房地公司開發(fā)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本房地公司的開發(fā)管理，規(guī)范開發(fā)流程，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，提高開發(fā)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交付及售后服務(wù)等全過程。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目合法合規(guī)建設(shè)。2.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，確保開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平。3.效益優(yōu)先原則：合理規(guī)劃資源，優(yōu)化開發(fā)流程，降低開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.誠實(shí)守信原則：在項(xiàng)目開發(fā)過程中，秉持誠實(shí)守信的態(tài)度，維護(hù)公司良好形象，保障各方權(quán)益。二、項(xiàng)目前期策劃與規(guī)劃（一）市場(chǎng)調(diào)研1.建立市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，包括市場(chǎng)需求、供應(yīng)情況、價(jià)格走勢(shì)、競爭態(tài)勢(shì)等。2.委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持和分析報(bào)告。3.分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和資源狀況，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群體等。（二）項(xiàng)目策劃1.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和公司發(fā)展規(guī)劃，制定項(xiàng)目策劃方案，明確項(xiàng)目的總體定位、開發(fā)理念、功能布局、配套設(shè)施等。2.組織相關(guān)部門和專家對(duì)項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行論證，確保方案的科學(xué)性、合理性和可行性。3.將項(xiàng)目策劃方案報(bào)公司決策層審批，根據(jù)審批意見進(jìn)行修改完善。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)1.按照項(xiàng)目策劃方案，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)要求。2.參與設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)過程，及時(shí)提出意見和建議，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求。3.組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，重點(diǎn)審查設(shè)計(jì)方案的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性等。4.將設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃部門審批，根據(jù)審批意見進(jìn)行修改完善，確保項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合規(guī)劃要求。三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理（一）項(xiàng)目招投標(biāo)管理1.按照國家及地方有關(guān)招投標(biāo)法律法規(guī)的要求，制定項(xiàng)目招投標(biāo)管理制度，明確招投標(biāo)流程和標(biāo)準(zhǔn)。2.對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等進(jìn)行公開招投標(biāo)，確保選擇具有良好信譽(yù)和實(shí)力的單位參與項(xiàng)目建設(shè)。3.加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過程的監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽(yù)等，確保招投標(biāo)活動(dòng)的公平、公正、公開。（二）項(xiàng)目合同管理1.建立健全項(xiàng)目合同管理制度，明確合同簽訂、履行、變更、解除等流程和要求。2.在項(xiàng)目招投標(biāo)過程中，與中標(biāo)單位簽訂詳細(xì)的合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保合同條款合法合規(guī)、明確具體、具有可操作性。3.加強(qiáng)對(duì)合同履行情況的跟蹤管理，及時(shí)協(xié)調(diào)解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題，確保合同的順利履行。4.定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷完善合同管理工作。（三）項(xiàng)目施工管理1.建立項(xiàng)目施工管理體系，明確施工管理職責(zé)和流程，確保施工過程的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。2.督促施工單位按照施工圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全。3.加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過程中出現(xiàn)的問題，確保施工質(zhì)量和施工安全。4.定期組織施工單位、監(jiān)理單位等召開工程例會(huì)，協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中的重大問題。（四）項(xiàng)目質(zhì)量管理1.建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理職責(zé)和流程，確保項(xiàng)目質(zhì)量符合國家及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2.加強(qiáng)對(duì)施工過程的質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗(yàn)制度，對(duì)原材料、構(gòu)配件、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)，確保其質(zhì)量符合要求。3.督促施工單位建立質(zhì)量保證體系，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，加強(qiáng)質(zhì)量培訓(xùn)和教育，提高施工人員的質(zhì)量意識(shí)。4.定期組織質(zhì)量檢查和評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)整改，確保項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。（五）項(xiàng)目安全管理1.建立安全管理體系，明確安全管理職責(zé)和流程，確保項(xiàng)目施工安全。2.督促施工單位制定安全管理制度和安全操作規(guī)程，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識(shí)和自我保護(hù)能力。3.加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全檢查和隱患排查治理，及時(shí)消除安全隱患，確保施工安全。4.制定安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。（六）項(xiàng)目進(jìn)度管理1.制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工作目標(biāo)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)度計(jì)劃分解到月、周，確保進(jìn)度計(jì)劃的可操作性。2.加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的跟蹤監(jiān)控，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況，對(duì)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.協(xié)調(diào)解決影響項(xiàng)目進(jìn)度的各種問題，如設(shè)計(jì)變更、施工條件變化、材料設(shè)備供應(yīng)等，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。四、項(xiàng)目銷售與交付管理（一）項(xiàng)目銷售管理1.制定項(xiàng)目銷售方案，明確銷售策略、銷售價(jià)格、銷售渠道等，確保項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.建立銷售管理制度，規(guī)范銷售流程，加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)和管理，提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。3.加強(qiáng)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理，營造良好的銷售氛圍，確保銷售工作的順利進(jìn)行。4.及時(shí)掌握銷售動(dòng)態(tài)，分析銷售數(shù)據(jù)，調(diào)整銷售策略，確保項(xiàng)目銷售進(jìn)度和銷售效果。（二）項(xiàng)目交付管理1.制定項(xiàng)目交付計(jì)劃，明確交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付流程等，確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)、按量交付。2.組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交付前檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改，確保項(xiàng)目達(dá)到交付條件。3.提前通知業(yè)主辦理交付手續(xù)，準(zhǔn)備好相關(guān)資料，組織交付儀式，確保交付過程順利進(jìn)行。4.做好交付后的售后服務(wù)工作，及時(shí)處理業(yè)主反饋的問題，提高業(yè)主滿意度。五、項(xiàng)目成本管理（一）成本預(yù)算管理1.建立成本預(yù)算管理制度，明確成本預(yù)算編制的原則、方法、流程等。2.在項(xiàng)目前期策劃階段，根據(jù)項(xiàng)目定位和開發(fā)方案，編制項(xiàng)目成本預(yù)算，包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。3.對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行細(xì)化分解，落實(shí)到具體的部門和責(zé)任人，確保成本預(yù)算的可控性。（二）成本控制管理1.加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的全過程控制，嚴(yán)格執(zhí)行成本預(yù)算，確保成本支出不超過預(yù)算。2.建立成本核算制度，定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.加強(qiáng)對(duì)工程變更的管理，嚴(yán)格控制工程變更的數(shù)量和費(fèi)用，確保工程變更的必要性和合理性。4.優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，提高工作效率，降低開發(fā)成本。（三）成本分析與考核管理1.定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目提供參考。2.建立成本考核制度，對(duì)成本控制情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，對(duì)成本控制較好的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本控制不力的進(jìn)行處罰。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估。2.識(shí)別項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。3.采用科學(xué)的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)和影響程度。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)接受等。2.對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)調(diào)整銷售策略；對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注政策變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)方案；對(duì)于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，提高項(xiàng)目的技術(shù)含量和可靠性；對(duì)于質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于安全風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)安全管理，落實(shí)安全責(zé)任；對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金，拓寬融資渠道，確保項(xiàng)目資金的充足。（三）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警1.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和評(píng)估。2.及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化情況，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，確保項(xiàng)目開發(fā)過程的順利進(jìn)行。七、項(xiàng)目文檔管理（一）文檔分類與歸檔1.建立項(xiàng)目文檔管理制度，明確文檔分類標(biāo)準(zhǔn)和歸檔要求。2.將項(xiàng)目開發(fā)過程中的各類文檔進(jìn)行分類整理，包括項(xiàng)目前期策劃文檔、規(guī)劃設(shè)計(jì)文檔、招投標(biāo)文檔、合同文檔、施工管理文檔、質(zhì)量管理文檔、安全管理文檔、進(jìn)度管理文檔、銷售與交付文檔、成本管理文檔、風(fēng)險(xiǎn)管理文檔等。3.按照歸檔要求，將各類文檔及時(shí)歸檔，確保文檔的完整