香山六藝工程別墅推廣籌劃籌劃報(bào)告流程：關(guān)于我們的市場(chǎng)關(guān)于我們自己關(guān)于定位風(fēng)水與數(shù)論關(guān)于推廣傳播關(guān)于目標(biāo)客群關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的環(huán)境

?區(qū)位描述：西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)。此區(qū)域受軍事用地，產(chǎn)業(yè)用地、自然景觀等多方面限制，分布帶較長(zhǎng)，總體數(shù)量較少，聚集效應(yīng)較差。但西部因有眾多知名學(xué)府及風(fēng)景名勝故被列為西部生態(tài)帶開(kāi)展之首。特別是香山、八大處區(qū)域，更是因?yàn)閮?yōu)美清新的自然環(huán)境使得其成為地產(chǎn)商們關(guān)注的開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)，也是最適宜人群居住的自然健康社區(qū)。西山概念區(qū)域是指以西苑為中心，在西山風(fēng)景區(qū)、頤和園、圓明園的環(huán)繞下，加上常年水清柳綠的永定河引水渠，實(shí)在是占足了山水優(yōu)勢(shì)，故該區(qū)域被譽(yù)為“皇家板塊〞，有著其他區(qū)域無(wú)法復(fù)制的“山水區(qū)〞特點(diǎn)。由于長(zhǎng)久以來(lái)人們因超強(qiáng)認(rèn)知度而形成的觀念，香山、八大處已成為西山風(fēng)景區(qū)的代名詞。關(guān)于我們的環(huán)境?風(fēng)景環(huán)境描述：西山，以秀美的自然風(fēng)景為主，依山傍水，其中點(diǎn)綴著亭、臺(tái)、樓、閣等建筑，天造人工，展現(xiàn)了山林園囿的特色。四季景物，都有可觀。春天，百花怒放，滿園春色。夏天，濃蔭蔽日，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，清爽宜人，乃避暑勝地。秋天，遍地黃櫨，漫山紅葉，最能助人游興。冬天，冬雪初霽，憑高臨遠(yuǎn)，銀巒素嶂，分外妖嬈。自金代就列為燕京八景之一，稱之為“西山晴雪〞。

西山從大的生態(tài)環(huán)境、立體綠化、自然景觀、形貌走向到空氣的純度和濕度、噪音的消減和吸納、空氣流通的方向和柔度等方面，均到達(dá)了完美的生態(tài)指標(biāo)。深層地下礦泉水質(zhì)清冽、絕無(wú)污染，富含三十六種人體所需微量元素；森林覆蓋率95%以上；古木面積占京城四分之一強(qiáng)，樹種800余種；負(fù)氧離子含量為京城最高地區(qū)；噪音分貝為京城最低，平均2—3分貝；空氣相對(duì)濕度50%—60%，最適合人類生活；夏日溫度比市區(qū)低2—3度；植被跨度北緯25—40度，植被種類2000余種關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的環(huán)境?交通描述：現(xiàn)狀：西山是離北京城最近的“山區(qū)〞，距離市中心僅２０公里。在香山、八大處區(qū)域內(nèi)，東西向的主干道由北向南有香山路、閔莊路、杏石口，寬闊的道路保證了交通的順暢；而西四環(huán)、西五環(huán)的開(kāi)通，更是拉近了香山與市區(qū)的距離。驅(qū)車行駛在閔莊路、杏石口路上，會(huì)感覺(jué)道路平坦寬暢。未來(lái)：目前紫竹橋至四季青橋的道路改造工程正在日夜加緊施工，這將是西外大街到香山地一條主要干道，開(kāi)通后，將使去香山的交通極為便利，人們開(kāi)車從西直門到香山只需１５分鐘的時(shí)間。據(jù)悉不久西五環(huán)將把一出口設(shè)在閔莊附近，這樣城市快速路將保證人們更快捷地到達(dá)香山地區(qū)，同時(shí)從香山到中關(guān)村、亞運(yùn)村、ＣＢＤ的時(shí)間也將進(jìn)一步縮短。關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的市場(chǎng)關(guān)于我們的市場(chǎng)關(guān)于我們的市場(chǎng)從目前在售的別墅工程的區(qū)域規(guī)模來(lái)看，截止2004年5月北京市別墅市場(chǎng)已售和在售的工程約為260個(gè)，總建筑面積〔含規(guī)劃未開(kāi)發(fā)面積〕在2128萬(wàn)平方米左右，總供給量7萬(wàn)多套，其中2003年新增別墅工程41個(gè)，規(guī)劃面積520萬(wàn)平方米。2004年新增別墅工程40個(gè)，規(guī)劃面積供給量到達(dá)505萬(wàn)平方米。各區(qū)工程開(kāi)發(fā)規(guī)模分布圖關(guān)于我們的市場(chǎng)?2004年別墅市場(chǎng)需求特點(diǎn)：市場(chǎng)的總體需求旺盛。市場(chǎng)需求明顯多元化。2003-2004年獲得銷售許可證的別墅類工程中，聯(lián)排別墅銷售率在40%~50%，獨(dú)棟別墅的銷售率在20%~30%。整體上銷售速度較往年有所增長(zhǎng)，但市場(chǎng)壓力仍然很大。

?價(jià)格走勢(shì)：

北京市別墅市場(chǎng)的整體平均售價(jià)約為人民幣11425元/平方米左右。近3年的實(shí)際平均交易價(jià)格在8685元/平方米左右。可以看一下北京近年別墅價(jià)格走勢(shì)圖：2000年的銷售均價(jià)是8305元/平方米、2001年的銷售均價(jià)是9976元/平方米、2002年的銷售均價(jià)是6334元/平方米、2003年的銷售均價(jià)是8635元/平方米、2004年的上半年銷售均價(jià)是11087元/平方米。我們預(yù)測(cè)2005年的整體價(jià)格走勢(shì)會(huì)繼續(xù)上升，略高于整體市場(chǎng)的平均水平。c.北京別墅市場(chǎng)的整體價(jià)位1992-2004年度的價(jià)格變化圖關(guān)于我們的市場(chǎng)

市場(chǎng)分析結(jié)論：目前北京市別墅市場(chǎng)正處于穩(wěn)定的上升趨勢(shì)中，本工程在此趨勢(shì)中入市，在宏觀面上具有良好的市場(chǎng)開(kāi)展時(shí)機(jī)。隨著買方市場(chǎng)的形成，競(jìng)爭(zhēng)加劇，別墅產(chǎn)品在不斷升級(jí)換代，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境附加值等方面的要求更高。

關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的對(duì)手西山可類比工程分析?香山藝墅

別墅形態(tài)：聯(lián)排/獨(dú)立建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格地理位置：海淀香山南路88號(hào)環(huán)線位置：五環(huán)外價(jià)格：起價(jià)160萬(wàn)元/套最高價(jià)660萬(wàn)元/套入住時(shí)間：2003-6-30銷售熱線：82596661/2/3開(kāi)發(fā)商：北京香山藝墅房地產(chǎn)公司香山藝墅是香山地區(qū)首家銷售工程，工程總占地面積5.01公頃，地上總建筑面積34000平方米，其容積率約為0.67左右，綠地面積2.65萬(wàn)平方米。該項(xiàng)尚未開(kāi)盤即形成旺銷之勢(shì)，均價(jià)10000／平方米并沒(méi)有擋住人們搶購(gòu)的熱潮，只有128套，而客戶卻已有了800多。工程以聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)幢山景豪宅為主。面積從200平方米到800平方米不等。2002年工程已經(jīng)全部售罄，2003年6月30日，小區(qū)全面入住。.關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的對(duì)手?西山美墅館別墅形態(tài)：獨(dú)立/雙拼建筑風(fēng)格：北美木質(zhì)結(jié)構(gòu)風(fēng)格地理位置：海淀四季青橋南旱河路西側(cè)價(jià)格：均價(jià)2300美元/平米物業(yè)收費(fèi)：5元/月/平米入住時(shí)間：2003-11-15裝修狀態(tài)：毛坯開(kāi)發(fā)商：北京三九建業(yè)房地產(chǎn)公司

西山美墅館社區(qū)規(guī)劃總占地60萬(wàn)平米，總建面40萬(wàn)平米，全部為3-4層低密度住宅，容積率為0.7，綠化率60%，建筑形式包括單體別墅、LOFT、多層公寓等。社區(qū)以組團(tuán)方式進(jìn)行規(guī)劃，其中獨(dú)立別墅73套，戶型種類20種；雙拼別墅7棟14套，2種戶型選擇。戶型面積從200—600平方米，總價(jià)在400—1300萬(wàn)/套。二期200多套TOWNHOUSE六月初內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，戶型面積180-300平米，均價(jià)10000元/平方米，將給西山聯(lián)排別墅帶來(lái)沖擊

別墅采用立體木制結(jié)構(gòu)，選用加拿大進(jìn)口材料。配套為27洞都市高爾夫球場(chǎng)；12萬(wàn)平方米健康主題運(yùn)動(dòng)公園；12000平米豪華會(huì)所囊括國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)美食、娛樂(lè)、購(gòu)物、效勞等工程。西山美墅館自2003年9月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，于2004年7月1日開(kāi)盤。主要買家為海歸人士，外企高級(jí)管理人員等。主要是其北美別墅風(fēng)格所致。一小局部為私企老板。關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的對(duì)手?檀香山別墅形態(tài)：聯(lián)排/雙拼建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格地理位置：海淀西四環(huán)四季青橋西1500米環(huán)線位置：四環(huán)外價(jià)格：聯(lián)排均價(jià)12800雙拼均價(jià)14800裝修狀態(tài)：毛坯開(kāi)發(fā)商：北京創(chuàng)輝地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

檀香山總占地面積29.5萬(wàn)平米，總建面25萬(wàn)平米，工程分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地14.7萬(wàn)平米，建面10.7萬(wàn)平米，容積率0.57，綠化率51%。工程總戶數(shù)276套，以聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排戶型面積240平米左右，均價(jià)13000；雙拼戶型面積260-400平米左右，均價(jià)15000。內(nèi)部配套建有3200平米的會(huì)所。2004年9月25日開(kāi)盤。資金存在問(wèn)題。目前暫無(wú)大量廣告支持。

關(guān)于我們的對(duì)手?御墅臨楓別墅形態(tài)：聯(lián)排建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約派風(fēng)格地理位置：海淀閔莊路南側(cè)環(huán)線位置：四環(huán)外價(jià)格：均價(jià)12000裝修狀態(tài)：毛坯開(kāi)發(fā)商：北京潤(rùn)地房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)御墅臨楓占地21.88萬(wàn)平米，建筑面積25萬(wàn)平米，綠化率40%。聯(lián)排別墅、花園洋房、六層觀景公寓，三種建筑類型由南至北的錯(cuò)落排列。一期開(kāi)發(fā)公寓與花園洋房，二期開(kāi)發(fā)聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅戶型面積在280—330平米不等，均價(jià)12000元/平米左右，總共31棟全聯(lián)排，150套左右，定于5、6月出戶型圖，9、10月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

配套上設(shè)置了游泳館、酒吧、咖啡廳等公建配套設(shè)施，并且在工程?hào)|邊的西禪寺附近還規(guī)劃了文化步行商業(yè)街。御墅臨楓和人大附中聯(lián)合在社區(qū)周邊將創(chuàng)立一座3萬(wàn)平米的高品質(zhì)的中、小學(xué)和一座幼兒園，解決業(yè)主子女就學(xué)的后顧之憂。小區(qū)內(nèi)還有深層地下純潔水入戶。廣告以路牌，網(wǎng)上傳播為主。建有自己的網(wǎng)站，在搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)上有信息發(fā)布。關(guān)于我們的對(duì)手?四季香山別墅形態(tài)：聯(lián)排/獨(dú)棟建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格地理位置：海淀區(qū)四季青旱河路東環(huán)線位置：四環(huán)外價(jià)格：均價(jià)12000裝修狀態(tài)：毛坯開(kāi)發(fā)商：北京天方世城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

四季香山規(guī)劃用地23.43萬(wàn)平方米，總建筑面積17.22萬(wàn)平方米，容積率1.1。一期為4-6層電梯公寓，目前推出的3棟4～6層電梯公寓，在不到兩個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)銷售過(guò)半。二期為聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，目前二期別墅正在醞釀，占地約8.94萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年底開(kāi)工。其配套能與西面隔路相望的西山美墅館共享。廣告投放主要以從四季青橋到南平莊路南側(cè)的燈箱為主。

關(guān)于我們的對(duì)手?香山甲地別墅形態(tài)：雙拼/聯(lián)排開(kāi)發(fā)商：北京物華天寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑風(fēng)格：中國(guó)傳統(tǒng)建筑加適量現(xiàn)代元素，總建筑面積：13萬(wàn)平米表達(dá)“四合院〞與“胡同〞概念綠化率：35.6%地理位置：海淀閔莊路南側(cè)容積率：0.85環(huán)線位置：西四環(huán)至五環(huán)間上市時(shí)間：2004秋季內(nèi)部認(rèn)購(gòu)裝修狀態(tài)：毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房總套數(shù)：180套戶型面積：220—400平米戶型特點(diǎn)：地下一層，地上2層總價(jià)：250萬(wàn)—400萬(wàn)元均價(jià)：10000萬(wàn)元/平米材質(zhì)：面磚加局部石材設(shè)計(jì)創(chuàng)新：中國(guó)外鄉(xiāng)化現(xiàn)代建筑風(fēng)格，區(qū)別于歐美風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)：聯(lián)排別墅采用公共圍合院落與每戶的私有院落相組合的空間結(jié)構(gòu)形式，多戶可以共享中央庭院，產(chǎn)品功能：一庫(kù)一位的雙車位設(shè)計(jì)；9-14.5米的面寬，戶戶皆有雙院落；戶戶全明衛(wèi)設(shè)計(jì)；局部戶型采用圍合、通廊及陽(yáng)光內(nèi)庭，最大程度地滿足觀景及懷舊心理。園林規(guī)劃：平衡對(duì)稱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，中心景區(qū)設(shè)有十六個(gè)具有中國(guó)傳統(tǒng)文化意韻景點(diǎn)。注1：物業(yè)公司暫未確定注2：贈(zèng)送地下室，注3：現(xiàn)該工程正在整地，樣板間已起關(guān)于我們的對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)工程比照：〔表一〕

以西山為買點(diǎn)項(xiàng)目的親山度社區(qū)內(nèi)配套檔次建筑風(fēng)格

物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）項(xiàng)目總套數(shù)銷售周期工程進(jìn)度銷售率項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）建筑形式擊破點(diǎn)NO1半山楓林半山坡上一般歐式4元52套1年完工100%14000聯(lián)排_(tái)_香山藝墅近山較高現(xiàn)代4.9元128套1年完工100%10000聯(lián)排_(tái)_

西山美墅館遠(yuǎn)山高檔北美5元14套1年立面70%18000雙拼山景200套未銷地基內(nèi)認(rèn)10000聯(lián)排西山美廬近山高檔北美6元100套8個(gè)月立面80%2800USD獨(dú)棟文蘊(yùn)關(guān)于我們的對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)工程比照：〔表二〕以西山為買點(diǎn)項(xiàng)目的親山度社區(qū)內(nèi)配套檔次建筑風(fēng)格

物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）項(xiàng)目總套數(shù)銷售周期工程進(jìn)度銷售率項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）建筑形式擊破點(diǎn)NO1檀香山遠(yuǎn)山較高現(xiàn)代4.8元276套未銷封頂內(nèi)認(rèn)13000聯(lián)排山景15000雙拼四季香山2期遠(yuǎn)山一般現(xiàn)代4元左右100套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)12000聯(lián)排山景文蘊(yùn)御樹臨楓遠(yuǎn)山一般現(xiàn)代4元左右150套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)12000聯(lián)排香山甲地遠(yuǎn)山一般中式未定180套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)10000聯(lián)排文蘊(yùn)關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們自己關(guān)于我們自己工程SWOT分析

優(yōu)勢(shì)分析：?地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人?交通便利，通達(dá)性不斷提高?區(qū)域未來(lái)開(kāi)展形勢(shì)樂(lè)觀?環(huán)境清雅，心理地位高?稀缺、近距離在售的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少?人文環(huán)境獨(dú)樹一幟?有特殊的商務(wù)軟環(huán)境?臺(tái)地別墅，獨(dú)具賣點(diǎn)?規(guī)模小，成型快，隱蔽性強(qiáng)關(guān)于我們自己劣勢(shì)分析：?工程周邊交通條件有待改善?地形不規(guī)那么，設(shè)計(jì)難度高?工程面積小，沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)?整個(gè)區(qū)域采光面有遮擋關(guān)于我們自己關(guān)于我們自己關(guān)于目標(biāo)客群關(guān)于目標(biāo)客群關(guān)于目標(biāo)客群關(guān)于目標(biāo)客群他們有一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)，即，資本=頭腦+人脈關(guān)于目標(biāo)客群也就是說(shuō)，客戶需要我們?cè)诋a(chǎn)品功能上，要滿足他們的多重使用追求！例如，居住、交友、商務(wù)、文化交流收藏、收益、炫耀、政治野心風(fēng)水、尋幽，等等關(guān)于目標(biāo)客群二級(jí)客群職業(yè)背景構(gòu)成?“海歸派人士〞，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境。?港