住宅大修基金管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。（三）基本原則住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。（四）管理職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的具體管理工作。3.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。4.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施業(yè)主大會(huì)決定的住宅專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并定期向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金的收支情況。二、交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.售后公有住房的業(yè)主售后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。2.售后公有住房售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（三）交存方式1.業(yè)主自行交存業(yè)主可以直接將住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收業(yè)主可以委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到住宅專項(xiàng)維修資金之日起30日內(nèi)，將代交的住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。3.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)將住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到住宅專項(xiàng)維修資金之日起30日內(nèi)，將代交的住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（四）交存時(shí)間1.商品住宅商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.售后公有住房售后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。三、使用（一）使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。2.制定使用方案住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。3.列支住宅專項(xiàng)維修資金物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)進(jìn)行審核。經(jīng)審核同意的，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；經(jīng)審核不同意的，書面說(shuō)明理由。專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：1.提出應(yīng)急處置方案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后的24小時(shí)內(nèi)，提出應(yīng)急處置方案，包括具體維修和更新、改造內(nèi)容、維修和更新、改造預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇方式等，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于收到應(yīng)急處置方案后的24小時(shí)內(nèi)召集相關(guān)業(yè)主進(jìn)行討論，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。2.組織實(shí)施維修業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織實(shí)施維修和更新、改造，并在維修和更新、改造完成后7日內(nèi)，將維修和更新、改造情況書面報(bào)告區(qū)、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。3.列支住宅專項(xiàng)維修資金維修和更新、改造費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。（四）費(fèi)用分?jǐn)?.專有部分涉及一個(gè)業(yè)主專有部分的，由該業(yè)主負(fù)責(zé)維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)偂?.部分業(yè)主共有部分涉及部分業(yè)主共有部分的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。3.全體業(yè)主共有部分涉及全體業(yè)主共有部分的，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。四、管理（一）專戶存儲(chǔ)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。（二）賬目管理住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行賬目公開(kāi)制度。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，定期公布住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金的收支情況。（三）保值增值住宅專項(xiàng)維修資金在保證正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。（四）監(jiān)督檢查1.主管部門監(jiān)督直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理情況進(jìn)行查詢；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)向?qū)艄芾磴y行查詢住宅專項(xiàng)維修資金賬戶余額和結(jié)息情況。3.審計(jì)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。五、續(xù)籌（一）續(xù)籌條件住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌。（二）續(xù)籌主體1.商品住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。2.售后公有住房的業(yè)主售后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。（三）續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅商品住宅的業(yè)主續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。2.售后公有住房售后公有住房的業(yè)主續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。（四）續(xù)籌程序1.提出續(xù)籌建議業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資