發(fā)改委物業(yè)工程管理辦法?一、引言在當前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，物業(yè)管理行業(yè)對于城市的正常運轉(zhuǎn)和居民的生活質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響。物業(yè)工程管理作為物業(yè)管理的核心組成部分，直接關(guān)系到物業(yè)設施設備的正常運行、維護和更新，以及物業(yè)的整體安全和品質(zhì)。為了規(guī)范物業(yè)工程管理行為，提高管理水平，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合實際情況，特制定本《發(fā)改委物業(yè)工程管理辦法》。本辦法適用于發(fā)改委系統(tǒng)內(nèi)各類物業(yè)項目的工程管理工作，旨在確保物業(yè)工程管理工作的科學性、規(guī)范性和有效性，為物業(yè)的保值增值和使用安全提供有力保障。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于發(fā)改委所管轄的各類物業(yè)項目，包括但不限于辦公大樓、住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、公共場館等。涵蓋物業(yè)項目中的建筑、電氣、給排水、暖通、消防、電梯等各類工程系統(tǒng)的規(guī)劃、建設、維護、改造等管理活動。（二）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家和地方有關(guān)工程建設、物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策要求，確保各項工程管理活動合法合規(guī)。2.安全性原則：將安全放在首位，保障物業(yè)設施設備的安全運行，預防和消除安全隱患，確保人員生命財產(chǎn)安全。3.科學性原則：運用科學的管理方法和技術(shù)手段，對物業(yè)工程進行合理規(guī)劃、設計、施工和維護，提高工程管理的效率和質(zhì)量。4.經(jīng)濟性原則：在保證工程質(zhì)量和安全的前提下，合理控制工程成本，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。5.服務性原則：以滿足物業(yè)使用人的需求為出發(fā)點和落腳點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的工程服務，提高物業(yè)使用人的滿意度。三、組織架構(gòu)與職責分工（一）工程管理部門設置發(fā)改委設立專門的物業(yè)工程管理部門，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理全系統(tǒng)物業(yè)項目的工程管理工作。工程管理部門應配備專業(yè)的工程技術(shù)人員和管理人員，明確各崗位的職責和權(quán)限。（二）各層級職責1.發(fā)改委工程管理部門職責-制定和完善物業(yè)工程管理的規(guī)章制度、標準和流程，并監(jiān)督執(zhí)行。-組織編制物業(yè)工程年度計劃和預算，審核物業(yè)項目的工程方案和施工圖紙。-負責物業(yè)項目工程建設、改造、維修等項目的招投標管理工作。-監(jiān)督檢查物業(yè)項目工程質(zhì)量、安全和進度，協(xié)調(diào)解決工程管理中的重大問題。-組織工程竣工驗收和交付使用，建立健全工程檔案管理制度。-指導和考核下屬物業(yè)項目管理單位的工程管理工作。2.物業(yè)項目管理單位職責-貫徹執(zhí)行發(fā)改委制定的物業(yè)工程管理規(guī)章制度和標準，制定本項目的工程管理實施細則。-負責本物業(yè)項目工程日常運行、維護、保養(yǎng)和維修工作，確保設施設備正常運行。-編制本項目工程年度計劃和預算，報發(fā)改委工程管理部門審核批準后組織實施。-負責本項目工程建設、改造、維修等項目的具體實施，組織施工單位進行施工，并對施工過程進行監(jiān)督管理。-及時報告工程管理中的重大問題和安全事故，配合發(fā)改委工程管理部門做好相關(guān)處理工作。-建立健全本項目工程檔案，定期向發(fā)改委工程管理部門報送工程管理相關(guān)資料。3.工程技術(shù)人員職責-負責物業(yè)項目工程技術(shù)支持和指導工作，解決工程技術(shù)難題。-審核工程施工圖紙和方案，提出合理化建議，確保工程設計符合規(guī)范和實際需求。-監(jiān)督工程施工質(zhì)量，檢查工程施工過程中的技術(shù)標準執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)和處理質(zhì)量問題。-參與工程竣工驗收和交付使用，對工程質(zhì)量進行評估和鑒定。-負責設施設備的技術(shù)改造和更新工作，提高設施設備的性能和可靠性。4.工程管理人員職責-負責工程管理的日常組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，確保工程管理工作有序進行。-組織編制工程進度計劃和質(zhì)量控制計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。-負責工程施工現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位和其他相關(guān)單位之間的關(guān)系。-審核工程進度款支付申請，控制工程成本。-負責工程資料的收集、整理和歸檔工作，確保工程資料的完整性和準確性。四、工程規(guī)劃與設計管理（一）規(guī)劃階段1.需求調(diào)研：發(fā)改委工程管理部門會同物業(yè)項目管理單位，對物業(yè)項目的使用功能、規(guī)模、布局等進行詳細的需求調(diào)研，了解物業(yè)使用人的需求和期望。2.規(guī)劃編制：根據(jù)需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)改委的發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制物業(yè)項目工程規(guī)劃。規(guī)劃應包括項目定位、功能分區(qū)、設施設備配置、建設規(guī)模、投資估算等內(nèi)容。3.規(guī)劃評審：組織相關(guān)專家對物業(yè)項目工程規(guī)劃進行評審，廣泛征求意見和建議，對規(guī)劃進行修改和完善。評審通過后的規(guī)劃報發(fā)改委審批。（二）設計階段1.設計委托：發(fā)改委工程管理部門通過公開招標或邀請招標的方式，選擇具有相應資質(zhì)和經(jīng)驗的設計單位進行工程設計。2.設計要求明確：在設計委托合同中，明確設計范圍、設計標準、設計深度、設計進度等要求，并提供詳細的基礎資料和設計條件。3.設計過程管理：工程技術(shù)人員應參與設計過程，及時與設計單位溝通協(xié)調(diào)，對設計方案進行審核和優(yōu)化。設計單位應按照合同要求提交設計文件，包括初步設計文件、施工圖設計文件等。4.設計審查：組織相關(guān)專家對設計文件進行審查，重點審查設計方案的合理性、安全性、經(jīng)濟性和環(huán)保性。審查通過后的設計文件報發(fā)改委審批。五、工程建設管理（一）招投標管理1.招標范圍和方式：物業(yè)項目工程建設、改造、維修等項目達到規(guī)定規(guī)模標準的，必須進行招標。招標方式包括公開招標和邀請招標，應根據(jù)項目的特點和要求選擇合適的招標方式。2.招標程序：按照國家和地方有關(guān)招投標法律法規(guī)的規(guī)定，組織招標活動。包括發(fā)布招標公告、資格預審、編制招標文件、開標、評標、定標等環(huán)節(jié)。3.投標管理：對投標人的資格進行嚴格審查，確保投標人具有相應的資質(zhì)和能力。要求投標人按照招標文件的要求編制投標文件，對投標文件的密封性、完整性和有效性進行檢查。4.評標定標：組建評標委員會，按照評標標準和方法對投標文件進行評審。評標委員會應客觀、公正地進行評標，推薦中標候選人。發(fā)改委根據(jù)評標委員會的推薦意見，確定中標人。（二）合同管理1.合同簽訂：發(fā)改委工程管理部門與中標人簽訂工程建設合同，明確雙方的權(quán)利和義務。合同應包括工程范圍、工程質(zhì)量、工程進度、工程價款、付款方式、違約責任等條款。2.合同履行：監(jiān)督合同雙方嚴格履行合同約定，協(xié)調(diào)解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。定期檢查合同執(zhí)行情況，對合同執(zhí)行過程中的變更、索賠等事項進行嚴格管理。3.合同變更：如因工程實際情況需要變更合同內(nèi)容，應按照規(guī)定的程序進行審批。變更合同應簽訂書面協(xié)議，明確變更的內(nèi)容、范圍、費用和工期等。4.合同終止：工程完工并通過竣工驗收后，合同雙方按照合同約定進行結(jié)算和支付。合同履行完畢后，合同自動終止。（三）施工管理1.施工準備：施工單位應在開工前完成施工場地的平整、臨時設施的搭建、施工人員和設備的進場等準備工作。發(fā)改委工程管理部門和物業(yè)項目管理單位應做好施工協(xié)調(diào)和服務工作，為施工創(chuàng)造良好的條件。2.施工過程監(jiān)督：工程管理人員和工程技術(shù)人員應定期到施工現(xiàn)場進行檢查，監(jiān)督施工單位按照設計文件、施工規(guī)范和合同要求進行施工。重點檢查工程質(zhì)量、安全、進度和文明施工情況，及時發(fā)現(xiàn)和處理施工過程中出現(xiàn)的問題。3.工程質(zhì)量控制：建立健全工程質(zhì)量管理制度，加強對施工過程的質(zhì)量控制。施工單位應嚴格按照質(zhì)量標準進行施工，對原材料、構(gòu)配件和設備進行檢驗和試驗。監(jiān)理單位應加強對工程質(zhì)量的監(jiān)理，對隱蔽工程和關(guān)鍵工序進行旁站監(jiān)理。4.工程安全管理：施工單位應建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強安全教育培訓，落實安全防護措施，確保施工安全。發(fā)改委工程管理部門和物業(yè)項目管理單位應加強對施工安全的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時責令整改。5.工程進度管理：施工單位應按照合同約定的工期要求，編制詳細的施工進度計劃，并報發(fā)改委工程管理部門和監(jiān)理單位審核。工程管理人員應定期檢查施工進度，對進度偏差進行分析和調(diào)整，確保工程按時完工。（四）竣工驗收管理1.竣工驗收條件：工程完工后，施工單位應進行自檢，自檢合格后向發(fā)改委工程管理部門和監(jiān)理單位提交竣工驗收申請。工程必須具備以下條件方可進行竣工驗收：完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；有勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。2.竣工驗收程序：發(fā)改委工程管理部門組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收組應按照驗收標準和程序?qū)こ踢M行全面檢查和評估，形成竣工驗收報告。3.驗收整改：對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，施工單位應及時進行整改。整改完畢后，重新組織驗收，直至驗收合格。4.交付使用：工程竣工驗收合格后，施工單位應向物業(yè)項目管理單位辦理交付使用手續(xù)，移交工程檔案和相關(guān)資料。六、工程維護與保養(yǎng)管理（一）維護保養(yǎng)計劃制定1.設施設備分類：物業(yè)項目管理單位應對物業(yè)設施設備進行分類，建立設施設備臺賬，明確設施設備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、安裝位置、購置時間等信息。2.維護保養(yǎng)計劃編制：根據(jù)設施設備的使用說明書、運行特點和實際運行情況，編制設施設備維護保養(yǎng)計劃。計劃應包括維護保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責任人、費用預算等。3.計劃審批：維護保養(yǎng)計劃報發(fā)改委工程管理部門審核批準后執(zhí)行。（二）日常維護保養(yǎng)1.巡檢制度：建立設施設備日常巡檢制度，安排專人對設施設備進行定期巡檢。巡檢內(nèi)容包括設備運行狀況、外觀狀況、安全防護裝置等。對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時記錄并處理。2.清潔保養(yǎng)：定期對設施設備進行清潔保養(yǎng)，保持設備的整潔和良好的運行狀態(tài)。清潔保養(yǎng)工作應按照規(guī)定的標準和流程進行。3.潤滑緊固：對需要潤滑和緊固的部位，按照規(guī)定的時間和要求進行潤滑和緊固，確保設備的正常運行。（三）定期維護保養(yǎng)1.預防性維護：按照維護保養(yǎng)計劃，對設施設備進行預防性維護，包括設備的定期檢修、調(diào)試、校準等。預防性維護應提前制定詳細的方案和計劃，并組織實施。2.故障維修：對設施設備出現(xiàn)的故障，應及時進行維修。維修人員應具備相應的專業(yè)技能和經(jīng)驗，按照維修操作規(guī)程進行維修。維修完畢后，應進行測試和驗收，確保設備恢復正常運行。3.維護保養(yǎng)記錄：建立設施設備維護保養(yǎng)記錄檔案，記錄維護保養(yǎng)的時間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。維護保養(yǎng)記錄應真實、準確、完整，作為設施設備管理的重要依據(jù)。七、工程改造與更新管理（一）改造與更新需求評估1.定期評估：物業(yè)項目管理單位應定期對物業(yè)設施設備進行評估，了解設施設備的運行狀況、技術(shù)性能、使用壽命等情況，判斷是否需要進行改造或更新。2.需求收集：廣泛收集物業(yè)使用人的意見和建議，了解他們對設施設備的使用需求和改進意見。3.評估報告：根據(jù)評估和收集的信息，編制設施設備改造與更新需求評估報告，提出改造與更新的建議和方案。（二）改造與更新方案制定1.方案設計：根據(jù)需求評估報告，組織相關(guān)專業(yè)人員進行改造與更新方案設計。方案應包括改造與更新的范圍、內(nèi)容、技術(shù)方案、施工方案、投資估算等。2.方案評審：組織相關(guān)專家對改造與更新方案進行評審，對方案的可行性、合理性、經(jīng)濟性等進行評估。評審通過后的方案報發(fā)改委審批。（三）改造與更新項目實施1.項目實施管理：改造與更新項目實施過程中的管理，參照工程建設管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.安全管理：在改造與更新項目實施過程中，應加強安全管理，采取必要的安全防護措施，確保施工安全和物業(yè)使用人的安全。3.進度控制：合理安排改造與更新項目的施工進度，確保項目按時完成。對施工過程中的進度偏差，應及時進行分析和調(diào)整。八、工程檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.工程前期文件：包括項目立項文件、規(guī)劃文件、設計文件、招投標文件等。2.工程施工文件：包括施工圖紙、施工記錄、工程變更文件、隱蔽工程驗收記錄、材料檢驗報告等。3.工程竣工驗收文件：包括竣工驗收報告、工程質(zhì)量評估報告、工程保修書等。4.設施設備檔案：包括設施設備的技術(shù)資料、使用說明書、維護保養(yǎng)記錄、維修記錄等。（二）檔案收集與整理1.收集責任：工程建設、施工、監(jiān)理等單位應按照規(guī)定的時間和要求，向物業(yè)項目管理單位移交工程檔案資料。物業(yè)項目管理單位負責工程檔案的收集和整理工作。