濟(jì)南市小區(qū)管理辦法細(xì)則一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)濟(jì)南市小區(qū)的管理，規(guī)范小區(qū)各類行為，維護(hù)小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和居民的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及濟(jì)南市的實際情況，制定本辦法細(xì)則。（二）適用范圍本辦法細(xì)則適用于濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)的管理活動，包括新建小區(qū)、老舊小區(qū)以及保障性住房小區(qū)等。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、安全的居住環(huán)境。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動的合法性和公正性。3.民主自治原則：鼓勵業(yè)主參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式實現(xiàn)民主決策和自我管理。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)管理的同時，注重為居民提供多樣化的服務(wù)，促進(jìn)小區(qū)的和諧發(fā)展。二、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃審批1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃的要求，充分考慮居民的生活需求、公共設(shè)施配套以及環(huán)境保護(hù)等因素。2.建設(shè)單位在申請小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)提交詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計方案，包括小區(qū)的總平面圖、建筑單體設(shè)計、配套設(shè)施布局等。規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，確保規(guī)劃設(shè)計方案符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（二）配套設(shè)施建設(shè)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)各類公共設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)中心、停車位、綠地、健身設(shè)施等。配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與小區(qū)建設(shè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)交付使用前，將配套設(shè)施的建設(shè)情況報相關(guān)部門備案，并確保配套設(shè)施符合設(shè)計要求和使用功能。對于未按照規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施或者配套設(shè)施不符合要求的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改。（三）工程質(zhì)量與驗收1.小區(qū)建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織施工單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行工程質(zhì)量驗收，驗收合格后方可交付使用。2.工程質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對小區(qū)建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時責(zé)令整改。對于違反工程建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)定的單位和個人，依法予以處罰。三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主定義與權(quán)利義務(wù)1.本辦法細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)享有一系列權(quán)利，包括對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)等。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，如遵守小區(qū)管理規(guī)約、按時交納物業(yè)服務(wù)費用、配合物業(yè)管理活動等。（二）業(yè)主大會的成立與運作1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時報送相關(guān)資料，籌備成立業(yè)主大會。2.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，討論決定小區(qū)的重大事項，如制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（三）業(yè)主委員會的選舉與職責(zé)1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。2.業(yè)主委員會的職責(zé)包括召集業(yè)主大會會議、執(zhí)行業(yè)主大會的決定、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)服務(wù)活動。資質(zhì)等級分為一級、二級、三級，不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的小區(qū)物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，建立健全內(nèi)部管理制度，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下基本服務(wù)內(nèi)容：房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)響應(yīng)時間標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理標(biāo)準(zhǔn)等。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者另行選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用及支付方式、合同期限等條款。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。五、小區(qū)公共秩序管理（一）安全防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全小區(qū)安全防范制度，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，配備必要的安全防范設(shè)施和人員，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備、保安巡邏等，確保小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對小區(qū)出入口的管理，嚴(yán)格執(zhí)行人員和車輛出入登記制度。對于外來人員和車輛，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實和登記，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。（二）消防管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)消防法律法規(guī)的要求，配備必要的消防設(shè)施和器材，如消防栓、滅火器、消防通道等，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對小區(qū)消防設(shè)施的日常巡查和維護(hù)，確保消防設(shè)施正常運行。同時，應(yīng)當(dāng)組織開展消防宣傳教育活動，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。（三）車輛管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，包括地上停車位和地下停車位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定車輛停放管理制度，規(guī)范車輛停放秩序。2.車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的路線和車位停放，不得亂停亂放。對于違規(guī)停放的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻和糾正；對于不聽勸阻的，可以采取必要的措施，如鎖車、拖移等，并按照規(guī)定收取相應(yīng)的費用。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.清掃保潔工作應(yīng)當(dāng)做到定時清掃、隨時保潔，及時清理垃圾和雜物。對于垃圾的收集和運輸，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行，確保垃圾日產(chǎn)日清。（二）垃圾分類管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照濟(jì)南市垃圾分類管理的要求，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳和指導(dǎo)工作，對垃圾分類投放情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對不按照規(guī)定分類投放的居民進(jìn)行勸阻和糾正。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，如垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所等，確保設(shè)施正常使用。2.對于損壞的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修或更換，保障小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的完好率。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行綠化建設(shè)，合理配置綠化植物，提高小區(qū)的綠化覆蓋率。綠化建設(shè)應(yīng)當(dāng)注重植物的多樣性和景觀效果，營造優(yōu)美舒適的居住環(huán)境。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照綠化設(shè)計方案進(jìn)行綠化施工，確保綠化工程質(zhì)量。綠化工程竣工后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行驗收，驗收合格后方可交付使用。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全綠化養(yǎng)護(hù)管理制度，配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理工作。2.綠化養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。同時，應(yīng)當(dāng)保護(hù)綠化植物不受破壞，對于損壞綠化植物的行為應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行制止和處理。八、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和周期，對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)建立檔案，記錄維護(hù)保養(yǎng)的時間、內(nèi)容、維修更換的部件等信息。對于設(shè)施設(shè)備的重大維修和改造，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行審批和備案。（二）設(shè)施設(shè)備運行管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定設(shè)施設(shè)備運行管理制度，明確設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程和值班制度，確保設(shè)施設(shè)備安全運行。2.設(shè)施設(shè)備操作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。在設(shè)施設(shè)備運行過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備故障，保障居民的正常生活。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.隨著小區(qū)使用年限的增加和居民需求的變化，對于共用設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行更新改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提出建議，并按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批和實施。2.設(shè)施設(shè)備更新改造所需費用，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行籌集和使用。可以通過專項維修資金、業(yè)主自籌等方式解決，確保設(shè)施設(shè)備更新改造工作順利進(jìn)行。九、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存專項維修資金。專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的房屋和建筑面積等因素確定。2.建設(shè)單位在房屋交付時，應(yīng)當(dāng)代收代交專項維修資金，并及時足額存入專項維修資金專戶。（二）資金使用1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括制定維修方案、征求業(yè)主意見、組織施工、驗收結(jié)算等環(huán)節(jié)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。對于違反專項維修資金使用規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。（三）資金管理1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。專項維修資金的管理應(yīng)當(dāng)接受財政、審計等部門的監(jiān)督檢查。2.專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，定期公布專項維修資金的收支情況，確保資金安全和合理使用。十、小區(qū)管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督主體1.物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的管理活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.相關(guān)部門按照各自職責(zé)，對小區(qū)管理中的違法行為進(jìn)行查處，如規(guī)劃、建設(shè)、城管、消防等部門。（二）考核內(nèi)容與方式1.對小區(qū)管理的考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、共用設(shè)施設(shè)備管理等方面。2.考核方式可以采取定期檢查、不定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等形式?？己私Y(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公開