物業(yè)承接查驗管理辦法一、前言親愛的同事們，大家好！物業(yè)承接查驗工作在我們整個物業(yè)管理服務(wù)流程中，就如同大廈的基石一般重要。它是新交付物業(yè)項目從建設(shè)單位向我們物業(yè)管理公司順利交接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到日后業(yè)主入住的體驗以及我們物業(yè)管理工作能否順暢開展。從事這行二十年，我深知一個規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)承接查驗流程，不僅能為業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也能為我們公司減少許多后續(xù)不必要的麻煩和糾紛。所以，今天我們制定這份《物業(yè)承接查驗管理辦法》，希望大家認(rèn)真對待，共同為我們的物業(yè)管理事業(yè)打下堅實基礎(chǔ)。二、適用范圍本辦法適用于公司承接的所有新建物業(yè)項目以及部分涉及重大改造后重新移交管理的物業(yè)項目的承接查驗活動。無論是住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體，還是寫字樓等不同類型的物業(yè)，在承接過程中都需遵循本辦法規(guī)定的流程和標(biāo)準(zhǔn)。三、承接查驗原則1.依法依規(guī)原則：我們的承接查驗工作必須嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及地方政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。像《物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等都是我們工作的重要依據(jù)，這是確保我們工作合法性、規(guī)范性的基礎(chǔ)，大家務(wù)必牢記。2.客觀公正原則：在查驗過程中，每一位工作人員都要秉持客觀、公正的態(tài)度，不偏袒任何一方。無論是面對建設(shè)單位，還是未來的業(yè)主，我們都要以事實為依據(jù)，以標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，如實記錄查驗情況，不隱瞞問題，也不夸大缺陷。3.全面細致原則：物業(yè)承接查驗涉及到物業(yè)的方方面面，從房屋建筑主體到附屬設(shè)施設(shè)備，從公共區(qū)域到專項系統(tǒng)，任何一個小的疏忽都可能在日后引發(fā)大問題。所以，希望大家在工作中做到全面、細致，不放過任何一個可能存在隱患的角落。4.權(quán)責(zé)明確原則：在承接查驗過程中，要清晰界定建設(shè)單位和我們物業(yè)管理公司的權(quán)利和責(zé)任。對于查驗出的問題，明確整改責(zé)任主體，確保問題能夠得到及時、有效的解決。這樣不僅有利于項目的順利交接，也能避免日后雙方因責(zé)任不清而產(chǎn)生糾紛。四、承接查驗準(zhǔn)備工作（一）成立承接查驗小組1.在確定承接物業(yè)項目后，公司應(yīng)迅速組建承接查驗小組。小組成員需具備豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，涵蓋工程技術(shù)、物業(yè)管理、法律等多個領(lǐng)域。一般包括項目經(jīng)理、工程技術(shù)人員、物業(yè)管理人員、法務(wù)人員等。2.明確小組成員的職責(zé)分工。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)和組織工作，把控承接查驗的進度和質(zhì)量；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對物業(yè)的建筑、設(shè)施設(shè)備等進行專業(yè)查驗；物業(yè)管理人員從日常使用和管理角度提出意見和建議；法務(wù)人員則對承接查驗過程中的法律文件、合同條款等進行審核把關(guān)。（二）資料收集與分析1.向建設(shè)單位收集物業(yè)項目的相關(guān)資料，包括但不限于項目規(guī)劃設(shè)計圖紙、施工圖紙、設(shè)備清單及技術(shù)資料、隱蔽工程驗收記錄、竣工驗收報告、消防驗收報告、電梯驗收報告等。這些資料是我們了解物業(yè)項目基本情況的重要依據(jù)，務(wù)必確保資料的完整性和真實性。2.組織小組成員對收集到的資料進行仔細分析。通過對資料的研讀，熟悉物業(yè)項目的規(guī)劃布局、設(shè)施設(shè)備配置、施工工藝等，為現(xiàn)場查驗做好充分準(zhǔn)備。同時，對資料中發(fā)現(xiàn)的疑問和可能存在的問題進行記錄，以便在現(xiàn)場查驗時重點關(guān)注。（三）制定承接查驗方案1.根據(jù)物業(yè)項目的特點和資料分析情況，制定詳細的承接查驗方案。方案應(yīng)包括查驗的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時間安排以及人員分工等。查驗內(nèi)容要涵蓋物業(yè)的各個方面，從房屋建筑、公共區(qū)域、附屬設(shè)施設(shè)備到專項系統(tǒng)等；查驗標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定執(zhí)行；查驗方法可采用觀察、測量、試驗、查閱資料等多種方式相結(jié)合。2.承接查驗方案需報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。在實施過程中，如遇特殊情況需要調(diào)整方案，應(yīng)及時向上級匯報，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進行調(diào)整。五、承接查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋建筑主體1.建筑外觀觀察建筑外立面是否平整、美觀，有無裂縫、脫落、變色等現(xiàn)象。外墻面磚、涂料等裝飾材料應(yīng)粘貼牢固、色澤一致。檢查門窗安裝是否牢固，開啟是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)密，有無變形、破損等情況。門窗玻璃應(yīng)無破損、密封膠條應(yīng)完好無損。2.房屋結(jié)構(gòu)通過查閱施工圖紙和隱蔽工程驗收記錄，結(jié)合現(xiàn)場觀察，檢查房屋的梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否有裂縫、變形等異常情況。結(jié)構(gòu)混凝土應(yīng)振搗密實，無蜂窩、麻面、露筋等缺陷。檢查墻體砌筑是否符合規(guī)范要求，磚縫應(yīng)均勻、砂漿飽滿，墻體無裂縫、傾斜等現(xiàn)象。對于框架結(jié)構(gòu)的填充墻，還應(yīng)檢查拉結(jié)筋設(shè)置是否符合要求。3.室內(nèi)空間尺寸使用測量工具，對室內(nèi)的凈高、開間、進深等尺寸進行測量。測量結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計要求，偏差應(yīng)在規(guī)范允許范圍內(nèi)。一般情況下，室內(nèi)凈高允許偏差為±20mm，開間、進深允許偏差為±15mm。檢查室內(nèi)地面、墻面是否平整，陰陽角是否方正。地面平整度允許偏差為±5mm，墻面平整度允許偏差為±4mm，陰陽角方正度允許偏差為±4mm。（二）公共區(qū)域1.樓道檢查樓道地面、墻面、天花板是否平整、清潔，有無裂縫、脫落、滲漏等現(xiàn)象。樓道照明設(shè)施應(yīng)齊全、完好，開關(guān)靈活，亮度符合要求。查看樓梯扶手、欄桿安裝是否牢固，高度是否符合規(guī)范要求。一般樓梯扶手高度不應(yīng)低于0.9m，欄桿間距不應(yīng)大于0.11m。2.電梯廳電梯廳地面、墻面應(yīng)采用高檔裝飾材料，裝修應(yīng)美觀、大方。檢查地面是否平整、無空鼓，墻面瓷磚應(yīng)粘貼牢固、無裂縫。電梯轎廂門應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，轎廂內(nèi)裝修應(yīng)完好無損，照明、通風(fēng)、報警等設(shè)施應(yīng)正常運行。電梯的運行速度應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音和抖動。電梯廳的消防設(shè)施，如消火栓、滅火器等應(yīng)配備齊全、完好有效，位置應(yīng)符合消防規(guī)范要求。3.地下室地下室地面應(yīng)做防潮、防滑處理，地面應(yīng)平整、無積水。墻面、天花板應(yīng)無滲漏、發(fā)霉等現(xiàn)象。地下室的通風(fēng)、照明、排水等設(shè)施應(yīng)正常運行。通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)能保證地下室空氣流通，照明亮度應(yīng)滿足使用要求，排水系統(tǒng)應(yīng)暢通無阻，無堵塞、滲漏等情況。檢查地下室的停車位劃線是否清晰，車位尺寸是否符合設(shè)計要求。同時，查看地下室的消防設(shè)施、疏散指示標(biāo)志等是否齊全、完好。（三）附屬設(shè)施設(shè)備1.給排水系統(tǒng)檢查生活水箱、水池的材質(zhì)、容量是否符合設(shè)計要求，水箱、水池應(yīng)清潔、無滲漏，內(nèi)部配件應(yīng)齊全、完好。查看給水管道的安裝是否牢固，走向是否合理，管道接口應(yīng)嚴(yán)密、無滲漏。給水系統(tǒng)的水壓應(yīng)符合設(shè)計要求，一般住宅的給水壓力不應(yīng)低于0.2MPa。排水管道應(yīng)坡度正確、排水通暢，無堵塞、滲漏等現(xiàn)象。檢查排水立管的檢查口、透氣帽是否安裝正確，排水橫管的清掃口是否設(shè)置合理。衛(wèi)生器具的安裝應(yīng)牢固、位置正確，使用功能應(yīng)正常。如馬桶的沖水功能、洗手盆的水龍頭出水情況等都要進行檢查。2.供電系統(tǒng)查看配電室的設(shè)備安裝是否符合規(guī)范要求，高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備應(yīng)運行正常，儀表顯示應(yīng)準(zhǔn)確，接地系統(tǒng)應(yīng)可靠。檢查配電箱、開關(guān)箱的安裝是否牢固，內(nèi)部電器元件應(yīng)齊全、完好，接線應(yīng)正確、牢固。配電箱、開關(guān)箱的標(biāo)識應(yīng)清晰、準(zhǔn)確。對室內(nèi)外的照明線路進行檢查，線路應(yīng)敷設(shè)整齊、無破損，燈具安裝應(yīng)牢固、亮度符合要求。路燈、景觀燈等室外照明設(shè)施應(yīng)按時開啟、關(guān)閉，運行正常。3.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)齊全、完好，符合消防驗收標(biāo)準(zhǔn)。包括消防栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。檢查消防栓箱內(nèi)的設(shè)備是否齊全，水帶、水槍應(yīng)完好無損，消防栓閥門應(yīng)開啟靈活、無滲漏。消防栓的間距應(yīng)符合規(guī)范要求，一般不應(yīng)大于120m。自動噴水滅火系統(tǒng)的噴頭應(yīng)無損壞、變形，管網(wǎng)應(yīng)無滲漏。報警閥組應(yīng)動作靈敏，水力警鈴應(yīng)能正常工作?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)的探測器、報警器等設(shè)備應(yīng)安裝牢固，運行正常，信號傳輸應(yīng)準(zhǔn)確無誤。防排煙系統(tǒng)的風(fēng)機應(yīng)能正常啟動、運行，風(fēng)道應(yīng)無漏風(fēng)現(xiàn)象。風(fēng)口的開啟和關(guān)閉應(yīng)靈活，風(fēng)量應(yīng)符合設(shè)計要求。4.智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等。檢查各系統(tǒng)的設(shè)備安裝是否牢固，外觀是否完好，運行是否正常。門禁系統(tǒng)應(yīng)能準(zhǔn)確識別人員身份，門鎖開啟靈活。監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭應(yīng)圖像清晰、無盲區(qū)，錄像存儲時間應(yīng)符合規(guī)定要求。可視對講系統(tǒng)的室內(nèi)機、室外機應(yīng)通話清晰，圖像顯示正常。停車場管理系統(tǒng)的道閘應(yīng)開啟、關(guān)閉靈活，車輛識別系統(tǒng)應(yīng)準(zhǔn)確無誤。六、承接查驗流程（一）資料查驗1.承接查驗小組首先對建設(shè)單位提供的物業(yè)項目相關(guān)資料進行查驗。查驗內(nèi)容包括資料的完整性、真實性、準(zhǔn)確性等。2.對于資料中存在的問題，及時與建設(shè)單位溝通，要求其補充或更正。只有在資料查驗合格后，方可進入現(xiàn)場查驗環(huán)節(jié)。（二）現(xiàn)場查驗1.按照承接查驗方案的安排，小組成員分組對物業(yè)項目進行現(xiàn)場查驗。在查驗過程中，要認(rèn)真填寫《物業(yè)承接查驗記錄表》，詳細記錄查驗情況，包括查驗部位、存在問題、整改建議等。2.對于現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題，能立即整改的，要求建設(shè)單位現(xiàn)場整改；不能立即整改的，明確整改期限和責(zé)任人，并跟蹤整改情況。3.現(xiàn)場查驗結(jié)束后，承接查驗小組應(yīng)及時對查驗情況進行匯總分析，形成《物業(yè)承接查驗報告》。報告內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)項目的基本情況、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)果、存在問題及整改建議等。（三）整改復(fù)查1.建設(shè)單位應(yīng)按照整改期限對查驗出的問題進行整改。整改完成后，通知承接查驗小組進行復(fù)查。2.承接查驗小組對整改情況進行復(fù)查，如整改合格，在《物業(yè)承接查驗報告》中予以確認(rèn)；如仍不合格，繼續(xù)要求建設(shè)單位整改，直至達到合格標(biāo)準(zhǔn)。（四）承接交接1.當(dāng)資料查驗、現(xiàn)場查驗及整改復(fù)查均合格后，建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及物業(yè)項目的承接范圍、交接時間等內(nèi)容。2.按照協(xié)議約定的時間和方式，進行物業(yè)項目的正式交接。交接內(nèi)容包括物業(yè)的實物、資料以及相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)等。交接完成后，物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)項目，開展日常管理服務(wù)工作。七、承接查驗資料管理1.承接查驗過程中形成的各類資料，如收集的建設(shè)單位提供的資料、《物業(yè)承接查驗記錄表》《物業(yè)承接查驗報告》《物業(yè)承接查驗協(xié)議》等，應(yīng)進行分類整理、妥善保管。2.設(shè)立專門的資料室或使用電子存儲設(shè)備對承接查驗資料進行存儲。資料應(yīng)按照項目進行編號、歸檔，便于查詢和使用。3.承接查驗資料的保管期限應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般不少于物業(yè)項目的使用年限。在保管期限內(nèi)，要確保資料的安全、完整，防止資料丟失、損壞或泄露。八、培訓(xùn)與監(jiān)督1.培訓(xùn)公司應(yīng)定期組織從事物業(yè)承接查驗工作的人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、查驗方法和技巧等。通過培訓(xùn)，不斷提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。鼓勵大家積極參加外部組織的相關(guān)培訓(xùn)課程和研討會，及時了解行業(yè)最新動態(tài)和技術(shù)發(fā)展趨勢，將所學(xué)知識運用到