北京農(nóng)民住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)北京農(nóng)民住宅管理，規(guī)范農(nóng)民住宅建設(shè)、使用等行為，保障農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在確保農(nóng)民住宅建設(shè)符合規(guī)劃要求，保證住宅質(zhì)量安全，合理利用農(nóng)村土地資源，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)秩序穩(wěn)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市農(nóng)村實(shí)際，對(duì)農(nóng)民住宅管理進(jìn)行全面規(guī)范。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)民自有住宅的規(guī)劃建設(shè)、使用、維修、改造及相關(guān)管理活動(dòng)。農(nóng)民自有住宅是指農(nóng)村村民依法取得宅基地后自行建設(shè)的居住房屋及其附屬設(shè)施。包括新建、改建、擴(kuò)建住宅，以及對(duì)既有住宅進(jìn)行的各類(lèi)修繕、改造等行為。（三）基本原則1.規(guī)劃先行原則農(nóng)民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途、范圍和要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃。通過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民住宅建設(shè)有序發(fā)展，優(yōu)化農(nóng)村居住環(huán)境，提高土地利用效率。2.節(jié)約集約用地原則充分利用現(xiàn)有宅基地、空閑地等存量土地，嚴(yán)格控制新增宅基地用地規(guī)模。鼓勵(lì)農(nóng)民通過(guò)原址翻建、整理合并等方式建設(shè)住宅，節(jié)約集約利用土地資源，保障農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。3.安全質(zhì)量第一原則農(nóng)民住宅建設(shè)必須確保工程質(zhì)量和施工安全，嚴(yán)格遵守工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。選用合格的建筑材料和構(gòu)配件，規(guī)范施工操作流程，加強(qiáng)施工過(guò)程監(jiān)管，確保建成的住宅結(jié)構(gòu)安全、功能齊全、質(zhì)量可靠。4.依法管理原則嚴(yán)格依照國(guó)家和本市有關(guān)法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，對(duì)農(nóng)民住宅建設(shè)、使用等全過(guò)程進(jìn)行管理。明確各部門(mén)職責(zé)，加強(qiáng)協(xié)同配合，依法處理各類(lèi)違法違規(guī)行為，維護(hù)正常的管理秩序。二、規(guī)劃建設(shè)管理（一）規(guī)劃編制與審批1.村莊規(guī)劃編制各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織編制本轄區(qū)內(nèi)的村莊規(guī)劃，明確村莊發(fā)展定位、功能分區(qū)、住宅布局等內(nèi)容。村莊規(guī)劃應(yīng)充分征求村民意見(jiàn)，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論同意后，報(bào)區(qū)人民政府審批。村莊規(guī)劃要注重保護(hù)鄉(xiāng)村風(fēng)貌和歷史文化遺產(chǎn)，合理安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，為農(nóng)民提供宜居宜業(yè)的生活環(huán)境。2.住宅建設(shè)規(guī)劃審批農(nóng)民新建、改建、擴(kuò)建住宅，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料，包括宅基地使用證明、建房申請(qǐng)、設(shè)計(jì)圖紙等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并實(shí)地查看擬建房地塊情況。經(jīng)審核符合規(guī)劃要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以批準(zhǔn)；不符合規(guī)劃要求的，書(shū)面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)按照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與要求1.建筑面積與層數(shù)農(nóng)民住宅建設(shè)應(yīng)根據(jù)家庭人口數(shù)量、宅基地面積等因素合理確定建筑面積和層數(shù)。一般情況下，每戶宅基地建筑面積不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，層數(shù)不宜過(guò)高。具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定，并報(bào)市人民政府備案。鼓勵(lì)建設(shè)緊湊型住宅，提高土地利用效率。在滿足居住功能的前提下，引導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)小面積、高品質(zhì)的住宅。2.建筑質(zhì)量與安全農(nóng)民住宅建設(shè)必須嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，委托有資質(zhì)的施工企業(yè)進(jìn)行施工。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量安全管理制度，配備必要的質(zhì)量安全管理人員，確保施工質(zhì)量和安全。住宅建設(shè)應(yīng)符合抗震、防火、防洪等安全要求，使用合格的建筑材料和構(gòu)配件。嚴(yán)禁使用不合格的建筑材料和國(guó)家明令淘汰的建筑施工工藝，確保住宅結(jié)構(gòu)安全可靠。3.建筑風(fēng)貌與特色注重保護(hù)和傳承鄉(xiāng)村建筑風(fēng)貌，鼓勵(lì)農(nóng)民住宅建設(shè)體現(xiàn)地域文化特色。在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、歷史文化、民俗風(fēng)情等因素，采用具有地方特色的建筑風(fēng)格和材料，打造具有北京鄉(xiāng)村特色的住宅。引導(dǎo)農(nóng)民住宅建設(shè)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，營(yíng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。對(duì)具有歷史文化價(jià)值的傳統(tǒng)村落和古建筑，要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行保護(hù)和修繕，延續(xù)鄉(xiāng)村歷史文脈。（三）施工管理1.施工許可農(nóng)民住宅建設(shè)工程投資額在[X]萬(wàn)元以下或者建筑面積在[X]平方米以下的，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證，但建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)確保工程質(zhì)量和安全，并按照規(guī)定向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。投資額超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)或者建筑面積超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理施工許可證，并按照規(guī)定進(jìn)行施工報(bào)建。2.施工監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民住宅建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查，定期巡查施工質(zhì)量和安全情況。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促建設(shè)單位或者個(gè)人進(jìn)行整改，確保施工活動(dòng)符合相關(guān)要求。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照施工圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，不得擅自變更設(shè)計(jì)。在施工過(guò)程中，應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，采取必要的安全防護(hù)措施，保障施工人員和周邊群眾的安全。3.竣工驗(yàn)收農(nóng)民住宅建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格后[X]個(gè)工作日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可根據(jù)需要對(duì)竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題責(zé)令整改。三、宅基地管理（一）宅基地申請(qǐng)與審批1.申請(qǐng)條件符合下列條件之一的農(nóng)村村民，可以申請(qǐng)使用宅基地：（1）因結(jié)婚等原因，確需分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（3）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，沒(méi)有住宅需要新建住宅的；（4）原有宅基地被依法征收，或者因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的；（5）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。2.申請(qǐng)程序農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料，如身份證、戶口本、宅基地申請(qǐng)審批表等。經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者成員代表會(huì)議討論通過(guò)后，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并實(shí)地查看擬用地情況。經(jīng)審核符合條件的，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)；不符合條件的，書(shū)面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。3.審批標(biāo)準(zhǔn)宅基地審批應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，合理確定宅基地面積。每戶宅基地面積不得超過(guò)規(guī)定的上限，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁為不符合宅基地申請(qǐng)條件的人員批準(zhǔn)宅基地。（二）宅基地使用與流轉(zhuǎn)1.宅基地使用規(guī)定農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地，不得擅自改變宅基地用途。嚴(yán)禁在宅基地上建設(shè)非居住用房，如工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪等。宅基地閑置超過(guò)兩年的，村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。因特殊原因無(wú)法收回的，可按照規(guī)定收取閑置費(fèi)。2.宅基地流轉(zhuǎn)限制宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)邢铝星樾沃坏?，轉(zhuǎn)讓無(wú)效：（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)；（2）法人或其他組織購(gòu)買(mǎi)；（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。3.宅基地流轉(zhuǎn)方式符合條件的宅基地流轉(zhuǎn)可通過(guò)以下方式進(jìn)行：（1）在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過(guò)后，簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（2）因繼承房屋取得宅基地使用權(quán)的，繼承人可依法繼承房屋并繼續(xù)使用宅基地，但不得對(duì)房屋進(jìn)行翻建、擴(kuò)建等改變房屋結(jié)構(gòu)的行為。（三）宅基地退出與補(bǔ)償1.宅基地退出情形有下列情形之一的，農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)退出宅基地：（1）通過(guò)合法途徑取得新的宅基地，原宅基地應(yīng)當(dāng)退出；（2）房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地；（3）因?qū)嵤┐彐?zhèn)規(guī)劃、舊村改造等需要搬遷的；（4）自愿放棄宅基地使用權(quán)的。2.退出補(bǔ)償機(jī)制對(duì)自愿退出宅基地的農(nóng)村村民，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償方式可包括貨幣補(bǔ)償、房屋安置、社會(huì)保障等多種形式，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式由各區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定。鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)自主開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)等方式，對(duì)退出的宅基地進(jìn)行整理利用，發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，增加村集體收入，提高村民生活水平。四、房屋使用與維護(hù)管理（一）房屋使用規(guī)定1.居住安全農(nóng)民應(yīng)當(dāng)確保住宅居住安全，定期對(duì)房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)消除安全隱患。不得在房屋結(jié)構(gòu)上擅自加建、改建、擴(kuò)建，影響房屋安全。2.環(huán)境衛(wèi)生保持住宅內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔，妥善處理垃圾、污水等廢棄物。不得在住宅周邊亂堆亂放雜物，影響村容村貌。3.消防安全遵守消防安全規(guī)定，配備必要的消防器材，保持消防通道暢通。不得在住宅內(nèi)私拉亂接電線，違規(guī)使用明火，防止發(fā)生火災(zāi)事故。（二）房屋維修與改造1.維修責(zé)任農(nóng)民住宅的維修責(zé)任由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。房屋出現(xiàn)損壞需要維修的，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，確保房屋安全使用。2.改造審批農(nóng)民對(duì)住宅進(jìn)行改造，涉及改變房屋結(jié)構(gòu)、增加建筑面積等的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的規(guī)劃建設(shè)審批程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自進(jìn)行改造。3.改造要求住宅改造應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量安全，符合相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求。改造后的住宅應(yīng)滿足居住功能需求，同時(shí)注重與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。（三）房屋租賃管理1.租賃備案農(nóng)民將自有住宅出租的，應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理房屋租賃備案手續(xù)，并提交租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)材料。2.租賃用途限制住宅租賃應(yīng)當(dāng)用于居住，不得擅自改變租賃用途用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)等其他用途。3.租賃雙方權(quán)利義務(wù)出租人和承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)保證房屋安全，及時(shí)維修房屋；承租人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，不得損壞房屋及附屬設(shè)施。五、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.部門(mén)職責(zé)分工區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市管理綜合執(zhí)法等部門(mén)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)民住宅管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民住宅管理的日常監(jiān)督檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類(lèi)違法違規(guī)行為。2.檢查內(nèi)容監(jiān)督檢查內(nèi)容包括農(nóng)民住宅規(guī)劃建設(shè)審批情況、施工質(zhì)量安全情況、宅基地使用情況、房屋使用與維護(hù)情況等。重點(diǎn)檢查是否符合規(guī)劃要求、是否存在違法建設(shè)、是否存在安全隱患等問(wèn)題。3.檢查方式監(jiān)督檢查可采取定期巡查、不定期抽查、專(zhuān)項(xiàng)檢查等方式進(jìn)行。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，檢查部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令相關(guān)單位或者個(gè)人限期整改。（二）法律責(zé)任1.違法建設(shè)責(zé)任未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)農(nóng)民住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除；逾期不拆除的，依法強(qiáng)制拆除，并可處建設(shè)工程造價(jià)[X]%以下的罰款。對(duì)不符合規(guī)劃要求但尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)責(zé)令限期改正，并處建設(shè)工程造價(jià)[X]%以上[X]%以下的罰款；逾期不改正的，依法強(qiáng)制拆除。2.違反宅基地管理責(zé)任農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用宅基地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)規(guī)劃自然資源部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地面積建設(shè)住宅的，多占的土地以非法占用土地論處，按照上述規(guī)定處理。3.違反房屋使用與維護(hù)管理責(zé)任違反房屋使用規(guī)定，影響房屋安全或者環(huán)境衛(wèi)生等的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處[X]元以上[X]元以下的罰款。違反房屋維修與改造規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改造房屋的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令停止違法行為，限期