黃岡垃圾房產管理辦法總則目的與依據(jù)為加強黃岡市房地產市場管理，規(guī)范房地產開發(fā)、交易、使用等行為，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內國有土地上的房地產開發(fā)、經營、交易、管理等活動?；驹瓌t房地產管理應當遵循合法、公正、公開、便民的原則，實行統(tǒng)一管理與分級負責相結合，保障房地產市場的公平競爭和有序運行。房地產開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質管理1.資質等級劃分房地產開發(fā)企業(yè)按照資質條件劃分為一、二、三、四級和暫定資質。不同等級的企業(yè)承擔不同規(guī)模和類型的房地產開發(fā)項目。2.資質申請與審批新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持相關文件向市、縣人民政府房地產管理部門申請暫定資質，有效期1年。有效期滿后，企業(yè)可申請核定相應等級資質。申請不同等級資質需滿足相應的條件，提交規(guī)定的材料，經審核合格后予以審批。3.資質年檢與動態(tài)管理房地產開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定參加資質年檢。房地產管理部門對企業(yè)的開發(fā)經營業(yè)績、市場行為、工程質量等進行檢查評估，對不符合資質條件的企業(yè)，責令限期整改，整改仍不合格的，降低資質等級或者注銷資質證書。項目建設管理1.項目立項與規(guī)劃房地產開發(fā)項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設計劃。開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權后，應向發(fā)展改革部門申請項目立項，向規(guī)劃部門申請建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。2.項目建設條件意見書房地產管理部門在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證前，應當對項目的配套設施建設、公共服務設施建設等提出建設條件意見，作為土地出讓合同的組成部分。開發(fā)企業(yè)應當按照建設條件意見書的要求進行項目建設。3.項目施工與質量安全管理開發(fā)企業(yè)應當依法辦理施工許可證，按照工程建設標準和規(guī)范組織施工，確保工程質量和施工安全。施工單位應當具有相應的資質等級，遵守工程建設強制性標準，對工程的施工質量負責。監(jiān)理單位應當對工程建設進行全程監(jiān)理，確保工程質量和進度。4.項目竣工驗收項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應當組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后，向房地產管理部門備案。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產管理部門對竣工驗收備案情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題責令整改。房地產交易管理商品房預售管理1.預售許可條件房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向市、縣人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2.預售合同備案開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面商品房預售合同，并自合同簽訂之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產管理部門應當積極推進商品房預售合同網(wǎng)簽備案制度，提高交易透明度，保障交易安全。3.預售資金監(jiān)管商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，專款專用。房地產管理部門應當會同銀行建立預售資金監(jiān)管制度，制定監(jiān)管辦法，明確監(jiān)管賬戶的設立、資金繳存、使用撥付等程序。開發(fā)企業(yè)使用預售資金應當按照工程建設進度提出用款計劃，經監(jiān)管銀行和房地產管理部門審核后撥付使用。存量房交易管理1.交易流程規(guī)范存量房買賣雙方應當簽訂書面買賣合同，并在合同簽訂后30日內，持相關材料向房地產管理部門申請辦理房屋轉移登記手續(xù)。房地產管理部門應當對交易雙方提交的材料進行審核，符合條件的予以辦理登記手續(xù)。2.交易資金監(jiān)管鼓勵存量房交易實行資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行約定將交易資金存入監(jiān)管賬戶，在辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)后，按照約定由監(jiān)管銀行將資金劃轉至賣方賬戶。房地產管理部門應當制定資金監(jiān)管辦法，規(guī)范監(jiān)管流程，保障交易資金安全。3.房地產中介服務管理從事房地產中介服務的機構應當具備相應的資質條件，取得營業(yè)執(zhí)照和房地產中介服務資質證書。中介機構應當按照規(guī)定提供真實、準確、完整的信息，不得隱瞞、欺詐、誤導當事人。房地產管理部門應當加強對中介機構的監(jiān)督管理，定期進行檢查評估，對違法違規(guī)行為依法予以處罰。房屋權屬登記管理登記種類與程序1.初始登記新建房屋竣工后，開發(fā)企業(yè)應當自房屋竣工驗收合格之日起60日內，向房地產管理部門申請房屋所有權初始登記。申請時應當提交土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收證明等材料。房地產管理部門應當對提交的材料進行審核，符合條件的予以登記，頒發(fā)房屋所有權證書。2.轉移登記因買賣、贈與、繼承、互換、分割、合并等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請房屋所有權轉移登記。申請時應當提交房屋所有權證書、買賣合同、贈與合同、繼承證明、互換協(xié)議、分割或合并協(xié)議等材料。房地產管理部門應當對申請材料進行審核，符合條件的辦理轉移登記手續(xù)。3.變更登記房屋所有權人姓名或者名稱變更、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更、房屋面積增加或者減少、房屋用途變更等情形，房屋所有權人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請房屋所有權變更登記。申請時應當提交房屋所有權證書、證明發(fā)生變更事實的材料等。房地產管理部門審核后予以辦理變更登記。4.注銷登記房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等情形，房屋所有權人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請房屋所有權注銷登記。申請時應當提交房屋所有權證書、證明房屋滅失等事實的材料等。房地產管理部門審核后辦理注銷登記手續(xù)。登記受理與審核1.受理要求房地產管理部門應當設立專門的房屋權屬登記受理窗口，統(tǒng)一受理房屋權屬登記申請。受理人員應當對申請人提交的材料進行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當一次性告知申請人需要補正的內容。2.審核程序房屋權屬登記審核實行初審、復審、終審制度。初審人員對申請材料的真實性、合法性、有效性進行審查，提出初審意見；復審人員對初審意見進行復核，提出復審意見；終審人員對復審意見進行審定，作出登記或者不予登記的決定。審核過程中，需要對申請材料的真實性進行核實的，可以進行實地查看、調查詢問等。登記發(fā)證與檔案管理1.登記發(fā)證經審核準予登記的，房地產管理部門應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦理完畢房屋權屬登記手續(xù)，頒發(fā)房屋所有權證書或者登記證明。因特殊原因需要延長登記時限的，應當書面告知申請人，并說明理由。2.檔案管理房屋權屬登記檔案是房地產管理的重要資料，應當妥善保管。房地產管理部門應當建立健全房屋權屬登記檔案管理制度，對檔案的收集、整理、歸檔、保管、利用等進行規(guī)范管理。檔案管理人員應當嚴格遵守檔案管理規(guī)定，確保檔案的安全和完整。房地產市場監(jiān)管市場監(jiān)測與分析1.監(jiān)測體系建立房地產管理部門應當建立房地產市場監(jiān)測體系，定期收集、整理、分析房地產開發(fā)、交易、價格等市場信息，及時掌握市場動態(tài)。監(jiān)測內容包括房地產開發(fā)項目建設進度、商品房預售情況、存量房交易情況、房價變動情況等。2.市場分析與預警房地產管理部門應當根據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，定期發(fā)布房地產市場分析報告，為政府決策、企業(yè)經營和消費者提供參考依據(jù)。同時，建立房地產市場預警機制，對市場異常波動情況及時進行預警，采取相應的調控措施，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。違法行為查處1.違法違規(guī)行為界定房地產開發(fā)、交易、管理等活動中，存在下列違法違規(guī)行為：未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營；超越資質等級從事房地產開發(fā)經營；擅自轉讓房地產開發(fā)項目；未取得預售許可預售商品房；捂盤惜售、囤積房源；以不正當手段哄抬房價；房地產中介機構提供虛假信息、欺詐消費者等。2.查處措施與程序房地產管理部門應當加強對房地產市場的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，依法予以查處。查處措施包括責令改正、警告、罰款、沒收違法所得、吊銷資質證書等。查處程序包括立案、調查取證、告知當事人權利、舉行聽證（符合聽證條件的）、作出處罰決定、送達處罰決定書、執(zhí)行處罰決定等。當事人對處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。物業(yè)管理物業(yè)服務企業(yè)資質管理1.資質等級劃分物業(yè)服務企業(yè)資質分為一、二、三級。不同等級的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項目。2.資質申請與審批新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持相關文件向市、縣人民政府房地產管理部門申請暫定資質，有效期1年。有效期滿后，企業(yè)可申請核定相應等級資質。申請不同等級資質需滿足相應的條件，提交規(guī)定的材料，經審核合格后予以審批。3.資質年檢與動態(tài)管理物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定參加資質年檢。房地產管理部門對企業(yè)的服務質量、經營業(yè)績、市場行為等進行檢查評估，對不符合資質條件的企業(yè)，責令限期整改，整改仍不合格的，降低資質等級或者注銷資質證書。物業(yè)服務合同管理1.合同簽訂建設單位依法與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位承擔物業(yè)管理服務責任。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對服務內容、服務標準、收費標準、雙方權利義務、合同期限等事項進行明確約定。2.合同履行與監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。房地產管理部門應當加強對物業(yè)服務合同履行情況的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務質量進行考核評價，督促物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，對服務不滿意的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)整改。物業(yè)專項維修資金管理1.資金交存業(yè)主應當按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、