黑龍江省房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)原則

黑龍江省技術(shù)監(jiān)督局

黑龍江省建設(shè)廳

黑龍江省測(cè)繪局

刖百

伴隨建筑設(shè)計(jì)的不停創(chuàng)新，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2023)和建設(shè)

部《有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題日勺告知》(建住房[2023]

74號(hào))已不能涵蓋許多建筑形式，且其中某些定義對(duì)某些詳細(xì)問(wèn)題定義得不

夠嚴(yán)格。2023年4月實(shí)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T

50353-2023)同《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》之間在房屋面積計(jì)算規(guī)則上存在一定出入,

導(dǎo)致都市建筑規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)登記之向的面積歧義。

為了保持與國(guó)標(biāo)一致，深入規(guī)范本省房屋建筑面積測(cè)繪二作，在充足

考慮本省都市規(guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)登記等方面的管理規(guī)定的基礎(chǔ)上，綜合本省各

(地)市出現(xiàn)日勺多種新建筑形式，制定本原則。

本原則自公布之日起實(shí)行。

本原則由黑龍江省建設(shè)廳、黑龍江省測(cè)繪局共同提出。

本原則由黑龍江省測(cè)繪局負(fù)責(zé)歸口并負(fù)責(zé)解釋。

本原則由楊振球負(fù)責(zé)起草。

本原則重要起草人:

目錄

1.總則

.............................................................................................................5

1.1目的.....................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

1.2范圍....................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

1.3根據(jù)....................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

2.術(shù)語(yǔ)和定義

5

21面積名詞................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

2.2建筑名詞................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

2.3住宅名詞................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.一般規(guī)定...........................................................13

3.1房屋棟（鹿）的劃分和編排..............................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.2房屋層的劃分和層次的編排..............................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.3單元的劃分和編排......................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.4戶的劃分和編排........................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.5分戶號(hào)的編排...........................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.6房屋面積測(cè)繪..........................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.7房屋面積測(cè)繪的內(nèi)容....................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

3.8房屋建筑面積計(jì)算的條件................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

4.3共有共用建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?.........................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有共用建筑面積確實(shí)認(rèn)原則..........................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有共用建筑面積的內(nèi)容..............................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有共用建筑面積的分類..............................錯(cuò)誤!未定義書簽.

共有共用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t..........................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有共用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式......................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有建筑面積的分?jǐn)偞胧?.............................錯(cuò)誤!未定義書簽。

共有建筑面積的分?jǐn)偧?xì)則..............................錯(cuò)誤!未定義書簽。

黑龍江省房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范

1、總則

1.1目的

為加強(qiáng)本省行政區(qū)域范圍內(nèi)房產(chǎn)測(cè)繪管理，維護(hù)房地產(chǎn)測(cè)量和房屋面積計(jì)算管理工

作的正常秩序，統(tǒng)一全省房屋面積計(jì)算規(guī)則,保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益.特制定本規(guī)

范。

1.2范圍

本規(guī)范合用于本省行政區(qū)域范圍內(nèi)口勺房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、都市拆遷賠

償、歷史遺留房產(chǎn)問(wèn)題處理等的房屋運(yùn)筑面積的預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)實(shí)狀況測(cè)繪、

分割測(cè)繪等。

1.3根據(jù)

下列原則（文獻(xiàn)）所包括的條文，通過(guò)在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范

出版時(shí)，所示版本均有效。所有原則都會(huì)被修改，使用本規(guī)范的各方面應(yīng)探討使用下列原

則最新版本的也許性。

GB"17986-2023《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》

GBb50353-2023《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

建住房［2023］74號(hào)《有關(guān)房屋建筑面枳計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的告知》

2、術(shù)語(yǔ)和定義

下列術(shù)語(yǔ)和定義合用于本規(guī)范。

2.1面積名詞

2.1.1房屋的建筑面積

2.1.2指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地

下室、室外樓梯等，且具有有上蓋，構(gòu)造牢固，層高2.20米（含2.20米）以上的永久

性建筑。

2.1.3房屋的使用面積

指房屋戶內(nèi)所有可供使用的空間面積，以水平投影面積按如下規(guī)定計(jì)算。

…套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、質(zhì)所、儲(chǔ)備室、

壁柜等空間面積的總和。

一套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)B勺面積總和計(jì)入使用面積。

一套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均不計(jì)入使用面積。________________________________［批注【微軟用戶《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》

一內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

…內(nèi)保溫層不計(jì)入使用面積。

一陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入使用面積。

2.1.4房屋的套內(nèi)建筑面積

指房屋套內(nèi)范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。房屋的套內(nèi)建筑面

積一艘由套內(nèi)房屋使用面積.套內(nèi)墻體而積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分枸成C

2.1.5房屋的套內(nèi)墻體面積

2.1.6指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各

套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按

水平投影面積的二分之一計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面枳所有計(jì)

入套內(nèi)墻體面積。

2.1.7房屋的套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

指陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。

2.1.8房屋的共有（共用）建筑面積

指建筑物內(nèi)由多種產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿校ü灿茫?/p>

建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿校ü灿茫┙ㄖ娣e。

2.1.9房屋的產(chǎn)權(quán)面積

2.1.10指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)B勺房屋建筑面積（單套房屋產(chǎn)權(quán)面積不得少于

I平方米，新建房屋整棟房屋建筑面積不得少于15平方米）。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣

（市）級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

2.1.11商品房的銷售面積

指購(gòu)房者所購(gòu)置的房屋套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和。

2.1.12房屋的預(yù)售測(cè)繪面積

2.1.13指根據(jù)都市規(guī)劃部門同意后的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)算，并出具

的房屋建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺預(yù)售審批和銷售。

2.1.14房屋的竣工測(cè)繪面積

2.1.15指根據(jù)都市規(guī)劃部門核準(zhǔn)方案的建筑施工圖和竣工房屋B勺現(xiàn)實(shí)狀況、實(shí)地所進(jìn)行

房屋建筑面積測(cè)量和計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。重要用于房屋產(chǎn)權(quán)初始登記

和轉(zhuǎn)移登記等。

2.1.16房屋的現(xiàn)實(shí)狀況測(cè)繪面積

2.1.17根據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)算，出具的建筑面積為現(xiàn)實(shí)狀況面積。

重要用于征地拆遷、房地產(chǎn)評(píng)估、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。

2.1.18房屋的分割測(cè)繪面積

根據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)狀況或房屋分割協(xié)議，族一種產(chǎn)權(quán)的房屋劃分為多種產(chǎn)權(quán)而進(jìn)行的房屋建

筑面積的測(cè)算。

2.2建筑名詞

2.2.1層高

上下兩層樓面或樓面與地面之間日勺垂直距離。

2.2.2樓層凈高

樓（地）面至樓板構(gòu)造底面之間的垂直距離。

2.2.3斜面構(gòu)造屋頂高度

由本層地面或樓面到斜屋面板上皮的垂直高度

2.2.4自然層

2.2.5指房屋室內(nèi)地坪士0以上，層高在2.20米以上，按樓板、地板閡造分層的樓

層。

2.2.6原則層

平面布置相似的樓層。

2.2.7夾層

2.2.8在一種樓層內(nèi).以構(gòu)造形式局部增設(shè)的樓層0

2.2.9插層

位于房屋兩自然層之間與房屋整體構(gòu)造不有關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去B勺局部樓層。

2.2.10架空層

2.2.11指建筑物中僅以構(gòu)造體作為支撐、無(wú)外墻圍合（圍護(hù)構(gòu)造）的敞尹空間層。一般

為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。

2.2.12技術(shù)層

專用于為安裝布設(shè)水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作、檢修用時(shí)

空間層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）。

2.2.13避難層

2.2.14建筑高度超過(guò)100米的高層建筑、為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的

樓層。

2.2.15屋面（頂）層

2.2.16在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件構(gòu)成

的樓層。

2.2.17地上層數(shù)

2.2.18即房屋的自然層數(shù).指室區(qū)地坪士O.（X）以上的、按樓板構(gòu)造分層的、層高在

2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表達(dá)。

2.2.19地下層數(shù)

室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室（包括半地下室）的層數(shù)。地下層數(shù)用負(fù)數(shù)表達(dá)。

2.2.20房屋總層數(shù)

2.2.21房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面

的）樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)0

2.2.22柱廊

2.2.23有頂蓋和支柱，供人通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡(jiǎn)稱柱廊。

2.2.24走廊

建筑物的水平交通空間。

2.2.25挑廊

2.2.26二層挑出房屋墻體外，有圍護(hù)物，無(wú)支柱的外走廊。

2.2.27樵廊

設(shè)置在建筑物底層屋檐下的水平交通空何。

2.2.28回廊

在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。

2.2.29架空通廊

2.2.30建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。

2.2.31門斗（門廊）

2.2.32建筑物門前突出的有頂蓋（其頂蓋為建筑物）和支柱（或墻）的通道。門斗、門

廊必須具有與房屋相連通,有永久性B勺、構(gòu)造牢固的頂蓋：以柱支撐頂蓋為門廊，是

開(kāi)放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用日勺過(guò)渡性建

筑空間。

2.2.33雨篷

設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽(yáng)的板或篷。

2.2.34公共通道

2.2.35指作為公眾通行的通道，或與市政（小區(qū)）道路連通的穿越建筑的通道。

2.2.36勒腳

建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位堵體附加厚部分。

2.2.37圍護(hù)構(gòu)造

圍合建筑空間周圍的墻體、門、窗、欄桿等。

2.2.38幕墻

2.2.39突出于建筑主體構(gòu)造以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護(hù)構(gòu)造。

2.2.40圍護(hù)性幕墻

直接作為外墻起圍護(hù)作用的幕墻。

2.2.41裝飾性幕墻

設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用日勺幕墻。

2.2.42陽(yáng)臺(tái)

指有永久性上蓋、有圍護(hù)構(gòu)造、有臺(tái)面、與房屋相通、可以活動(dòng)和運(yùn)用的房屋附屬設(shè)

施，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

a）封閉陽(yáng)臺(tái)：指采用金屬、塑鋼或玻璃等材料（原設(shè)計(jì)及竣工后）對(duì)陽(yáng)臺(tái)完全封閉,

作為永久性使用的空間。

b）非封閉陽(yáng)臺(tái)：指原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽(yáng)臺(tái)。

2.2.43凹陽(yáng)臺(tái)：指凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。

2.2.44凸陽(yáng)臺(tái)：指挑出樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。

2.2.45露臺(tái)（平臺(tái)）

2.2.46供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)日勺屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有

圍護(hù)構(gòu)造，無(wú)頂蓋或頂蓋水平投影面積不不小于圍護(hù)構(gòu)造水平投影面枳1/2日勺活動(dòng)

空間。

2.2.47眺望間

設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀測(cè)周圍狀況的建筑空同。

2.2.48地下室

房間室內(nèi)地平面低于室外地面超過(guò)該房間室內(nèi)凈高的1/2的房屋地下使用空間。

2.249半地下室

2.2.50房間室內(nèi)地平面低于室外地面超過(guò)該房間室內(nèi)凈高的1/3且不超過(guò)1/2者，采

光窗在地平面以上的房屋。

2.2.51變形縫

伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫的總稱。

2.2.52永久性頂蓋

經(jīng)規(guī)劃同意設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。

2.2.53綱窗

2.2.54與房屋室內(nèi)相連通.為房同采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。

2.2.55閣樓

指運(yùn)用坡形屋頂（人字梁頂）的上部空間（悶頂部分沖勺那部分使用空間。

2.2.56騎樓

指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。

2.2.57過(guò)街樓

有道路穿過(guò)建筑空間日勺樓房。

2.2.58門廳

指建筑物中位于出入口處、用于接訥和疏散人流、物流及聯(lián)絡(luò)各重要便用空間、輔助

使用空間和其他交通空間等的交通樞紐空間。

2.2.59大堂

指具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的使用空間。

2.2.60樓梯

2.2.61指設(shè)置于房屋室內(nèi)或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房

的交通設(shè)施。

2.2.62室外樓梯

2.2.63依托房屋外墻體搭建在房屋外惻的，位于房屋主體外，通達(dá)房屋各層的固定樓

梯。

2.2.64坡道

2.2.65連接不一樣標(biāo)高的樓面、地面.供人行或車行的斜坡式交通通道。

2.2.66臺(tái)階

指建筑物出入口處不一樣標(biāo)高地面或樓層不一樣標(biāo)高處設(shè)置日勺供人行走的階梯式連

接構(gòu)件。室外臺(tái)階還包括與建筑物出入口連接處的平臺(tái)。

2.2.67管道井

建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道.

2.2.68煙道

建筑物中用于排除多種煙塵的管道或豎向井道。

2.2.69通風(fēng)道

建筑物中用于排除室內(nèi)蒸汽、潮氣或污濁空氣以及輸送新鮮空氣的管道。

2.2.70裙樓、塔樓

2.2.71指建筑群中.高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的1/3

如下時(shí)，低樓層部分為裙樓,高樓層部分為塔樓。

2.2.72多層建筑

指房屋層數(shù)不不小于六層或建筑高度不不小于24米的建筑物。其中層數(shù)為一層至三

層的稱為低層建筑。

2.2.73中高層建筑

指房屋層數(shù)為七層至九層的建筑物。

2.2.74高層建筑

指層數(shù)為十層及十層以上或建筑高度不小于24米的建筑物（不包括建筑高度不小于

24米的單層公共建筑）。

2.2.75超高層建筑

指建筑高度不小于100米的民用建筑。

2.2.76單元式高層住宅

2.2.77由多種住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅.

2.2.78塔式高層住宅

以共用樓梯、電梯為關(guān)鍵布置多套住房的高層住宅。

2.2.79通廊式高層住宅

以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。

2.2.80剪力墻

亦稱構(gòu)造墻、抗震墻。由鋼筋混凝土、預(yù)應(yīng)力混凝土構(gòu)成的承受水平作用力B勺墻。

2.2.81隔墻

2.2.82不承受任何外來(lái)荷載,且自身自重還由樓板或梁支撐的分隔建筑物內(nèi)部空間

的構(gòu)件。

2.2.83山墻

2.2.84指卜部砌成三角形（即山尖R勺端，即橫墻中的外墻稱山搐.現(xiàn)平屋頂房屋的內(nèi)

外承重橫墻亦稱“山墻”。

2.2.85水箱間

指建有儲(chǔ)水池及機(jī)械設(shè)備的房屋,用灶建造的水箱或儲(chǔ)水池不稱為水箱間。

2.3住宅名詞

2.3.1復(fù)式住宅

2.3.2指套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，廳高為兩樓層或兩樓層以上。

2.3.3錯(cuò)層住宅

2.3.4指套內(nèi)部分空間的）地坪與其他部分形成高差，但該套內(nèi)空間水立投影仍為一

種層面，無(wú)重疊面積的房屋。

2.3.5躍層住宅

指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個(gè)自然層以上的住宅。

3、一般規(guī)定

3.1房屋棟（修）的劃分和編排

5.1.1棟（幢）的劃分

3.1.1.1棟劃分為自然棟和邏輯棟。

a）自然棟是經(jīng)規(guī)劃行政部門審批后、一座獨(dú)立的、包括不一樣構(gòu)造和不一樣層次的

房屋。

b）邏輯棟是根據(jù)房產(chǎn)面積測(cè)算的需要,對(duì)自然棟按構(gòu)造或功能進(jìn)行遺輯分割而成的

房屋。

c）房屋建筑面積測(cè)算一般以邏輯棟為單位進(jìn)行。

3.L1.2由多種塔樓和裙樓構(gòu)成的一株建筑物，各塔樓及其對(duì)應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通

的伸縮縫或隔塔為明顯界線.日互相之間無(wú)共用建筑面積的.應(yīng)視為多棟.否則，視為一

棟。

3.1.1.3地面上由多種塔樓、裙樓構(gòu)成的建筑物，共用一種大型地下室，且地下室或?yàn)橥?/p>

車場(chǎng)或?yàn)樯虡I(yè)，應(yīng)將停車場(chǎng)（商業(yè)）、各互不相通的塔樓及其對(duì)應(yīng)日勺裙樓分別視為獨(dú)立的

株。

5.1.2由多種樓聯(lián)成、且有明顯的分割界線建筑物，如互相之間沒(méi)有共月建筑面積，則

按分割界線劃分為獨(dú)立株，否則視為一棟。

5.1.3以通廊相連的房屋，各為一棟,

5.1.4棟（幢）號(hào)的編排

3.2棟號(hào)編排以丘（或小區(qū)）為單位進(jìn)行，在丘內(nèi)從左至右，從

前到后次序，按S型編號(hào)。小區(qū)房屋棟號(hào)自行編制期宜采用原

編號(hào)。

3.3房屋層的劃分和層次的編排

房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

3.2.1房屋名義層是開(kāi)發(fā)商為回避某些數(shù)字（如4.13.14）自行定義的房屋層號(hào)，與房屋

實(shí)際自然層號(hào)不一致。名義層和實(shí)際自然層應(yīng)作對(duì)應(yīng)處理。

3.2.2房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算。每一自然層各劃

分為一層，其編號(hào)從室內(nèi)地平線開(kāi)始向上按123.……編號(hào)。

3.2.3采光窗在室外地坪以上的半地下室或房屋室內(nèi)地平線如下的地下室，其室內(nèi)層

高在2.20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)，其編號(hào)從室內(nèi)地平線開(kāi)始向下按-1、-2、……編號(hào)。

3.2.4旋轉(zhuǎn)上升式的房屋，按室內(nèi)地評(píng)±0以上計(jì)算，以其旋轉(zhuǎn)一周且層高2.20m以上

的水平投影為一種自然層，所在層次拎對(duì)應(yīng)的自然層次編號(hào)c

3.2.5錯(cuò)層房屋的層數(shù)按自然層來(lái)劃分。

3.2.6躍層住宅最上躍層部分不計(jì)層數(shù)，其他計(jì)自然層。

3.2.7層高在2.20米及以上的架空層計(jì)入房屋自然層。

3.4假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓.以及突出屋面的樓梯間、

水箱間不計(jì)層數(shù)。

3.5單元的劃分和編排

單元的編排一般以面對(duì)樓梯口，從左至右順時(shí)針依次排列。

特殊狀況單元的編排：

a）U型樓：面對(duì)樓梯口，從左手開(kāi)始順時(shí)針排列。（圖1）

b）口字型樓：由西北角第一單元開(kāi)始時(shí)針排列。（圖2）

c）同一株樓，兩側(cè)均有單元口，根據(jù)實(shí)際狀況,從單元口多的開(kāi)始依次順時(shí)針排列，然

后轉(zhuǎn)圈到單元口少B勺依次排列。（圖3）

（圖1）（圖2）

??M???

-BSE-

000110000109oooioe000107oooioe

*?秀麗

00010100018000103000104000106

（圖3）（圖4）

3.6戶的劃分和編排

3.4.1戶的劃分

3.4.1.1戶指棟內(nèi)具有持續(xù)空間及邊界的、具有獨(dú)立戶號(hào)、可獨(dú)立登記日勺構(gòu)造單元，也可以稱為

套

3.4.1.2成套房屋一般以套為單位分戶。

3.4.1.3房屋特定區(qū)域（如：整個(gè)單元、一種單元的某一層或相鄰幾套房屋、房屋某層

等）同屬于一種房屋權(quán)利人的，可劃分為一戶。

3.4.1.4整棟樓屬于同一房屋權(quán)利人的，可劃分為一戶。

3.4.1.5無(wú)分隔墻體、但埋設(shè)了界址點(diǎn)的商鋪、車位等，可按明確的界址級(jí)分戶。

3.4.1.6不能被分撞的公共部分應(yīng)視為一戶。

3.7分戶號(hào)時(shí)編排

分戶號(hào)宜采用六位或七位阿拉伯?dāng)?shù)字表達(dá)。按照單元（兩位）+層次i兩位）十戶室

號(hào)（兩位/三位）的形式表達(dá)。

3.5.1成套房屋的編號(hào)

分戶號(hào)的編排按樓梯左手笫一門順時(shí)針編號(hào)。實(shí)地有編號(hào)的以實(shí)地編號(hào)為準(zhǔn)。

3.5.2商鋪、地下車位的編號(hào)

商鋪、地下車位的編號(hào)從左至右，從前到后次序，按反$型次序編排。

3.5.3編號(hào)形式為：0（）+層次（兩位）十分戶號(hào)（兩位/三位）。

3.5.4背靠背式平房的編號(hào)

南北朝向的，以棟為單元，按先南側(cè)后北側(cè)次序從左至右編排。（圖4）

3.8東西朝向的，以棟為單位，按先東側(cè)后西側(cè)次序，從左至右編排。

3.9房屋面積測(cè)繪

3.3.1房屋面積測(cè)繪系指房屋各層水平面積的測(cè)算。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面

積.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ婧?不應(yīng)分板的共有建筑面積.房屋產(chǎn)權(quán)面積.房屋住用而積

等測(cè)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層（高層）房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

3.3.2因施工變更導(dǎo)致房屋建筑面模變化的，須經(jīng)規(guī),劃行政主管部門同意后出具測(cè)繪

成果。設(shè)計(jì)單位對(duì)提供的圖紙和闡明書負(fù)責(zé)。

3.3.3計(jì)算房屋面積B勺墻體厚度為剔除內(nèi)外抹灰層B勺裸墻厚度。

3.13建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算速筑面積。

3.11房屋面積測(cè)繪的內(nèi)容

房屋面積測(cè)繪內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集（包括界址點(diǎn)測(cè)量）、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房屋建筑面

積計(jì)算、成果資料的整頓、檢查、審核和歸檔。

3.12房屋建筑面積計(jì)算的條件

可以計(jì)算建筑面積的房屋及其附屬物一般應(yīng)具有如下條件：

一應(yīng)具有上蓋；

…應(yīng)有圍護(hù)物；

…構(gòu)造牢固，屬永久性的建筑物；

一層高在2.20米以上；

一可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。

3.13面積測(cè)算的規(guī)定

各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最終成

果。

3.14面積以米2為單位，計(jì)算過(guò)程中的面積取位至0.0001米2,最終面積取位至

0.01米2,共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.0000001。

3.15房屋面積的精度規(guī)定

房產(chǎn)面積的希座分為三級(jí).各級(jí)面積的限差和中誤并不超過(guò)表3.5/計(jì)算的成果.

表3.5-1房產(chǎn)面積的精度規(guī)定（S為房產(chǎn)面積，米2）

房屋面積的精度等級(jí)限差:米2）中誤差（米2）

一0.02石+0.0006S0.01"+0.0003S

二0.(MVs+().002S0.02A+0.001S

二0.08、長(zhǎng)+0.006S0.(“A+0.003s

3.16對(duì)特殊的房屋或產(chǎn)權(quán)人規(guī)定的，采用上表一級(jí)精度；商品房、經(jīng)濟(jì)合用住房等新

建房屋，采用上表二級(jí)精度；異形房屋、其他房屋可采用三級(jí)精度。

3.17房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源

3.1S房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源于：一是都市規(guī)劃行政主管部門審核的建筑設(shè)計(jì)圖紙，即根

據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙上獲得邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是根據(jù)實(shí)地丈量，即通過(guò)對(duì)竣工房屋或既有房

屋實(shí)量取的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；三是通過(guò)測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)后反算房屋邊長(zhǎng)。

3.1?房屋邊長(zhǎng)的實(shí)地采集

量（測(cè)）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式激光測(cè)距儀或全站儀等能到達(dá)對(duì)應(yīng)

精度的儀器和工具，測(cè)量房屋的外圍尺寸和凈空尺寸，邊長(zhǎng)取位至0.01米；任何邊長(zhǎng)都

應(yīng)獨(dú)立量測(cè)兩次，在精度規(guī)定以內(nèi)時(shí)取中數(shù)作為最終量測(cè)成果。

3.8.1測(cè)量時(shí)，測(cè)量?jī)x器或鋼尺兩端均應(yīng)處在水平狀態(tài)。

3.8.2實(shí)地檢核法：按照都市規(guī)劃行政主管部門審批的施工圖、根據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)時(shí)，當(dāng)實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)的差值在容許范圍內(nèi)，邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)采用沒(méi)計(jì)值。如與施

工圖不符.須實(shí)量變化部位尺寸。

3.8.3實(shí)地量距法：無(wú)設(shè)計(jì)圖，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)時(shí)，應(yīng)所有采用實(shí)測(cè)值。

3.8.4已竣工房屋存在園形、橢園形，扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不規(guī)則圖形,

可梟用全站儀施測(cè)其圖形邊線或特性點(diǎn)坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算其邊長(zhǎng)、半徑、面積等。

3.23房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)或直接測(cè)量有困難，可采用全站儀測(cè)量房角坐標(biāo)，根據(jù)坐標(biāo)反算

總邊長(zhǎng)。對(duì)地下室邊長(zhǎng)進(jìn)行測(cè)量時(shí)，無(wú)法測(cè)量外墻長(zhǎng)度，可測(cè)量室內(nèi)邊長(zhǎng)，房屋墻厚

可取設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算房屋邊長(zhǎng)。

3.21界址點(diǎn)測(cè)量：各分戶實(shí)地未砌筑分割墻體（如車位、商鋪），應(yīng)在實(shí)地按照產(chǎn)權(quán)

界線設(shè)置永久性的界址點(diǎn)標(biāo)識(shí)（如銅制界址釘）或永久性的產(chǎn)權(quán)界線（如嵌入地面

的銅條等），并在經(jīng)核準(zhǔn)的建筑施工圖上、按照產(chǎn)權(quán)界線分別標(biāo)注界址點(diǎn)號(hào)。然后

按照一級(jí)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度、采斤當(dāng)?shù)鬲?dú)立坐標(biāo)系（無(wú)獨(dú)立坐標(biāo)系的都市可按國(guó)家

80大地坐標(biāo)系）分別實(shí)測(cè)界址點(diǎn)的坐標(biāo)。坐標(biāo)實(shí)測(cè)值和邊長(zhǎng)實(shí)測(cè)值必須通過(guò)平差計(jì)

算，當(dāng)實(shí)測(cè)坐標(biāo)值反算的邊長(zhǎng)和適量邊長(zhǎng)較差超過(guò)限差時(shí)，必須重量和重測(cè)。未經(jīng)實(shí)

測(cè)、通過(guò)解析求得的界址點(diǎn)坐標(biāo)和實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)應(yīng)在測(cè)繪成果中詳細(xì)闡明。

3.22房屋邊長(zhǎng)測(cè)量和界址點(diǎn)測(cè)量的精度規(guī)定

3.13.1房屋邊長(zhǎng)測(cè)量的精度規(guī)定

一經(jīng)檢定合格B勺鋼卷尺

同種量測(cè)工具二次量距之差應(yīng)滿同△D|<0.005米

界址點(diǎn)測(cè)量的精度規(guī)定（單位：米）

（單位：米）

界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)間時(shí)間距誤差

限差中誤差

±0.04±0.02

3.23房屋測(cè)量草圖繪制

3.13.1無(wú)施工圖的房屋，應(yīng)繪制房屋測(cè)量草圖。源量草圖應(yīng)在實(shí)地繪制，測(cè)量的原

始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭。中文字頭一律向北、數(shù)字字頭向北或向西。

3.10.2房屋測(cè)量草圖均按概略比例尺分層繪制。

3.13.3房屋外墻及分隔墻均繪單實(shí)線。

3.13.4圖紙上應(yīng)注明產(chǎn)籍號(hào)、層數(shù)、層次、座落及房屋構(gòu)造等。

3.13.5住宅樓單元號(hào)、室號(hào)、注記實(shí)際開(kāi)門處。

3.19.6逐間實(shí)量、注記室內(nèi)凈空邊長(zhǎng)（以內(nèi)墻面為準(zhǔn)）、墻體厚度，數(shù)字取至厘米。

3.13.7室內(nèi)墻體凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表達(dá)。

3.13.8凡有固定設(shè)備的附屬用房如屏房、廁所、衛(wèi)生間、電梯樓梯等麴須實(shí)量邊長(zhǎng)，

并加必要的注記。

3.13.9遇有地下室、復(fù)式房、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖。

3.13.10房屋外廊的全長(zhǎng)與室內(nèi)分段丈量之和（含墻身厚度）日勺較差在限差內(nèi)時(shí)，應(yīng)以房

屋外廊數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差須進(jìn)行復(fù)量。

3.13.11實(shí)量陽(yáng)臺(tái)尺寸并注明與否封閉。

4、房屋面積計(jì)算

4.1計(jì)算通則

4.1.1計(jì)算所有面積的范圍

4.1.1.1永久性構(gòu)造的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總

和計(jì)算。

4.1.1.2房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)

算建筑面積。

4.1.1.3穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不管其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。

門斤、大廳內(nèi)回廊部分.層高在2.20米以卜日勺，柱其水平投影面積計(jì)算.

4.1.1.4房屋內(nèi)日勺樓梯間、電梯（觀光梯）弁、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)排氣豎

井、附墻煙囪等均按房屋自然層計(jì)算。

4.1.1.5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2（）米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房

等，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.6挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.7屬永久性構(gòu)造有上蓋的室外樓梯（無(wú)頂蓋的室外樓梯除其頂層樓梯外），按各

層水平投影面積計(jì)算。

4.1,1.8與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍

水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.9房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.10地下室、半地下室及對(duì)應(yīng)出入口，有永久性頂蓋、層高在2.20頭以上的，按其

外埼（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.11有柱或有圍護(hù)構(gòu)造的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)構(gòu)造的外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.12依山（坡）地建筑的房屋，運(yùn)用吊腳做架空層，有圍護(hù)構(gòu)造日勺，設(shè)計(jì)運(yùn)用的且

層高在2.20米以上部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.13屬永久性建筑物有柱（非獨(dú)立柱、單排柱）日勺車棚、貨棚等按柱的外圍水平投

影面積計(jì)算。

4.1.1.14有伸縮縫、沉降縫的房屋，若與室內(nèi)相通，并能正常運(yùn)用時(shí),按其外圍水平投

影計(jì)算建筑面積。

4.1.1.15層高在2.20米以上的、封閉的花園房屋和陽(yáng)光屋，按其水平投影面積計(jì)算。

4.1.1.16落地的飄窗、具有房屋同等受用功能、層高在2.20米以上，按外地口勺外邊線與

飄窗闈護(hù)之間范闈內(nèi)的水平投影計(jì)算而積C

4.1.1.17多層建筑坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下，當(dāng)設(shè)計(jì)加以運(yùn)用時(shí)凈高超過(guò)2.10米的部位

應(yīng)計(jì)算全面積（GB/T50353-2023第條）。

4.1.2立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，無(wú)構(gòu)造層的應(yīng)按一層計(jì)算，有構(gòu)造層的應(yīng)按

其構(gòu)造層面積分別計(jì)算（GB/T50353.2023笫3.0.9條）。

4.1.3有圍護(hù)構(gòu)造的舞臺(tái)燈光控制室，層高在2.20米以上者，應(yīng)按其國(guó)護(hù)構(gòu)造外圍水

平面積計(jì)算（GB/T50353-2023笫3.0.10條）。

4.1.4計(jì)算二分之一建筑面積的范圍

4.1,2.1與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積B勺二分之

一計(jì)算。

4.1.2.2獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性建筑時(shí),

層高在2.20米以上者，按其上蓋水平投影面積的二分之一計(jì)算。

4.1.2.3未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積的二分之一計(jì)算。

4.1.2.4無(wú)頂蓋的室外樓梯,其頂層樓林面積按其水平投影面積的二分之一計(jì)算。

4.1.3有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，層高在2.20米以上的，按外圍水平投影面

積的二分之一計(jì)算。

4.1.4層高在2.20米以上、未封閉的花園房屋和陽(yáng)光屋，按其水平投影面積二分之一

計(jì)算。

4.1.5不計(jì)算建筑面積的范圍

4.1.3.1層高不不小于2.20米的夾層、技術(shù)層、避難層及層高不不小于2.20米的地下室

和半地下室。

4.1.3.2突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)

林雨篷等c

4.1.3.3房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

4.1.3.4房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

4.1.3.5建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及運(yùn)用建筑物的空間安頓箱、罐的平臺(tái)。

4.1.3,6騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下用作道路街巷

通行的部分，不管其與否有柱，與否有圍護(hù)構(gòu)造，均不計(jì)算面積。

4.1,3.7運(yùn)用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

4.1.3.8活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

4.1.3.9獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、化糞池、

貯倉(cāng)、棧橋、地下人防干、支線。

4.1.3.10與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

4.1.3.11樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不管與否運(yùn)用均不再計(jì)算建筑面積。

4.1.3.12與室內(nèi)不相連通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算面積。

4.1.3.13電梯下方的電梯機(jī)坑。

4.1.3.14瓣坡式人行或車行通道等無(wú)頂蓋的建筑。

4.1,3.15房屋內(nèi)部透空部分。

4.1.3.16用于檢修、消防等日勺室外綱樓梯、爬梯（GB"50353-2023第3.0.24條第7項(xiàng)）。

4.2計(jì)算細(xì)則

4.2.1墻體的面積計(jì)算

4.2.1.1墻體厚度應(yīng)為剔除內(nèi)外抹灰厚度的裸墻厚度。起隔熱保溫作用的內(nèi)外保溫層堵體

厚度應(yīng)計(jì)入墻體面積。（圖5）

4.2.1.2各樓層墻體厚度不一樣步，分層分別計(jì)算。

4.2.1.3凸出建筑外墻并與外墻相連B勺構(gòu)造墻體.構(gòu)造件樣均計(jì)入外墻墻體面積.（圖S）

4.2.1.4對(duì)傾斜、瓠狀等非垂直墻體日勺房屋，其層高2.20米以上日勺部分計(jì)算建筑面積。

4.2.1.5房屋墻體向外傾斜，超過(guò)底板外沿的，以其底板水平投影計(jì)算建筑面積。

4.2.1.6復(fù)式建筑物上層透空部分的內(nèi)半墻計(jì)入上層套內(nèi)建筑面積，外半堵按規(guī)定劃分

并對(duì)應(yīng)計(jì)算愛(ài)筑面積。（圖5）

4.2.1.7建筑物內(nèi)設(shè)置日勺夾層、技術(shù)層等層高在2.20米以上時(shí)，該部分的外墻同原則層外

墻同樣參與分?jǐn)偂?/p>

4.2.1.8培體由墻體厚度不一樣的上下兩部分構(gòu)成，當(dāng)下半部分墻體高度式小于或等于

2.20米時(shí)，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。

4.2.1.9地下室墻厚可按地下室墻體設(shè)計(jì)大樣圖標(biāo)注厚度（不包括防潮層）計(jì)算。

4.2.2幕墻的面積計(jì)算

暮墻分為裝飾性幕墻和維護(hù)性幕墻。

4.2.2.1裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計(jì)算建筑面積。

a）維護(hù)性幕墻、起維護(hù)作用日勺欄升等不應(yīng)視為主墻，其建筑面積可按如下幾種狀況

分別計(jì)算（圖6）:

b）慕培安放在樓板”勺梁體或箕他支撐物體卜的.按梁體或支撐物體厚度計(jì)算外墻

厚度。

暮墻外邊緣距樓板邊緣的距離不不小于等于04）米時(shí)，取該距離為外墻厚度。

幕墻外邊綠距樓板邊緣的距離不小于0.40米時(shí)，外墻厚度統(tǒng)一取0.40米，樓板至外

墻內(nèi)邊的空間按透空處理。（0.40米的來(lái)源）

戴|（分校透空計(jì)算

根檢戊?￥!!培巧?大于40■水時(shí),外取400米

圉

護(hù)HHB邊蜂2口不大于40?■米時(shí).外**BI1R實(shí)際地同

性

W

熔

KXI9^ttJ99

圖6圍護(hù)性暮墻墻厚計(jì)算示意圖

Q）同一褸層外墻，既有主增，又有玻璃幕墻、金屬幕培及其他材料幕曙作為房屋外

墻B勺，按如下幾種狀況分別計(jì)算：

4.2.3同一面墻體中的一段墻體為主墻、其他為幕墻時(shí)，應(yīng)分段分別計(jì)算。

4.2.4同一面外墻由多端主墻和多端幕墻交叉構(gòu)成，若主墻分段之

和不小于該面外墻長(zhǎng)度的1/2時(shí)，按主墻計(jì)算外墻的墻體建筑

面積；否則，應(yīng)取幕墻為外墻，并對(duì)應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。

425陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算

4.2.3.1根據(jù)封閉狀況，陽(yáng)臺(tái)分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹

陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。

4.2.3.2陽(yáng)臺(tái)的圍護(hù)構(gòu)造為不規(guī)則圍護(hù)物，若其水平投影超過(guò)其底板外延的，以底板水平

投影計(jì)算建筑面積：若其水平投影在其底板內(nèi)，以圍護(hù)物水平投影計(jì)算建筑面積。（建

住房（2023）74號(hào)）（圖7）

4.23.3陽(yáng)臺(tái)（或露臺(tái)）頂蓋水平投影面積與陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)物水平投影面積不一致時(shí)，若頂蓋

投影水平面積（前后覆蓋或左右覆蓋）不小于陽(yáng)臺(tái)困護(hù)物水平投影面積的1/2,則按頂蓋水

平投影面積的二分之一計(jì)算建筑面積。若頂蓋水平投影面積不不小于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)物水平投

影面積的1/2,則不計(jì)算建筑面積。（囪7）

4.2.3.4陽(yáng)臺(tái)的頂蓋的高度不小于或等于兩個(gè)樓層的，若為封閉陽(yáng)臺(tái)，則按一層計(jì)算陽(yáng)臺(tái)

建筑面積；若為不封閉陽(yáng)臺(tái)，則不計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

高孱建筑物中建造日勺類似陽(yáng)臺(tái)的消防通道，除按固定分界線劃分出日勺陽(yáng)臺(tái)納入各自套內(nèi)

建筑面積外，其他部分按有關(guān)原則計(jì)算建筑面積，并納入共用建筑面積。

有在陽(yáng)臺(tái)的支撐柱作為圍護(hù)構(gòu)造，其水平投影面積計(jì)算在陽(yáng)臺(tái)建筑面積內(nèi)。若支撐柱不

作為圍護(hù)構(gòu)造，陽(yáng)臺(tái)建筑面積應(yīng)按圍護(hù)構(gòu)造水平投影面積計(jì)算。（圖7）

圖7陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算示意圖

4.2.3.5位于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)、有圍護(hù)構(gòu)造的空調(diào)機(jī)位、花池等，應(yīng)計(jì)入陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

4.2.6上有陽(yáng)臺(tái)、具有圍護(hù)構(gòu)造的底層平臺(tái)，可視為陽(yáng)臺(tái)。

4.2.7陽(yáng)臺(tái)（或露臺(tái)）的頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連的，不計(jì)算建筑面積。

4.2.8室內(nèi)樓梯的面積計(jì)算

位于建筑物外墻之內(nèi)的樓梯、旋轉(zhuǎn)梯、電梯、扶梯以及位于速筑物外墻之外的有封

閉構(gòu)造的專用樓梯、觀光梯均視為室內(nèi)樓梯。

4.2.4.1室內(nèi)樓梯不管箕樓層的高度、樓梯分為/1.跑，均將自然層水平投胡計(jì)算箕建筑而

積。

4.2.4.2跨越兩個(gè)樓層以上室內(nèi)樓梯或自動(dòng)扶梯，按一層樓梯水平投影面積計(jì)算，樓梯底

層部分計(jì)入底層房屋面積。

4.24.3室內(nèi)樓梯頂層無(wú)頂蓋時(shí)，頂層樓梆不計(jì)算建筑面積。

4.2.4.4躍層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平投影面積計(jì)算，下層按下行

樓梯水平投影面積計(jì)算。

4.2.9夾層、技術(shù)層等層高不小于或等于2.20米的，其中的樓梯按水平投影面積計(jì)算

建筑面積。

4.2.10住宅樓梯上下行之間的間隔不小于0.15米時(shí)，商業(yè)、辦公等場(chǎng)所的扶梯、樓梯

的上下行之間的間隔不小于0.30米時(shí)，均按透空處理。

4.2.11室外樓梯、臺(tái)階的面積計(jì)算

4.2.5.1位于建筑物構(gòu)造以外、其起點(diǎn)（地面）至終點(diǎn)（入口平臺(tái)）的高差（高度）應(yīng)不

不不小于一種樓層的高度,且其下方并非運(yùn)用自然地形而形成日勺樓梯稱龍室外樓梯；起

終點(diǎn)高差不不小于一種樓層或其高差不不不小于一種樓層但其下方運(yùn)用自然地形的樓梯,

稱為臺(tái)階。（圖8-1.圖8-2）

4.2.5.2當(dāng)室外樓梯永久性頂蓋不能完全覆蓋整個(gè)樓梯時(shí)，視為無(wú)頂蓋樓梯。

4.25.3無(wú)永久性頂蓋B勺室外樓梯，當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋

樓梯，按其水平投影面積計(jì)算所有建筑面積；樓梯頂層按二分之一計(jì)算建筑面積。

圖書館、教學(xué)樓、體育館（場(chǎng)）等建筑物外跨越兩個(gè)及以上樓層的、并非運(yùn)用自然地形

而形成口勺大型樓梯應(yīng)視為無(wú)蓋樓梯；其底層加以運(yùn)用的，層高在2.20米以上的部分計(jì)算

全面積，且此部分與樓梯不得反復(fù)計(jì)算建筑面積。

因設(shè)計(jì)建造半地下室而修建進(jìn)入一層房屋樓梯，應(yīng)視為臺(tái)階，不計(jì)建筑面枳。（圖8-3）

二層=彩帽空外'二層一層商限

E中；

:rwI

圖8室外摟梯建筑面積計(jì)算圖示

4.2.12進(jìn)入地下車庫(kù)車道的面積計(jì)算

4.2.6.1無(wú)頂蓋的車道不計(jì)算建筑面積。

4.2.6.2有永久性固定頂蓋、層高在2.20米以上的車道，若其坡道下方回填、不可運(yùn)用時(shí),

車道有曾部分計(jì)一層建筑面積，并計(jì)入地下一層建筑面積；若車道底部加以運(yùn)用，車道計(jì)

兩層建筑面積,其中地下一層層高在2.20米以上日勺部分應(yīng)計(jì)算所有建筑面積,層高局限

性2.20米的部分按上層車道計(jì)算建筑面枳，兩層建筑面積均記入地下室建筑面積。（圖9）

4.2.6.3車道建筑面積應(yīng)列入地下車庫(kù)車位的共用建筑面積參與分?jǐn)偂?/p>

圖9車道建筑面積計(jì)算示意圖

4.2.13門廊、雨蓬的面積計(jì)算

4.2.7.1門廊、雨棚頂蓋高度超過(guò)兩個(gè)樓層高度時(shí)，無(wú)論其與否有柱，都不計(jì)算建筑面積。

4.27.2兩面由墻體支撐日勺無(wú)柱雨棚和門廊，不計(jì)算建筑面積（圖10-1）o

4.27.3由三面墻體作支撐、且其頂蓋投影未超過(guò)房屋主體墻之外的無(wú)柱兩棚和門廊，按

頂蓋水平投影面積的二分之一計(jì)算建筑面積（圖10-2）.

4.27.4兩面由墻體支撐的單柱雨棚和門廊，按頂置水平投影面積日勺二分之一計(jì)算建筑

面積（圖10-3.?10-4）。

4.27.5凸出房屋的單排柱雨棚和門廊，按柱外圍水平投影計(jì)算建筑面積（圖1口5）。

三面有墻體支撐的無(wú)柱雨棚和門廊，若其頂蓋超過(guò)房屋主體之外，則按房屋墻體圍成的

區(qū)域計(jì)算二分之一建筑面積，超過(guò)部分不計(jì)算建筑面積（圖10-7）。

三面由墻體支撐的有柱雨棚和門廊，按頂蓋水平投影計(jì)算所有建筑面積（圖10-6、圖

10-3）。

房屋房屋房屋

尢m】■、*■

?ifUJt玳①取一

房屋房屋

MI0-8

lit.?！觥鳆愑?jì)K令部良培育也

圖10門廊、雨棚建筑面積計(jì)算示意圖

4.214走廊（檐廊、挑廊）的面積計(jì)算

4.2.8.1無(wú)柱走廊（檐廊）的頂蓋高度到達(dá)或超過(guò)兩個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積；否則,

按其頂蓋水平投影面積的二分之一計(jì)算建筑面積。

4.28.2由有柱和無(wú)柱多段構(gòu)成的走廊，應(yīng)將該走廊劃分為有柱和無(wú)柱兩部分，分別計(jì)算

建筑面積（圖11—l.011-2）。

4.2.8,3回型建筑物內(nèi)封閉日勺有柱走廊，不管其柱位置怎樣，均按有柱走廊計(jì)算建筑面積

（圖ll-3）o

4.2.84兩端由非構(gòu)造枇B勺墻所封閉、中間無(wú)杵的推廊（走廊）視為無(wú)杵槎廊，按二分之

一計(jì)算建筑面積。

臨近街邊人行道、作為公共通行的走，氤應(yīng)當(dāng)有關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積。

騎樓底層作為街道通行的走廊，不計(jì)算建筑面積。

圖10走廊建筑面積計(jì)算示意圖

4.2.15公共（消防）通道的面積計(jì)算

4.29.1層高等于或不小于兩個(gè)樓層的公共（消防）通道及作為市政公用通道的，該通道不計(jì)算建

筑面枳。

4.2.16公共（消防）通道的頂蓋是運(yùn)用，方建筑物形成的，計(jì)算所有是筑面積，并列

入部分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e。若公共（消防）通道的頂蓋是專設(shè)的，則不計(jì)算建筑面積。

4.2.17通風(fēng)井、煙道、采光井的面積計(jì)算

4.2.10.1地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，其地下部分應(yīng)按其謔過(guò)的地下室或

半地下室的樓層數(shù)計(jì)算建筑面積。

4.2.10.2獨(dú)立于建筑之外的地面部分的通風(fēng)井、煙道，有圍護(hù)構(gòu)造或柱和上蓋，且高

度不小于2.20米的，按圍護(hù)構(gòu)造或柱外圍水平投影面積計(jì)算，并計(jì)入地下室或半地下室

的建筑面積中。

4.2.10.3設(shè)置于建筑物之內(nèi)或附著于建筑物之外的通風(fēng)井、煙道的地面部分，有上蓋

時(shí)按一層計(jì)算建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，地面上其通過(guò)的各層

應(yīng)除去該部分的面積值。

4.3各層共有的通風(fēng)井、煙道,按其通過(guò)的樓層數(shù)計(jì)算建筑面積，并計(jì)入各層建筑面積

中。

4.4有蓋、層高不小于2.20米的采光井，應(yīng)計(jì)算一層建筑面積。

4.5共有共用建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?/p>

4.3.1共有共用建筑面積確實(shí)認(rèn)原則

4.3.1.1共有共用建筑面枳分為應(yīng)分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e。

4.3.1.2預(yù)測(cè)繪共有建筑面積范圍確實(shí)認(rèn)應(yīng)以規(guī)劃行政部門審批日勺建筑施工圖為準(zhǔn)。

4.3.1.3竣工測(cè)量共有建筑面積范圍確實(shí)認(rèn)應(yīng)以規(guī)劃及有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋現(xiàn)實(shí)狀

況為準(zhǔn)。

4.3.2共用建筑面積范圍確認(rèn)后，需經(jīng)建設(shè)單位或各產(chǎn)權(quán)人簽字承認(rèn)，形成略圖及文字

闡明，并附在房屋測(cè)量匯報(bào)中。

4.3.3共有共用建筑面積的內(nèi)容

a）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e包括：

b）位于棟（邏輯棟）內(nèi)且只為本憧服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。

c）本棟建筑物內(nèi)的共用電梯井、嘍梯間、觀光井（梯）、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、

提物井、垃圾道以及室外樓梯等。

d）本棟建筑物內(nèi)的公共門廳、公共過(guò)道、走廊、檐廊、門廊等。

e）為本棟建筑物服務(wù)的變電室（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室，消防樓梯（通

道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋滬房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)

房、換熱站、侑班警犬室、管理用房等C

f）套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的二分之一計(jì)入分

攤面積。

a）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e包括：

b）規(guī)劃部門審批認(rèn)定的地下人防工程以及高層建筑中的消防避難層（室）的建筑面

積。

C）獨(dú)立使用、可以銷售的地下室、車庫(kù)或車位等日勺建筑面積。

d）建在本棟內(nèi)，為多棟服務(wù)的設(shè)備用房、警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設(shè)施用房、

市政設(shè)施用房、為小區(qū)服務(wù)的公共房屋及通道等的建筑面積。

e）建筑物內(nèi)層高在2.20米以上、地面以上的技術(shù)（構(gòu)造）轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層的建筑面積。

f）架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共空間的建筑面積。

g）小區(qū)配套建設(shè)的幼稚園、學(xué)校、會(huì)所（館）、派出所、醫(yī)院、娛樂(lè)活動(dòng)室、健身

房、閱覽室等的建筑面積。

h）用于小區(qū)通行的消防通道的延筑面積。

i）小區(qū)內(nèi)獨(dú)立成棟日勺、為多棟服務(wù)的鍋爐房、換熱站、水泵站等公共附屬設(shè)施的建

筑面積。

j）開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾歸全體業(yè)主共有E勺房屋。

4.3.4共有共用建筑面積的分類

4.3.3.1棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)、并由整棟進(jìn)行分?jǐn)侭勺共有共用的建筑面積。

4.3.3.2功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一或多種功能區(qū)服務(wù)、并由該一種或多種功能辨

別接時(shí)共有共用的建筑面積。

4.3.3.3層共有建筑面積：指由該層或;L層間共有、并由該層或幾層間分摧的共有共用的

建筑面積C

433.4套共有建筑面積：指由某幾套共有、并由該幾套分接日勺共有共用的建筑面積。

4.3.3.5其他共有建筑面積。

4.3.5共有共用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t

4.3.4.1共有共用建筑面積的分?jǐn)偘凑照l(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)側(cè)丈自瓌t。

4.3.4.2共有共用建筑面積以邏輯棟為單位進(jìn)行分?jǐn)偅緱澒灿媒ㄖ娣e只能分?jǐn)傇诒?/p>

棟內(nèi)，非本棟共用建筑面積不能分掩至本棟。

4.3.4.3共有共用建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)遵照由整體到局部、逐漸遞減的分?jǐn)傇瓌t，即先進(jìn)行

整棟共用建筑面積的分?jǐn)偅ㄒ患?jí)分?jǐn)偅?，然后進(jìn)行各功能區(qū)間共用座筑面積的分掩（二

級(jí)分?jǐn)偅?，依此次序逐層分?jǐn)偂?/p>

4.3.4.4產(chǎn)權(quán)各方面有合法分割文獻(xiàn)或協(xié)議的，按文獻(xiàn)或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文獻(xiàn)

或協(xié)議的，可按有關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.3.4.5巳經(jīng)獲得產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行分割時(shí)，不必進(jìn)行整棟房屋共用建筑面積分?jǐn)?，只進(jìn)行

分割產(chǎn)權(quán)的房屋之間共用建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

4.3.6斜屋面構(gòu)造的房屋，其層高在2.20米以上的套內(nèi)建筑面積參與共有建筑面積的分

攤。

4.3.7整棟房屋屬于一種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人（如獨(dú)立別墅或整棟出具建筑面積的）時(shí),不必進(jìn)

行共用建筑面積分?jǐn)偂?/p>

4.3.8共有共用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按照有關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分掩.按下式計(jì)算：

3S=KXS..................（4-1）

工於

K=西.......（4-2）

式中：K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.0000001；

Si——為各單元參與分?jǐn)側(cè)丈滋變?nèi)建筑面積,m2；

6Si一一為各單元參與分?jǐn)偹玫姆植撩娣e,m2；

E6Si一一為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e之和,m2；

4.3.9ESi——為參與分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和,m2。

4.3.10共有建筑面積的分?jǐn)偞胧?/p>

4.361住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偞胧?/p>

a）住宅樓原則上以棟為單位，根據(jù)435的計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面

積，采用一級(jí)分掩求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

4.3.6.2若住宅樓原則層內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時(shí)，應(yīng)劃分不一樣的

功能區(qū)，采用多級(jí)分?jǐn)偂?/p>

4.3.6.3公寓式住宅樓具有層分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课粫r(shí)，除以棟為單位進(jìn)行共有建筑面積

分?jǐn)偼?，還應(yīng)按層進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.3.6.4商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偞胧?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不一樣使用功能按各自的建筑面積將全慢的共有建筑面積

分推成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫紹勺全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分?jǐn)偟?/p>

到的全幢共有建筑面積。然后按住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.3.6.5住宅部分：將分?jǐn)偟玫降你抗灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分自身的共有建筑

面積，根據(jù)的處理原則和（4-1）、（4-2）的計(jì)算公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算

各套房屋的分?jǐn)偯骅住?/p>

4.3.6.6商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上自身日勺共有建筑面積，按各

層套內(nèi)的建筑面積依