無物業(yè)管理小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強無物業(yè)管理小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，維護小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和設施設備正常運行，依據(jù)相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)無物業(yè)管理的住宅小區(qū)。（三）基本原則1.居民自治原則：充分發(fā)揮小區(qū)居民的主體作用，鼓勵居民通過民主協(xié)商、自我管理、自我服務的方式參與小區(qū)管理。2.政府引導原則：政府相關部門加強對無物業(yè)管理小區(qū)管理工作的指導、監(jiān)督和支持，引導小區(qū)逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理。3.因地制宜原則：根據(jù)不同小區(qū)的實際情況，制定切實可行的管理措施，確保管理工作取得實效。二、管理主體（一）業(yè)主委員會1.成立條件符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主委員會：（1）小區(qū)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上；（2）首套房屋出售并交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到30%以上。2.職責（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。3.選舉與換屆業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，每屆任期一般不超過5年。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。（二）社區(qū)居委會1.指導與監(jiān)督社區(qū)居委會負責對無物業(yè)管理小區(qū)的管理工作進行指導和監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主委員會做好相關工作。2.協(xié)調(diào)與服務協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾糾紛，為小區(qū)居民提供必要的服務，如組織社區(qū)活動、辦理社區(qū)事務等。（三）居民居民應當遵守小區(qū)管理規(guī)約，積極參與小區(qū)管理，履行相應的義務，如按時繳納物業(yè)費（如有）、愛護公共設施設備、保持環(huán)境衛(wèi)生等。三、公共秩序維護（一）安全防范1.門禁管理小區(qū)應當設置必要的門禁設施，如門禁卡、道閘等，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記和管理。2.巡邏制度建立巡邏制度，安排專人定時對小區(qū)進行巡邏，重點加強對小區(qū)公共區(qū)域、樓道、停車場等部位的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.監(jiān)控系統(tǒng)安裝必要的監(jiān)控設備，覆蓋小區(qū)主要出入口、公共區(qū)域等，確保監(jiān)控無死角，以便及時發(fā)現(xiàn)和處理各類突發(fā)事件。（二）車輛管理1.停車規(guī)劃合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地面停車位和地下停車位，確保車輛停放有序。2.停車收費制定合理的停車收費標準，對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進行收費管理。收費標準應當公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.車輛停放規(guī)定制定車輛停放規(guī)定，明確車輛停放位置、停放方式等，禁止車輛亂停亂放，堵塞消防通道和其他公共通道。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.清掃頻次安排專人負責小區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作，每天定時對小區(qū)公共區(qū)域進行清掃，包括道路、樓道、電梯、垃圾桶等，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類加強對小區(qū)居民的垃圾分類宣傳教育，設置垃圾分類投放點，引導居民正確分類投放垃圾。定期對垃圾進行清運，確保垃圾日產(chǎn)日清。（二）綠化養(yǎng)護1.綠化規(guī)劃合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)域，種植適宜本地生長的花草樹木，提高小區(qū)綠化覆蓋率。2.養(yǎng)護管理安排專人負責小區(qū)綠化的養(yǎng)護管理工作，定期對花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。五、設施設備管理（一）共用設施設備維護1.維修養(yǎng)護計劃建立共用設施設備維修養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的共用設施設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，包括電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，確保設施設備正常運行。2.維修資金管理按照相關規(guī)定，建立專項維修資金制度，用于共用設施設備的維修、更新和改造。專項維修資金的使用應當按照規(guī)定程序進行，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）設施設備安全管理1.安全檢查定期對設施設備進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對存在安全隱患的設施設備，應當及時進行維修或更換，確保設施設備安全運行。2.操作人員培訓對設施設備操作人員進行專業(yè)培訓，確保其熟悉設施設備的操作規(guī)程和安全注意事項，持證上崗。六、費用管理（一）費用籌集1.物業(yè)費（如有）對于有條件收取物業(yè)費的無物業(yè)管理小區(qū)，業(yè)主委員會應當根據(jù)小區(qū)實際情況，制定合理的物業(yè)費收費標準，并組織業(yè)主進行表決。物業(yè)費主要用于小區(qū)的公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、設施設備維護等方面的支出。2.專項維修資金按照相關規(guī)定，籌集專項維修資金，用于共用設施設備的維修、更新和改造。專項維修資金可以由業(yè)主按照一定標準繳納，也可以通過其他合法途徑籌集。（二）費用使用1.使用原則費用使用應當遵循公開、透明、合理的原則，確保資金用于小區(qū)管理的必要支出。2.使用程序建立費用使用審批制度，明確費用使用的審批流程。費用支出應當經(jīng)過業(yè)主委員會或相關管理主體的審核批準，并定期向業(yè)主公示費用使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、監(jiān)督檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督，對管理過程中存在的問題提出意見和建議。業(yè)主委員會應當及時處理業(yè)主的意見和建議，并將處理情況向業(yè)主反饋。2.管理主體自查業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等管理主體應當定期對小區(qū)管理工作進行自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題，不斷提高管理水平。（二）外部監(jiān)督1.政府部門監(jiān)督政府相關部門應當加強對無物業(yè)管理小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，對管理不善的小區(qū)提出整改意見，督促管理主體進行整改。2.社會監(jiān)督鼓勵社會各界對無物業(yè)管理小區(qū)管理工作進行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時向政府相關部門反映。八、爭議處理（一）業(yè)主與管理主體之間的爭議1.協(xié)商解決業(yè)主與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等管理主體之間發(fā)生爭議的，應當首先通過協(xié)商解決。雙方應當充分溝通，尋求共識，妥善解決爭議。2.調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以由社區(qū)居委會或相關部門進行調(diào)解。調(diào)解應當遵循自愿、合法、公正的原則，促使雙方達成調(diào)解協(xié)議。3.訴訟解決調(diào)解不成的，當事人可以依法向人民法院提起訴訟，通過司法途徑解決爭議