yè)機(jī)電維修管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的維修管理，確保機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備完好率，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的維修管理工作，包括但不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。（三）職責(zé)分工1.機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)制定機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃、操作規(guī)程和安全管理制度，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、故障維修和應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修所需材料、配件的采購(gòu)、庫(kù)存管理和成本控制工作。負(fù)責(zé)機(jī)電維修人員的培訓(xùn)、考核和管理工作。2.其他部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)使用的機(jī)電設(shè)備的日常報(bào)修工作，并配合機(jī)電維修部門(mén)進(jìn)行維修工作。負(fù)責(zé)提供機(jī)電設(shè)備維修所需的相關(guān)信息和資料，協(xié)助機(jī)電維修部門(mén)進(jìn)行故障診斷和維修工作。3.物業(yè)管理處負(fù)責(zé)審核機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃、維修費(fèi)用預(yù)算和維修合同，并監(jiān)督機(jī)電維修部門(mén)的工作執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)機(jī)電維修部門(mén)與其他部門(mén)之間的工作關(guān)系，及時(shí)解決維修工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。負(fù)責(zé)向業(yè)主和使用人通報(bào)機(jī)電設(shè)備維修情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督和投訴。二、機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃管理（一）年度維修計(jì)劃1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)于每年年底前，根據(jù)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況、使用年限、維修記錄等情況，編制下一年度的機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃。2.年度維修計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容，并經(jīng)物業(yè)管理處審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3.年度維修計(jì)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照計(jì)劃組織實(shí)施，確保維修工作按時(shí)、按質(zhì)、按量完成。（二）月度維修計(jì)劃1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)于每月月底前，根據(jù)年度維修計(jì)劃和當(dāng)月機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況，編制下一月度的機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃。2.月度維修計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修責(zé)任人等內(nèi)容，并經(jīng)機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后報(bào)物業(yè)管理處備案。3.月度維修計(jì)劃應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理安排，優(yōu)先處理影響設(shè)備正常運(yùn)行和業(yè)主生活的緊急維修項(xiàng)目。（三）臨時(shí)維修計(jì)劃1.對(duì)于突發(fā)的機(jī)電設(shè)備故障，機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)及時(shí)組織維修人員進(jìn)行搶修，并填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備臨時(shí)維修申請(qǐng)表》，詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)備名稱(chēng)、故障現(xiàn)象、維修情況等內(nèi)容。2.臨時(shí)維修計(jì)劃應(yīng)經(jīng)機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后報(bào)物業(yè)管理處批準(zhǔn)，維修費(fèi)用在500元以下的由機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審批，500元以上的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人審批。3.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)在維修完成后及時(shí)將臨時(shí)維修情況反饋給物業(yè)管理處，并將相關(guān)資料歸檔保存。三、機(jī)電設(shè)備巡檢管理（一）巡檢制度1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)制定機(jī)電設(shè)備巡檢制度，明確巡檢人員、巡檢時(shí)間、巡檢內(nèi)容、巡檢標(biāo)準(zhǔn)等要求。2.巡檢人員應(yīng)按照巡檢制度的要求，定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行中的問(wèn)題和隱患，并做好巡檢記錄。3.巡檢記錄應(yīng)包括設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、巡檢時(shí)間、巡檢人員、巡檢內(nèi)容、設(shè)備運(yùn)行狀況、存在問(wèn)題及處理情況等內(nèi)容，并由巡檢人員簽字確認(rèn)。（二）巡檢內(nèi)容1.供電系統(tǒng)檢查變壓器、配電柜、配電箱等設(shè)備的運(yùn)行狀況，包括溫度、聲音、氣味等。檢查電纜、母線等線路的連接情況，是否有松動(dòng)、發(fā)熱、老化等現(xiàn)象。檢查接地系統(tǒng)是否良好，接地電阻是否符合要求。2.給排水系統(tǒng)檢查水泵、水箱、水池等設(shè)備的運(yùn)行狀況，包括壓力、流量、水位等。檢查管道、閥門(mén)等設(shè)施的連接情況，是否有漏水、滲水等現(xiàn)象。檢查排水系統(tǒng)是否暢通，有無(wú)堵塞、積水等問(wèn)題。3.電梯系統(tǒng)檢查電梯的運(yùn)行狀況，包括轎廂運(yùn)行是否平穩(wěn)、有無(wú)異常聲響、平層是否準(zhǔn)確等。檢查電梯的安全裝置，如限速器、安全鉗、門(mén)鎖等是否正常。檢查電梯的機(jī)房設(shè)備，如主機(jī)、控制柜、限速器等是否正常運(yùn)行。4.消防系統(tǒng)檢查消防水泵、消防水箱、消防水池等設(shè)備的運(yùn)行狀況，包括壓力、水位等。檢查消防管道、閥門(mén)等設(shè)施的連接情況，是否有漏水、滲水等現(xiàn)象。檢查消防器材是否完好有效，如滅火器、消火栓、噴淋頭、煙感探測(cè)器等。5.空調(diào)系統(tǒng)檢查空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備的運(yùn)行狀況，包括溫度、壓力、電流等。檢查空調(diào)管道、閥門(mén)等設(shè)施的連接情況，是否有漏水、滲水等現(xiàn)象。檢查空調(diào)系統(tǒng)的通風(fēng)情況，是否正常。（三）巡檢問(wèn)題處理1.巡檢人員在巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行中的問(wèn)題和隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備巡檢問(wèn)題處理記錄》。2.對(duì)于一般問(wèn)題，巡檢人員應(yīng)立即進(jìn)行處理，如無(wú)法處理的應(yīng)及時(shí)報(bào)告機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人。3.對(duì)于重大問(wèn)題，機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織維修人員進(jìn)行搶修，并報(bào)告物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人。4.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)定期對(duì)巡檢問(wèn)題處理情況進(jìn)行總結(jié)分析，采取有效措施預(yù)防問(wèn)題再次發(fā)生。四、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理（一）維護(hù)保養(yǎng)制度1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)制定機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，明確維護(hù)保養(yǎng)人員、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等要求。2.維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)制度的要求，定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。3.維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)包括設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)人員、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、設(shè)備運(yùn)行狀況、存在問(wèn)題及處理情況等內(nèi)容，并由維護(hù)保養(yǎng)人員簽字確認(rèn)。（二）維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容1.供電系統(tǒng)定期對(duì)變壓器、配電柜、配電箱等設(shè)備進(jìn)行清潔、緊固、潤(rùn)滑等保養(yǎng)工作。定期對(duì)電纜、母線等線路進(jìn)行檢查、測(cè)試，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理線路故障。定期對(duì)接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查、測(cè)試，確保接地電阻符合要求。2.給排水系統(tǒng)定期對(duì)水泵、水箱、水池等設(shè)備進(jìn)行清潔、緊固、潤(rùn)滑等保養(yǎng)工作。定期對(duì)管道、閥門(mén)等設(shè)施進(jìn)行檢查、維修，及時(shí)處理漏水、滲水等問(wèn)題。定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行疏通、清理，確保排水暢通。3.電梯系統(tǒng)定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整等保養(yǎng)工作，確保電梯的正常運(yùn)行。定期對(duì)電梯的安全裝置進(jìn)行檢查、測(cè)試，確保安全裝置的正常運(yùn)行。定期對(duì)電梯的機(jī)房設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保機(jī)房設(shè)備的正常運(yùn)行。4.消防系統(tǒng)定期對(duì)消防水泵、消防水箱、消防水池等設(shè)備進(jìn)行清潔、緊固、潤(rùn)滑等保養(yǎng)工作。定期對(duì)消防管道、閥門(mén)等設(shè)施進(jìn)行檢查、維修，及時(shí)處理漏水、滲水等問(wèn)題。定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保消防器材的完好有效。5.空調(diào)系統(tǒng)定期對(duì)空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備進(jìn)行清潔、緊固、潤(rùn)滑等保養(yǎng)工作。定期對(duì)空調(diào)管道、閥門(mén)等設(shè)施進(jìn)行檢查、維修，及時(shí)處理漏水、滲水等問(wèn)題。定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行清洗、消毒，確?？照{(diào)系統(tǒng)的衛(wèi)生。（三）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)根據(jù)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況、使用年限、維護(hù)保養(yǎng)記錄等情況，制定機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)人員等內(nèi)容，并經(jīng)機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后報(bào)物業(yè)管理處備案。3.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理安排，優(yōu)先處理影響設(shè)備正常運(yùn)行和業(yè)主生活的緊急維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。（四）維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用管理1.機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)管理成本預(yù)算，由物業(yè)管理處統(tǒng)一管理。2.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，編制維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算，并報(bào)物業(yè)管理處審核。3.維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用應(yīng)按照預(yù)算進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，確保費(fèi)用的合理使用。4.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)定期對(duì)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決費(fèi)用使用過(guò)程中存在的問(wèn)題。五、機(jī)電設(shè)備故障維修管理（一）故障報(bào)告1.機(jī)電設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，使用部門(mén)或業(yè)主應(yīng)及時(shí)向機(jī)電維修部門(mén)報(bào)修，并詳細(xì)描述故障發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)備名稱(chēng)、故障現(xiàn)象等情況。2.機(jī)電維修部門(mén)接到報(bào)修后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，并填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備故障維修申請(qǐng)表》。（二）故障診斷1.維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)首先對(duì)故障進(jìn)行診斷，確定故障原因和故障部位。2.維修人員應(yīng)根據(jù)故障診斷結(jié)果，制定維修方案，并報(bào)機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核。（三）故障維修1.維修方案經(jīng)審核批準(zhǔn)后，維修人員應(yīng)按照維修方案進(jìn)行維修工作，確保維修質(zhì)量和維修安全。2.維修人員在維修過(guò)程中應(yīng)做好維修記錄，詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、故障現(xiàn)象、維修過(guò)程、維修結(jié)果等內(nèi)容。3.對(duì)于復(fù)雜故障或重大故障，維修人員應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，請(qǐng)求技術(shù)支持和協(xié)助。（四）維修驗(yàn)收1.維修工作完成后，維修人員應(yīng)進(jìn)行自檢，確認(rèn)維修工作符合要求后，填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備故障維修驗(yàn)收單》，并通知使用部門(mén)或業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。2.使用部門(mén)或業(yè)主應(yīng)在接到驗(yàn)收通知后，及時(shí)組織相關(guān)人員對(duì)維修工作進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，在《機(jī)電設(shè)備故障維修驗(yàn)收單》上簽字確認(rèn)。3.如驗(yàn)收不合格，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格為止。（五）維修費(fèi)用結(jié)算1.機(jī)電設(shè)備故障維修費(fèi)用應(yīng)按照維修合同或相關(guān)規(guī)定進(jìn)行結(jié)算。2.維修人員應(yīng)在維修工作完成后，及時(shí)填寫(xiě)維修費(fèi)用結(jié)算單，并報(bào)機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核。3.機(jī)電維修部門(mén)負(fù)責(zé)人審核通過(guò)后，將維修費(fèi)用結(jié)算單報(bào)物業(yè)管理處審批。4.物業(yè)管理處審批通過(guò)后，按照財(cái)務(wù)制度進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。六、機(jī)電設(shè)備安全管理（一）安全制度1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)制定機(jī)電設(shè)備安全管理制度，明確安全管理職責(zé)、安全操作規(guī)程、安全檢查制度、安全教育培訓(xùn)制度等要求。2.機(jī)電維修人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全管理制度，確保維修工作的安全進(jìn)行。（二）安全操作規(guī)程1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)根據(jù)機(jī)電設(shè)備的特點(diǎn)和操作要求，制定相應(yīng)的安全操作規(guī)程，并張貼在設(shè)備操作現(xiàn)場(chǎng)。2.機(jī)電維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違規(guī)操作。（三）安全檢查1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。2.安全檢查應(yīng)包括設(shè)備的運(yùn)行狀況、安全裝置、防護(hù)設(shè)施、電氣系統(tǒng)等方面的檢查。3.對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，并填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備安全檢查記錄》。（四）安全教育培訓(xùn)1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)定期組織機(jī)電維修人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高維修人員的安全意識(shí)和安全技能。2.安全教育培訓(xùn)應(yīng)包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等內(nèi)容。3.機(jī)電維修人員應(yīng)參加安全教育培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。（五）應(yīng)急處理1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)制定機(jī)電設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處理流程、應(yīng)急救援措施、應(yīng)急物資儲(chǔ)備等要求。2.機(jī)電維修人員應(yīng)熟悉應(yīng)急預(yù)案的內(nèi)容，并定期進(jìn)行演練，提高應(yīng)急處理能力。3.當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生安全事故時(shí)，機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織救援工作，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。七、機(jī)電設(shè)備檔案管理（一）檔案建立1.機(jī)電維修部門(mén)應(yīng)建立機(jī)電設(shè)備檔案，對(duì)每臺(tái)機(jī)電設(shè)備的相關(guān)資料進(jìn)行歸檔保存。2.機(jī)電設(shè)備檔案應(yīng)包括設(shè)備的選型、采購(gòu)、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、故障維修、更新改造等全過(guò)程的資料。（二）檔案內(nèi)容1.設(shè)備基本信息設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、生產(chǎn)廠家、出廠編號(hào)、購(gòu)置日期等。2.設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備說(shuō)明書(shū)、操作手冊(cè)、維修手冊(cè)、電路圖、結(jié)構(gòu)圖等。3.設(shè)備安裝調(diào)試資料設(shè)備安裝工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)備調(diào)試記錄等。4.設(shè)備運(yùn)行記錄設(shè)備運(yùn)行日志、巡檢記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、故障維修記錄等。5.設(shè)備維修資料維修計(jì)劃、維修申請(qǐng)、維修方案、維