物業(yè)競標(biāo)書模板

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

泰閣物業(yè)時代天驕競標(biāo)書

目錄

前言

PART1市場分析.......................6-8

1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

2.市場競爭壞境分析

PART2助目分析....................................................9-11

1.項目優(yōu)勢分析

2.項目劣勢分析

3.項目機會點分析

4,項目威脅點分析

PART3市場定位.....................................................12-21

1.目標(biāo)客戶設(shè)定

2.市場定位建議

3.具體規(guī)劃設(shè)計建議

4.室內(nèi)裝修的幾點考慮

5價格定位

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

PART4營銷推廣策略建議.................22-25

營銷推廣流程圖

2營銷策略

3.銷售渠道及方式

PART5相關(guān)建議事項...........................................26

1銀行選擇

2.物業(yè)管理公司的斟選

3.香港裝飾公司的引進

PART6參考樓盤資料.....................27-30

PRAT7泰閣簡介..........................31-32首先感謝貴同

給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標(biāo)的機會，我司深感榮幸。

經(jīng)過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及

貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我同各類專業(yè)人

員的重復(fù)思索、重復(fù)論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙,提

案中仍有許多內(nèi)容需充實和調(diào)整，望諒解！

PART1市場分析

1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走

出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)

濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入

WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。

重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間,緊緊抓住

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

2市場競爭環(huán)境分析

1-2-1周邊項目市場分析

渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建

設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線

橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）店改造基石完成,渝中區(qū)正在向國際

大都市核心區(qū)域邁進。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形

成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（CentralBusinessDistrict）,周邊云集重慶

市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際

等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、

新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓）及外國駐華機

構(gòu)。

周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為3000-5000元/M1其中,

以地王-名仕閣最高，均價達7000元/M5面積跨度較大，面積30-

200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位

在120M2左右，且銷售勢頭良好。

（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）

附圖1：參考樓盤銷售均價圖

附圖2:參考樓盤主力戶型面積圖

1-2-2高檔住宅市場分析

a建筑形式

當(dāng)前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：

1單體■高層電梯公寓

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

1別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別贊）

1多層公寓

b.主力戶型、結(jié)構(gòu)及功能

1面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型;

I在戶型結(jié)構(gòu)方面:錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)

構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳1=1新，以適應(yīng)市場需求。

1功能:在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏

室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。

c總價分布

1高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi);

1范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因

素影響。

d.購買支付條件（按選用付款方式比例排序）

1按揭（60-80%）

1-次性付款（20-30%）

1分期勺款（10-20%）

e主力消費群特征

1已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè);

1專業(yè)不動產(chǎn)投資者；

1追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；

1初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。

e.主力消費群需求特點

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

1需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運動休閑設(shè)

施、充分的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施;

1對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益,

以及未來潛在的升值空間。

f市場特點

1高檔二豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此

造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；

1硬、軟件配套的不適用性。

PRAT2項目SWOT分析

1項目優(yōu)勢分析

2-1-1項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人

次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨

大

2-1-2周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居?。?/p>

2-1-3項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良

好，對于當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必

將成為項目的賣點之一；

2一1?4項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、

寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認(rèn)

知度、影響力；

2-1-5面積定位在80-120M2,與目標(biāo)市場需求基本吻合。

2項目劣勢分析

2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道,

車流不便；

2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，避免造

成樓盤滯銷；

2-2-3當(dāng)前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)生宅趨勢發(fā)展，而項目在

此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約；

2-2-4項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。

3機會點分析

2-3-1重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO,這必

將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員

工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

發(fā)展；

2-3-2重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象

之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可

利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需

求；

2-3-3項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕

閣為例，主力戶型為176M2,銷售總價在100萬以上,

有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80-120

M?為主，必然目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。

4威脅點分析

2-4-1周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例,

因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈；

2-4-2從房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的尸發(fā)

量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%,市場份額在逐漸減少;

2-4-3來至生態(tài)住宅的威脅，當(dāng)前重慶人熱中于“住宅小

區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。

經(jīng)過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境

受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢

互補,經(jīng)過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有

效的營銷策略,選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機,采月整合營銷傳播策略,建立

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時運用熟練的銷售技巧和

方式打動目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。

PRAT3市場定位

在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應(yīng)充分尊重市

場、貼近市場。針對當(dāng)前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土

文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多

的“時尚“和“文化”含量,同時,應(yīng)注重人性化、個性化,從而實施產(chǎn)

品差異化策略。

1目標(biāo)客戶設(shè)定

依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可

初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。

公司白領(lǐng)

a靜態(tài)描述

年齡：28-35歲

職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。

家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。

家庭收入主源：薪金、股票、其它。

家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。

資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。

交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。

戶籍：省內(nèi)，本市占70%o

b行為描述

工作：準(zhǔn)點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。

起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。

購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。

運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。

嗜好：旅游、泡酒吧、健身

旅行：高頻度外地旅行

交通：長期乘坐出租車（TAXI）o

金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）

c.心理描述

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

自信：充滿自信，敢于提前消費。

消費忠誠：不忠誠

解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫

字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客

戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿

足這些公司高級行政管理人員的居住需要。

外資企業(yè)及港澳臺人士

a.靜態(tài)描述

年齡：28-50歲

職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港

澳臺人

±O

家庭結(jié)構(gòu)：1?3人。

收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。

收入數(shù)額：10000?50000元/月。

資產(chǎn)量：100萬元以上為主。

交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。

b行為描述

工作：準(zhǔn)點上下班，晚間工作應(yīng)酬少。

習(xí)慣：按照原住地生活方式進行。

購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。

嗜好：旅游、泡酒吧。

旅行：國內(nèi)名勝地點

交通：長期乘坐出租車（TAXI）o

金融消費：信用卡、現(xiàn)金

c心理描述

恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。

自信：充滿自信，敢于提前消費。

消費忠誠：忠誠

隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠

政策的加大，重慶市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之重慶在國

外的影響力遠大于西部其它城市，因此近年來國外及港澳臺企業(yè)大

量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及

設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是她們的置業(yè)首選。

專業(yè)投資者

a靜態(tài)描述

年齡：35-45歲

職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者

家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。

收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。

家庭收入數(shù)額：（不確定）。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

資產(chǎn)量100萬元以上。

交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。

b行為描述

工作:無準(zhǔn)確上下班時間,晚間工作應(yīng)酬多,每天無明確工作目的。

起居：生活規(guī)律性不強。

購物：品牌百貨公司和專賣店。

運動：幾乎無運動時間和此習(xí)慣。

嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。

旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，當(dāng)前較喜歡韓國及歐

洲

交通以私有汽車為主。

金融消費：信用卡現(xiàn)金

c心理描述

恐懼：對人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對資產(chǎn)保值恐懼：對

投資

項目風(fēng)險的恐懼。

自信：充滿自信，敢于進行風(fēng)險投資。

重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游

資。她們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境

較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存

在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場

所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益,

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

因此，專業(yè)投資者必將成為目標(biāo)客戶的一部分。

品質(zhì)崇尚族

a靜態(tài)描述

年齡：30-45歲

職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者

家庭結(jié)構(gòu)：:不確定）

收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。

收入數(shù)額：8000-0元/月

資產(chǎn)量：50萬元以上。

交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。

b行為描述

工作：無準(zhǔn)確工作地點、時間。

起居：生活規(guī)律性不強。

購物：品牌百貨公司和專賣店。

運動：所有流行的運動內(nèi)容

嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。

旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。

金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）

c心理描述

愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行,常在語言中有所表現(xiàn)。

不自信缺乏自信

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

模仿：有一定的攀比心理。

消費忠誠：不忠誠。

她們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是她們需要的，只需稍加引?dǎo)便

可激發(fā)她們的購買欲望。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力

推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。

2.市場定位建議

3-2-1形象定位

純粹品位

說明：巴渝文化與海外文化有機結(jié)合，”純粹、品位”的市場定位將

區(qū)別于其它城市時代廣場，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多

的消費群體O

3-2-2主題定位

個性化、人」性化、智能化

說明

1人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的發(fā)展方向，而

個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原則的充分

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

體現(xiàn)，智能化是后信息時代生活的必備“武器”。

1在項目推出中突顯”個性、人性、智能”的概念，把建筑與

生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；

1在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)

個性；在這里讓消費者體會更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。

3具體規(guī)劃設(shè)計建議

整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題,突出入同于其它項目的品質(zhì),讓

消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。

附表:規(guī)劃設(shè)計建議表

分項指針具體內(nèi)容

由將配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安

電梯裝

強電：按每平米配70—8（）瓦的電源，每套配

4—5千瓦的電

源。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插座）；按

每30M2

使用面積配備一個空調(diào)插座，每15M2使用面

設(shè)備積酉己備

強電、弱電、

配置一個普通電源插座。配備發(fā)電機組，保障電梯

供水及布線系

運行24

統(tǒng)

小時不間斷。

弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線

路。按每30M2使用面積配備一個光纖插座，每

15M?使用血積配備一個電話（含寬帶網(wǎng)）插座

供水：配備24小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)

布線:綜合布線系統(tǒng)

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感

探頭、噴淋

系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)

安全：公共信道設(shè)自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講及

智能化系統(tǒng)

室內(nèi)安防系統(tǒng)

停車：停車場管理系統(tǒng)

信息:配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點播系統(tǒng)

網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)

地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）

墻面：高檔乳膠漆

頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾

公共信道裝修

裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)

為主

布置:廢物箱

地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）

電梯廳

墻面:花崗石、大理石或高檔面磚（高檔標(biāo)準(zhǔn)）

裝修

地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）

標(biāo)準(zhǔn)

墻面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)），間以名貴

木制裝飾材

料

公寓大廳

頂部：采用白色高檔乳膠漆

裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)

燈飾：簡約、時尚燈具

布置:廢物箱、業(yè)主信箱

4.室內(nèi)裝修的幾點考慮

以體現(xiàn)個性化之市場定位，提出時代廣場任計劃。個性化家居顧

問服務(wù)。

說明：“E計劃“一高尚而完美（EleganceParExcellence）

主要從以下幾個方面考慮：

3-4-1高檔公寓告別清水房

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、

建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間

和精力,費用又高。許多樓盤,交付后一兩年內(nèi)裝修不斷,業(yè)主不能

安靜入住。清水房實際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗看,

提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機結(jié)合勢在必行。

3-4-2”精裝修”的誤區(qū)

由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極

大的方便。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏

個性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)

-標(biāo)準(zhǔn)化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。

3-4-3菜單式精裝修

近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇,這

是一種菜單式的精裝修服務(wù)。客戶只能在發(fā)展商提供的幾種即定

方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。

3-4-4個性化家居顧問服務(wù)體系

建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計師的指導(dǎo)下,

根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務(wù)。

抵專業(yè)設(shè)計師咨詢服務(wù)

業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計師、家居美化專

家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計方案，設(shè)計師根據(jù)客戶的需求，在裝

修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和

咨詢服務(wù)。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而體現(xiàn)項目品質(zhì)。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

b.全新的品牌組合

開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提

供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。

c.減輕裝修預(yù)算負擔(dān)

聘裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務(wù)。將一次性

的銀額支出，分?jǐn)偟轿磥淼亩曛小?/p>

5價格定位

結(jié)合市場基本情況,而且結(jié)合“加減法”原則，以購買者導(dǎo)向作為本

項目定價方法。具體價格定位為：

無風(fēng)險下限：3998元/平方米（清水房）

市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）

平均價：5000元/平方米（精裝修）

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

PRAT4營銷推廣策略建議

找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進行宣傳

全面開展促銷活動

制定進入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃

促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）

廣告計劃

1.營銷推廣流程圖

分析現(xiàn)狀,進行必要調(diào)整

硬性

軟性

注釋：

1作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；

I在項目執(zhí)行過程中將產(chǎn)格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)

市場變化而調(diào)整。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

2.營銷策略

以形象定位的理念為宗旨,進行一系列宣傳,即遵循AIDAS

原理：

Attention------引起注意

Interesting-----產(chǎn)生興趣

Desire——引發(fā)欲望

Action——促使購買行為

Satisfaction-----達到滿意

經(jīng)過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把

銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。

4-2-1營銷方式

可經(jīng)過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段,樹立品

牌,樹立形象,并經(jīng)過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、

最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識,促成銷售。

4-2-2營銷重點分析

強調(diào)個性化家居顧問服務(wù)體系

強調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對價格優(yōu)勢

突出智能化的居家環(huán)境

突出人性化的物業(yè)管理

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

4-2-3營銷執(zhí)行重點

a.促銷前準(zhǔn)備

此階段既是以后銷售工作的準(zhǔn)備,也是統(tǒng)一“時代廣場”整體營銷過

程視覺識別階段,是建立和形成品牌的初級階段,須完成以卜工作:

1營銷隊伍建立

1形象宣傳

b.引導(dǎo)期（開盤前三個月）

形象導(dǎo)入:經(jīng)過‘白領(lǐng)沙龍"俱樂部成立正式導(dǎo)入“時代廣場”

核心理念,并經(jīng)過媒體炒作引起社會關(guān)注,吸引目標(biāo)

消費群,聚集人氣,對“時代廣場”的形象定位產(chǎn)生

認(rèn)同，以便順利過度到下階段推廣。

注釋：

1適合群體:外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)

等目標(biāo)客戶群,以及外延群體。

1活動內(nèi)容:以商務(wù)活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩

的

主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。首次活

動可將九龍倉房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介

紹,以擴大公司知名度。

此活動將成為整體營銷推廣中的主線條,將長期保留和延續(xù)。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

C.公開期（略）

d.強銷期（略）

e.延緩期（略）

4-2-4媒體選擇

1工地包裝和看板

I報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）

1直投和商業(yè)信函

1道路看板

1電視

1電臺

I網(wǎng)絡(luò)

3.銷售渠道及方式

目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進行銷

售：

4-3-1現(xiàn)場銷售

這是主要的銷售方式,客戶向來注重眼見為實,一般都有會到現(xiàn)場

考察多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝,是爭取客戶在第一時間成

交的重要手段。

4-3-2定向直銷

對潛在客戶,特別是外資企業(yè)進行針對性銷售,包括信函銷售,以多

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

渠道獲得客戶資源,增加客戶數(shù)量積累。

4-3-3網(wǎng)絡(luò)銷售

在目標(biāo)客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售,以拓寬和擴大

產(chǎn)品知曉度。

PRAT5相關(guān)建議事項

1.銀行選擇

鑒于目標(biāo)客戶群的特殊性,建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭

貸款服務(wù)機構(gòu),最好引進外資銀行,以利于突破國內(nèi)銀行對非中國

籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應(yīng)與銀行溝通,以減少對

投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。

2.物業(yè)管理公句的斟選

鑒于重慶消費者對已有港資物業(yè)管理公司的認(rèn)同,同時引進香港

物管公司可提升項目自身品質(zhì)形象,因此建議引進香港怡高物業(yè)管

理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。

3.香港裝飾公司的引進

為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì),建議引進多家知名裝飾公司供消費者選

擇。

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

PRAT6參考樓盤資料

華庭嘉園

開發(fā)商重慶潤隆實業(yè)

尸告商高戈廣告

地址/電話渝中區(qū)臨江門15號6381185863811868

房屋類型高層

房屋結(jié)構(gòu)全框架

屈棟數(shù)2幢

主力戶型三室一廳(115M2)

價格均價3200元/M2

交房標(biāo)準(zhǔn)清水房

交房期現(xiàn)房

配套設(shè)施4000M2會所,400藝術(shù)大廳，

周邊配套巴蜀中學(xué)，車站，醫(yī)院，酒店，娛樂場所，購物中心

物管香港華潤

項目特色江景房

活力新都

開發(fā)商達美實業(yè)

代理商香港中原

地址/電話渝中區(qū)民生巷19號6376446663725624

房屋類型高層

房屋結(jié)構(gòu)框架

戶型/面積53/65/105/123M2

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

價格2500/M2起價

交房標(biāo)準(zhǔn)清水房

配套設(shè)施休閑運動會所,400M?休閑綠化平臺，寬帶網(wǎng)等

周邊配套周邊配套非常齊備

物管達美物管

定位都市白領(lǐng)

項目特色充分體現(xiàn)生命在于運動的主題

天倫華苑

開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)

代理商阿佩克思地產(chǎn)公司

廣告商阿佩克思廣告

地址/電話渝中區(qū)大同路19號6378318863783198

房屋類型高層

房屋結(jié)構(gòu)框架

戶型/面積232/278/147/118/162M??三室二廳，四室二廳，五室

二廳

價格3380元/M'2起，均價4400元/M2

交房標(biāo)準(zhǔn)清水房

交房期3月

配套設(shè)施小型室內(nèi)景觀，二部二麥電梯，紅外線報警，煙感，溫

感,噴淋,

周邊配套新生書店，學(xué)校，醫(yī)院，商場，娛樂中心，酒店，車站

定位成功人士的家

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

項目特色躍層客廳空高6米.

都市庭院

開發(fā)商重慶工程建設(shè)總公司

地址/電話渝中區(qū)棉花街6378820463789027

房屋類型圖層

房屋結(jié)構(gòu)框架

戶型/面積38/39/46/71M2,一室一廳，二室一廳

主力/滯銷戶型一室一廳

價格1800元/M2(起價)

交房標(biāo)準(zhǔn)清水房

交房時間現(xiàn)房

銷售率65%

配套設(shè)施4000M2中庭,5000Mz綠色走廊,寬帶網(wǎng)

周邊配套超市，銀行，醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市場，車站

物管華興物管

定位投資或過度房

御景江山

開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理商中原代理

地址/電話棉花街旁6377622263776333

房屋類型小區(qū)

房屋結(jié)構(gòu)框剪

總棟數(shù)3

總建面98000M2

綠化5400M2

戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2

二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2

三室二廳二衛(wèi)127/145/M2

四室二廳二衛(wèi)158M2

主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145M2

價格臨江面起價335()元/M2不臨江面起價2800元/

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。

M2

用房標(biāo)準(zhǔn)清水房

交房期現(xiàn)房

銷售率50%

配套設(shè)施空中花園會所游泳池休閑綠化區(qū)車庫可

視對講寬帶網(wǎng)

周邊配套配套完備

物管深圳金地物業(yè)（顧問）

定位中高檔住宅小區(qū)

項目特色黃金地段景觀住宅

巴渝世家

開發(fā)商渝海實業(yè)

代理商宏佳代理

廣告商今天廣告

地址/電話民生路638299816382998263829983

房屋類型小區(qū)

房屋結(jié)構(gòu)框剪

總棟數(shù)4

綠化6000M2

戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2

三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2

主力/滯銷