忻府區(qū)物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強忻府區(qū)物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務收費管理辦法》等相關法律法規(guī)，結合本區(qū)實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于忻府區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或使用人收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)應按照本辦法的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務費用，不得擅自提高收費標準或擴大收費范圍。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得無故拖欠。（四）管理職責忻府區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。價格主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的價格監(jiān)督檢查工作，依法查處價格違法行為。其他相關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費管理的相關工作。二、物業(yè)服務收費定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設局根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。3.實行政府指導價的物業(yè)服務項目主要包括：保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)等。（二）市場調節(jié)價1.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設局備案。三、物業(yè)服務收費構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）人員費用1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)服務企業(yè)項目經(jīng)理的酬金。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護費用；5.辦公費用；6.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；7.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；8.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費標準（一）政府指導價標準1.物業(yè)服務等級標準根據(jù)物業(yè)服務的不同內(nèi)容和質量要求，將物業(yè)服務分為五個等級，具體標準如下：一級：服務與管理規(guī)范，服務標準高，設施設備維護良好，環(huán)境整潔優(yōu)美，秩序維護嚴格，能滿足業(yè)主的高標準需求。二級：服務與管理較規(guī)范，服務標準較高，設施設備維護較好，環(huán)境整潔，秩序維護較好，能滿足業(yè)主的較高需求。三級：服務與管理基本規(guī)范，服務標準一般，設施設備維護基本正常，環(huán)境基本整潔，秩序維護基本到位，能滿足業(yè)主的基本需求。四級：服務與管理有一定規(guī)范，服務標準較低，設施設備維護有一定問題，環(huán)境有一定臟污，秩序維護存在一些漏洞，能滿足業(yè)主的部分需求。五級：服務與管理規(guī)范較差，服務標準低，設施設備維護較差，環(huán)境臟污，秩序維護混亂，不能很好滿足業(yè)主需求。2.收費標準根據(jù)物業(yè)服務等級標準，制定相應的政府指導價收費標準，具體如下：物業(yè)服務等級多層住宅（元/平方米·月）高層住宅（元/平方米·月）一級0.81.51.22.0二級0.61.20.91.6三級0.40.90.71.3四級0.30.60.51.0五級0.20.40.40.8上述收費標準為基準價，物業(yè)服務企業(yè)可在基準價的基礎上，根據(jù)服務內(nèi)容和質量要求，在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定具體收費標準。浮動幅度為上下20%。（二）市場調節(jié)價標準實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務的實際情況，在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準提供服務，不得擅自降低服務標準或提高收費標準。五、物業(yè)服務收費計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并定期向業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。六、物業(yè)服務收費的收取與繳納（一）收取方式物業(yè)服務收費可以采取銀行代收、業(yè)主自繳等方式。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示收費項目、收費標準、收費方式等內(nèi)容，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）繳納時間業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位繳納。（三）欠費處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經(jīng)書面催交，無正當理由逾期不交納或者拒絕交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。七、物業(yè)服務收費的變更與調整（一）變更物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，不得擅自變更服務內(nèi)容、服務標準和收費標準。因特殊情況需要變更服務內(nèi)容、服務標準和收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。（二）調整1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設局應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、物業(yè)服務成本變動等情況，適時調整物業(yè)服務收費標準。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務成本變動等情況，與業(yè)主協(xié)商調整物業(yè)服務收費標準，并簽訂書面協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)調整物業(yè)服務收費標準的，應當在調整前30日告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調整后的收費標準及相關內(nèi)容。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格監(jiān)督檢查價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：1.超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；2.不按照規(guī)定明碼標價的；3.采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；4.強制或者變相強制服務并收費的；5.其他價格違法行為。（二）行業(yè)監(jiān)管住房和城鄉(xiāng)建設局應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正，逾期不改正的，按照相關規(guī)定予以處理：1.未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的；2.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；3.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；4.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；5.其他違反物業(yè)服務合同約定或者法律法規(guī)規(guī)定的行為。（三）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量和收費情況進行監(jiān)督。業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)進行溝通，要求物業(yè)服務企業(yè)公開物業(yè)服務費用的收支情況，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評價，并將相關情況向業(yè)主大會報告。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意或者對物業(yè)服務收費有異議的，可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解