珠海市物業(yè)公司管理辦法?一、總則（一）目的為了加強珠海市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。（三）管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。（四）職責(zé)分工1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本辦法。2.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。3.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。4.居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與備案（一）資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得營業(yè)執(zhí)照，并具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理能力。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)有規(guī)定的，從其規(guī)定。（二）備案管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市承接物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向項目所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。2.備案時應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（2）物業(yè)服務(wù)合同；（3）項目負責(zé)人的身份證明、專業(yè)技術(shù)資格證書；（4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）信息變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、法定代表人、項目負責(zé)人等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)，向原備案機關(guān)辦理變更手續(xù)。三、物業(yè)服務(wù)合同（一）合同訂立1.業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（1）物業(yè)管理區(qū)域的基本情況；（2）物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準和收費標(biāo)準；（3）雙方的權(quán)利和義務(wù)；（4）物業(yè)服務(wù)用房的使用、管理和維護；（5）合同期限；（6）違約責(zé)任；（7）爭議解決方式。（二）合同履行1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：（1）建立健全物業(yè)服務(wù)檔案和業(yè)主信息檔案；（2）定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況；（3）及時處理業(yè)主的投訴和建議；（4）協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、消防等工作。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。（三）合同終止1.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料；（5）物業(yè)服務(wù)用房；（6）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用；（7）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益。四、物業(yè)服務(wù)收費（一）收費原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤確定。（二）收費標(biāo)準1.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。2.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）收費方式1.物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式約定。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（四）費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費標(biāo)準。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（2）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（3）擅自改變房屋外立面；（4）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（5）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；（6）違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水；（7）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；（8）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門。（二）物業(yè)維護1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、養(yǎng)護和管理。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。因使用不當(dāng)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。4.物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。六、監(jiān)督管理（一）日常監(jiān)督1.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、投訴處理等進行評價，并向社會公布。2.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作檔案，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、換屆、會議召開等情況進行記錄。（二）投訴處理1.市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報。2.對屬于本部門職責(zé)范圍內(nèi)的投訴和舉報，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人、舉報人；對不屬于本部門職責(zé)范圍內(nèi)的投訴和舉報，應(yīng)當(dāng)及時移交有關(guān)部門處理，并告知投訴人、舉報人。（三）行業(yè)自律物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和交流活動，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。七、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：（1）未按照規(guī)定辦理備案手續(xù)的；（2）未按照規(guī)定移交資料和財物的；（3）擅自提高收費標(biāo)準的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未能提供相應(yīng)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（二）業(yè)主、物業(yè)使用人的責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)部門依法予以處罰：（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的；（2）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（3）擅自改變房屋外立面的；（4）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的；（5）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的；（6）違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水