浦東花園維護(hù)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)浦東花園的維護(hù)管理，營(yíng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于浦東花園內(nèi)的所有物業(yè)區(qū)域，包括但不限于住宅、商業(yè)配套設(shè)施、公共綠化區(qū)域、道路、停車場(chǎng)等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范性文件。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.統(tǒng)一管理原則：對(duì)浦東花園實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。4.專業(yè)高效原則：運(yùn)用專業(yè)的管理方法和技術(shù)手段，提高維護(hù)管理工作的效率和質(zhì)量。（四）職責(zé)分工1.物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)浦東花園維護(hù)管理工作的具體實(shí)施，制定并執(zhí)行各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。組織開展物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等工作。協(xié)調(diào)處理業(yè)主的投訴和建議，及時(shí)解決各類問題，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。定期向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和檢查。2.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。參與制定和修改浦東花園的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)章制度。審議物業(yè)管理公司的工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算報(bào)告，監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況。協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，促進(jìn)雙方的溝通與合作。3.業(yè)主遵守本辦法及浦東花園的各項(xiàng)管理規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。配合物業(yè)管理公司的工作，愛護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生。有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。二、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理（一）房屋建筑維護(hù)1.定期對(duì)房屋建筑的外觀、結(jié)構(gòu)、屋面、墻面、地面等進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋滲漏、裂縫、脫落等問題。2.按照規(guī)定的維修周期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋建筑進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，確保房屋的安全使用功能。3.對(duì)房屋建筑的裝修行為進(jìn)行規(guī)范管理，嚴(yán)禁業(yè)主擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外立面等，如因特殊情況需要改變的，必須按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。（二）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.給排水系統(tǒng)定期檢查和維護(hù)給排水管道、閥門、水表等設(shè)施設(shè)備，確保其正常運(yùn)行，無滲漏現(xiàn)象。及時(shí)清理排水管道，防止堵塞，保障排水暢通。定期對(duì)水箱、水池進(jìn)行清洗消毒，確保水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2.供電系統(tǒng)對(duì)供電線路、配電箱、變壓器等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理電氣故障和安全隱患。按照規(guī)定的時(shí)間和要求進(jìn)行停電檢修和設(shè)備保養(yǎng)，確保供電安全可靠。安裝和維護(hù)電力計(jì)量裝置，準(zhǔn)確計(jì)量業(yè)主的用電量。3.消防系統(tǒng)定期檢查和維護(hù)消防設(shè)施設(shè)備，包括消防栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等，確保其完好有效。組織開展消防演練，提高業(yè)主和員工的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。確保消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。4.電梯系統(tǒng)委托具有資質(zhì)的電梯維保單位對(duì)電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯的安全運(yùn)行。電梯轎廂內(nèi)張貼安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志，提醒乘客正確使用電梯。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯的運(yùn)行情況、維護(hù)保養(yǎng)記錄、故障處理情況等。5.智能化系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。定期檢查和更新智能化系統(tǒng)的軟件和數(shù)據(jù)庫(kù)，提高系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。保障智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)安全，防止信息泄露。（三）設(shè)施設(shè)備維修管理流程1.業(yè)主或使用人發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障或損壞后，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司客服中心報(bào)修。2.客服中心接到報(bào)修后，應(yīng)詳細(xì)記錄故障情況，并及時(shí)通知維修人員前往現(xiàn)場(chǎng)查看。3.維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)故障進(jìn)行診斷，確定維修方案，并估算維修費(fèi)用。4.維修方案和維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主或使用人確認(rèn)后，維修人員組織實(shí)施維修工作。5.維修工作完成后，維修人員應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，并向業(yè)主或使用人反饋維修情況，由業(yè)主或使用人進(jìn)行驗(yàn)收。6.對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，確保維修質(zhì)量符合要求。如業(yè)主或使用人對(duì)維修質(zhì)量有異議，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。三、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域保潔1.制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，明確保潔范圍、頻次和質(zhì)量要求。2.每日定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、樓道、電梯轎廂、樓梯間等公共區(qū)域進(jìn)行清掃、拖洗，保持地面干凈整潔，無雜物、無污漬。3.定期對(duì)公共區(qū)域的垃圾桶、果皮箱進(jìn)行清理和消毒，及時(shí)清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。4.對(duì)公共區(qū)域的綠化帶、花壇進(jìn)行定期清理，清除雜草、雜物，保持綠化景觀的整潔美觀。5.加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域衛(wèi)生死角的清理，如地下室、天臺(tái)、電梯機(jī)房等，確保無衛(wèi)生死角。（二）垃圾分類管理1.在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器，并做好標(biāo)識(shí)。2.宣傳垃圾分類知識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾，提高業(yè)主的垃圾分類意識(shí)。3.按照垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)垃圾進(jìn)行分類收集、運(yùn)輸，確保垃圾分類工作的有效實(shí)施。4.與專業(yè)的垃圾處理公司合作，對(duì)分類后的垃圾進(jìn)行規(guī)范處理，實(shí)現(xiàn)垃圾的減量化、資源化、無害化。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.物業(yè)管理公司建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.設(shè)立環(huán)境衛(wèi)生考核指標(biāo)，對(duì)保潔人員的工作質(zhì)量進(jìn)行量化考核，考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤。3.對(duì)環(huán)境衛(wèi)生檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)下達(dá)整改通知，要求保潔人員限期整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤復(fù)查，確保問題得到徹底解決。四、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.根據(jù)浦東花園的綠化現(xiàn)狀和植物生長(zhǎng)特點(diǎn)，制定年度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)措施、養(yǎng)護(hù)時(shí)間等。2.綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)包括草坪修剪、樹木整形修剪、花卉種植與養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治、施肥、澆水、防寒保暖等工作內(nèi)容。（二）綠化養(yǎng)護(hù)措施1.草坪養(yǎng)護(hù)定期對(duì)草坪進(jìn)行修剪，保持草坪高度一致，平整美觀，一般草坪高度控制在510厘米。及時(shí)清除草坪中的雜草，采用人工除草和化學(xué)除草相結(jié)合的方式，確保草坪純度達(dá)到95%以上。根據(jù)草坪生長(zhǎng)情況和季節(jié)變化，合理施肥、澆水，保證草坪生長(zhǎng)健壯，色澤鮮艷。2.樹木養(yǎng)護(hù)對(duì)樹木進(jìn)行定期整形修剪，保持樹形美觀，通風(fēng)透光，促進(jìn)樹木健康生長(zhǎng)。修剪應(yīng)遵循自然樹形和樹木生長(zhǎng)規(guī)律，避免過度修剪。加強(qiáng)對(duì)樹木的病蟲害防治工作，采用生物防治、物理防治和化學(xué)防治相結(jié)合的方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理病蟲害問題，確保樹木無明顯病蟲害癥狀。定期對(duì)樹木進(jìn)行施肥、澆水，根據(jù)樹木種類和生長(zhǎng)情況，合理確定施肥量和澆水頻次，保證樹木生長(zhǎng)所需的養(yǎng)分和水分。做好樹木的防寒保暖工作，在冬季來臨前，對(duì)不耐寒的樹木采取包裹樹干、搭建風(fēng)障等防寒措施，確保樹木安全越冬。3.花卉養(yǎng)護(hù)根據(jù)花卉的生長(zhǎng)習(xí)性和季節(jié)變化，合理安排花卉種植和養(yǎng)護(hù)工作，確?；ɑ苌L(zhǎng)良好，花期正常。定期對(duì)花卉進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，及時(shí)清除殘花敗葉，保持花卉景觀的整潔美觀。根據(jù)花卉景觀的設(shè)計(jì)要求，適時(shí)進(jìn)行花卉的更換和調(diào)整，營(yíng)造四季有花的景觀效果。（三）綠化設(shè)施維護(hù)1.定期對(duì)綠化設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括花壇、花架、圍欄、灌溉系統(tǒng)等，確保其完好無損，正常運(yùn)行。2.及時(shí)修復(fù)或更換損壞的綠化設(shè)施，保障綠化景觀的整體效果。（四）綠化管理考核1.物業(yè)管理公司建立綠化管理考核制度，定期對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.設(shè)立綠化管理考核指標(biāo)，對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量進(jìn)行量化考核，考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤。3.對(duì)綠化管理考核中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)下達(dá)整改通知，要求綠化養(yǎng)護(hù)人員限期整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤復(fù)查，確保綠化養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。五、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主、訪客等人員進(jìn)行身份識(shí)別和登記管理。2.業(yè)主憑有效證件刷卡或人臉識(shí)別進(jìn)入小區(qū)，訪客需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，登記相關(guān)信息并領(lǐng)取臨時(shí)出入證方可進(jìn)入小區(qū)。3.加強(qiáng)對(duì)出入口的值班管理，安排專人24小時(shí)值守，嚴(yán)格執(zhí)行人員出入制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)。（二）車輛停放管理1.規(guī)劃合理的停車位，包括地下停車位、地面停車位等，并設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)。2.對(duì)車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的位置停放，確保停車秩序井然。3.收取車輛停放費(fèi)用，嚴(yán)格按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并開具正規(guī)發(fā)票。4.加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理車輛刮擦、被盜等問題，保障車輛安全。（三）巡邏安全管理1.制定巡邏制度，安排專人進(jìn)行定時(shí)巡邏，巡邏路線應(yīng)覆蓋小區(qū)的各個(gè)區(qū)域，包括公共區(qū)域、樓道、地下室等。2.巡邏人員應(yīng)佩戴明顯的標(biāo)識(shí)，攜帶必要的巡邏工具，如對(duì)講機(jī)、手電筒等。3.在巡邏過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患和突發(fā)事件，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處置。4.做好巡邏記錄，記錄巡邏時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等，以備查閱。（四）安全監(jiān)控管理1.在小區(qū)內(nèi)安裝完善的安全監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控范圍應(yīng)覆蓋小區(qū)的主要出入口、公共區(qū)域、停車場(chǎng)等重點(diǎn)部位。2.確保安全監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，圖像清晰，存儲(chǔ)時(shí)間不少于30天。3.安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的值守，及時(shí)查看監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。4.對(duì)監(jiān)控資料進(jìn)行妥善保管，嚴(yán)禁無關(guān)人員查閱和刪除監(jiān)控資料。（五）消防安全管理1.按照消防管理規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備充足的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和自防自救能力。3.組織開展消防演練，每年不少于[X]次，使業(yè)主和員工熟悉火災(zāi)報(bào)警程序、滅火器材的使用方法和疏散逃生路線。4.確保消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物或停放車輛。（六）安全保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案1.制定完善的安全保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案，包括突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、盜竊應(yīng)急預(yù)案等。2.定期對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演練和修訂，確保應(yīng)急預(yù)案的科學(xué)性、實(shí)用性和可操作性。3.在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，能夠迅速啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效的措施進(jìn)行處置，最大限度地減少損失和影響。六、公共秩序管理（一）噪音管理1.規(guī)定小區(qū)內(nèi)的噪音限制時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，如晚上[具體時(shí)間]至次日早上[具體時(shí)間]，噪音不得超過[具體分貝]。2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)噪音源的管理，如裝修施工、家庭聚會(huì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，要求業(yè)主或使用人在規(guī)定的時(shí)間和范圍內(nèi)進(jìn)行，避免對(duì)其他業(yè)主造成干擾。3.接到業(yè)主關(guān)于噪音問題的投訴后，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)違反噪音管理規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的可依法依規(guī)進(jìn)行處理。（二）寵物管理1.制定寵物管理規(guī)定，要求業(yè)主文明養(yǎng)寵，定期為寵物注射疫苗，辦理相關(guān)證件。2.規(guī)定寵物的活動(dòng)范圍，嚴(yán)禁寵物進(jìn)入公共綠地、電梯轎廂、餐廳等公共區(qū)域。3.要求業(yè)主在攜帶寵物外出時(shí)，必須使用牽引繩，并及時(shí)清理寵物糞便。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)寵物的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)養(yǎng)寵行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和制止，對(duì)不聽勸阻的可采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（三）裝修管理1.業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前，必須向物業(yè)管理公司辦理裝修備案手續(xù)，提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。2.與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修禁止行為、裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)等要求。3.安排專人對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，監(jiān)督裝修施工人員遵守裝修管理規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的可責(zé)令其停止裝修，并依法依規(guī)進(jìn)行處理。4.要求裝修施工單位做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生管理工作，確保施工安全和環(huán)境整潔。七、費(fèi)用管理（一）物業(yè)管理費(fèi)用1.按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)用。2.明確物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)等。3.定期公布物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和檢查。（二）專項(xiàng)維修資金1.按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保資金的安全和合理使用。3.定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）其他費(fèi)用1.對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共水電費(fèi)、停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等其他費(fèi)用，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方式進(jìn)行收取和管理。2.各項(xiàng)費(fèi)用的收取應(yīng)開具正規(guī)發(fā)票，并做好費(fèi)用的核算和統(tǒng)計(jì)工作。八、投訴處理與溝通協(xié)調(diào)（一）投訴處理機(jī)制1.設(shè)立專門的投訴處理渠道，如客服熱線、投訴郵箱、意見箱等，方便業(yè)主反映問題。2.對(duì)業(yè)主的投訴進(jìn)行及時(shí)受理、記錄，并按照投訴處理流程進(jìn)行處理。3.一般投訴應(yīng)在[具體時(shí)間]內(nèi)給予回復(fù)，復(fù)雜投訴應(yīng)在[具體時(shí)間]內(nèi)制定解決方案并向業(yè)主反饋處理進(jìn)度。4