昆明老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)昆明市老舊小區(qū)的管理，提升居民生活環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及昆明市城市管理的實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于昆明市行政區(qū)域內(nèi)建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。（三）基本原則1.政府引導(dǎo)，多方參與：充分發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)居民、社會(huì)組織、企業(yè)等各方力量共同參與老舊小區(qū)的管理和維護(hù)。2.以人為本，改善民生：以滿足居民需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，著力解決老舊小區(qū)存在的突出問題，改善居民居住條件和生活環(huán)境。3.因地制宜，分類施策：根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定針對性的管理措施，注重實(shí)效，不搞一刀切。4.建管并重，長效管理：加強(qiáng)老舊小區(qū)的改造與管理，建立健全長效管理機(jī)制，確保改造后的小區(qū)持續(xù)保持良好的環(huán)境和秩序。二、管理職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)老舊小區(qū)的改造規(guī)劃和實(shí)施，監(jiān)督改造工程質(zhì)量。對老舊小區(qū)管理工作進(jìn)行考核評價(jià)。2.城市管理部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，監(jiān)督垃圾清運(yùn)、清掃保潔等工作。加強(qiáng)對老舊小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、亂堆亂放等行為的查處。負(fù)責(zé)老舊小區(qū)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)管理。3.公安部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)的治安管理，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序。加強(qiáng)對小區(qū)周邊交通秩序的疏導(dǎo)和管理。指導(dǎo)小區(qū)做好安全防范工作，預(yù)防和打擊各類違法犯罪活動(dòng)。4.民政部門指導(dǎo)老舊小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)的社區(qū)服務(wù)工作，保障困難群眾的基本生活需求。推動(dòng)老舊小區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)的開展。5.發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，爭取上級資金支持。會(huì)同相關(guān)部門制定老舊小區(qū)改造收費(fèi)政策。6.財(cái)政部門負(fù)責(zé)安排老舊小區(qū)管理和改造所需的財(cái)政資金，并監(jiān)督資金使用情況。會(huì)同相關(guān)部門制定財(cái)政資金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法。7.自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃編制，保障改造項(xiàng)目的用地需求。對老舊小區(qū)內(nèi)涉及的規(guī)劃調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行審核。（二）街道辦事處職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的管理工作，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決問題。2.指導(dǎo)和督促老舊小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，調(diào)解業(yè)主之間的矛盾糾紛。3.組織開展老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范等日常管理工作。4.協(xié)助相關(guān)部門做好老舊小區(qū)的改造工作，動(dòng)員居民參與改造和管理。（三）社區(qū)居委會(huì)職責(zé)1.協(xié)助街道辦事處做好老舊小區(qū)的管理工作，組織居民開展自我管理、自我服務(wù)。2.組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展工作。3.收集居民對老舊小區(qū)管理的意見和建議，及時(shí)反饋給相關(guān)部門。4.配合相關(guān)部門做好老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安防范、矛盾調(diào)解等工作。（四）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告。決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。三、老舊小區(qū)改造（一）改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造道路修復(fù)與硬化，改善小區(qū)內(nèi)道路通行條件。雨污分流改造，完善排水系統(tǒng)，解決污水橫流問題。供水、供電、供氣等管線改造，確保水電氣供應(yīng)安全穩(wěn)定。通信線路整治，規(guī)范強(qiáng)弱電線路，消除安全隱患。2.房屋本體修繕屋面防水維修，解決房屋滲漏問題。外墻粉刷及保溫改造，提升房屋外觀和保溫性能。樓道修繕，包括樓梯扶手更換、墻面修復(fù)等。門窗更換，提高房屋的安全性和密封性。3.配套設(shè)施建設(shè)建設(shè)停車位，緩解小區(qū)停車難問題。完善綠化景觀，增加小區(qū)綠地面積，提升環(huán)境品質(zhì)。增設(shè)休閑健身設(shè)施，滿足居民健身需求。改造或新建社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如社區(qū)活動(dòng)中心、老年日間照料中心等。（二）改造程序1.項(xiàng)目申報(bào)街道辦事處組織社區(qū)居委會(huì)對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底，確定改造項(xiàng)目，并向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報(bào)。申報(bào)材料應(yīng)包括小區(qū)基本情況、改造需求、改造方案等。2.方案制定區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門對申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行審核，組織設(shè)計(jì)單位編制改造方案。改造方案應(yīng)廣泛征求居民意見，經(jīng)公示無異議后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。3.項(xiàng)目實(shí)施區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門通過公開招標(biāo)等方式確定施工單位，簽訂施工合同。施工單位按照改造方案組織實(shí)施改造工程，嚴(yán)格遵守工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決改造過程中出現(xiàn)的矛盾糾紛，監(jiān)督工程質(zhì)量和進(jìn)度。4.竣工驗(yàn)收改造工程竣工后，施工單位應(yīng)向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交竣工驗(yàn)收申請。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門及街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，方可交付使用。（三）資金籌集與管理1.資金籌集渠道政府財(cái)政補(bǔ)助：市、區(qū)兩級財(cái)政安排專項(xiàng)資金，用于老舊小區(qū)改造。居民自籌：按照“誰受益、誰出資”的原則，引導(dǎo)居民合理分擔(dān)改造費(fèi)用。社會(huì)資本參與：鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)組織等社會(huì)資本通過投資、捐資、捐贈(zèng)等方式參與老舊小區(qū)改造。專項(xiàng)維修資金：按照相關(guān)規(guī)定，申請使用專項(xiàng)維修資金用于房屋本體修繕等改造項(xiàng)目。2.資金管理設(shè)立老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。建立健全資金管理制度，加強(qiáng)對資金使用的監(jiān)督和審計(jì)。定期向社會(huì)公開資金使用情況，接受居民監(jiān)督。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)模式1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)對于具備條件的老舊小區(qū)，通過公開招標(biāo)等方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供保潔、綠化、安保、維修等全方位服務(wù)。2.社區(qū)物業(yè)服務(wù)由社區(qū)居委會(huì)組織成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理。社區(qū)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍可采取居民自治、政府購買服務(wù)等方式運(yùn)作，重點(diǎn)做好環(huán)境衛(wèi)生、治安巡邏等基礎(chǔ)服務(wù)工作。3.業(yè)主自管在業(yè)主大會(huì)的組織下，由業(yè)主自行管理小區(qū)事務(wù)。業(yè)主可通過成立業(yè)主志愿者隊(duì)伍等方式，共同參與小區(qū)的保潔、綠化、秩序維護(hù)等工作。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂采用專業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式的老舊小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。采用社區(qū)物業(yè)服務(wù)或業(yè)主自管模式的老舊小區(qū)，可參照物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容，制定管理服務(wù)協(xié)議。2.合同內(nèi)容服務(wù)事項(xiàng)：明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理方應(yīng)提供的具體服務(wù)內(nèi)容，如環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、設(shè)施設(shè)備維修等。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：制定各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到約定要求。服務(wù)費(fèi)用：約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、方式、時(shí)間等，以及費(fèi)用的用途和收支情況公示要求。雙方權(quán)利義務(wù)：明確業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)。合同期限：一般為[X]年，期滿后根據(jù)實(shí)際情況決定是否續(xù)簽。違約責(zé)任：約定雙方違反合同約定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機(jī)制業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，收集業(yè)主意見和建議，并及時(shí)反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理方。街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行檢查。相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理方的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，查處違法違規(guī)行為。2.考核評價(jià)建立老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核評價(jià)制度，制定考核評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?？己嗽u價(jià)內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、費(fèi)用收支情況等?？己嗽u價(jià)結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整、企業(yè)信用等級評定等掛鉤。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔范圍、頻次和標(biāo)準(zhǔn)。2.配備足夠的清掃保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的日常清掃保潔工作，包括道路、樓道、綠地、垃圾桶周邊等。3.及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境整潔。（二）垃圾分類1.開展垃圾分類宣傳教育，提高居民垃圾分類意識(shí)。2.在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類設(shè)施。3.組織實(shí)施垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理，確保垃圾分類工作有序進(jìn)行。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)1.定期對小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保設(shè)施完好、正常使用。2.及時(shí)修復(fù)或更換損壞的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，保障小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作的順利開展。六、綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定綠化規(guī)劃，合理布局綠化區(qū)域。2.在老舊小區(qū)改造過程中，按照綠化規(guī)劃進(jìn)行綠化建設(shè)，增加小區(qū)綠地面積，提升綠化品質(zhì)。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.明確綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任主體，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對小區(qū)內(nèi)的樹木、花草進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。（三）綠化保護(hù)1.加強(qiáng)對小區(qū)綠化的保護(hù)宣傳，提高居民愛護(hù)綠化的意識(shí)。2.制止和查處破壞綠化的行為，如亂砍濫伐、踐踏草坪、攀折花木等。七、安全管理（一）治安防范1.加強(qiáng)小區(qū)治安巡邏，建立健全治安巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)巡邏工作。2.安裝必要的安全防范設(shè)施，如監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)等，提高小區(qū)的安全防范能力。3.加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的協(xié)作配合，及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)的治安問題，維護(hù)小區(qū)治安秩序。（二）消防安全1.完善小區(qū)消防安全設(shè)施，如消防栓、滅火器、疏散指示標(biāo)志等，并確保設(shè)施完好有效。2.加強(qiáng)消防安全宣傳教育，提高居民消防安全意識(shí)。3.定期組織開展消防安全檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患，確保小區(qū)消防安全。（三）設(shè)施設(shè)備安全1.建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對電梯、供水供電供氣設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。2.對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備，及時(shí)進(jìn)行維修或更換，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。八、公共秩序管理（一）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地面停車位和地下停車位。2.制定車輛停放管理規(guī)定，規(guī)范車輛停放秩序，引導(dǎo)居民有序停車。3.對違規(guī)停放的車輛進(jìn)行勸阻、警告或依法處理。（二）噪音污染管理1.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)噪音污染的管理，制定噪音控制標(biāo)準(zhǔn)。2.制止居民在休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪音的活動(dòng)，如大聲喧嘩、裝修施工等，保障居民的正常生活環(huán)境。（三）寵物管理1.制定寵物管理規(guī)定，要求居民文明養(yǎng)寵。2.督促居民及時(shí)清理寵物糞便，避免影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。3.對寵物傷人等問題進(jìn)行妥善處理，保障居民人身安全。九、社區(qū)服務(wù)（一）社區(qū)文化建設(shè)1.組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、讀書分享會(huì)等，豐富居民精神文化生活。2.建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施，如文化活動(dòng)室、圖書館等，為居民提供文化活動(dòng)場所。（二）養(yǎng)老服務(wù)1.