北京外銷(xiāo)公寓管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)北京外銷(xiāo)公寓的管理，規(guī)范外銷(xiāo)公寓的使用、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)秩序，保障公寓相關(guān)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及北京市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合外銷(xiāo)公寓的實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)所有外銷(xiāo)公寓的管理活動(dòng)。外銷(xiāo)公寓是指經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，面向境外人士銷(xiāo)售或出租的公寓類(lèi)房產(chǎn)?；驹瓌t1.依法管理原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和北京市的政策規(guī)定，確保外銷(xiāo)公寓管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則以滿(mǎn)足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，維護(hù)公寓良好的居住和使用環(huán)境。3.統(tǒng)一管理原則對(duì)外銷(xiāo)公寓實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，確保管理標(biāo)準(zhǔn)的一致性和協(xié)調(diào)性。4.安全第一原則高度重視外銷(xiāo)公寓的安全管理工作，建立健全安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保障人員生命財(cái)產(chǎn)安全。公寓產(chǎn)權(quán)與使用產(chǎn)權(quán)登記1.外銷(xiāo)公寓的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2.產(chǎn)權(quán)登記信息應(yīng)準(zhǔn)確、完整，包括公寓的位置、面積、用途等相關(guān)內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記手續(xù)。使用規(guī)定1.業(yè)主和使用人應(yīng)按照外銷(xiāo)公寓的規(guī)劃用途使用公寓，不得擅自改變用途。如需改變用途，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。2.禁止在公寓內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如賭博、吸毒、傳銷(xiāo)等。3.業(yè)主和使用人應(yīng)遵守公寓的物業(yè)管理規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。4.不得擅自將外銷(xiāo)公寓轉(zhuǎn)讓、出租給不符合規(guī)定的人員或單位。物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與管理1.建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)公寓進(jìn)行物業(yè)管理。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。3.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)估，對(duì)不符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的依法予以處罰。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其正常使用。2.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃、垃圾清運(yùn)等。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持公寓內(nèi)環(huán)境優(yōu)美。4.安全保衛(wèi)管理，包括門(mén)禁管理、巡邏等，保障公寓的安全秩序。5.車(chē)輛停放管理，規(guī)范車(chē)輛停放秩序。6.協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好公寓內(nèi)的計(jì)劃生育、治安聯(lián)防等工作。7.其他與業(yè)主和使用人生活密切相關(guān)的服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量以及市場(chǎng)行情等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。房屋維修與養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任劃分1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)。但屬于人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。3.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂＞S修計(jì)劃與實(shí)施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的年度維修計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。維修計(jì)劃應(yīng)根據(jù)公寓的實(shí)際情況和使用年限等因素合理確定。2.對(duì)于涉及房屋結(jié)構(gòu)安全等重大維修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行評(píng)估，并按照規(guī)定辦理審批手續(xù)后實(shí)施。3.在維修房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前通知業(yè)主和使用人，盡量減少對(duì)其生活的影響。維修工作完成后，應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收，并將維修情況向業(yè)主和使用人公布。安全管理安全制度建設(shè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全外銷(xiāo)公寓的安全管理制度，包括門(mén)禁制度、巡邏制度、消防安全制度、應(yīng)急預(yù)案等。2.明確安全管理崗位職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)安全管理人員的培訓(xùn)和考核，提高其安全管理能力和業(yè)務(wù)水平。安全防范措施1.在公寓出入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員和車(chē)輛進(jìn)出。對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行身份驗(yàn)證，對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行登記。2.安排專(zhuān)人進(jìn)行定時(shí)巡邏，加強(qiáng)對(duì)公寓公共區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.加強(qiáng)消防安全管理，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，疏散通道暢通無(wú)阻。定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)和應(yīng)急逃生能力。4.安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)公寓內(nèi)的重要區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，保存監(jiān)控錄像資料不少于規(guī)定期限，以便在發(fā)生安全事故時(shí)能夠及時(shí)查看和追溯。突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處理流程和各部門(mén)、人員的職責(zé)分工。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施。2.定期組織應(yīng)急演練，檢驗(yàn)和提高應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性。在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，能夠迅速啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效的應(yīng)急措施，最大限度地減少損失和影響。3.及時(shí)向上級(jí)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)報(bào)告突發(fā)事件情況，并積極配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查處理。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔頻次。2.安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清掃保潔工作，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。及時(shí)清理垃圾，定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行消毒處理。3.加強(qiáng)對(duì)公寓內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為及時(shí)進(jìn)行制止和糾正。綠化管理1.做好公寓內(nèi)綠化規(guī)劃和設(shè)計(jì)，合理配置綠化植物，提高綠化覆蓋率。2.安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)管理，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。3.加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的保護(hù)，禁止隨意踐踏、破壞綠化植物等行為。配套設(shè)施管理共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。2.按照設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)和操作規(guī)程，定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理故障隱患。3.定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查和評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定合理的更新改造計(jì)劃，確保設(shè)施設(shè)備的性能和安全性。配套商業(yè)設(shè)施管理1.外銷(xiāo)公寓配套的商業(yè)設(shè)施應(yīng)按照規(guī)劃用途合理使用，不得擅自改變用途或閑置。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)設(shè)施的管理，維護(hù)商業(yè)設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)秩序。對(duì)商業(yè)設(shè)施的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保其符合相關(guān)規(guī)定和要求。3.協(xié)助商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)單位做好經(jīng)營(yíng)管理工作，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，促進(jìn)公寓區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。業(yè)主權(quán)益保障業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.符合條件的外銷(xiāo)公寓應(yīng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主應(yīng)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，積極配合物業(yè)管理工作。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主享有對(duì)公寓專(zhuān)有部分的所有權(quán)，對(duì)共用部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員等。2.業(yè)主應(yīng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。3.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)工作。投訴處理機(jī)制1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立投訴處理機(jī)制，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的投訴受理渠道，及時(shí)受理業(yè)主和使用人的投訴。2.對(duì)業(yè)主和使用人的投訴應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理。處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給投訴人，并做好跟蹤回訪(fǎng)工作，確保投訴得到妥善解決。3.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴處理工作的監(jiān)督檢查，對(duì)投訴處理不及時(shí)、不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令限期整改。監(jiān)督管理主管部門(mén)職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)外銷(xiāo)公寓管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。2.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好外銷(xiāo)公寓管理的相關(guān)工作，如規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等部門(mén)應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)外銷(xiāo)公寓的建設(shè)、使用等進(jìn)行監(jiān)督管理。監(jiān)督檢查內(nèi)容1.檢查外銷(xiāo)公寓的產(chǎn)權(quán)登記、使用情況是否符合規(guī)定。2.檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況以及安全管理等工作是否到位。3.檢查房屋維修與養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理、配套設(shè)施管理等工作是否符合要求。