青州拆遷管理辦法一、總則（一）目的為加強青州市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在青州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。（三）基本原則1.遵循城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，促進城市可持續(xù)發(fā)展。2.保護拆遷當事人的合法權(quán)益，公平、公正、公開地進行拆遷補償與安置。3.依法拆遷，拆遷活動必須符合法律法規(guī)規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。（四）管理部門職責1.青州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市房屋拆遷管理的行政主管部門（以下簡稱拆遷管理部門），負責本辦法的組織實施和監(jiān)督管理。2.相關(guān)部門按照各自職責，協(xié)同做好房屋拆遷管理工作。例如，國土資源部門負責土地管理相關(guān)工作；公安部門負責維護拆遷現(xiàn)場秩序，保障拆遷工作安全進行；財政部門負責拆遷補償資金的監(jiān)管等。二、拆遷管理程序（一）拆遷計劃和拆遷方案1.拆遷人應(yīng)當在拆遷前，根據(jù)建設(shè)項目的實際情況，制定拆遷計劃和拆遷方案。2.拆遷計劃應(yīng)當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限等內(nèi)容。3.拆遷方案應(yīng)當包括被拆遷房屋狀況、補償安置方式、補償安置資金預(yù)算、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況等內(nèi)容。（二）拆遷申請與審批1.拆遷人向拆遷管理部門提出拆遷申請，并提交下列資料：建設(shè)項目批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。2.拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，書面通知拆遷人并說明理由。（三）拆遷公告1.拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。2.拆遷人應(yīng)當在拆遷現(xiàn)場顯著位置公示拆遷許可證、拆遷范圍、拆遷期限、補償安置方案等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。（四）拆遷補償安置協(xié)議的簽訂1.拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。2.拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。3.拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（五）拆遷補償安置資金的監(jiān)管1.拆遷補償安置資金應(yīng)當足額存入辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，專款專用，不得挪作他用。2.拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督，定期檢查拆遷補償安置資金的使用情況。3.拆遷人應(yīng)當按照拆遷補償安置協(xié)議的約定，及時支付拆遷補償安置資金。（六）拆遷期限與延期1.拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷工作。2.拆遷期限屆滿，拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向拆遷管理部門提出延期拆遷申請；拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。三、拆遷補償與安置（一）補償方式1.貨幣補償貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由拆遷管理部門通過公開抽簽等方式確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進行評估。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積相等的部分，按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算差價；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積超過被拆遷房屋的建筑面積的部分，按照市場價格結(jié)算；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積不足被拆遷房屋的建筑面積的部分，按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。（二）住宅房屋的補償安置1.被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證載明的面積為準；房屋所有權(quán)證未載明面積的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)實測的面積為準。2.拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格給予補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當提供與被拆遷房屋建筑面積相當?shù)陌仓糜梅?，并按照本辦法的規(guī)定結(jié)算差價。3.拆遷公有住宅房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房的產(chǎn)權(quán)歸公有房屋承租人；實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額的30%支付給被拆遷人，70%支付給公有房屋承租人。（三）非住宅房屋的補償安置1.拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格給予補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當提供與被拆遷房屋建筑面積相當?shù)陌仓糜梅浚凑毡巨k法的規(guī)定結(jié)算差價。2.拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。補償標準由拆遷管理部門會同有關(guān)部門根據(jù)實際情況制定。（四）特殊情況的補償安置1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。2.拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。3.拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。四、拆遷評估（一）評估機構(gòu)的選定1.拆遷評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由拆遷管理部門通過公開抽簽等方式確定。2.拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當具有相應(yīng)的資質(zhì)等級，遵守評估規(guī)范和職業(yè)道德，獨立、客觀、公正地進行評估。（二）評估程序1.拆遷評估機構(gòu)接受委托后，應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并由被拆遷人簽字確認。2.拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進行評估，出具評估報告。3.拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報告之日起5日內(nèi)，向原評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。原評估機構(gòu)應(yīng)當自收到復(fù)核評估申請之日起5日內(nèi)出具復(fù)核評估報告。4.拆遷人或者被拆遷人對復(fù)核評估結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核評估報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具鑒定意見。五、拆遷糾紛處理（一）行政裁決1.拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由拆遷管理部門裁決。2.拆遷管理部門受理裁決申請后，應(yīng)當按照下列程序進行：向被申請人送達裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權(quán)利和義務(wù)；審核相關(guān)資料、程序的合法性；組織當事人調(diào)解，達成一致意見的，出具裁決終結(jié)書；達不成一致意見的，作出裁決。3.當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。（二）強制拆遷1.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。2.實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。3.強制拆遷應(yīng)當嚴格依法進行，不得損害被拆遷人的合法權(quán)益。六、法律責任（一）拆遷人的法律責任1.拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的；委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；擅自延長拆遷期限的。4.拆遷人違反本辦法規(guī)定，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。（二）被拆遷人的法律責任1.被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，由拆遷管理部門責令限期退還；逾期不退還的，按周轉(zhuǎn)房使用面積處以月租金3倍以下的罰款。2.被拆遷人在拆遷過程中，有下列行為之一的，由拆遷管理部門予以警告、責令改正，并可處1000元以上10000元以下的罰款：偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房屋拆遷補償安置協(xié)議的；冒領(lǐng)、多領(lǐng)拆遷補償款的；其他違反拆遷管理規(guī)定的行為。（三）相關(guān)單位和人員的法律責任1.接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。2.評估機構(gòu)及其工作人員在拆遷評估中，違反評估規(guī)范和職業(yè)道德，出具虛假評估報告的，由拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，