青島房屋修繕管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強本市房屋修繕管理，保障房屋住用安全，延長房屋使用壽命，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上各類房屋及其附屬設施的修繕管理活動。（三）基本原則房屋修繕管理遵循“安全第一、預防為主、綜合治理”的原則，堅持科學規(guī)劃、合理修繕、節(jié)約資源、保護環(huán)境的方針，確保房屋修繕質(zhì)量和安全，維護房屋所有人、使用人的合法權(quán)益。（四）管理職責市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本市房屋修繕管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門按照職責分工，負責本轄區(qū)內(nèi)房屋修繕管理的具體工作。其他有關(guān)部門按照各自職責，協(xié)同做好房屋修繕管理相關(guān)工作。二、房屋修繕規(guī)劃與計劃（一）規(guī)劃編制市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同有關(guān)部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和房屋使用狀況，組織編制本市房屋修繕規(guī)劃，明確房屋修繕的目標、任務、重點區(qū)域和保障措施等，并報市政府批準后實施。（二）年度計劃制定區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當根據(jù)房屋修繕規(guī)劃，結(jié)合本轄區(qū)實際情況，制定年度房屋修繕計劃，并報市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。年度房屋修繕計劃應當包括修繕項目名稱、地點、規(guī)模、資金來源等內(nèi)容。（三）計劃調(diào)整因特殊情況需要調(diào)整年度房屋修繕計劃的，應當按照原審批程序辦理。三、房屋修繕工程管理（一）修繕工程分類房屋修繕工程分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合維修工程。翻修工程是指對整幢房屋拆除后另行設計、重新建造的工程；大修工程是指需牽動或拆換部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設備，但不需全部拆除的工程；中修工程是指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)和房屋設備的工程；小修工程是指對房屋進行的日常養(yǎng)護和零星修補工程；綜合維修工程是指成片多幢或單幢樓房大部分嚴重損壞，進行有計劃的成片修繕，使其恢復到基本完好或完好標準的工程。（二）工程立項1.申報主體房屋所有人或者使用人可以向區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出房屋修繕工程立項申請。2.申報材料申請房屋修繕工程立項應當提交下列材料：房屋修繕工程立項申請表；房屋產(chǎn)權(quán)證明或者合法使用證明；房屋修繕方案，包括修繕內(nèi)容、范圍、技術(shù)措施、工程預算等；其他需要提交的材料。3.立項審批區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到房屋修繕工程立項申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對申請材料進行審查，并根據(jù)實際情況進行現(xiàn)場勘查。對符合條件的，予以立項批準；對不符合條件的，應當書面告知申請人并說明理由。（三）工程設計1.設計要求房屋修繕工程應當委托具有相應資質(zhì)等級的設計單位進行設計。設計單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)范、標準進行設計，確保設計文件符合房屋修繕質(zhì)量和安全要求。2.設計文件審查房屋修繕工程設計文件應當報區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門審查。區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到設計文件之日起[X]個工作日內(nèi)，組織有關(guān)專家進行審查，并出具審查意見。設計單位應當根據(jù)審查意見對設計文件進行修改完善。（四）工程招標1.招標范圍達到下列標準之一的房屋修繕工程，應當進行招標：施工單項合同估算價在[X]萬元人民幣以上的；重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在[X]萬元人民幣以上的；勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在[X]萬元人民幣以上的；單項合同估算價低于前款規(guī)定標準，但項目總投資額在[X]萬元人民幣以上的。2.招標方式房屋修繕工程招標可以采用公開招標或者邀請招標的方式。采用公開招標的，應當通過國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡或者其他媒介發(fā)布招標公告；采用邀請招標的，應當向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。3.招標程序房屋修繕工程招標應當按照下列程序進行：招標人編制招標文件；發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書；對潛在投標人進行資格審查；向資格審查合格的潛在投標人發(fā)售招標文件；組織潛在投標人踏勘現(xiàn)場；召開投標預備會；接受投標人的投標文件；開標；評標；定標；簽訂合同。（五）工程施工1.施工許可房屋修繕工程施工前，建設單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，向區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請領取施工許可證。建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證；施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；建設資金已經(jīng)落實；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的，頒發(fā)施工許可證；對不符合條件的，應當書面通知建設單位并說明理由。2.施工單位資質(zhì)房屋修繕工程施工單位應當具備相應的資質(zhì)等級，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。施工單位應當按照工程設計文件和施工技術(shù)標準進行施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。3.施工質(zhì)量監(jiān)督區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當對房屋修繕工程施工質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。建設單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對房屋修繕工程質(zhì)量進行檢測。工程質(zhì)量檢測機構(gòu)應當按照國家和本市有關(guān)標準、規(guī)范進行檢測，并對檢測結(jié)果負責。4.施工安全管理施工單位應當建立健全施工安全管理制度，加強施工安全管理，確保施工安全。施工單位應當為施工現(xiàn)場從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。建設單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，對房屋修繕工程施工現(xiàn)場的安全設施進行驗收。驗收合格后方可進行施工。（六）工程監(jiān)理1.監(jiān)理范圍下列房屋修繕工程應當實行監(jiān)理：國家重點建設工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。2.監(jiān)理單位資質(zhì)房屋修繕工程監(jiān)理單位應當具備相應的資質(zhì)等級，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬監(jiān)理業(yè)務。監(jiān)理單位應當按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對房屋修繕工程實施監(jiān)理。3.監(jiān)理職責監(jiān)理單位應當對房屋修繕工程的質(zhì)量、進度、造價等進行控制，對合同、信息等進行管理，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的關(guān)系。監(jiān)理單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，定期向建設單位提交監(jiān)理月報、季報和年報。（七）工程竣工驗收1.驗收條件房屋修繕工程竣工后，建設單位應當組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。房屋修繕工程竣工驗收應當具備下列條件：完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。2.驗收程序房屋修繕工程竣工驗收應當按照下列程序進行：建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組；驗收組對工程質(zhì)量進行檢查，并對工程資料進行審查；驗收組提出工程竣工驗收意見；建設單位根據(jù)驗收組的意見，對工程進行整改；整改完畢后，建設單位組織驗收組對工程進行復查；工程竣工驗收合格后，建設單位應當在工程竣工驗收合格之日起[X]個工作日內(nèi)，將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件報區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。3.驗收備案管理區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當對建設單位報送的房屋修繕工程竣工驗收報告和有關(guān)文件進行審查。對符合備案條件的，予以備案；對不符合備案條件的，應當責令建設單位限期整改，整改完畢后重新報送備案。四、房屋修繕資金管理（一）資金來源房屋修繕資金來源主要包括：房屋專項維修資金、房屋所有人自籌資金、政府財政補貼資金、社會捐贈資金以及其他合法來源的資金。（二）資金使用1.使用原則房屋修繕資金應當?？顚Ｓ?，不得挪作他用。房屋修繕資金的使用應當遵循公開、公平、公正的原則，接受業(yè)主、社會和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。2.使用范圍房屋修繕資金主要用于房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。房屋共用部位是指房屋主體結(jié)構(gòu)（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等；房屋共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。3.使用程序房屋修繕資金的使用應當按照下列程序進行：物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會根據(jù)房屋修繕計劃，提出房屋修繕資金使用方案；房屋修繕資金使用方案應當包括修繕項目名稱、地點、規(guī)模、預算、資金來源等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示[X]個工作日；公示無異議后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會將房屋修繕資金使用方案報區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門審核；區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到房屋修繕資金使用方案之日起[X]個工作日內(nèi)，對方案進行審核，并出具審核意見；物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會根據(jù)審核意見，組織實施房屋修繕工程；房屋修繕工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會應當組織驗收，并將驗收情況報區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會根據(jù)工程結(jié)算報告和驗收情況，向施工單位支付工程款，并將資金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示[X]個工作日。（三）資金監(jiān)管1.監(jiān)管主體區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同財政、審計等部門，加強對房屋修繕資金使用情況的監(jiān)督管理。2.監(jiān)管措施區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立健全房屋修繕資金管理制度，定期對房屋修繕資金的使用情況進行檢查和審計。對違反本辦法規(guī)定挪用房屋修繕資金的，依法予以追回，并追究相關(guān)單位和人員的責任。五、房屋修繕檔案管理（一）檔案內(nèi)容房屋修繕檔案應當包括下列內(nèi)容：1.房屋修繕工程立項文件、設計文件、施工圖紙、施工技術(shù)資料、工程變更文件等；2.房屋修繕工程招標、投標文件，施工合同、監(jiān)理合同等；3.房屋修繕工程施工過程中的質(zhì)量檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、分項分部工程驗收記錄等；4.房屋修繕工程竣工驗收報告、備案文件等；5.房屋修繕資金使用情況記錄，包括資金來源、使用范圍、使用程序、結(jié)算報告等；6.其他與房屋修繕工程有關(guān)的文件和資料。（二）檔案管理要求1.房屋修繕工程建設單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，及時收集、整理房屋修繕工程檔案，并在工程竣工驗收后[X]個月內(nèi)，向區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門移交檔案。2.區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立健全房屋修繕檔案管理制度，對房屋修繕檔案進行分類、整理、歸檔，并妥善保管。3.房屋修繕檔案的保管期限應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、法律責任（一）建設單位責任建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定辦理房屋修繕工程立項審批手續(xù)的；2.未按照規(guī)定委托具有相應資質(zhì)等級的設計單位進行設計的；3.未按照規(guī)定申請領取施工許可證擅自施工的；4.未按照規(guī)定組織房屋修繕工程竣工驗收或者驗收不合格擅自交付使用的；5.未按照規(guī)定將房屋修繕工程竣工驗收報告和有關(guān)文件報區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案的。（二）施工單位責任施工單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書：1.超越本單位資質(zhì)等級承攬房屋修繕工程的；2.未按照工程設計文件和施工技術(shù)標準進行施工，擅自修改工程設計，偷工減料的；3.未按照規(guī)定對房屋修繕工程質(zhì)量進行檢測或者檢測結(jié)果不符合要求的；4.未按照規(guī)定建立健全施工安全管理制度，加強施工安全管理，導致發(fā)生安全事故的。（三）監(jiān)理單位責任監(jiān)理單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)（市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書：1.超