地產(chǎn)專題調(diào)研及啟示榮譽(yù)出品PART-0江西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研記占地面積：14.4㎡總建筑面積：36萬(wàn)㎡容積率：2.5主力戶型面積：124--143㎡均價(jià)：6300/㎡建筑形式：普通住宅、商鋪售樓號(hào)碼：開(kāi)發(fā)商：江西華鼎置業(yè)地址：城北高安大道與府前路交匯樓盤(pán)分析：建高安首個(gè)大型shoppingmall，總商業(yè)面積8萬(wàn)平米，建獨(dú)棟4星級(jí)酒店，并引進(jìn)全球連鎖大型超市，主力兩房?jī)蓮d約124-126㎡。占地面積：26207平米總建筑面積：75323平米容積率：2.46主力戶型面積：124.47均價(jià)：4500元/平米交樓時(shí)間：2021年12月建筑形式：住宅樓公寓售樓：開(kāi)發(fā)商：江西萬(wàn)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)地址：高安瑞陽(yáng)大道消防大隊(duì)隔壁.占地面積：11773.1總建筑面積：43114.3㎡容積率：2.6均價(jià)：4700元/㎡交樓時(shí)間：2021年6月主力戶型面積：85-142㎡建筑形式：高層住宅、商售樓：開(kāi)發(fā)商：江西華鼎置業(yè)地址：高安大道〔高安三中隔〕樓盤(pán)分析：內(nèi)精致的園林設(shè)計(jì)，電梯房4幢，樓梯洋房2幢，主力戶型二房、三房、四房，85-142㎡，已銷售70%，1-3樓臨街鋪銷售，銷售率60%。LOGO高安●華碩世紀(jì)風(fēng)情高安房地產(chǎn)總結(jié)1、開(kāi)發(fā)量大，在建樓盤(pán)超過(guò)40個(gè)工程，已報(bào)規(guī)劃擬建施工200萬(wàn)平米。2、房?jī)r(jià)偏高，在宜春范圍內(nèi)是樓價(jià)最高的縣級(jí)市。3、房產(chǎn)普遍開(kāi)發(fā)水平不高。4、購(gòu)置力主要是本地個(gè)體老板為主。5、整體城市規(guī)模不大，城市人口約15萬(wàn)人。6、城市規(guī)劃在宜春范圍內(nèi)最差。宜春●順天明月灣均價(jià)：15000元/㎡開(kāi)發(fā)商：江西明月山順天置業(yè)占地面積：16.4萬(wàn)售樓地址：江西省宜春市溫湯鎮(zhèn)江源北路8號(hào)

建筑面積：12.8萬(wàn)物業(yè)地址：袁州區(qū)溫湯鎮(zhèn)江源北路所在區(qū)域：溫湯鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021.1物業(yè)類別：住宅入住時(shí)間：2021年底建筑類別：多層裝修狀況：毛坯容積率：0.78綠化率：63%物業(yè)費(fèi)：公寓和洋房1.6元/㎡/月，別墅2．0元/㎡/月樓盤(pán)分析：三面環(huán)山，一面臨水，天造自然景觀，是不可復(fù)制的明月山龍脈延續(xù)風(fēng)水寶地。擁有明月山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和富硒溫泉兩大珍貴稀世資源。宜春●碧桂園樓盤(pán)分析：兩梯三戶和兩梯四戶,面積為79-89㎡兩房，90-120㎡三房，120-141㎡大三房和四房，滿足不同家庭需求，戶戶方正大氣，南北通透。樂(lè)活主題園林設(shè)計(jì)，含高端商業(yè)社區(qū)。城市規(guī)劃和形象整體不錯(cuò)。溫湯鎮(zhèn)富含硒礦物溫泉，樓價(jià)均在15000-20000之間，比較高。城市樓價(jià)在4000-5000之間。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高。總體供給量大，在售樓盤(pán)超過(guò)100個(gè)，在施工約400萬(wàn)平米，報(bào)規(guī)劃擬建約500萬(wàn)平米樓市競(jìng)爭(zhēng)劇烈。大樓盤(pán)較多，龍頭開(kāi)發(fā)商扎堆。消費(fèi)者除本地戶口外，還吸引了少量的外地戶口。樟樹(shù)●豪江九龍灣占地面積：63.47畝總建筑面積：19879.4㎡容積率：3.2總戶數(shù)：738均價(jià)：5200房子面積幅度：70-120㎡：開(kāi)發(fā)商：江西豪江置業(yè)地址：樟樹(shù)濱江板塊沿江路77號(hào)樓盤(pán)分析：大型高端城市綜合體，含一線江景房，全毛坯，二至四層均價(jià)四千，商業(yè)不出售，30層高，高端設(shè)置，房子不西曬，間隔大，小區(qū)內(nèi)建五星級(jí)酒店，用于政府接待，并提供小區(qū)停電時(shí)的發(fā)電效勞。樟樹(shù)●金岸銀河樟樹(shù)●金岸銀河樟樹(shù)●金域藍(lán)灣占地面積：16萬(wàn)㎡總建筑面積：15萬(wàn)㎡容積率：2.3均價(jià)：5800車位數(shù)：944交樓時(shí)間：2021.6：開(kāi)發(fā)商：江西上德實(shí)業(yè)地址：樟樹(shù)市沿江南路9號(hào)樓盤(pán)分析：6米挑高底層架空花園，全石材基座，特聘園林景觀專家-杭州藍(lán)天園林景觀設(shè)計(jì)院提綱設(shè)計(jì)，大手筆打造英式皇家園林，大尺度立體式園林，百米棟距。樟樹(shù)房產(chǎn)總結(jié)城市建設(shè)規(guī)劃水平高，產(chǎn)業(yè)根底高。人口不多，市區(qū)人口缺乏10萬(wàn)，所以房地產(chǎn)成交量不多。樓價(jià)分兩極端，一端是市區(qū)樓盤(pán)，普遍房?jī)r(jià)在4000以內(nèi)，另一端是沿江樓盤(pán)，房?jī)r(jià)與高安接近，5000-6000左右。目前在售面積40萬(wàn)平米左右，在建約100萬(wàn)平米，擬建約200萬(wàn)平米。南康●城南花園占地面積：約35482㎡總建筑面積：138064㎡容積率：≤2.75總戶數(shù)：750套均價(jià)：6140元/㎡主力戶型面積：119-134㎡建筑形式：框架結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)商：南康市龍翔置業(yè)地址：南康市天馬山大道中段樓盤(pán)分析：布局清晰完整，功能齊備，實(shí)用之上。動(dòng)靜分離，分區(qū)合理，自然從容大度。1.2:1停車位配比:1029個(gè)停車位，對(duì)于社區(qū)750戶居民來(lái)說(shuō)，完全解決了停車的煩惱。人車分流：從人性化角度出發(fā)，社區(qū)實(shí)現(xiàn)完全人車分流，保障社區(qū)居民的安全。架空層休閑區(qū)：住宅首層特別設(shè)立架空層休閑區(qū)，營(yíng)造泛會(huì)所的公共生活場(chǎng)所。南康●天域半山豪庭占地面積：48.97畝總建筑面積：11.9萬(wàn)㎡總戶數(shù)：496套容積率：2.4

均價(jià)：6200元/㎡

主力戶型面積：115-142㎡建筑形式：框架結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)商：江西天域置業(yè)有限公司地址：南康市南水新區(qū)體育公園旁樓盤(pán)分析：南康首個(gè)電梯花園洋房小區(qū)，首個(gè)坡地園林小區(qū)，首創(chuàng)3.2米住宅層高，樓盤(pán)整體打造西班牙皇家墅院，根本戶型二居115.64~118.32平米三居126.97~136.35平米復(fù)式177.21~227.93平米南康房產(chǎn)總結(jié)one城市面貌整體良好，測(cè)試贛州新區(qū)，規(guī)劃水平較高。tow開(kāi)發(fā)量巨大，在售樓盤(pán)50-60個(gè)，新施工樓盤(pán)超200萬(wàn)平米，擬建樓盤(pán)超300平米three房?jī)r(jià)在5000-6000之間高安附近城市房地產(chǎn)總結(jié)1宜春的城市面貌規(guī)劃整體較好，樓價(jià)適中，泡沫很少2樟樹(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最好，其地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量相較較小，價(jià)格也相對(duì)健康3高安因地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，而且藏富于民，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)大，價(jià)格高，但品質(zhì)不高4南康家具產(chǎn)業(yè)鏈齊全，城市測(cè)試新區(qū)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴增，但銷售量有限5從以上可看出，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)，特別是中產(chǎn)階級(jí)和民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)較高PART-1高安房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)字解讀根據(jù)世界銀行和庫(kù)茲捏次?各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?的國(guó)際判斷標(biāo)準(zhǔn)，高安房地產(chǎn)屬于高速開(kāi)展階段；高安宏觀經(jīng)濟(jì)特征特征1：高安近五年GDP保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，GDP的高速增長(zhǎng)必然帶動(dòng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)快速開(kāi)展高安2021年-2021年房地產(chǎn)總銷售面積表高安房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)字解讀高安2021年-2021年房屋在建面積表高安2021年-2021年市區(qū)樓盤(pán)均價(jià)表對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟示高安市場(chǎng)難以支撐工程開(kāi)展，所以必須占位大南昌。所以，對(duì)于如此大規(guī)模的工程，如僅靠高安本地市場(chǎng)，難以支撐其開(kāi)展，必須占位大南昌高安城市級(jí)別低：全市地區(qū)生產(chǎn)總值缺乏100億元，遠(yuǎn)落后與臨近市豐城和樟樹(shù)整體購(gòu)置力有限：城鎮(zhèn)人口缺乏20萬(wàn)，人均GDP缺乏1.2萬(wàn)元，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額缺乏90億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅32億元PART-2高安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研二、高安市分類商業(yè)業(yè)態(tài)1、百貨高安市百貨市場(chǎng)主要有愛(ài)家百貨、北京商場(chǎng)、華聯(lián)生活廣場(chǎng)、商業(yè)大廈、樂(lè)山商場(chǎng)、和和百貨等。2、大賣(mài)場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)主要有愛(ài)家量販、喜迎門(mén)、新大新商場(chǎng)等。3、集貿(mào)市場(chǎng)集貿(mào)市場(chǎng)以天龍市場(chǎng)、宏大市場(chǎng)、風(fēng)光市場(chǎng)為代表。4、步行街商業(yè)步行街以溫州商業(yè)街及風(fēng)光路為代表。5、馬路市場(chǎng)馬路市場(chǎng)散步與各大市內(nèi)街道兩側(cè)，分布廣泛，多為住宅底商。三、高安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展特點(diǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查〔周邊配套調(diào)查〕分析，高安市商業(yè)地產(chǎn)存在以下特點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)投資客戶投資趨于謹(jǐn)慎租金售價(jià)差異大、商業(yè)分布不平衡產(chǎn)品混雜、價(jià)格差距大經(jīng)營(yíng)管理落后、缺乏科學(xué)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)啟示〔一〕打造江西省一流的文化娛樂(lè)型商業(yè)綜合體本工程商業(yè)建成后，建筑、景觀、商業(yè)形態(tài)和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)，務(wù)必超前，省內(nèi)罕見(jiàn)，提升本工程在城市中的地位及受關(guān)注的熱度，成為高安商業(yè)地產(chǎn)新模式的領(lǐng)跑者！〔二〕成為商業(yè)綜合體標(biāo)準(zhǔn)的制定者本工程無(wú)論是商業(yè)體量，還是所具備的功能，都要成為最新的“商業(yè)綜合體〞，提升到一個(gè)新的境界。勢(shì)必成為地下商業(yè)綜合體新標(biāo)準(zhǔn)的制定者！(三)樹(shù)起高安市標(biāo)志性“名片〞要致力于打造成為高安市的“名片〞和“客廳〞，以全新的文化娛樂(lè)體驗(yàn)形式帶動(dòng)、刺激消費(fèi)，把流動(dòng)的、不同目的人群轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)置力PART3地產(chǎn)板塊分析高安城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述高安房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程中，高安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體——開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)主要消費(fèi)群體——置業(yè)者同樣經(jīng)歷了一個(gè)從量變到質(zhì)變的成長(zhǎng)進(jìn)程。開(kāi)發(fā)商成長(zhǎng)歷程置業(yè)者購(gòu)房心態(tài)包工頭、建筑商本土企業(yè)家外地投資客、本土企業(yè)家

專業(yè)摸索懼怕、膽怯不懂裝懂老練、沉穩(wěn)市場(chǎng)趨于成熟成長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，因其具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤(pán)在戶型組合、銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶等等特性上都較為接近。根據(jù)高安城市目前的開(kāi)展情況，高安市樓盤(pán)大致可以分為三大板塊，城南板塊、城北板塊以及工業(yè)園區(qū)板塊。高安城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——區(qū)域板塊分析清華城月亮灣城南明珠瑞南苑德億歐洲城景泰嘉園彩虹城清華名居萊茵花園安居南苑蓮花·都市嘉園星月園青城林語(yǔ)東郡佳園城南板塊分析筠泉路中山路勝利路橋南路區(qū)位劃分：錦江以南周邊區(qū)域。該區(qū)為高安老城區(qū)，也是高安主要商貿(mào)街區(qū)，其中勝利路、中山路為高安步行街，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。主要道路有：筠泉路、中山路、勝利路、橋南路等,交通便捷，出行方便；生活配套設(shè)施完善，宜居宜商。教育配套：高安二中、三小、市四中、市六中醫(yī)療配套：筠陽(yáng)醫(yī)院市政配套：市財(cái)政局、林業(yè)局、水電局生活配套：新華書(shū)店、電影公司、城南汽車站城南板塊分析城南板塊分析清華城月亮灣城南明珠瑞南苑建筑以多層為主，濱江局部開(kāi)始推售電梯房，樓盤(pán)建筑和規(guī)劃品質(zhì)已經(jīng)在穩(wěn)步提升。工程戶型以110-140㎡的三房為主，方正實(shí)用。伴隨建筑產(chǎn)品的多樣化，戶型也逐漸多樣化，以滿足不同需求的消費(fèi)群體。該區(qū)域新樓盤(pán)的供給量相對(duì)較少，各樓盤(pán)的銷售狀況良好，市場(chǎng)前景看好。城南為高安老城區(qū)，歷史悠久，生活配套完善，商業(yè)完善，適合人居。城南板塊土地放量相對(duì)城北新城區(qū)較少，這也導(dǎo)致城南板塊新樓盤(pán)的供給量相對(duì)較少，由于城南生活配套完善，市民對(duì)該區(qū)域的購(gòu)房需求量比較大。城南主要樓盤(pán)有：清華城、月亮灣、城南明珠、瑞南苑；該區(qū)域新樓盤(pán)較少，早期清華城、瑞南苑已銷售完畢，在售樓盤(pán)以月亮灣濱江國(guó)際花園最具代表性。城南板塊分析月亮灣·濱江國(guó)際花園代表樓盤(pán)高安大道橋北路碧落路赤土板路東環(huán)路城北板塊分析區(qū)位劃分與市政配套：城北區(qū)域，為高安新城區(qū)；高安大道屬320國(guó)道橫穿境內(nèi)局部路段。德億歐洲城景泰嘉園彩虹城清華名居萊茵花園安居南苑蓮花·都市嘉園該片區(qū)沿錦江樓盤(pán)價(jià)格較高，環(huán)境卓越，產(chǎn)品品質(zhì)高，銷售狀況良好。受320國(guó)道影響，新城區(qū)經(jīng)濟(jì)呈看好趨勢(shì)，城北新區(qū)商業(yè)開(kāi)展迅速。城北沿錦江區(qū)域離老城區(qū)僅一橋之隔，生活配套設(shè)施完善，交通便捷。區(qū)域建筑產(chǎn)品以多層為主，產(chǎn)品形式多以6+1形式出現(xiàn)，個(gè)別樓盤(pán)在二期銷售推出小高層及高層。產(chǎn)品戶型以120-130㎡的三房為主，少量90-100㎡的兩房為輔。區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)相對(duì)大中城市相對(duì)較低，銷售人員業(yè)務(wù)水平不高。由于新樓盤(pán)的崛起，該片區(qū)的樓盤(pán)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，現(xiàn)售價(jià)格與開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格相差較大，同時(shí)也說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)前景看好。區(qū)域樓盤(pán)供給量較大，由于該區(qū)域土地釋放量較大，片區(qū)樓盤(pán)成遍地開(kāi)花景象。大量樓盤(pán)早期銷售價(jià)格較低，隨城北新區(qū)開(kāi)發(fā)力度加大，銷售價(jià)格見(jiàn)長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商：德億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置：體育公園旁建筑產(chǎn)品：31棟，其中21棟多層〔6+1〕，10棟小高〔最高待定〕戶型：二房：105㎡〔二期40多套〕三房：120-130㎡〔二期200多套〕復(fù)式：240㎡〔二期20套〕房源：二期260套樓層差價(jià)：100元/㎡左右車位：高層地下分析：靠近高安體育館，給業(yè)主提供良好的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；沿錦江高層住宅，一線江景，適合人居；工程在高安屬于高端產(chǎn)品，二期銷售建立在一期售罄根底上，市場(chǎng)前景看好；德億·歐洲城代表樓盤(pán)工業(yè)園板塊分析高安大道高安三中環(huán)城東路橋北路星月園青城林語(yǔ)東郡佳園高安大道、橋北路以東，靠近工業(yè)園區(qū)域區(qū)位劃分：工業(yè)園附近概況：位于高安大道、320國(guó)道東端，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，屬于高安郊區(qū)配套：配套設(shè)施相對(duì)其他區(qū)域較薄弱，生活配套設(shè)施薄弱。交通：1、2、5路車經(jīng)過(guò)此地，320國(guó)道交通便利，道路通暢。城北工業(yè)園板塊房地產(chǎn)分析：該區(qū)域配套設(shè)施相對(duì)較薄弱，區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯缺乏建筑產(chǎn)品為多層，樓盤(pán)品質(zhì)相對(duì)較低，戶型以120-130㎡的三房為主，方正實(shí)用價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域偏低，銷售周期較長(zhǎng)樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格相對(duì)現(xiàn)售價(jià)格，差異較大，樓盤(pán)升值前景看好，價(jià)格有一定的上漲空間高安城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——物業(yè)配比分析目前高安市場(chǎng)上供給的產(chǎn)品以電梯房和花園洋房為主，別墅市場(chǎng)目前尚為空白。建筑立面分析分析：高安目前市場(chǎng)上供給的商品房在建筑外立面方面普遍都是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格墻體外部大多采用粉紅色涂料、淡黃色涂料漆和青灰色面磚等色調(diào)進(jìn)行裝配。沿街商業(yè)樓體有局部采用騎樓設(shè)計(jì)風(fēng)格樓頂設(shè)計(jì)一般比較單調(diào)，只有少數(shù)樓盤(pán)在樓盤(pán)天際線方面下了一定功夫。物業(yè)管理分析高安市商品住宅房整體物業(yè)管理水平比較低，大多數(shù)樓盤(pán)在銷售商品房之前都還未能確定相關(guān)的物也管理公司和相關(guān)管理費(fèi)用。根據(jù)其他相關(guān)樓盤(pán)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前高安市大多數(shù)樓盤(pán)的物業(yè)管理公司都是外鄉(xiāng)企業(yè)，提供的僅僅是根本的保安效勞，整體效勞效能相對(duì)低，物業(yè)收費(fèi)一般在0.8元/平米左右。

PART4工程開(kāi)展戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)策略減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)依托企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)和工程價(jià)值優(yōu)勢(shì)，拔高預(yù)期，樹(shù)立高性價(jià)的價(jià)值工程形象提前鎖定目標(biāo)客戶，突破傳統(tǒng)營(yíng)銷方式，制造工程實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、品牌借勢(shì)重新定義區(qū)域價(jià)值，強(qiáng)化未來(lái)衛(wèi)星城市地位置強(qiáng)調(diào)工程大規(guī)模綜合體配套優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造優(yōu)越社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，以優(yōu)質(zhì)的效勞，超越客戶心理預(yù)期充分展示工程核心價(jià)值，現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷和圈層活動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷，與市場(chǎng)其他工程形成區(qū)隔優(yōu)勢(shì)〔S〕：大規(guī)模工程，具備一定規(guī)模效應(yīng)南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，未來(lái)潛力大擁有豐富山林、湖泊、水庫(kù)資源億元級(jí)頂級(jí)綜合旅游度假、及生活配套大尺度、高空間、高贈(zèng)送，高使用率大企業(yè)品牌實(shí)力優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)保障劣勢(shì)〔W〕：工程處理南昌與高安鏈接處，周邊無(wú)配套、無(wú)交通；現(xiàn)階段工程區(qū)域地段價(jià)值不被看好；時(shí)機(jī)〔O〕：高安經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，帶來(lái)更多經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人士和潛在的買(mǎi)家片區(qū)內(nèi)別墅工程稀缺；市場(chǎng)營(yíng)銷水平停留在賣(mài)產(chǎn)品階段開(kāi)展戰(zhàn)略推導(dǎo)怎樣改變市場(chǎng)常規(guī)游戲規(guī)那么？怎樣提升工程高價(jià)值預(yù)期，制定市場(chǎng)新準(zhǔn)，高價(jià)值，高性價(jià)比工程，即本工程的開(kāi)展戰(zhàn)略方向：高舉高打，借企業(yè)品牌之勢(shì)，提升工程檔次，奠定工程在市場(chǎng)上的高價(jià)值預(yù)期以獨(dú)特的工程規(guī)劃優(yōu)勢(shì)及頂級(jí)居住生活理念和產(chǎn)品效勞，打造全新的居住生活方式!工程開(kāi)展戰(zhàn)略價(jià)值認(rèn)識(shí)第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量〔規(guī)?！撑c大盤(pán)的社會(huì)影響力第三層面：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤(pán)開(kāi)發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤(pán)有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。

關(guān)于大盤(pán)傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤(pán)的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)影響力的理解僅僅是大盤(pán)規(guī)模；大盤(pán)影響力最重要的是對(duì)社會(huì)開(kāi)展的影響力。傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)價(jià)值的理解表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；大盤(pán)價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。大盤(pán)開(kāi)發(fā)策略研究大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的思考財(cái)務(wù)目標(biāo)層面：整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)如何盈利。什么是用來(lái)建立區(qū)域形象與價(jià)值標(biāo)桿的，什么是爭(zhēng)現(xiàn)金流的？是否每個(gè)回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的思考城郊大盤(pán)的五種開(kāi)發(fā)模式城郊大盤(pán)的五種開(kāi)發(fā)模式綜合本工程地塊特征,我們參考國(guó)內(nèi)成功案例，給本工程戰(zhàn)略開(kāi)展定位帶來(lái)啟發(fā)與思路。案例研究工程簡(jiǎn)介區(qū)位：萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過(guò)梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心規(guī)模：占地40萬(wàn)平米，總建面43萬(wàn)，容積率1.1，3萬(wàn)平米的商業(yè)、社區(qū)配套，車位比1:1，一期總戶數(shù)：726戶上市時(shí)間：2004.10【形象定位】大型TOWNHOUSE親地社區(qū) 田園牧歌般的休閑生活工程位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項(xiàng)根底設(shè)施配套匱乏，人氣嚴(yán)重缺乏新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式：深圳萬(wàn)科城——萬(wàn)科在關(guān)外陌生區(qū)的大型工程區(qū)位1、南山華僑城歡樂(lè)谷北，高爾夫俱樂(lè)部南，臨僑香路和北環(huán)路2、地塊資源優(yōu)越，臨燕棲湖和天鵝湖工程根本情況占地面積：占地80萬(wàn)平米容積率：1.35綠化率：＞35%建筑面積：約108萬(wàn)㎡已開(kāi)發(fā)住宅面積：約42.53萬(wàn)㎡公建及配套面積：2.04萬(wàn)㎡人口：總規(guī)劃為4500戶，15000人居住波托菲諾天鵝湖燕棲湖旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：深圳華僑城波托菲諾定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開(kāi)發(fā)典范競(jìng)爭(zhēng)層面：開(kāi)發(fā)節(jié)奏：產(chǎn)品、客戶層面營(yíng)銷層面：大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”；1大盤(pán)開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)期是關(guān)鍵。啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑效應(yīng)的重要階段；4對(duì)于陌生區(qū)，注重風(fēng)情體驗(yàn)、生活體驗(yàn)區(qū)的設(shè)置，配套先行展示，極盡展示區(qū)域未來(lái)生活，資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開(kāi)發(fā)，以博取更高價(jià)值；5大盤(pán)產(chǎn)品要差異化創(chuàng)新，多元化的產(chǎn)品定位，要復(fù)合不要單一，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)奠定大盤(pán)氣勢(shì)！立足主流客戶群，隨著項(xiàng)目進(jìn)程改變而擴(kuò)大，客戶群要復(fù)合而不要單一；6營(yíng)銷上重視精神層面的引導(dǎo)，生活方式的宣傳和灌輸成為主旋律，要主動(dòng)營(yíng)造創(chuàng)新生活理念。7大盤(pán)要有自己的核心吸引力，同時(shí)在硬件上往往要有一兩個(gè)“核心震撼點(diǎn)”，形成強(qiáng)勢(shì)傳播效應(yīng)；2大盤(pán)規(guī)劃啟點(diǎn)高，立足城市功能配套，同時(shí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要！3對(duì)遠(yuǎn)郊大盤(pán)的七大規(guī)律總結(jié)南昌水榭花都——在區(qū)域價(jià)值偏低的象湖板塊豪宅工程工程簡(jiǎn)介區(qū)位：水榭花都位于南昌青云譜區(qū)域施堯路象湖公園正對(duì)面，15鐘車程到達(dá)市中心，但與低價(jià)格的象湖新城板塊僅一路之隔，區(qū)域配套相比其他豪宅板塊偏弱。規(guī)模：占地12萬(wàn)平米，建筑面積26萬(wàn)平米，綠化率高達(dá)48%、12%超低建筑密度。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)由有11棟高層和3棟疊拼別墅和1棟超五星級(jí)酒店組成，住宅合計(jì)1280戶；上市時(shí)間：2007.01售價(jià)：從一期5300元/平米到目前13000元/平米象湖東岸50萬(wàn)平米豪宅幅員