陽光城集團業(yè)務(wù)管理制度總則制定目的本業(yè)務(wù)管理制度旨在規(guī)范陽光城集團各項業(yè)務(wù)流程，確保業(yè)務(wù)活動的高效、有序開展，提升集團整體運營效率和管理水平，保障集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，維護集團及相關(guān)方的合法權(quán)益，促進集團持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。適用范圍本制度適用于陽光城集團總部及各下屬子公司、分公司，涵蓋集團所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營、金融投資等相關(guān)業(yè)務(wù)活動。基本原則1.合規(guī)性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)政策及相關(guān)監(jiān)管要求，確保集團各項業(yè)務(wù)活動合法合規(guī)。2.戰(zhàn)略導向原則：緊密圍繞集團戰(zhàn)略目標，各項業(yè)務(wù)流程的設(shè)計與執(zhí)行應(yīng)有助于推動戰(zhàn)略的落地實施。3.風險可控原則：識別、評估和控制業(yè)務(wù)活動中的各類風險，確保風險處于可承受范圍內(nèi)，保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行。4.效率優(yōu)先原則：優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，減少不必要的環(huán)節(jié)和審批，提高工作效率，降低運營成本。5.協(xié)同合作原則：強調(diào)集團內(nèi)部各部門、各業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同合作，形成合力，共同推進集團業(yè)務(wù)發(fā)展。業(yè)務(wù)流程規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程1.項目前期策劃市場調(diào)研：收集、分析房地產(chǎn)市場動態(tài)、競爭對手信息及潛在客戶需求，為項目定位提供依據(jù)。項目定位：結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，確定項目的產(chǎn)品類型、目標客戶群體、規(guī)劃指標、開發(fā)周期等關(guān)鍵要素。可行性研究：對項目的經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性、環(huán)境可行性等進行全面評估，形成可行性研究報告。2.項目獲取土地信息收集：通過多種渠道獲取土地出讓、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)信息。土地評估與決策：對擬獲取土地進行評估，包括土地價格、周邊配套、開發(fā)潛力等方面，經(jīng)集團決策層審批后確定是否參與競拍或收購。項目談判與簽約：與土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方進行談判，達成合作意向后簽訂相關(guān)協(xié)議。3.規(guī)劃設(shè)計設(shè)計單位選擇：通過招標、邀標等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的設(shè)計單位。方案設(shè)計：設(shè)計單位根據(jù)項目定位和規(guī)劃指標，進行項目的概念設(shè)計、方案設(shè)計，形成設(shè)計方案初稿。方案評審與優(yōu)化：組織內(nèi)部相關(guān)部門及專家對設(shè)計方案進行評審，提出修改意見，設(shè)計單位進行優(yōu)化，直至方案通過評審。施工圖設(shè)計：根據(jù)優(yōu)化后的方案進行施工圖設(shè)計，確保施工圖紙符合設(shè)計規(guī)范和施工要求。4.工程建設(shè)施工單位招標：按照相關(guān)規(guī)定進行施工單位招標，選擇具備良好信譽和施工能力的單位。工程合同簽訂：與施工單位簽訂工程承包合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程質(zhì)量標準、工期要求、付款方式等條款。工程進度管理：建立工程進度跟蹤機制，定期檢查工程進度，及時協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按計劃推進。工程質(zhì)量管理：制定工程質(zhì)量管理制度，加強施工過程質(zhì)量控制，嚴格執(zhí)行質(zhì)量檢驗標準，確保工程質(zhì)量符合要求。工程安全管理：建立健全工程安全管理體系，落實安全責任，加強安全教育培訓，定期進行安全檢查，及時消除安全隱患，保障施工安全。5.營銷策劃營銷團隊組建：組建專業(yè)的營銷團隊，明確各崗位職責和分工。營銷方案制定：根據(jù)項目特點和市場情況，制定營銷推廣方案，包括營銷策略、推廣渠道、銷售價格策略等。銷售執(zhí)行：按照營銷方案開展銷售活動，通過線上線下相結(jié)合的方式進行樓盤推廣，接待客戶咨詢和看房，促成房屋銷售。客戶關(guān)系管理：建立客戶信息管理系統(tǒng)，跟蹤客戶購房過程，及時處理客戶反饋，提高客戶滿意度。6.項目交付竣工驗收：在項目竣工后，組織相關(guān)部門對工程進行竣工驗收，確保工程質(zhì)量符合驗收標準。交付準備：完成房屋交付前的各項準備工作，包括房屋整改、資料準備、物業(yè)交接等。交付實施：按照交付計劃，組織客戶辦理房屋交付手續(xù)，向客戶交付房屋及相關(guān)資料，提供售后服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程1.前期介入項目承接：在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。物業(yè)規(guī)劃建議：根據(jù)物業(yè)管理要求，對項目規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議，如配套設(shè)施布局、物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置等。施工過程監(jiān)督：參與項目施工過程監(jiān)督，對涉及物業(yè)管理的工程質(zhì)量問題及時提出整改意見，確保物業(yè)交付后便于管理。2.接管驗收驗收準備：組建驗收小組，制定驗收方案，準備驗收工具和資料。資料驗收：對開發(fā)商提供的物業(yè)資料進行審核，包括竣工圖紙、設(shè)備清單、使用說明書等?，F(xiàn)場驗收：按照驗收標準對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查，對存在的問題記錄并要求開發(fā)商限期整改。接管交接：驗收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。3.客戶入住入住準備：制定客戶入住方案，準備入住資料，完成房屋交付前的各項準備工作?？蛻艚哟涸诳蛻羧胱‖F(xiàn)場，熱情接待客戶，辦理入住手續(xù)，收取相關(guān)費用，發(fā)放鑰匙及資料。入住手續(xù)辦理：協(xié)助客戶完成房屋驗收、裝修手續(xù)辦理等相關(guān)事宜，解答客戶疑問。4.日常管理服務(wù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理：制定房屋及設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，定期進行巡查、維修和保養(yǎng)，確保其正常運行。環(huán)境衛(wèi)生管理：制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，合理安排保潔人員，定期進行公共區(qū)域清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。綠化養(yǎng)護管理：制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)綠化進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，營造良好的綠化環(huán)境。安全秩序維護管理：建立安全防范體系，配備安保人員，加強小區(qū)出入口、巡邏等管理，確保小區(qū)安全秩序。客戶服務(wù)管理：設(shè)立客戶服務(wù)中心，及時處理客戶投訴、建議和咨詢，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。5.特約服務(wù)與增值服務(wù)特約服務(wù)：根據(jù)業(yè)主需求，提供個性化的特約服務(wù)，如家政服務(wù)、維修服務(wù)、綠化租擺等，收取相應(yīng)費用。增值服務(wù)：開展社區(qū)文化活動、商務(wù)服務(wù)、房屋中介等增值服務(wù)，增加物業(yè)服務(wù)收入，提升業(yè)主滿意度。商業(yè)運營業(yè)務(wù)流程1.商業(yè)項目定位市場調(diào)研：對商業(yè)市場進行全面調(diào)研，分析市場需求、競爭態(tài)勢、消費者行為等，為項目定位提供依據(jù)。項目定位：結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，確定商業(yè)項目的業(yè)態(tài)組合、目標客戶群體、經(jīng)營特色、租金策略等關(guān)鍵要素。2.商業(yè)項目招商招商團隊組建：組建專業(yè)的招商團隊，明確各崗位職責和分工。招商渠道拓展：通過多種渠道進行招商，如參加商業(yè)展會、發(fā)布招商信息、與品牌商家建立合作關(guān)系等。商家洽談與簽約：與意向商家進行洽談，介紹項目情況和招商政策，達成合作意向后簽訂租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、租金標準、租賃期限、違約責任等條款。3.商業(yè)項目開業(yè)籌備開業(yè)計劃制定：制定商業(yè)項目開業(yè)計劃，明確開業(yè)時間、開業(yè)活動方案、籌備工作進度安排等。工程裝修管理：對商業(yè)項目的裝修工程進行監(jiān)督管理，確保裝修工程符合設(shè)計要求和安全規(guī)范，按時完成裝修任務(wù)。設(shè)備設(shè)施調(diào)試：對商業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施進行調(diào)試，確保其正常運行，滿足開業(yè)運營需求。人員培訓：對商業(yè)項目的運營管理團隊、商戶員工等進行培訓，使其熟悉項目情況、掌握運營管理技能和服務(wù)規(guī)范。開業(yè)營銷策劃：制定開業(yè)營銷方案，通過多種渠道進行宣傳推廣，吸引消費者關(guān)注，提升項目知名度和人氣。4.商業(yè)項目運營管理運營團隊組建：組建商業(yè)項目運營管理團隊，明確各部門職責和分工。日常運營管理：負責商業(yè)項目的日常運營管理工作，包括商戶管理、物業(yè)管理、營銷推廣、客戶服務(wù)等方面。租金收繳與財務(wù)管理：負責商業(yè)項目的租金收繳工作，加強財務(wù)管理，確保項目運營資金的正常流轉(zhuǎn)。市場推廣與營銷活動策劃：根據(jù)市場情況和項目特點，制定市場推廣和營銷活動策劃方案，提升項目的市場競爭力和品牌影響力?？蛻絷P(guān)系管理：建立客戶信息管理系統(tǒng)，跟蹤客戶消費行為，及時處理客戶投訴和建議，提高客戶滿意度。5.商業(yè)項目調(diào)整與升級市場調(diào)研與分析：定期對商業(yè)市場進行調(diào)研分析，了解市場動態(tài)和消費者需求變化，為項目調(diào)整與升級提供依據(jù)。調(diào)整與升級方案制定：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合項目實際情況，制定商業(yè)項目調(diào)整與升級方案，包括業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌優(yōu)化、空間布局調(diào)整等方面。調(diào)整與升級實施：按照調(diào)整與升級方案組織實施，確保調(diào)整與升級工作順利進行，提升商業(yè)項目的品質(zhì)和競爭力。金融投資業(yè)務(wù)流程1.投資項目篩選投資信息收集：通過多種渠道收集投資項目信息，包括行業(yè)研究報告、項目推薦、市場動態(tài)等。項目初步評估：對收集到的投資項目信息進行初步評估，分析項目的市場前景、商業(yè)模式、盈利能力、風險狀況等，篩選出具有投資價值的項目。2.盡職調(diào)查盡職調(diào)查團隊組建：組建專業(yè)的盡職調(diào)查團隊，明確各成員職責和分工。盡職調(diào)查實施：對篩選出的投資項目進行全面的盡職調(diào)查，包括法律盡職調(diào)查、財務(wù)盡職調(diào)查、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查等，深入了解項目的真實情況，評估項目風險。盡職調(diào)查報告撰寫：根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，撰寫盡職調(diào)查報告，詳細闡述項目的基本情況、風險評估、投資建議等內(nèi)容。3.投資決策投資決策委員會組建：成立投資決策委員會，負責對投資項目進行審議和決策。項目匯報與審議：由盡職調(diào)查團隊向投資決策委員會匯報投資項目情況，投資決策委員會成員對項目進行審議，提出意見和建議。投資決策：根據(jù)投資決策委員會的審議結(jié)果，由集團決策層做出投資決策，決定是否投資及投資金額、投資方式等。4.投資實施投資協(xié)議簽訂：與項目方簽訂投資協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)、投資金額、投資方式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、退出機制等條款。資金籌集與支付：按照投資協(xié)議約定，籌集投資資金并支付給項目方。投后管理：對投資項目進行投后管理，包括參與項目公司治理、監(jiān)督項目運營情況、定期進行財務(wù)審計等，確保投資資金安全，實現(xiàn)投資收益。5.投資退出退出方案制定：根據(jù)投資項目的發(fā)展情況和市場環(huán)境，制定投資退出方案，明確退出方式、退出時間、退出價格等。退出實施：按照退出方案組織實施投資退出工作，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市、清算等方式實現(xiàn)投資退出，收回投資本金和收益。風險管理與內(nèi)部控制風險識別與評估1.建立風險識別機制，定期對集團各項業(yè)務(wù)活動進行風險排查，識別可能面臨的風險，包括市場風險、信用風險、操作風險、法律風險等。2.采用定性與定量相結(jié)合的方法對識別出的風險進行評估，確定風險的可能性和影響程度，評估結(jié)果作為風險應(yīng)對決策的依據(jù)。風險應(yīng)對策略1.針對不同類型和等級的風險，制定相應(yīng)的風險應(yīng)對策略，包括風險規(guī)避、風險降低、風險轉(zhuǎn)移、風險接受等。2.對于高風險業(yè)務(wù)活動，優(yōu)先考慮風險規(guī)避策略；對于可降低的風險，采取措施降低風險發(fā)生的可能性或影響程度；對于部分風險可通過購買保險等方式進行風險轉(zhuǎn)移；對于經(jīng)過評估認為可接受的風險，制定相應(yīng)的監(jiān)控措施。內(nèi)部控制措施1.建立健全內(nèi)部控制制度，涵蓋集團各項業(yè)務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確各部門、各崗位的職責權(quán)限，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，確保不相容崗位相互分離、相互制約。2.加強內(nèi)部審計監(jiān)督，定期對集團內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進行審計檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題，防范內(nèi)部風險。3.強化信息系統(tǒng)安全管理，建立信息安全防護體系，保障集團信息系統(tǒng)的安全穩(wěn)定運行，防止信息泄露和濫用。監(jiān)督與考核監(jiān)督機制1.建立集團內(nèi)部監(jiān)督機制，由集團審計部門、風險管理部門等相關(guān)部門組成監(jiān)督小組，定期對集團各項業(yè)務(wù)活動進行監(jiān)督檢查，確保業(yè)務(wù)流程符合制度規(guī)定和法律法規(guī)要求。2.加強對下屬子公司、分公司的監(jiān)督管理，通過定期報告、實地檢查等方式，及時掌握其業(yè)務(wù)開展情況和內(nèi)部控制執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改?？?/p>