戰(zhàn)略拓展部2021-2-19辦公市場研究住宅市場研究商業(yè)市場研究南京浦口專項(xiàng)市場研究一、浦口住宅市場研究浦口住宅市場開展歷程江北副城仙林副城東山副城主城浦口房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)開展呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：浦口房地產(chǎn)市場未來開展1、“一城〞即現(xiàn)代化國際化江北新城2、“三組團(tuán)〞東部橋北城市組團(tuán)：隨著華東茂、沃樂瑪、大洋百貨、紅太陽國際品牌廣場、弘陽廣場等城市綜合體的落成，該片區(qū)已初步形成城市生活區(qū)域大環(huán)境中部浦口新城組團(tuán)：加快打造城市中心區(qū)，加快與江南河西版塊無縫對接，是近幾年的重要經(jīng)濟(jì)開發(fā)和生活效勞開發(fā)版塊。西部橋林城市組團(tuán)：推動產(chǎn)業(yè)化與城市化互動并進(jìn)，健全完善城市功能配套，有效吸納周邊烏江、石橋、星甸等農(nóng)業(yè)人口進(jìn)住，建成宜居產(chǎn)業(yè)新城，擴(kuò)大橋林新城開發(fā)面積。東部橋北城市組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)西部橋林城市組團(tuán)三組團(tuán)分布圖2021年5月份，南京市委再造一個新江北的方案被提出。中部浦口新城組團(tuán)無疑是江北開展的最核心力量。12年南京全市成交7.2套，成交面積756萬平方米，相比2021年同期3.8萬套的成交量，幾乎翻了近一倍。摘取12年成交套數(shù)分析，兩江板塊是整個南京成交的主力地區(qū)。11-12年浦口供給面積穩(wěn)定在140-150萬方之間，但隨著樓市回暖，12年浦口成交178萬平米，增長31%。近幾年浦口成交量占整個南京市成交量的1/4左右，可以預(yù)見未來5—10年內(nèi)，浦口板塊仍是供給的主力地區(qū)之一。12年浦口住宅成交量分析12年全市平均套成交面積剛需樓盤漲勢最猛價格上升較快縱觀2021年這一年房價，南京八大板塊中，城南、河西、仙林、江寧、江北五大板塊的房價均呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，仙林、江北、江寧板塊漲幅較大，江北上漲1.98%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于江北板塊的陽光帝景房價相比去年，房價上漲1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城那么均上漲1500元/平。12年浦口住宅價格分析浦口處于整個南京的價格盆地，12年成交均價在8000元左右，低于全市均價，排在倒數(shù)第二位，僅比六合高一點(diǎn)。每次調(diào)控，浦口價格波動都比較大，都是率先降價、漲價的地方，價格支撐力缺乏，這是板塊市場開展初期典型的特征。該情況與奧體初期價格波動比較類似，一調(diào)控價格就會下來，但是真正到成熟的時候，它的價格上升速度非?？?，而且支撐力度非常大，這就是江北和奧體明顯不同的地方。兩江聯(lián)手險勝八區(qū)，明顯感覺到，兩江板塊的剛需盤今年發(fā)力非常明顯。剛需年，剛需工程吸金能力增強(qiáng)，但是高性價比改善工程更耐調(diào)控，改善樓盤引領(lǐng)榜單的趨勢未變。江北板塊中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等工程，是銷售金額和面積前五強(qiáng)。12年浦口住宅銷售排行榜12年浦口共出讓15幅地塊，其中住宅地塊9幅。浦口區(qū)出讓土地面積到達(dá)74萬平米，總建筑面積114.3萬平米，土地出讓面積占到全市24%，位列第一，其次是棲霞區(qū)、江寧區(qū)。從成交分布區(qū)域來看，整個南京市供地依舊主要集中在剛需片區(qū)。浦口土地單價到達(dá)276萬/畝，樓面均價到達(dá)2686元/平米。 12年浦口住宅用地成交分析地塊編號成交總價（萬元）土地單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡)規(guī)劃指標(biāo)土地基本情況競得人建設(shè)用地（㎡）總建面（㎡）容積率地塊位置NO.2011G8853000305.082858.65115876.2185401.921.6北至社會福利院；南至八里路；西至財(cái)八路以東2號地塊；東至雨山南路南京市浦口區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司

NO.2011G8726000278.762532.9562210.3102646.9951.65北至卓溪路；南至廣電南路；西至廣電路；東至雨山西路南京市浦口區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司NO.2012G7022000317.292162.2346248.6101746.922.2東至丹霞路，南至僑誼路，西至永新路，北至永新路

南京朗詩地產(chǎn)有限公司

NO.2012G681410090.65849.42103747.7165996.321.6東北至石佛路，西北至沿山大道，西至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀南京宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

NO.2011G8973000301.632826.41161424.1258278.561.6北至沿山大道；南至八里路；西至財(cái)八路；東至財(cái)八路以東1號地塊南京誠久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2011G9018000293.452749.6840913.865462.081.6北至沿山大道；南至八里路；西至財(cái)八路以西4號地塊；東至財(cái)八路南京誠久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2012G5930000336.224582.5359514.565465.951.1東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至七里路，北至沿山大道江蘇通宇投資有限公司

NO.2012G6039000328.493283.2579189.9118784.851.5東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至七里路，北至現(xiàn)狀江蘇通宇投資有限公司

NO.2011G8632000295.304024.7672279.879507.781.1西北至沿山大道；南至現(xiàn)狀；東至南京工業(yè)大學(xué)江蘇省南京浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司總計(jì)307100

7414051143291

124567893泰山高新片區(qū)珠江鎮(zhèn)片區(qū)編號地塊編號容積率未來打造的產(chǎn)品1NO.2011G881.6小高層，中端項(xiàng)目2NO.2011G871.65小高層，中端項(xiàng)目3NO.2012G702.2高層，中低端項(xiàng)目4NO.2012G681.6小高層，中端項(xiàng)目5NO.2011G891.6小高層，中端項(xiàng)目6NO.2011G901.6小高層，中端項(xiàng)目7NO.2012G591.1多層，中高端項(xiàng)目8NO.2012G601.5小高層，中端項(xiàng)目9NO.2011G861.1多層，中高端項(xiàng)目12年浦口住宅用地成交圖示9幅住宅用地中，有8幅位于珠江鎮(zhèn)板塊，未來珠江鎮(zhèn)板塊的競爭將加劇。片區(qū)容積率普遍較低，產(chǎn)品多以多層、小高層位主。365地產(chǎn)家居網(wǎng)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，2021年南京樓市8大板塊將有171家樓盤推出共約58500套新房源，其中純新盤62家，總上市體量到達(dá)763萬㎡〔包括住宅、別墅和商業(yè)，其中住宅占主體〕。13年江北上市220萬，2萬套房源，去除掉六合板塊及商業(yè)局部，綜合12年的成交量，浦口板塊供給可能略微缺乏。住宅市場上，作為江北最大地王工程的雅居樂濱江花園，其品牌影響力、產(chǎn)品打造、工程定價都會對區(qū)域土地市場和商品房市場起到參照的標(biāo)桿作用。目前，浦口新城房地產(chǎn)市場炙手可熱，雅居樂濱江花園13年的首開銷售情況，會直接影響到開發(fā)商、購房者對區(qū)域的認(rèn)可度。另外，據(jù)了解雅居樂濱江花園將以雅居樂第三代產(chǎn)品的高端形象示人，這對于拔高區(qū)域樓市定位也起到至關(guān)重要的作用。13年浦口全市上市量分析浦口住宅板塊已根本形成，區(qū)域內(nèi)樓盤分化嚴(yán)重，中低端市場與高端市場并存，缺乏中高端市場板塊劃分浦口房地產(chǎn)市場具體可以分為5個板塊：老山別墅板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦珠路沿線板塊、橋北板塊、泰山高新板塊等各片區(qū)發(fā)展概況發(fā)展成熟的片區(qū)：目前珠江鎮(zhèn)板塊、橋北板塊等發(fā)展較為成熟。待發(fā)展的板塊：泰山高新板塊、浦珠路沿線板塊。發(fā)展趨勢由于橋北板塊各項(xiàng)配套已基本成熟，日后無土地可出讓，再加上珠江鎮(zhèn)作為青奧會分會場，政府加大其投入力度，目前浦口房地產(chǎn)市場重心正由橋北板塊逐漸向珠江鎮(zhèn)板塊過度，且近兩年出讓的地塊多集中在珠江鎮(zhèn)板塊。珠江鎮(zhèn)板塊已入駐中海、萬科、雅居樂、融僑、東方置地等一線開發(fā)商，優(yōu)越的區(qū)位、政府的著力打造、規(guī)劃的利好、地鐵的建設(shè)、青奧會的舉辦都預(yù)示著珠江鎮(zhèn)板塊將成為浦口未來開展的核心區(qū)。核心區(qū)老山別墅板塊：臨近老山，自然資源優(yōu)越，新興別墅區(qū)，高端工程云集，未來形成浦口乃至南京的頂級豪宅區(qū)位于浦口北部，緊鄰老山風(fēng)景區(qū)；是浦口傳統(tǒng)別墅區(qū)。區(qū)域介紹區(qū)域特征由于近幾年國家對別墅工程用地一直加以限制，因此后期土地出讓規(guī)模也不會很大；隨著政府加大老山片區(qū)的旅游資源整合與開發(fā)力度，加上整個南京優(yōu)質(zhì)資源型地塊的日益稀缺，板塊價值將會得到非常大的提升未來市場開展背靠老山風(fēng)景區(qū)，面對浦口老城區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越區(qū)域內(nèi)高端工程云集，傳統(tǒng)富人區(qū)片區(qū)根本無配套，周邊無公共交通，生活極為不便價格區(qū)間2萬元/㎡，總價千萬以上產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅為主客戶特征全市高端投資、改善客戶代表項(xiàng)目綠城玫瑰園、明發(fā)珍珠泉9號等由于本公司不以別墅工程為主，因此該板塊不作詳細(xì)闡述。橋北板塊：距離主城近，依托長江大橋，開展較早，交通便捷，大盤云集，配套成熟明發(fā)濱江新城威尼斯水城天潤城旭日上城江岸水城旭日華庭位于長江大橋北部片區(qū)；距離主城較近，依托長江大橋，交通便捷，開發(fā)較早區(qū)域介紹區(qū)域特征隨著地鐵3號線2021年的開通，過江問題得到緩解，區(qū)域價值將得到進(jìn)一步提升。由于開發(fā)較早，后期根本無地塊出讓，開展空間受限，以尾盤開發(fā)為主蘇寧、弘陽等企業(yè)剩余的地塊仍可開發(fā)3-5年左右。未來市場開展04年隨著弘陽、蘇寧、明發(fā)、大華等開發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域成交量迅速放大是浦口熱點(diǎn)區(qū)域，目前已開發(fā)十分成熟，各項(xiàng)配套完善，生活方便依托幾個超級大盤，橋北成為浦口成交量最大的板塊價格區(qū)間8500-9500元/㎡產(chǎn)品形式小高層、高層為主客戶特征市區(qū)首次購房的剛需人群代表項(xiàng)目威尼斯水城、天潤城等項(xiàng)目名稱建筑類別建面（萬平米）容積率近期開盤戶數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/m2）去化率開發(fā)商浦泰和天下高層、小高層302.27

2013.1.1916170—958500—900085%南京紅太陽房地產(chǎn)幸福美地高層121.562012.11.2438475900080%江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)有限公司威尼斯水城高層、小高層、多層4501.552013.1.2542595—1609500-1000020%南京浦東房地產(chǎn)(蘇寧環(huán)球)金城麗景小高層、高層332.72012.4.0612085-120900095%南京新國都建筑裝飾有限公司

橋北片區(qū)住宅銷售均價在9000—9500元/m2區(qū)間，無一線品牌開發(fā)商，樓盤以剛需客戶為主，改善型客戶為輔，產(chǎn)品品質(zhì)中端。橋北片區(qū)——在售樓盤簡介潛在供給橋北板塊在售的工程主要有威尼斯水城、旭日上城、天潤城等大盤，12年旭日上城去化22萬方，威尼斯水城去化17萬方，成為江北成交量最大的兩個樓盤。天潤城12年沒有推盤，預(yù)計(jì)13年將適時推出新盤。上述三個樓盤經(jīng)過7、8年的銷售仍剩余200多萬方，加上橋北片區(qū)近一兩年無土地出讓，未來該片區(qū)仍以消化后期工程為主。典型樓盤分析未開發(fā)地塊未開發(fā)地塊經(jīng)典戶型賞析御江天下d3戶型3室2廳1衛(wèi)1廚115.00㎡御江天下d2戶型2室2廳1衛(wèi)1廚94.00㎡11街區(qū)C2-1-2戶型3室2廳151.00㎡泰山高新板塊：距離主城較遠(yuǎn)，片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)興旺，尚未形成居住氣氛，配套不完善橋北板塊泰山高新板塊位于橋北板塊北部，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)；高新區(qū)大力開展車輛制造、效勞外包和軟件、半導(dǎo)體光電科技、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，財(cái)政收入占到浦口區(qū)的一半?yún)^(qū)域介紹區(qū)域特征片區(qū)擁有雙地鐵優(yōu)勢，較低的價格吸引了大批剛需置業(yè)者。2021年12月朗詩以2.2億元摘得該區(qū)域G70地塊，G69地塊流拍。隨著朗詩的進(jìn)入，地鐵的利好，后市房價上漲空間較大。據(jù)政府規(guī)劃,該片區(qū)仍以產(chǎn)業(yè)開展為主,因此未來仍將以產(chǎn)業(yè)形象為主導(dǎo)，居住氣氛缺乏未來市場開展價格區(qū)間8500元/㎡產(chǎn)品形式小高層為主客戶特征浦口本地、市區(qū)等剛需客戶代表項(xiàng)目新城香溢紫郡項(xiàng)目名稱建筑類別建面（萬平米）容積率近期開盤戶數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/m2）去化率開發(fā)商新城香溢紫郡小高層、高層322.392013.1.1520275850078%南京新城允升房地產(chǎn)有限公司

泰山高新板塊目前在售工程較少，僅有新城香溢紫郡。新城住宅銷售均價在8500元/m2，樓盤以剛需客戶為主，戶型偏小，80%以上戶型為小兩房，其余為80—100平米的戶型，另送1000元/平米的精裝修，對于首次置業(yè)的剛需客戶來說，性價比非常高。泰山高新片區(qū)——在售樓盤簡介潛在供給12年12月朗詩在本區(qū)域摘得一幅居住地塊，總建筑面積10萬平米，朗詩的入駐，帶動了區(qū)域熱度，近日市國土局又掛出兩幅該片區(qū)的地塊，一幅商住混合用地，總建筑面積14萬平米，一幅商業(yè)用地總建筑面積8.8萬平米。隨著新城、朗詩的入駐，未來該區(qū)域也將有大量人口入駐，但根本無商業(yè)配套，因此政府在后期土地出讓過程中將逐步完善配套問題。目前該板塊在售的只有新城香溢紫郡，定位于首次置業(yè)的剛需人群，戶型面積小，總價低，依托雙地鐵優(yōu)勢，該盤一直非常熱銷。未來預(yù)測新城香溢紫郡每年推盤量在10-15萬方左右。典型樓盤分析經(jīng)典戶型賞析三期2號樓74平米標(biāo)準(zhǔn)戶型2室2廳1衛(wèi)1廚74.70㎡一期1-6號樓標(biāo)準(zhǔn)層C戶型圖2室2廳1衛(wèi)1廚78.00㎡一期1-6號樓標(biāo)準(zhǔn)層D戶型圖3室2廳1衛(wèi)1廚95.00㎡浦珠路板塊：處于橋北、珠江鎮(zhèn)板塊之間，依托浦珠路主干道，周邊聚集了大量工程橋北板塊浦珠路板塊珠江鎮(zhèn)板塊位于橋北、珠江鎮(zhèn)板塊之間，主要沿浦珠路分布；是聯(lián)系橋北板塊及珠江鎮(zhèn)板塊的中間過渡地帶，接受東西兩個板塊的輻射。區(qū)域介紹區(qū)域特征該片區(qū)規(guī)劃定位為浦口CBD，承接主城、河西等地高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。隨著地鐵4、11號線的通車，緯三路過江通道的完工，板塊價值將得到極大提升。板塊內(nèi)擁有大片可供開發(fā)土地，且征地拆遷本錢小，可以引入眾多地產(chǎn)大鱷和名企，目前中海、通宇、明發(fā)等已開始布局該片區(qū)。橋北已開展成熟，珠江鎮(zhèn)正在全力建設(shè)，未來該板塊將成為補(bǔ)充開展的區(qū)域，5—10年后，三個板塊將會完全融合，形成一個整體市場。未來市場開展樓盤大多沿浦口主干道——浦珠路分布，靠近橋北板塊樓盤數(shù)量較多，浦珠路板塊中間局部樓盤較少該片區(qū)缺乏品牌開發(fā)商，缺乏大型的商業(yè)配套，綜合開展弱于東西兩個板塊。價格區(qū)間8500-1000元/㎡產(chǎn)品形式高層為主客戶特征外地、本區(qū)、市區(qū)剛需、投資客戶代表項(xiàng)目大華錦繡華城、中鐵江佑鉑庭等項(xiàng)目名稱建筑類別建面（萬平米）容積率近期開盤戶數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/m2）去化率開發(fā)商大華錦繡華城

多層、小高、層高層

1801.562012.12.2015567-80900085%南京大華投資發(fā)展有限公司澳林廣場6號公館高層73.52012.9.247075-120800050%南京澳林地產(chǎn)有限公司萬江共和新城小高層高層802.42012.9.2931680-110780080%南京嘉泰隆房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司中鐵江佑鉑庭小高層272.22012.9.13126130-1501000097%南京昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浦珠路片區(qū)——在售樓盤簡介浦珠路板塊目前在售工程較少，大局部以尾盤銷售為主。住宅銷售均價在8000—10000元/平米之間，大華、奧林、萬江等以剛需客戶為主，戶型偏小，而中鐵工程定位于剛改客戶，戶型較大，均價也比其他盤高出1000元/平米以上。潛在供給本片區(qū)從09年成交但未開發(fā)的地塊建筑面積到達(dá)30萬平米，體量較小。本片區(qū)在售樓盤主要有大華錦繡華城、澳林廣場6號公館、萬江共和新城、中鐵江佑鉑庭等，其中中鐵已經(jīng)開發(fā)完畢，奧林公館、萬江共和已經(jīng)處于尾盤，所剩地塊不多，只有大華錦繡華城還剩余40—50萬方左右，估計(jì)未來每年推出10-15萬方左右。典型樓盤分析大華錦繡華城工程概況區(qū)位：浦口區(qū)浦珠北路59號〔浦珠路南側(cè)〕周邊配套：工程自配超市〔家樂?！?、商業(yè)街，同時引進(jìn)浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)及區(qū)教育局所屬幼兒園。景觀人文資源：無產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、高層產(chǎn)品戶型：67-80平米兩房、130-150平方米頂層、155-245平方米別墅。工程優(yōu)缺點(diǎn)：產(chǎn)品形態(tài)多，滿足不同人群需求，自身配套較好；但離地鐵較遠(yuǎn)銷售價格：小戶型均價9000元/平米左右，頂層均價5890元/平米，別墅11500元/平米左右。2室2廳1衛(wèi)1廚67.70㎡2室2廳1衛(wèi)1廚82.00㎡2室2廳1衛(wèi)1廚96.00㎡浦珠路板塊珠江鎮(zhèn)板塊位于浦口老城區(qū)〔原江浦街道〕，北靠老山，面臨長江，自然資源獨(dú)特；區(qū)政府所在地，浦口的行政中心區(qū)域介紹區(qū)域特征與河西僅一江之隔，但價格只有河西的1/2—1/3，已通車的過江隧道及規(guī)劃中的地鐵將極大的提升珠江鎮(zhèn)的交通可達(dá)性，吸引大批市區(qū)人口，未來升值潛力巨大。浦口作為青奧會的分會場，是南京市及浦口政府重點(diǎn)打造的片區(qū)。浦口新城啟動區(qū)已開始招商建設(shè)，未來將逐步建成浦口商業(yè)中心，開展?jié)摿Υ笪磥硎袌鲩_展片區(qū)已進(jìn)駐如萬科、中海、雅居樂、融僑等一線品牌，產(chǎn)品品質(zhì)得到較大提高，均價已略微超過橋北板塊，以本地、市區(qū)改善客戶為主是浦口老城區(qū)，各項(xiàng)配套較完善，但商業(yè)檔次較低，亟待升級片區(qū)在開發(fā)、在售工程較多，近幾年成交的地塊均位于該片區(qū)珠江鎮(zhèn)板塊：浦口老城區(qū)，配套完善，生活便利，借助青奧會的東風(fēng)，是浦口著力提檔升級的片區(qū)價格區(qū)間9500-12000元/㎡產(chǎn)品形式小高層、高層為主客戶特征浦口本地、市區(qū)剛改客戶代表項(xiàng)目中海萬錦熙、萬科金色半山等項(xiàng)目名稱建筑類別建面（萬平米）容積率近期開盤戶數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/m2）去化率開發(fā)商萬科金色半山多層、小高層101.62013.1.3024110-1401150060%南京筑浦置業(yè)有限公司融僑觀邸小高層、聯(lián)排別墅481.72012.11.310890—140950083%融僑置業(yè)中海萬錦熙岸小高層、高層312.152012.11.632290-1601000087%南京中海海浦房地產(chǎn)有限公司錢塘望景花園多層、小高層221.32012.12.1226090-130870021%南京市浦口區(qū)錦麟實(shí)業(yè)有限公司通宇林景雅園小高層251.62013.1.186689-1051080032%江蘇通宇投資群盛北江豪庭低層、小高、高層541.32012.10.322369-111780078%南京泉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司珠江鎮(zhèn)片區(qū)住宅銷售均價在8000-12000元/m2區(qū)間，融僑、萬科、中海、雅居樂等一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，提升了該片區(qū)的開展?jié)摿?。品牌開發(fā)商產(chǎn)品根本以大中戶型戶型為主，且銷售情況良好，成為片區(qū)產(chǎn)品的價值標(biāo)桿，而中小開發(fā)商面對品牌開發(fā)商的競爭，毫無優(yōu)勢，因此產(chǎn)品戶型較小，售價也比品牌開發(fā)商低1000-2000元/平米左右，但銷售情況依然不是很理想。珠江鎮(zhèn)片區(qū)——在售樓盤簡介潛在供給在售樓盤未來推盤量不是很大，主要有中海萬錦熙岸剩余27萬方左右，融僑剩余20萬方左右，群盛北江豪庭剩余20萬方左右。按照以往的銷售速度看，3—4年內(nèi)這些樓盤應(yīng)該去化差完畢。未開發(fā)地塊面積巨大的原因：2021年本板塊成交土地總建面100萬方左右，雅居樂濱江花園兩幅地塊74萬方，再加上10、11年成交未開發(fā)的地塊，因此本區(qū)域未來供給量較大。典型樓盤分析萬科金色半山工程概況區(qū)位：浦口區(qū)江浦街道沿山大道以南，財(cái)八路以西4號周邊配套：工程自配超市、其他配套暫無景觀人文資源：背靠老山風(fēng)景區(qū)，自然景觀好產(chǎn)品形態(tài)：花園洋房、小高層產(chǎn)品戶型：108平米兩房、131三房、220平方米四室。工程優(yōu)缺點(diǎn)：臨近老山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境好，工程品質(zhì)高，但周邊配套不完善，生活不方便銷售價格：均價11500元/平米左右。A6戶型2室2廳1衛(wèi)110.00㎡A3戶型4室2廳2衛(wèi)140.00㎡二、南京商業(yè)辦公市場研究商業(yè)市場辦公市場供求關(guān)系分析截止到2021年末，南京商業(yè)辦公全市整年供給量約為1588140平米，同比漲幅約2.2成。而浦口區(qū)供給量約為99865平米，漲幅約為118%。南京全市整年銷售了商業(yè)辦公類商品房約770412平米，同比去年根本保持穩(wěn)定。而浦口區(qū)銷售商業(yè)辦公類71686平米，同比去年漲幅約260%。2021年南京市供求比約為2.06，而浦口僅為1.4，證明浦口去化速度較快，未來需求較大?？梢钥闯觯挚趨^(qū)雖然現(xiàn)在處于一個商業(yè)辦公不成熟的區(qū)域，但未來潛力較大，漲幅較快。地域全市浦口供應(yīng)量158814099865.3需求量770412.471685.8供求比2.061.42021年各月成交量、各區(qū)均價分析從總體上來看，浦口區(qū)的商業(yè)辦公均價16622元/平米略低于全市的18901元/平米，位于全市商業(yè)成辦公交均價較低的水平，僅高于六合區(qū)的8868元/平米，遠(yuǎn)低于鼓樓區(qū)的36732元/平米?？梢钥闯?，浦口區(qū)的商業(yè)水平現(xiàn)在處于一個較低的水準(zhǔn)，客戶認(rèn)可度較低。2021年各月成交量、各區(qū)均價分析從浦口區(qū)本身來看，也可以看得出，2021年到2021年套均成交面積呈溫度上升的態(tài)勢。2021全市商業(yè)辦公總體套均成交面積約為89平米，而浦口區(qū)套均成交面積約占為111平米，位于11個區(qū)之中位于上游位置，可以得出浦口區(qū)客戶需求面積較大，推出的商業(yè)辦公戶型面積較大。2021年南京市商業(yè)土地成交共成交28塊，其中浦口區(qū)成交約為7塊，占比約為25%，可以預(yù)估出未來浦口區(qū)商業(yè)辦公供給量會不斷加大。2021年商業(yè)土地成交情況從總體上來看，全市商業(yè)地塊成交樓面地價約為3524元/平米，浦口區(qū)的商業(yè)地塊成交樓面地價為1383元/平米，遠(yuǎn)低于全市均價，未來開發(fā)商業(yè)工程會有一定的本錢優(yōu)勢。二、南京商業(yè)辦公市場研究商業(yè)市場辦公市場三大商圈：浦口整體商業(yè)布局分為三個主要商圈。橋北商圈浦珠路商圈珠江鎮(zhèn)商圈傳統(tǒng)商圈：浦口區(qū)的傳統(tǒng)商圈位于珠江鎮(zhèn)商圈即原老江浦縣核心區(qū)域。新興商圈：浦口區(qū)的新興商圈主要是橋北商圈和浦珠路商圈，橋北商圈主要依靠著大橋的帶動作用以及未來地鐵開通，浦珠路商圈主要是由于江浦縣與原老浦口區(qū)合并帶來的人流量。珠江鎮(zhèn)商圈浦珠路商圈橋北商圈浦口商圈劃分珠江鎮(zhèn)商圈：位于浦口區(qū)中心位置，規(guī)劃浦口核心CBD，但原有的商業(yè)檔次較低，體量小位于浦口區(qū)中心；是浦口區(qū)政治、文化、金融中心，南京市的城市副中心區(qū)域介紹區(qū)域特征珠江鎮(zhèn)最近開盤或者說未來開盤的工程品質(zhì)較高，未來消費(fèi)人群的檔次提高，商業(yè)將會進(jìn)一步升級換代；青奧會工程在珠江鎮(zhèn)商圈附近，未來帶來一定的人流及升值潛力隧道開通以及規(guī)劃中的一號線會帶來較大的升值空間未來市場開展珠江鎮(zhèn)是原江浦的老核心區(qū)域，生活配套比較成熟、交通較為便捷；珠江鎮(zhèn)原有已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)檔次較低，體量普遍較小，大局部都是一些沿街商鋪，大賣場等；產(chǎn)品形式現(xiàn)有的已開業(yè)的以沿街商鋪、大賣場為主客戶特征地緣性客戶為主，追求區(qū)位代表項(xiàng)目蘇果，新世紀(jì)百貨店珠江鎮(zhèn)商圈珠江鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在文德路、鳳凰大街、文昌路、城運(yùn)路、河濱路這五條街道，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)全面。可謂是“麻雀雖小，五臟俱全〞。公園路文德路文昌路鳳凰大街珠江鎮(zhèn)已開業(yè)商業(yè)工程分布道路名經(jīng)營業(yè)態(tài)文德路大型購物中心、大型超市、集中商業(yè)文昌路服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市鳳凰大街服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市公園路餐飲、藥房、小超市、中介、會所、服飾河濱路餐飲一條街文德路是浦口商業(yè)最繁華的道路，有金浦廣場、蘇果平價店等集中商業(yè)?！敖鹌謴V場〞總建筑面積6.8萬㎡，是目前江北地區(qū)最大的商業(yè)中心，共有5層。由“購物中心〞、“假日百貨〞、“精品步行街〞、“榮達(dá)大廈〞、“金水岸花園〞等5個集生活、工作、休閑、購物于一體的購物群組成。其不僅吸引了大批的江北居民，安徽周邊的郊縣消費(fèi)者也來此購物，輻射半徑較大。文昌路，沿路兩側(cè)商鋪面積均較小，該路段有實(shí)驗(yàn)小學(xué)和數(shù)個較老的小區(qū)，因此，沿街商業(yè)客群比較穩(wěn)定，小店生意較好。河濱路，有幾十家飯店，店面不大，大約100㎡左右，已成規(guī)模，食客比較多。

鳳凰大街，服飾鞋帽集中經(jīng)營，規(guī)模較小。內(nèi)街有浦口九星綜合市場，主要做批發(fā)零售，人氣較旺。吸引了周邊市民和稍微偏遠(yuǎn)的市民前往。公園路，靠職工醫(yī)科大學(xué)的商鋪規(guī)模比較小，而靠河濱路的三鑫池小區(qū)周邊商業(yè)規(guī)模那么相比照較大，根本上都是大型餐飲、娛樂、會所，現(xiàn)已形成一定的規(guī)模，鮮有轉(zhuǎn)讓。周邊還有環(huán)島公寓和三鑫池比較成熟的小區(qū)，客源輻射范圍比較廣泛。珠江鎮(zhèn)已開業(yè)商業(yè)工程分布分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合類百貨新世紀(jì)百貨店、江浦商場超市蘇果超市主題性商場文峰購物中心綜合市場華聯(lián)商廈、金浦購物中心新世紀(jì)百貨店金浦購物中心江浦商場文峰購物中心華聯(lián)商廈蘇果超市佳華商店珠江鎮(zhèn)重點(diǎn)已開業(yè)工程分布可以看出，珠江鎮(zhèn)現(xiàn)已開業(yè)的重點(diǎn)工程最主要是小型的百貨、超市或者是主題性商場，體量都較小。珠江鎮(zhèn)待售工程項(xiàng)目名稱東方萬匯城明發(fā)浦口新城地塊天鳳國際廣場業(yè)態(tài)綜合體/購物中心商業(yè)街商鋪綜合體商圈珠江鎮(zhèn)商圈珠江鎮(zhèn)商圈珠江鎮(zhèn)商圈地址浦口迎賓大道兩側(cè)浦口東至豐子河路，南至浦口大道，西至規(guī)劃路，北至鎮(zhèn)南河路浦口鳳凰臺路1號商業(yè)建筑面積（平方米）總體量100萬，商業(yè)體量22萬總體量368511平米，商業(yè)體量與預(yù)估10萬方6000方未來待售工程僅僅只有兩個但體量較大，總體量約為32萬方，主要分布在沿浦口大道與地鐵一號線西沿線附近位置，可以迎接主城區(qū)的輻射人口，同時該區(qū)域規(guī)劃為未來江浦核心CBD，潛力較大。天鳳國際廣場價格區(qū)間15000元/㎡左右產(chǎn)品形式沿街商鋪為主客戶特征區(qū)域性客戶代表項(xiàng)目澳林廣場、明發(fā)城市廣場商業(yè)等浦珠路商圈：主要沿著江浦老城區(qū)與橋北的干道浦珠路，主要依靠江浦縣與原老浦口區(qū)合并帶來的人流量主要沿著江浦老城區(qū)與橋北的主干道浦珠路隨著新浦口的成立，全區(qū)的交流增多，依靠著公共交通以及大量住宅小區(qū)的建成，形成了一個沿路商圈區(qū)域介紹區(qū)域特征該區(qū)域與地鐵有一定的距離，人流量缺乏；新工程缺乏，常住人口不多短期內(nèi)開展?jié)摿τ邢尬磥硎袌鲩_展沿著主干道分布，區(qū)位要求極高主要是沿街商鋪為主，商業(yè)綜合體較少暫時較為不成熟，比較低端浦珠路商圈旭日愛上城VOHO4.8大華錦繡華城宜馨苑商鋪萬江共和新城商業(yè)恒輝翡翠城商鋪奧林購物廣場華潤蘇果業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合體奧林購物廣場、大華錦繡華城綜合類百貨華潤蘇果街鋪恒輝翡翠城商鋪，萬江共和新城業(yè)，宜馨苑商鋪，旭日愛上城VOHO4.8浦珠路重點(diǎn)已開業(yè)工程分布可以看出，浦珠路現(xiàn)已開業(yè)的重點(diǎn)工程最主要是住宅的工程本身配套的街鋪，大型綜合體工程較少，現(xiàn)已開業(yè)的就是位于浦珠北路的奧林購物廣場，總體量約為8.1萬方，商業(yè)氣氛還較為濃重，人流量較多，同時品牌檔次較高運(yùn)營效果良好。項(xiàng)目名稱明發(fā)城市廣場奧林廣場業(yè)態(tài)沿街商鋪綜合體商圈浦珠路商圈浦珠路商圈地址浦口頂山轉(zhuǎn)盤西南側(cè)

浦珠北路126號

商業(yè)建筑面積（平方米）估計(jì)1000008.1萬平米推盤時間2011年10月2007年面積80-280平米100平米左右價格街鋪25000元/㎡左右，內(nèi)鋪均價15000元/㎡一期三萬平米，租金扣15個點(diǎn)，二期5.1萬平米，租金一層7元/平米/天，二層4元/平米/天去化情況僅剩余40套僅剩余少量店鋪未租出去浦珠路在售工程分布明發(fā)城市廣場奧林廣場可以看出，整個浦珠路商圈唯一較大的一個綜合體工程就是接近橋北的奧林廣場，總體量8.1萬，但只租不售，一期扣15個點(diǎn)，二期一層7元/天/平米，現(xiàn)在商業(yè)氣氛不成熟，需要較長的時間去積累人流。在售工程價格一層25000元/平米，二層15000元/平米。未來無開盤工程。價格區(qū)間2-3萬元/㎡左右產(chǎn)品形式綜合體與街鋪并存客戶特征投資性客戶較多，外地客戶較多代表項(xiàng)目弘陽廣場，天潤廣場位于南京長江大橋北部區(qū)域主要是依靠著南京長江大橋承接主城區(qū)的人流量以及原老浦口區(qū)的居民區(qū)域介紹區(qū)域特征隨著2021年軌道1號線西沿線的開通，及周邊大體量開發(fā)工程的入駐會，未來開展前景良好。商業(yè)氣氛較好，人流較多，未來開展前景較好未來市場開展最主要是沿著大橋北路，其次是柳州路，江山路等有較多的一些大型工程，綜合體與街鋪并存商業(yè)氣氛已經(jīng)初步形成橋北商圈：以華東MALL為中心的“江北第一商圈〞已經(jīng)初步形成橋北商圈橋北商圈重點(diǎn)已開業(yè)工程分布業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合體蘇寧環(huán)球天潤廣場、弘陽廣場街鋪天潤城商業(yè)、金城麗景、明發(fā)外灘廣場、威尼斯水城可以看出，橋北商圈現(xiàn)在開業(yè)的工程綜合體與街鋪并重，且工程數(shù)目較多，體量巨大，商業(yè)氣氛較好。特別是其中的弘陽廣場，現(xiàn)在是整個江北區(qū)域核心的商業(yè)區(qū)域，輻射全區(qū)以及局部城區(qū)。橋北商圈重點(diǎn)已開業(yè)工程橋北商圈重點(diǎn)已開業(yè)工程橋北商圈在售工程可以看出，橋北商圈在售的工程總共有6個，總體量約55萬方。最主要還是以社區(qū)配套商業(yè)為主，但其中也有局部購物中心性質(zhì)的商業(yè)，如南京新一城商業(yè)。橋北商圈在售工程項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)商圈地址商業(yè)建筑面積（平方米）面積價格海德北岸商業(yè)街鋪橋北商圈浦口區(qū)迎江路59號商業(yè)總體量17萬方，一期9萬方已經(jīng)完成招商93-250平方米均價16000元/平米金城麗景街鋪橋北商圈浦口大橋北路33號4萬方65-280平米均價16000元/平米-22000元/平米南京新一城購物中心橋北商圈大橋北路58號8萬方100平米以上暫未確定天潤城商業(yè)街鋪橋北商圈蜀山區(qū)黃山路和石臺路交叉口

在售12街區(qū)西門，預(yù)估體量1萬平米左右100平米上下16000元/平米-18000元/平米明發(fā)外灘中心街鋪橋北商圈蜀山區(qū)望江路與潛山路交口往東200米總體量20萬方，剩余150套，預(yù)估在15000方左右積30-800平米商鋪價格7000-20000元/平米威尼斯水城商業(yè)街鋪橋北商圈浦口浦珠北路北外灘1號5000050-100平米20000元/平米可以看出，橋北商圈在售的工程總共有6個，總體量約55萬方。價格穩(wěn)定在16000元/平米-22000元/平米最主要還是以社區(qū)配套商業(yè)街鋪為主。其中南京新一城工程本身定位是橋北最高端的購物中心，招商情況較為良好，運(yùn)動品牌阿迪和NIKE，休閑類的主打優(yōu)衣庫和CK,緊鄰弘陽廣場，預(yù)計(jì)開業(yè)時間應(yīng)該在2021年8月份以后。未來商業(yè)的環(huán)境較為優(yōu)越，認(rèn)可度較高。未來暫無未開盤工程。橋北商圈：從整個浦口來看，唯一的一個較為成熟的商圈就是橋北商圈，是現(xiàn)在的浦口第一商圈，以弘陽廣場為核心。所以在售商業(yè)當(dāng)中橋北商圈體量約為550000方，占比約為75%。但未來無大規(guī)模的商業(yè)體銷售，未來的進(jìn)一步開展的空間不大。浦珠路商圈：浦珠路商圈主要是依靠著連接橋北與老江浦成熟的干道浦珠路分布的商圈，現(xiàn)在規(guī)模較小，不夠成熟，在售商業(yè)面積約為181000平米，占比25%，未來無大規(guī)模商業(yè)體出售，未來的潛力不大。珠江鎮(zhèn)商圈：是原本的江浦縣的核心區(qū)域，較多的小商鋪、街鋪等，但缺少大型的商業(yè)綜合體，在售無工程，但原本的老工程較多，認(rèn)可度較高，人流較多，未來由于有青奧會場館以及地鐵開通的優(yōu)勢且定位于江北核心CBD，未來約有326000的商業(yè)體量出售，未來潛力較大。各商圈在售待售分析商業(yè)總結(jié)浦口商業(yè)辦公成交均價保持在16622元/平米左