松崗海逸錦繡譽(yù)峰苑招商指南

海逸集團(tuán)商業(yè)部

2021年6月18日GDP名次鎮(zhèn)/街道名所屬區(qū)GDP總量(億元)工業(yè)總產(chǎn)值(億元)1獅山鎮(zhèn)南海區(qū)420.001500.002容桂街道順德區(qū)331.201200.003大瀝鎮(zhèn)南海區(qū)330.00704.004祖廟街道禪城區(qū)328.00360.005大良街道順德區(qū)280.00300.006石灣街道禪城區(qū)280.00670.007桂城街道南海區(qū)260.00370.008北滘鎮(zhèn)順德區(qū)240.001170.009樂(lè)從鎮(zhèn)順德區(qū)235.00170.0010西南街道三水區(qū)235.00583.00發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型獅山鎮(zhèn)人均GDP較高，存在房地產(chǎn)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)根底。獅山經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展大良-容桂-倫教組團(tuán)—100萬(wàn)人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心區(qū)域性交通樞紐與物流中心高新技術(shù)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。中心組團(tuán)—100萬(wàn)人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心全市重要的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地與物流基地具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)

獅山組團(tuán)—50萬(wàn)人口全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地全市重要的客運(yùn)鐵路樞紐區(qū)域性休閑度假、會(huì)議基地

西南組團(tuán)廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅

游、會(huì)議、培訓(xùn)基地三水區(qū)的行政與文化中心

西江組團(tuán)市域西部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心重要的制造業(yè)基地區(qū)域性生態(tài)旅游基地

大瀝組團(tuán)重要的制造業(yè)基地區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)與物流中心具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)

九江龍江組團(tuán)市域南部的交通樞紐區(qū)域性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和物流基地重要的制造業(yè)基地之一南海西部中心：獅山/小塘/松崗/官窯，南海區(qū)GDP最大的經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)重鎮(zhèn)，當(dāng)前城市開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁獅山組團(tuán)的規(guī)劃北園以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)，主要開(kāi)展機(jī)械、塑料、家具產(chǎn)業(yè)、汽配、輕工機(jī)械制造、光電照明、家具等產(chǎn)業(yè)。松夏園A區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應(yīng)的配件、效勞為主的特色家電產(chǎn)業(yè)，吸引了美國(guó)、日本、韓國(guó)、意大利等多個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)落戶開(kāi)展。汽配園區(qū)已吸引包括世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田株式會(huì)社、日本愛(ài)信精機(jī)株式會(huì)社等一大批優(yōu)質(zhì)汽配工程進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車(chē)生產(chǎn)廠商的汽配供給商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽車(chē)配件生產(chǎn)、整車(chē)制造、銷(xiāo)售及效勞的產(chǎn)業(yè)鏈在此形成。光電顯示器件產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃以生產(chǎn)TFT－LCD為核心，開(kāi)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈，有望于2021年建成為國(guó)內(nèi)主要的TFT液晶屏生產(chǎn)基地之一。獅山產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃獅山產(chǎn)業(yè)開(kāi)展亮點(diǎn)

獅山軟件開(kāi)發(fā)以及教育優(yōu)勢(shì)佛山西站魁奇路交通樞紐中心東平新城交通樞紐中心佛山三大交通樞紐已經(jīng)顯現(xiàn)獅山禪桂快速直達(dá)獅山交通優(yōu)勢(shì)隨著地鐵、BRT全面對(duì)接佛山西站，獅山將迎來(lái)真正城市化、中心化時(shí)代獅山開(kāi)展地鐵情況松崗鎮(zhèn)1980年到2006年城區(qū)面積變化單位：平方公里811451980年2006年一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)66826產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):“三區(qū)互動(dòng)〞開(kāi)展模式鎮(zhèn)內(nèi)已形成了南國(guó)桃園、松夏工業(yè)園和新城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，三大產(chǎn)業(yè)區(qū)互動(dòng)開(kāi)展，卓有成效。松崗開(kāi)展歷程松崗鎮(zhèn)以南國(guó)桃園旅游業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭,推動(dòng)和促進(jìn)了一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)開(kāi)展,實(shí)現(xiàn)了綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提高，加速了城市化進(jìn)程，其開(kāi)展模式也被稱作“松崗模式〞松崗鎮(zhèn)擁有一定的自然資源和良好地域通達(dá)性，被經(jīng)濟(jì)相對(duì)興旺城市合圍，不具備強(qiáng)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì),但擁有消費(fèi)巨大的旅游市場(chǎng)區(qū)位分析:松崗并不具備很強(qiáng)地理優(yōu)勢(shì)松崗鎮(zhèn)隸屬?gòu)V東省佛山市南海區(qū),鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)8.8km，東西寬8.2km，面積42.49平方公里.地處珠江三角洲腹地,雖然位于廣佛都市圈重要區(qū)位上，但是東南西北分別有三水、大瀝、官窯、獅山，與其他城市相比：人流、物流、信息流都處于弱勢(shì)自然資源分析:廣東著名的桃花之鄉(xiāng)松崗鎮(zhèn)東北部，包括平頂山、尖峰嶺等十多個(gè)山崗是珠江三角洲內(nèi)自然條件尚末受到人為破環(huán)、污染的地區(qū)之一。交通狀況分析:已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)東距廣州，南抵佛山均12公里。禪炭公路、桂和公路、龍頭路、山南大道呈“井〞字型分布，50公里長(zhǎng)的環(huán)鎮(zhèn)公路把鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)連成一片,水路可直達(dá)廣州。旅游市場(chǎng)分析:珠三角是我國(guó)最為興旺、最具活力的旅游區(qū)域以廣州、深圳為代表的珠三角城市群成為目前全國(guó)最富活力、旅游經(jīng)濟(jì)最為興旺的區(qū)域，兩市的旅游經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力近年保持在全國(guó)同類(lèi)旅游城市的前兩位，旅游潛力巨大。開(kāi)發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū)大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)松崗的開(kāi)展是以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)興旺開(kāi)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程1980199220042005萌芽期緩慢開(kāi)展期快速增長(zhǎng)期決定建設(shè)南國(guó)桃園后，封山育林，區(qū)內(nèi)的一草一木，一沙一石都不準(zhǔn)亂砍、亂挖；周邊一千米內(nèi)不準(zhǔn)建工廠，原有的逐步遷移。自1995年11月開(kāi)園以來(lái)，南國(guó)桃園的游客量每年以25%的比例上升。1992年底，松崗鎮(zhèn)決定利用天然石林及山塘水庫(kù)等自然風(fēng)光開(kāi)發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū).每年南國(guó)桃園接待的人流量達(dá)120萬(wàn)到130萬(wàn)人次，最多到達(dá)200萬(wàn)人次。政府有意向開(kāi)發(fā)旅游業(yè)19951999年被列為省級(jí)旅游度假區(qū)中央電視臺(tái)南海影視城落戶松崗南國(guó)桃園

。1999規(guī)劃建設(shè)“松桃商業(yè)帶〞修建橫縱兩條共3公里的新路，實(shí)現(xiàn)新城區(qū)和南國(guó)桃園有效對(duì)接。南國(guó)桃園2003年被評(píng)為佛山新八景之一后，名氣大升

20032005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)

旅游業(yè)開(kāi)展歷程南國(guó)桃園的自然資源和配套旅游設(shè)施自然資源通隆巖鷺鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)碧波湖南海觀音寺…央視南海影視城鷺鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)南國(guó)桃花南國(guó)桃園占地6.8平方公里,由平頂山、尖峰嶺組成，是廣東著名的桃花之鄉(xiāng)配套設(shè)施鄉(xiāng)村俱樂(lè)部桃源夜總會(huì)野戰(zhàn)俱樂(lè)部高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)怡院酒店南海影視城桃源玉宇：四星級(jí)酒店桃源假日會(huì)所…開(kāi)發(fā)方式：引入了數(shù)十億元外資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)展過(guò)程中成功引進(jìn)中央電視臺(tái)南海影視城，楓丹白鷺酒店和高爾夫球場(chǎng)等高檔工程，使南國(guó)桃園已成為一個(gè)品位和知名度較高的旅游度假區(qū)單位：萬(wàn)人南國(guó)桃園年接待游客量松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)〞的開(kāi)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的開(kāi)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展200420061994松崗鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)松夏工業(yè)園國(guó)內(nèi)外家電產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)入住松夏工業(yè)園，工業(yè)園二期開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始2002實(shí)現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群開(kāi)展家電業(yè)開(kāi)展歷程緩慢開(kāi)展期快速增長(zhǎng)期地理位置：松夏工業(yè)園位于松崗鎮(zhèn)北側(cè)的山崗荒地，占地面積約為10平方公里，工業(yè)園東距廣州，南抵佛山和廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)都是25分鐘車(chē)程,被譽(yù)為“珠三角首座園林式工業(yè)園〞產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：松夏工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是家電產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在共有企業(yè)113家，其中45家為家電企業(yè)，園區(qū)中設(shè)立有家電創(chuàng)新中新，TCL和東芝的合作工程正在開(kāi)展。單位：億元工業(yè)園和南國(guó)桃源的快速開(kāi)展處在同一階段，到達(dá)了互動(dòng)的效果南國(guó)桃園對(duì)于松崗整體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用一是有利于直接帶動(dòng)全鎮(zhèn)飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)等以效勞為主的第三產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展1993年，松崗只有兩家略上檔次的餐館，一家供銷(xiāo)社旅館20多個(gè)床位到2002年截止，松崗擁有數(shù)十個(gè)大酒店，四星級(jí)賓館一家，餐飲營(yíng)業(yè)額到達(dá)近4億人民幣二是間接帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)的迅速開(kāi)展90年代初全國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，招商引資困難重重三是很大程度上解決“三農(nóng)〞即農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的開(kāi)展問(wèn)題大量的農(nóng)村充裕勞動(dòng)力,農(nóng)民生活貧困南國(guó)桃園的開(kāi)展帶旺了飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)以及松夏工業(yè)園的開(kāi)發(fā)，不但使松崗接納了４萬(wàn)多外來(lái)工前來(lái)務(wù)工經(jīng)商，而且最大限度地解決了本鎮(zhèn)農(nóng)村大量充裕勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題四是加快了城市化進(jìn)程1980年左右，城區(qū)的面積僅有０．１０６平方公里2004年左右，城區(qū)的面積到達(dá)4平方公里新城區(qū)開(kāi)展歷程2021建有控寬50米的工業(yè)大道、商業(yè)大道、桃園西路，鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青的禪炭公路松崗路段。并投入500多萬(wàn)元在道路沿線實(shí)施亮化工程。又先后完成了禪炭公路二期改造工程〔在桃園西路至原官窯收費(fèi)站鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青〕、工業(yè)大道鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青工程以及山南大道改造工程，并徹底清拆了轄區(qū)內(nèi)所有的磚廠。松崗鎮(zhèn)以松崗河兩岸為建設(shè)重點(diǎn)，在建成沿江南路的根底上，加快沿江北路、松崗廣場(chǎng)的建設(shè)步伐，打造“一河兩岸〞格局。2021“風(fēng)情美食街〞為“南國(guó)桃園旅游度假區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)園〞的重點(diǎn)工程之一，位于南國(guó)桃園旅游度假區(qū)以東，西鄰桂和路的石泉街。規(guī)劃將因近年來(lái)接受南國(guó)桃園旅游度假區(qū)的輻射而形成了一定規(guī)模的農(nóng)家樂(lè)及特色美食的石泉街，打造成一條集餐飲、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)功能為一體的2公里風(fēng)情美食街。2021新城區(qū)和南國(guó)桃園融為一體至2021年,松崗的“農(nóng)家樂(lè)〞將建設(shè)為4個(gè)區(qū)域,分別是風(fēng)情美食街、田園樂(lè)、花世界和桃花品牌基地?！盎ㄊ澜绋曉谀蠂?guó)桃園高爾夫球場(chǎng)周邊；石泉、沙水等村一帶,將打造為“桃花品牌基地〞；松崗辦事處對(duì)面的片區(qū),將重點(diǎn)打造以蔬菜種植、農(nóng)藝示范為主的“田園樂(lè)〞。在禪炭公路以東建設(shè)東部板塊——松桃商業(yè)帶，即在南國(guó)桃園碧波湖南面開(kāi)辟一條道路，連通松崗廣場(chǎng)，經(jīng)沿江北路、南?；ɑ艹桥c桂和路銜接。道路沿線土地開(kāi)展房地產(chǎn)、餐飲、商貿(mào)業(yè)，沿路形成一條打通松崗城區(qū)與南國(guó)桃園，具備娛樂(lè)休閑、康體餐旅功能的商業(yè)帶。緩慢開(kāi)展期快速增長(zhǎng)期亮點(diǎn)工程A：建成東部松桃商業(yè)帶雛形亮點(diǎn)工程B：打造西部松夏工業(yè)園新區(qū)松夏工業(yè)區(qū)南國(guó)桃園松崗新城區(qū)西部松夏工業(yè)區(qū)新區(qū)東部松桃商業(yè)帶雛形至2021年，“三區(qū)〞互動(dòng)變?yōu)椤皟蓞^(qū)〞相輔，形成工業(yè)區(qū)與商住區(qū)涇渭清楚的局面。融合南國(guó)桃園與新城區(qū)為松桃商業(yè)帶雛形，增強(qiáng)本工程區(qū)域的生態(tài)宜居度，抬升地段價(jià)值。工業(yè)園向西北拓展旅游配套商業(yè)區(qū)向南拓展松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡開(kāi)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類(lèi)的第二居所演變成常駐性住宅，價(jià)格也一路攀升2005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)元/平米獅山房地產(chǎn)價(jià)格的變化〔均價(jià)〕南國(guó)桃園里主要由三個(gè)大的樓盤(pán)：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。近期開(kāi)發(fā)的匯江假日花園已經(jīng)明確表示樓盤(pán)定位是常住性住宅名稱建筑類(lèi)型占地開(kāi)發(fā)商客戶天安鴻基花園別墅，洋房60萬(wàn)m2天安投資有限公司客戶多是度假，投資，外地居多香格里拉花園別墅，洋房60萬(wàn)m2南海濠邁置業(yè)有限公司匯江假日花園洋房、小高層、獨(dú)立/聯(lián)排別墅佛山市南海匯江物業(yè)有限公司佛山市區(qū)為主，大部分為私營(yíng)業(yè)主，自住2021-2021年松崗及周邊大型土地交易2009-2010年獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易列表出讓時(shí)間項(xiàng)目地址土地面積(㎡)容積率（≤）建筑密度（≤）交易結(jié)果競(jìng)得人成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）2010-2-17商業(yè)大道與桃園路交界處200255.2≥1.8且≤2.5≤30%--起拍價(jià)：105134起拍價(jià)：21002010-1-27南海區(qū)獅山鎮(zhèn)獅山辦事處農(nóng)場(chǎng)村委會(huì)141857.9≥3.0且≤3.2——瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司、博實(shí)控股有限公司680002003

佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)松崗禪炭路萬(wàn)石東風(fēng)水庫(kù)地段123798.40.8-3.2≥30%且≤40%保利華南實(shí)業(yè)有限公司562001621.32009-8-18≥1.1且≤2.8≥18%且≤28%未知大瀝大浩湖高爾夫球場(chǎng)地塊17333420.8-1.2≥18%且≤28%新世界地產(chǎn)未知未知2010-12-30南海區(qū)羅村街道聯(lián)星村委會(huì)“南區(qū)”地段12283.8≥1.8且≤2.8裙樓≤40%,塔樓≤20%恒新房地產(chǎn)1020029662010-3-23南海區(qū)羅村街道羅湖中路地段54728.4≥2.2且≤3.0

裙樓≤45%，且塔樓≤28%

羅村鉅隆房產(chǎn)365002223分析：獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易并不多，較具代表性的工程有獅山辦事處工程、保利東風(fēng)水庫(kù)工程、大浩湖新世界工程及羅村未來(lái)兩大中心樓盤(pán)。第18

頁(yè)松崗開(kāi)展研究——區(qū)域城市化經(jīng)歷四個(gè)開(kāi)展階段2021年后：成熟階段——新規(guī)劃拉動(dòng)2006-2021年：開(kāi)展階段——房地產(chǎn)拉動(dòng)2000-2006年：形成階段——產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)1992-1999年：起步階段——旅游拉動(dòng)1995年11月開(kāi)園以來(lái)，南國(guó)桃園的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)興旺開(kāi)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡開(kāi)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類(lèi)的第二居所演變成常駐性住宅，由資源型別墅大盤(pán)演變成居家型洋房社區(qū)，帶來(lái)了大量常住人口，價(jià)格也一路攀升。廣佛、廣佛肇軌道交通建設(shè)，鐵路、輕軌、地鐵、高速公路立體化路網(wǎng)的鋪開(kāi)。城市價(jià)值城市發(fā)展階段起步階段〔92-99年〕城市價(jià)值因?yàn)轭A(yù)期而提前釋放產(chǎn)業(yè)開(kāi)展推動(dòng)區(qū)域城市化開(kāi)展，白領(lǐng)通勤社區(qū)初現(xiàn)端倪區(qū)域入住人口的增加與產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，推動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)，城市快速開(kāi)展松崗正處于城市化開(kāi)展階段，城市價(jià)值將在2021年后得到表達(dá)，工程預(yù)計(jì)2021年入市，仍處于形成階段形成階段〔00-06年〕開(kāi)展階段〔06-20年〕成熟階段〔20年后〕下一輪開(kāi)展城市新規(guī)劃將推動(dòng)城市向新的高度與方向開(kāi)展松崗認(rèn)知：高市場(chǎng)成交量及遙遙領(lǐng)先片區(qū)的成交均價(jià)，使松崗無(wú)疑成為廣受認(rèn)可的主流熱點(diǎn)區(qū)域松崗已成為南海中部板塊快速開(kāi)展區(qū)域2021年松崗商品房成交面積為21.2萬(wàn)平米，整個(gè)大獅山市場(chǎng)成交59.4萬(wàn)。松崗成交量占大獅山市場(chǎng)的35.7%，超越小塘和官窯的總和。單位：萬(wàn)平米06-09年大獅山各鎮(zhèn)成交面積〔平米〕年份獅山鎮(zhèn)成交均價(jià)（元/㎡）2008年獅山鎮(zhèn)-獅山4536.57獅山鎮(zhèn)-松崗6019.72獅山鎮(zhèn)-小塘1852.33獅山鎮(zhèn)-官窯3482.942009年獅山鎮(zhèn)-獅山4726.92獅山鎮(zhèn)-松崗5644.65獅山鎮(zhèn)-小塘3305.12獅山鎮(zhèn)-官窯3968.6松崗及周邊板塊未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)---四大板塊的定位特點(diǎn)南國(guó)桃園、東風(fēng)水庫(kù)片區(qū)大浩湖高爾夫片區(qū)獅山新城區(qū)東方水庫(kù)區(qū)擁有豐富的山水資源，已成為獅山、大瀝地區(qū)高端住宅的代名詞，新工程規(guī)模大、容積率較低，規(guī)劃開(kāi)發(fā)別墅+高檔大戶型湖景洋房產(chǎn)品。大浩湖片區(qū)除新世界大型工程外，已推出4個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)未來(lái)將成為大瀝高級(jí)商住片區(qū)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類(lèi)最為齊全,包含各種檔次的別墅產(chǎn)品和中大戶型洋房，主要面對(duì)周邊鎮(zhèn)的富裕家庭改善性購(gòu)房客戶。獅山新城和松崗松夏片區(qū)由于周邊路網(wǎng)、配套完善，未來(lái)2-3年將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，該片區(qū)主要集中開(kāi)發(fā)如中恒海暉城、錦繡桃園水晶灣、歐米茄花園等中檔工程，主要面向工業(yè)園名企的首次置業(yè)客戶和周邊鎮(zhèn)的企管層、公務(wù)員、個(gè)體戶和小私企業(yè)主等中等收入階層。優(yōu)質(zhì)自然資源+高端住宅區(qū)

良好市政配套+中端住宅區(qū)優(yōu)質(zhì)自然資源+中高端住宅區(qū)松崗松夏片區(qū)2021-2021年獅山、大瀝、松崗成交分析2021-2021年：獅山、大瀝、松崗供貨量充足，兩年的成交保持平穩(wěn)，而成交價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2021年：獅山成交量有依然保持穩(wěn)定并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但松崗、大瀝成交量萎縮較為嚴(yán)重，主要原因?yàn)榇鬄r、松崗2007-2021年新推地塊數(shù)量嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致該片區(qū)新貨入市較少，松崗以錦繡桃園為代表、大瀝以金域華庭作為代表兩大樓盤(pán)均進(jìn)入尾貨銷(xiāo)售階段，雖然嘉景華庭一期入市，但由于體量較少，缺乏以形成較大的影響力；成交價(jià)格：進(jìn)入2021年呈現(xiàn)大幅度飆升的趨勢(shì)，雖然下半年有所回落，但由于供給缺乏，價(jià)格仍在平穩(wěn)上升。2021年出現(xiàn)供貨斷層，整體成交下滑各鎮(zhèn)供貨及成交充足，價(jià)格平穩(wěn)上升。啟發(fā)：2021年開(kāi)始松崗、大瀝成交量大幅下跌，主要原因?yàn)闃潜P(pán)供給量減少，南海碧桂園、金葉陽(yáng)光新城、萬(wàn)科金域華庭、錦繡桃園均進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)。支撐2021-2021年的主要樓盤(pán)只有保利東湖林語(yǔ)、山水桃園、嘉景華庭三大樓盤(pán)。內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!2021至2021年松崗周邊房地產(chǎn)工程分布分析：未來(lái)1-2年內(nèi)，大瀝、松崗、獅山片區(qū)未來(lái)各組團(tuán)開(kāi)展特色十清楚顯，具備豐富的山水資源的片區(qū)開(kāi)發(fā)別墅及大戶型為主的高檔住宅，擁有良好的路網(wǎng)及市政配套開(kāi)發(fā)中檔住宅。南國(guó)桃園、東風(fēng)水庫(kù)片區(qū)東風(fēng)水庫(kù)區(qū)擁有豐富的山水資源，并且由于保利的進(jìn)駐，已成為獅山、大瀝地區(qū)高端住宅的代名詞，新項(xiàng)目規(guī)模大、容積率較低，規(guī)劃開(kāi)發(fā)高檔別墅+大戶型產(chǎn)品。大浩湖片區(qū)除新世界大型項(xiàng)目外，已推出4個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)未來(lái)將成為大瀝高級(jí)商住片區(qū)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以中大戶型為主，主要面對(duì)周邊改善性購(gòu)房客戶。獅山新城片區(qū)由于周邊路網(wǎng)、配套完善，未來(lái)2-3年將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，該片區(qū)主要集中開(kāi)發(fā)如中恒海暉城、上林苑的中檔項(xiàng)目，主要面向工業(yè)園客戶，規(guī)劃開(kāi)發(fā)中小戶型產(chǎn)品為主。優(yōu)質(zhì)自然資源+高端住宅區(qū)良好市政配套+中端住宅區(qū)優(yōu)質(zhì)自然資源+中高端住宅區(qū)獅山新城區(qū)大浩湖片區(qū)東湖林語(yǔ)南國(guó)桃園別墅中恒海暉城上林苑獅山地王項(xiàng)目翠湖綠洲羅村新城區(qū)嘉景華庭本項(xiàng)目松崗城區(qū)20分鐘5分鐘15分鐘新世界工程鉅隆工程300畝工程松崗新增人口及結(jié)構(gòu)調(diào)查獅山開(kāi)展迅速，工業(yè)園不斷擴(kuò)張，外來(lái)人口增加快，未來(lái)1-3年將維持6-8%左右的人口增長(zhǎng)率；松崗片區(qū)2021年規(guī)劃：〔作為獅山效勞居住功能及制作片區(qū)〕功能：獅山鎮(zhèn)東部綜合片區(qū)，為本片區(qū)配套生活性效勞中心職能與居住職能；以家電業(yè)、食品飲料業(yè)為主的制造業(yè)基地。松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)〞的開(kāi)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的開(kāi)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。松崗自2002年以來(lái)8年平均人均增長(zhǎng)率6.4%，主要原因?yàn)楣I(yè)區(qū)的開(kāi)展，每年帶動(dòng)3000-5000人的外來(lái)人口進(jìn)入；其中高素質(zhì)的中高管約占10%，松崗的居住環(huán)境好吸引不少外地人置業(yè)；分析：外來(lái)人口將進(jìn)一步拉動(dòng)獅山松崗的房地產(chǎn)開(kāi)展，零售、日常消費(fèi)需求將會(huì)激增。大瀝客戶置業(yè)特點(diǎn)分析---松崗居住環(huán)境占優(yōu)勢(shì)將吸引大瀝人口居住大瀝的中層收入為松崗住宅的主要客戶群之一，主要原因在與松崗城區(qū)與大瀝僅5-10分鐘距離，松崗居住環(huán)境遠(yuǎn)優(yōu)于大瀝中心城區(qū)，所以在錦繡桃園、嘉景華庭金葉陽(yáng)光等松崗樓盤(pán)有超過(guò)4成為大瀝客戶；99畝工程可以提高檔次及工程影響力，弱化其地域界限的同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)感，進(jìn)一步吸引年注重品質(zhì)、形象的收入在20-30萬(wàn)的中高收入階層客戶。大瀝松崗〔性價(jià)比高〕大浩湖〔豪宅〕里水〔較遠(yuǎn)！〕桂城〔價(jià)高〕內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!廣佛同城客戶變化分析—廣佛客戶將松崗作為置業(yè)首選山水資源豐富的稀缺的郊區(qū)別墅盤(pán)，已經(jīng)接軌禪桂中心區(qū)樓價(jià)；2021-2021年升價(jià)速度快，如錦繡藍(lán)灣別墅產(chǎn)品，年內(nèi)開(kāi)售價(jià)格比照2021年提升約20%，獨(dú)立別墅售價(jià)達(dá)13000元/㎡，已超過(guò)禪桂豪宅盤(pán)價(jià)格，客戶群中廣州客戶的比例有較大幅度的提升。南海鎮(zhèn)街洋房盤(pán)接收禪桂外溢客戶，逐步步入廣佛同城化時(shí)代；南海鎮(zhèn)街2021-2021年鎮(zhèn)街洋房盤(pán)由于洋房盤(pán)的目前客戶群主要定位為周邊鎮(zhèn)區(qū)的本地域客群，廣州、禪桂等外來(lái)置業(yè)者比例不到10%，但隨著廣佛同城化利好帶動(dòng)下，在各地交通條件逐漸成熟下，局部承受不起市中心剛性客戶選擇至鎮(zhèn)街置業(yè)，將為未來(lái)2-3年必然趨勢(shì)。禪桂風(fēng)向樓市升高，直接影響鎮(zhèn)街客戶心理價(jià)位；目前中心城區(qū)樓市與鎮(zhèn)街樓盤(pán)售價(jià)比在2：1之間，由于城鎮(zhèn)兩者居民收入差距不大，鎮(zhèn)街樓價(jià)上升的空間將更多，并逐漸差距2：1.5之間。

錦繡桃園中約有5%為禪桂、廣州等外地客戶，雖然他們工作在禪桂等市中心區(qū)，但由于松崗交通興旺，居住環(huán)境舒適，他們?nèi)钥山邮茉谒蓫徶脴I(yè)；另一方面，由于保利東湖林語(yǔ)等工程帶動(dòng)下，松崗片區(qū)的居住優(yōu)勢(shì)在禪桂將受到較大的關(guān)注〔中心區(qū)80-100萬(wàn)的僅能買(mǎi)60-70㎡的兩房，而在30分鐘外的松崗可購(gòu)置120-140㎡的大三房〕；所以預(yù)計(jì)未來(lái)該局部區(qū)域外的客戶比例將增至8-10%。2025/7/18第27

頁(yè)28目標(biāo)客戶群組成松崗街道辦事處原居民松夏工業(yè)園從業(yè)人員大瀝鎮(zhèn)顏峰工業(yè)區(qū)及原居民大瀝長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園外來(lái)管理層里水鎮(zhèn)原居民獅山街道辦事處原居民獅山南海科技工業(yè)園外來(lái)管理層核心客戶〔70%〕重點(diǎn)開(kāi)發(fā)客戶〔20%〕補(bǔ)充細(xì)分客戶〔10%〕5公里范圍內(nèi)6~12公里范圍13~18公里范圍松崗住宅業(yè)主區(qū)域來(lái)源分析大瀝鎮(zhèn)中心原居民官窯街辦原居民大瀝鎮(zhèn)各個(gè)批發(fā)市場(chǎng)老板禪桂中心城區(qū)北片外來(lái)新移民官窯街辦工業(yè)區(qū)外來(lái)管理層里水鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)外來(lái)管理層禪城老區(qū)拆遷戶廣佛一路沿線批發(fā)市場(chǎng)老板內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!松崗商業(yè)分布區(qū)域分析松崗新城區(qū)商業(yè)圈大瀝中心商業(yè)區(qū)松崗中心城區(qū)商業(yè)圈，受到大瀝商業(yè)區(qū)的影響，超過(guò)六成的松崗本地客戶都前往大瀝消費(fèi)，直接導(dǎo)致松崗本區(qū)域商業(yè)開(kāi)展滯后，商業(yè)規(guī)模小、業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)人群多為外地務(wù)工人員，消費(fèi)力比較弱。該商圈根本附屬于大瀝商圈，僅能滿足人們的最根本的日常消費(fèi)。大瀝中心城區(qū)商業(yè)圈，由于其獨(dú)特的地理位置，成為南海東部開(kāi)展規(guī)模最大的商業(yè)中心，其商業(yè)密集、業(yè)態(tài)豐富，輻射區(qū)域可達(dá)松崗、里水、羅村等周邊鎮(zhèn)街。消費(fèi)人群為大瀝及周邊鎮(zhèn)街的外地人及局部本地人，消費(fèi)力中等。內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!大瀝、松崗商業(yè)主要商業(yè)點(diǎn)及居民區(qū)分布

松崗主城區(qū)松崗商業(yè)中心大瀝主城區(qū)大瀝商業(yè)中心區(qū)松崗政府大瀝政府錦繡桃園金域華庭名匯城市花園嘉怡花園新都會(huì)巴黎春天嘉景華庭金葉陽(yáng)光大瀝舊城區(qū)大瀝新城區(qū)松崗商業(yè)分布區(qū)域調(diào)查—主要商業(yè)街分析1、松崗舊城區(qū)商業(yè)帶：以松崗大道為中心的松崗老城區(qū)商業(yè)帶，主要商業(yè)類(lèi)型為小型市場(chǎng)、小型飲食、低端服飾、家私、五金等業(yè)態(tài)，主要面對(duì)周邊廠企的職工及局部本地人，雖然商業(yè)檔次較低，但商業(yè)氣氛濃厚。代表性商業(yè)：金葉陽(yáng)光新城一線街鋪，2006年售罄，售價(jià)6000元/㎡，目前租金水平為28-40元/月/㎡，租金年遞增率約6%；2、松崗新城區(qū)商業(yè)圈：以松崗中心商城為代表的松崗另一商業(yè)中心，主要商業(yè)類(lèi)型有中端服飾、中型市場(chǎng)、便利店、餅屋等日常居民消費(fèi)類(lèi)型，該片區(qū)學(xué)校、銀行、郵政等配套齊備，為松崗最大的商業(yè)中心。代表性商業(yè)：盛世桃園一二層商鋪-松崗中心商城，2006年售罄，售價(jià)略高于與金葉陽(yáng)光新城為6500-7500元/㎡，目前租金水平為30-40元/月/㎡，租金年遞增率約8%；錦繡桃園臨街商鋪：2021年9月根本售罄，整體銷(xiāo)售區(qū)間為8500-13000元/㎡，目前租金水平為35-55元/月/㎡，租金年遞增率約10%。3、小結(jié):由于松崗特殊的地理位置，城區(qū)離大瀝僅5-10分鐘的車(chē)程，大局部松崗人習(xí)慣于在商業(yè)較為興旺的大瀝消費(fèi)，導(dǎo)致本地商業(yè)開(kāi)展比較緩慢。松崗商業(yè)租金分析松崗新城區(qū)商業(yè)圈松崗舊城區(qū)沿松崗大道商業(yè)帶錦繡桃園：35-55元/月/㎡中心商城：30-50元/月/㎡海連天市場(chǎng)：30元/月/㎡禪炭路街鋪：30-40元/月/㎡沿江南路：20-30元/月/㎡金葉陽(yáng)光：25-40元/月/㎡大瀝車(chē)站：40-60元/月/㎡

松崗商業(yè)為較為典型的自發(fā)性形成的南海鎮(zhèn)街中心，商業(yè)業(yè)態(tài)較為低級(jí)，主要以日常消費(fèi)類(lèi)型為主，所以租金較低，尤其是非松崗大道沿線的二線商鋪，每月租金低至20-30元/㎡；松崗商鋪?zhàn)饨鹱罡邽樾鲁菂^(qū)的錦繡桃園臨商業(yè)大道商鋪，每月最高可達(dá)55元/㎡?？傮w來(lái)說(shuō)，錦繡桃園商鋪?zhàn)饨鸱秶s35-55元/㎡，地段差異明顯。按照松崗未來(lái)開(kāi)展方向及土地閑置情況，商業(yè)大道沿線及松崗大道將松崗商業(yè)開(kāi)展的重心；松崗大道未來(lái)5-10年將全面修正擴(kuò)建，目前較為原始的商業(yè)帶將得到全面的提升，另一方面，商業(yè)大道沿線將會(huì)陸續(xù)推出新地塊，商業(yè)配套逐漸成熟。預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)，松崗商業(yè)不會(huì)有較大的提升及改觀，松崗人的消費(fèi)習(xí)慣并不能短期內(nèi)更改，但由于區(qū)域的開(kāi)展及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，松崗未來(lái)商業(yè)開(kāi)展仍然較為樂(lè)觀，但在選擇的業(yè)態(tài)方面要較為謹(jǐn)慎。松崗未來(lái)商業(yè)開(kāi)展分析紅色局部為商業(yè)規(guī)劃松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析—日常消費(fèi)分析：現(xiàn)時(shí)松崗居民日常消費(fèi)地點(diǎn)較多項(xiàng)選擇擇大瀝主要原因是松崗現(xiàn)時(shí)欠缺集中的商業(yè)工程，相對(duì)松崗大瀝的商業(yè)氣氛濃厚，商品的選擇性更多。松崗具有較大的商業(yè)開(kāi)展空間。分析：松崗居民休閑娛樂(lè)消費(fèi)，更加傾向于大瀝、禪桂，甚至局部業(yè)主會(huì)前往廣州消費(fèi)，除根深蒂固的消費(fèi)習(xí)慣外，另一主因?yàn)樗蓫彵镜氐男蓍e娛樂(lè)設(shè)施極少。松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析—休閑娛樂(lè)消費(fèi)松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析—娛樂(lè)場(chǎng)所

分析：松崗居民休閑娛樂(lè)消費(fèi)，較多為健身房、棋牌室、量販?zhǔn)絢tv、桑拿浴室等較為健康的休閑活動(dòng)。松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析—缺乏商業(yè)類(lèi)型調(diào)查

分析：松崗較缺乏大型超市及休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，主要原因在于目前松崗多為中小型超市及缺乏較大規(guī)模的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的上檔次的商業(yè)中心。

分析：松崗居民認(rèn)為商業(yè)街或商業(yè)中心較為需要配備中檔的餐廳，如杯子紅、紅太陽(yáng)等中西餐廳，正宗西餐廳、高檔大型的中餐廳不適宜作為商業(yè)中心的配套餐飲。松崗消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析—商業(yè)飲食配套調(diào)查分析：工程周邊人群認(rèn)為錦繡譽(yù)峰苑較為適宜經(jīng)營(yíng)超市、士多類(lèi)的日常消費(fèi)和銀行、郵局、書(shū)店等商業(yè)配套，主要為錦繡桃園附近極其缺乏該商業(yè)類(lèi)型所致。錦繡譽(yù)峰苑業(yè)態(tài)需求調(diào)查松崗居民現(xiàn)時(shí)普遍前往大瀝、禪桂消費(fèi)，極少在松崗本地消費(fèi)娛樂(lè)。松崗居民認(rèn)為松崗缺乏大型的超市、休閑、購(gòu)物中心等根底商業(yè)。松崗居民普遍較喜歡去棋牌室、健身房、桑拿沐足等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。錦繡桃園業(yè)主認(rèn)為附近缺乏超市、銀行、書(shū)店、餐飲的商業(yè)，由