銅陵市住宅銷售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)銅陵市住宅銷售管理，規(guī)范住宅銷售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于銅陵市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商品住宅和存量住宅的銷售活動及其相關(guān)管理。（三）基本原則住宅銷售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法、誠實(shí)信用的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。（四）管理部門職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市住宅銷售活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展相關(guān)工作。2.市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)住宅銷售價格的監(jiān)測和調(diào)控，依法查處價格違法行為。3.市市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對住宅銷售市場進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處銷售過程中的不正當(dāng)競爭、虛假宣傳等違法行為。4.市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)住宅用地的規(guī)劃管理，確保住宅建設(shè)符合規(guī)劃要求。5.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住宅銷售管理工作。二、預(yù)售管理（一）預(yù)售許可條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交預(yù)售許可申請，并提供相關(guān)證明材料。（二）預(yù)售許可程序1.開發(fā)企業(yè)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出預(yù)售許可申請，提交申請材料。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對申請材料進(jìn)行審查，必要時進(jìn)行現(xiàn)場勘查。3.經(jīng)審查符合預(yù)售許可條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在10個工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售許可條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。（三）預(yù)售合同備案1.開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案管理。（四）預(yù)售資金監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《銅陵市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的規(guī)定，將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預(yù)售資金的收存、使用進(jìn)行監(jiān)管。3.開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定審核后，按照工程進(jìn)度撥付預(yù)售資金。三、現(xiàn)售管理（一）現(xiàn)售條件1.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.已通過竣工驗收。4.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。6.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。（二）現(xiàn)售程序1.開發(fā)企業(yè)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交現(xiàn)售備案申請，并提供相關(guān)證明材料。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對申請材料進(jìn)行審查，必要時進(jìn)行現(xiàn)場勘查。3.經(jīng)審查符合現(xiàn)售條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在5個工作日內(nèi)核實(shí)現(xiàn)售備案，并向社會公示。（三）現(xiàn)售合同簽訂與備案1.開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂書面商品房現(xiàn)售合同。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房現(xiàn)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理商品房現(xiàn)售合同備案手續(xù)。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)售合同進(jìn)行備案管理，建立現(xiàn)售合同檔案。四、銷售行為規(guī)范（一）銷售主體資格1.從事住宅銷售活動的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房現(xiàn)售備案證明》等相關(guān)證件。（二）銷售廣告與宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的住宅銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.廣告和宣傳資料中就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）銷售價格管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，在銷售場所顯著位置公示商品住宅價格、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價格投訴舉報電話。2.開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價之外加價銷售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。3.市發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅銷售價格的監(jiān)測和調(diào)控，依法查處價格違法行為。（四）面積誤差處理1.商品房交付使用時，房屋建筑面積與合同約定面積發(fā)生誤差的，按照合同約定處理；合同未作約定的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。2.面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）÷合同約定面積×100%。（五）質(zhì)量與保修責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定，承擔(dān)商品住宅的質(zhì)量保修責(zé)任。2.在質(zhì)量保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。（六）交付使用1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付期限和條件，將商品住宅交付給承購人。2.開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)向承購人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。3.承購人對商品住宅進(jìn)行驗收時，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時整改，整改合格后再行交付。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理（一）備案管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事住宅銷售代理活動，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。（二）從業(yè)規(guī)范1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實(shí)守信，依法履行職責(zé)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的住宅，不得采取惡意串通、欺詐、脅迫等手段損害當(dāng)事人合法權(quán)益。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息和商業(yè)秘密。（三）傭金管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等事項。2.傭金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定，不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。六、監(jiān)督管理（一）日常巡查1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅銷售活動的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.巡查內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售行為、預(yù)售資金監(jiān)管、合同備案等情況。（二）投訴處理1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話，受理消費(fèi)者對住宅銷售活動的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。（三）信用管理1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住宅銷售市場信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用信息。2.對違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依法予以信用懲戒。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十七條的規(guī)定，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.開發(fā)企業(yè)在銷售活動中存在其他違法違規(guī)行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未辦理備案手續(xù)從事住宅銷售代理活動的，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十五條的規(guī)定，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在銷售活動中存在其他違法違規(guī)行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)