預(yù)售管理辦法杭州杭州市預(yù)售管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)杭州市房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商品房預(yù)售活動(dòng)及其管理?；驹瓌t房地產(chǎn)預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。預(yù)售條件土地條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合土地出讓合同約定的開發(fā)進(jìn)度要求，已取得土地使用權(quán)證書。建設(shè)工程規(guī)劃許可已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。施工進(jìn)度與形象進(jìn)度1.多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；2.高層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)二分之一以上。投入開發(fā)建設(shè)的資金按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)已辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，建設(shè)工程質(zhì)量符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求。預(yù)售許可申請申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請。申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明；5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。申請流程1.開發(fā)企業(yè)提交申請材料；2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行審核；3.經(jīng)審核符合條件的，房地產(chǎn)管理部門在受理之日起十個(gè)工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起十日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證；不符合條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。預(yù)售合同管理合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日起十日內(nèi)，將取得預(yù)售許可的商品房范圍、面積、價(jià)格等信息在銷售現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示。2.開發(fā)企業(yè)與承購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一格式文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣（市）人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂和備案。3.已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房，未經(jīng)購房者書面同意，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更合同內(nèi)容。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管賬戶的名稱、賬號(hào)、監(jiān)管項(xiàng)目、監(jiān)管資金的范圍、使用條件和程序等內(nèi)容。資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中承諾的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例按照不同建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行分階段控制，具體比例由市房地產(chǎn)管理部門會(huì)同市人民銀行等相關(guān)部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)成本、市場狀況等因素確定。資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度提出用款計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)管銀行審核后，報(bào)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，包括支付建筑材料款、設(shè)備款、工程款等，確保項(xiàng)目順利竣工交付。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對預(yù)售資金使用的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)使用預(yù)售資金行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處理。銷售管理銷售場所與公示1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項(xiàng)目所在地設(shè)置固定的銷售場所，展示預(yù)售商品房的有關(guān)證明文件、預(yù)售方案、商品房預(yù)售合同示范文本等。2.銷售場所應(yīng)當(dāng)公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、法定代表人、預(yù)售許可證號(hào)、預(yù)售房源、銷售價(jià)格、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、房屋戶型、容積率、綠地率、車位配比、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。銷售價(jià)格管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在銷售場所顯著位置公示商品房銷售價(jià)格、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格投訴舉報(bào)電話。2.開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。銷售代理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定，如實(shí)向購房人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況，不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門予以撤銷，并處三萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以挪用金額百分之五以上百分之十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定簽訂、備案商品房預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。中介機(jī)構(gòu)責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售，沒收違法所得，可以并處已收取的購房款一倍以下的罰款。購房人權(quán)益保護(hù)1.因開發(fā)企業(yè)原因?qū)е律唐贩款A(yù)售合同無效、被撤銷或者被解除的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還購房款及利息、賠償損失等責(zé)任。2.開發(fā)企業(yè)未按照合同約定按時(shí)交付商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，向購房人支付違約金；造成購房人損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。監(jiān)督檢查部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法查處違法違規(guī)行為。2.建設(shè)、規(guī)劃、國土、物價(jià)、工商等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)預(yù)售管理工作。檢查內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)的預(yù)售條件是否符合規(guī)定；2.預(yù)售許可申請材料是否真實(shí)、齊全；3.預(yù)售合同簽訂與備案情況；4.預(yù)售資金監(jiān)管情況；5.銷售行為是否規(guī)范等。檢查方式1.日常巡查：房地產(chǎn)管理部門定期對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。2.專項(xiàng)檢查：針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，開展專項(xiàng)檢查，