江門老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)江門老舊小區(qū)的管理，提升居民生活質(zhì)量，改善小區(qū)居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范老舊小區(qū)的各類管理活動(dòng)，保障小區(qū)居民的合法權(quán)益，促進(jìn)老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，使其適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)的要求。（二）適用范圍本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)建成時(shí)間較長(zhǎng)、配套設(shè)施老化、環(huán)境條件較差的住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“老舊小區(qū)”）。具體范圍由各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況確定，并報(bào)市政府備案。（三）基本原則1.政府主導(dǎo)，多方參與充分發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的主導(dǎo)作用，整合各方資源，引導(dǎo)居民、社會(huì)組織、企業(yè)等共同參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。2.以人為本，服務(wù)居民把滿足居民需求作為老舊小區(qū)管理的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不斷提升管理服務(wù)水平，為居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、便捷的居住環(huán)境。3.因地制宜，分類施策根據(jù)老舊小區(qū)的不同特點(diǎn)和實(shí)際需求，采取差異化的管理措施，做到精準(zhǔn)管理、精準(zhǔn)服務(wù)。4.依法依規(guī)，規(guī)范管理嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展老舊小區(qū)管理工作，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。二、管理職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各區(qū)開展老舊小區(qū)改造和管理工作。2.區(qū)政府作為老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的改造和管理工作，協(xié)調(diào)解決管理中的重大問(wèn)題。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）具體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)的日常管理工作，組織社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維修等工作。4.相關(guān)職能部門城市管理部門：負(fù)責(zé)查處老舊小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、亂擺攤點(diǎn)、亂停亂放等違法行為，維護(hù)小區(qū)市容市貌。公安部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)的治安防范工作，打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)小區(qū)治安秩序。環(huán)保部門：負(fù)責(zé)監(jiān)督老舊小區(qū)內(nèi)的環(huán)境污染防治工作，查處各類環(huán)境違法行為。其他相關(guān)部門：按照各自職責(zé)，做好老舊小區(qū)管理的相關(guān)工作。（二）社區(qū)居委會(huì)職責(zé)社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）開展老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)管理，協(xié)調(diào)解決居民反映的問(wèn)題，維護(hù)居民的合法權(quán)益。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為老舊小區(qū)提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)。（四）居民職責(zé)居民應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理規(guī)定，愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，積極參與小區(qū)管理活動(dòng)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用，共同維護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境。三、改造提升（一）改造原則1.安全第一優(yōu)先解決老舊小區(qū)存在的安全隱患，如房屋結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施、電梯安全等問(wèn)題。2.功能完善補(bǔ)齊老舊小區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面的短板，提升小區(qū)的居住功能。3.環(huán)境改善加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治，增加綠化面積，改善小區(qū)整體環(huán)境面貌。4.因地制宜根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，合理確定改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，避免大拆大建。（二）改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造道路改造：對(duì)小區(qū)內(nèi)破損、坑洼不平的道路進(jìn)行修復(fù)或重新鋪設(shè)，完善道路排水系統(tǒng)。供水供電改造：對(duì)老化的供水管網(wǎng)、供電線路進(jìn)行改造，確保供水供電安全穩(wěn)定。雨污分流改造：實(shí)施雨污分流工程，解決小區(qū)內(nèi)污水排放不暢問(wèn)題。通信設(shè)施改造：推進(jìn)小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)光纖到戶。2.公共服務(wù)設(shè)施改造增設(shè)停車位：利用小區(qū)內(nèi)閑置空地、綠地等合理增設(shè)停車位，緩解停車難問(wèn)題。建設(shè)充電樁：配套建設(shè)電動(dòng)汽車充電樁，滿足居民充電需求。完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施：如建設(shè)社區(qū)活動(dòng)中心、老年日間照料中心、兒童游樂設(shè)施等。改造老舊建筑外立面：對(duì)破舊、脫落的建筑外立面進(jìn)行修復(fù)或粉刷，提升小區(qū)整體形象。3.環(huán)境整治綠化提升：增加小區(qū)綠化面積，優(yōu)化綠化布局，提升小區(qū)綠化品質(zhì)。環(huán)境衛(wèi)生整治：加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，完善垃圾收集處理設(shè)施。拆除違法建設(shè)：依法拆除小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)，恢復(fù)小區(qū)公共空間。（三）改造程序1.項(xiàng)目申報(bào)各區(qū)政府組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底，確定改造項(xiàng)目，并向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報(bào)。2.方案制定市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行審核，組織編制改造方案，明確改造內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、資金來(lái)源等。3.項(xiàng)目實(shí)施各區(qū)政府按照改造方案組織實(shí)施改造項(xiàng)目，通過(guò)公開招標(biāo)等方式選擇施工單位、監(jiān)理單位等，確保改造工程質(zhì)量和進(jìn)度。4.竣工驗(yàn)收改造項(xiàng)目完成后，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織相關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)模式1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)鼓勵(lì)具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)老舊小區(qū)提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供全方位的管理服務(wù)。2.社區(qū)物業(yè)服務(wù)對(duì)于暫不具備引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)組織開展社區(qū)物業(yè)服務(wù)，通過(guò)居民自治、志愿者服務(wù)等方式，提供基本的物業(yè)服務(wù)。3.準(zhǔn)物業(yè)管理探索建立準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行管理，提供部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定時(shí)清掃小區(qū)道路、樓道、公共區(qū)域等，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。4.秩序維護(hù)管理加強(qiáng)小區(qū)門禁管理，實(shí)行24小時(shí)值班制度。開展治安巡邏，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為。5.其他服務(wù)根據(jù)小區(qū)居民需求，提供如代收代繳水電費(fèi)、車輛停放管理等其他物業(yè)服務(wù)。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.費(fèi)用使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，定期公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)。2.社區(qū)監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。3.政府部門監(jiān)督住房城鄉(xiāng)建設(shè)、價(jià)格等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)違反法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定的行為依法進(jìn)行查處。五、社區(qū)治理（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料；已交付的專有部分面積未達(dá)到50%，但首次交付滿兩年且交付的專有部分面積超過(guò)3000平方米的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。2.成立程序街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）收到建設(shè)單位報(bào)送的資料后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3.職責(zé)業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（二）居民自治1.建立居民議事機(jī)制老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立居民議事會(huì)等居民自治組織，定期召開會(huì)議，聽取居民意見和建議，共同協(xié)商解決小區(qū)管理中的問(wèn)題。2.開展志愿服務(wù)活動(dòng)鼓勵(lì)居民參與志愿服務(wù)活動(dòng)，成立各類志愿服務(wù)隊(duì)伍，如治安巡邏隊(duì)、環(huán)境維護(hù)隊(duì)、矛盾調(diào)解隊(duì)等，共同維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境。3.加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)居民的歸屬感和凝聚力，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。（三）社區(qū)與相關(guān)單位協(xié)同治理1.與駐區(qū)單位合作加強(qiáng)老舊小區(qū)與駐區(qū)單位的溝通協(xié)調(diào)，整合駐區(qū)單位資源，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同參與小區(qū)管理和建設(shè)。2.與社會(huì)組織合作引導(dǎo)社會(huì)組織參與老舊小區(qū)治理，如社區(qū)服務(wù)類社會(huì)組織、公益慈善組織等，為居民提供多樣化的服務(wù)。六、設(shè)施維護(hù)與管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.建立維護(hù)檔案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備建立詳細(xì)的維護(hù)檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本情況、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修更換記錄等。2.定期巡查與維護(hù)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡查和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。3.維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定，合理使用住宅專項(xiàng)維修資金，用于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）房屋安全管理1.安全檢查街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)定期組織對(duì)老舊小區(qū)房屋進(jìn)行安全檢查，重點(diǎn)檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施、電氣安全等方面的情況。2.隱患排查與整治對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，及時(shí)督促業(yè)主進(jìn)行整改。對(duì)存在重大安全隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，確保居民生命財(cái)產(chǎn)安全。（三）公共區(qū)域管理1.樓道管理保持樓道暢通，不得在樓道內(nèi)堆放雜物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)樓道進(jìn)行清掃和消毒，維護(hù)樓道整潔。2.電梯管理按照相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)老舊小區(qū)電梯的管理，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢查，確保電梯安全運(yùn)行。七、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)等，確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.垃圾分類管理推進(jìn)老舊小區(qū)垃圾分類工作，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾。加強(qiáng)對(duì)垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理的管理。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化設(shè)施維護(hù)加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施的維護(hù)管理，如花壇、草坪、樹木支架等，確保綠化設(shè)施完好無(wú)損。八、治安防范與應(yīng)急管理（一）治安防范1.安全防范設(shè)施建設(shè)完善老舊小區(qū)的安全防范設(shè)施，如安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z像頭、周界報(bào)警裝置等，提高小區(qū)的安全防范能力。2.治安巡邏制度建立健全治安巡邏制度，加強(qiáng)小區(qū)治安巡邏力度，提高見警率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與公安部