市老舊小區(qū)管理辦法總則制定目的本辦法旨在加強本市老舊小區(qū)的管理，提升老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量，改善小區(qū)居住環(huán)境，維護小區(qū)公共秩序，促進城市可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)建成時間較長、配套設施老化、環(huán)境條件較差的老舊小區(qū)。具體范圍由市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門根據(jù)實際情況確定并公布?；驹瓌t1.以人為本原則：充分尊重居民意愿，以滿足居民需求為出發(fā)點和落腳點，切實解決老舊小區(qū)居民最關心、最直接、最現(xiàn)實的問題。2.政府引導原則：強化政府在老舊小區(qū)管理中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，制定政策措施，引導社會力量參與老舊小區(qū)管理。3.多方參與原則：鼓勵居民、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)組織、社會組織等各方力量共同參與老舊小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。4.依法管理原則：嚴格遵守國家和地方有關法律法規(guī)，依法規(guī)范老舊小區(qū)管理行為，保障各方合法權益。管理職責1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門：負責本市老舊小區(qū)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督，制定老舊小區(qū)管理相關政策和標準，組織實施老舊小區(qū)改造項目，對物業(yè)服務企業(yè)進行行業(yè)監(jiān)管。2.區(qū)人民政府：負責本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)管理工作的組織實施，落實老舊小區(qū)改造資金，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的重大問題。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：具體負責本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的日常管理工作，指導業(yè)主委員會成立和換屆選舉，協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)與居民之間的關系，處理小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛。4.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)建設和管理，反映居民意見和建議。5.其他相關部門：按照各自職責，做好老舊小區(qū)管理的相關工作。如公安部門負責維護小區(qū)治安秩序，消防部門負責指導小區(qū)消防安全工作，城管部門負責查處小區(qū)內(nèi)的違法建設和環(huán)境衛(wèi)生問題等。小區(qū)改造改造計劃制定1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門，根據(jù)本市老舊小區(qū)現(xiàn)狀和居民需求，制定年度老舊小區(qū)改造計劃。2.改造計劃應廣泛征求居民意見，經(jīng)市人民政府批準后實施。改造內(nèi)容1.基礎設施改造道路修繕：對小區(qū)內(nèi)破損、坑洼的道路進行修復或重新鋪設，確保道路平整、暢通。排水管網(wǎng)改造：對老化、堵塞的排水管網(wǎng)進行更新改造，解決小區(qū)內(nèi)積水問題。供電設施改造：對老舊的供電線路、電表等進行改造，保障供電安全。通信設施改造：完善小區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)絡覆蓋，滿足居民通信需求。2.房屋修繕屋面防水：對屋面滲漏的房屋進行防水處理，防止雨水滲漏。外墻粉刷：對破舊、脫落的外墻進行粉刷，提升小區(qū)整體外觀。樓道修繕：對樓道內(nèi)的墻面、扶手等進行修繕，改善樓道環(huán)境。3.公共設施建設綠化提升：增加小區(qū)內(nèi)的綠化面積，優(yōu)化綠化布局，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。停車位建設：合理規(guī)劃停車位，緩解小區(qū)停車難問題。休閑設施建設：建設休閑廣場、健身器材等公共休閑設施，滿足居民休閑健身需求。垃圾分類設施建設：設置垃圾分類投放點，配備垃圾分類收集容器，引導居民進行垃圾分類。改造資金籌集1.政府財政投入：市、區(qū)人民政府安排專項資金，用于老舊小區(qū)改造。2.居民出資：按照“誰受益、誰出資”的原則，鼓勵居民適當出資參與老舊小區(qū)改造。居民出資可采取直接出資、參與小區(qū)公共事務管理等方式。3.社會資本參與：通過政府與社會資本合作（PPP）、發(fā)行專項債券等方式，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造。4.其他資金來源：爭取上級資金支持、利用小區(qū)公共收益等。改造工程管理1.老舊小區(qū)改造項目應按照基本建設程序進行管理，嚴格執(zhí)行項目招投標、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等制度。2.建設單位應加強施工現(xiàn)場管理，確保施工安全和工程質(zhì)量，減少施工對居民生活的影響。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應配合建設單位做好居民協(xié)調(diào)工作，及時解決施工過程中出現(xiàn)的問題。物業(yè)管理物業(yè)服務企業(yè)選擇1.老舊小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)服務的，由業(yè)主大會按照相關規(guī)定通過公開招投標等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。2.未成立業(yè)主大會的老舊小區(qū)，可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織居民代表、社區(qū)居民委員會等相關方，通過競爭性談判等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務合同1.業(yè)主大會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務。2.物業(yè)服務合同應包括服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、服務期限、違約責任等條款。物業(yè)服務內(nèi)容1.環(huán)境衛(wèi)生維護：定期清掃小區(qū)道路、樓道、電梯等公共區(qū)域，及時清運垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.綠化養(yǎng)護管理：對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護管理，確保綠化景觀良好。3.公共秩序維護：安排專人負責小區(qū)門禁管理、巡邏等工作，維護小區(qū)治安秩序，保障居民人身和財產(chǎn)安全。4.設施設備維修養(yǎng)護：對小區(qū)內(nèi)的共用設施設備進行日常巡查、維修保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。5.其他服務：根據(jù)小區(qū)實際情況和居民需求，提供車輛停放管理、家政服務、養(yǎng)老服務等其他物業(yè)服務。物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定的標準繳納。2.物業(yè)服務費用應主要用于支付物業(yè)服務企業(yè)的服務成本、法定稅費和合理利潤。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務監(jiān)督考核1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門建立物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督考核機制，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行考核評價。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應組織居民對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行滿意度測評。3.對服務質(zhì)量不達標的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整改；整改仍不達標的，依法予以清退。業(yè)主自治業(yè)主大會成立1.符合成立業(yè)主大會條件的老舊小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應指導社區(qū)居民委員會組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。2.業(yè)主大會籌備組負責組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會運作1.業(yè)主委員會應建立健全工作制度，定期召開會議，研究決定小區(qū)物業(yè)管理中的重大事項。2.業(yè)主委員會成員應遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，公正履行職責，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主委員會任期屆滿前，應組織換屆選舉。業(yè)主權利義務1.業(yè)主權利參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。對小區(qū)物業(yè)管理提出意見和建議。法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.業(yè)主義務遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。按時繳納物業(yè)服務費用。配合物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的工作。愛護小區(qū)共用設施設備和環(huán)境衛(wèi)生。法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。社區(qū)治理社區(qū)黨組織作用發(fā)揮1.社區(qū)黨組織應加強對老舊小區(qū)管理工作的領導，發(fā)揮戰(zhàn)斗堡壘作用，組織協(xié)調(diào)各方力量共同參與小區(qū)治理。2.社區(qū)黨組織應引導黨員積極參與小區(qū)建設和管理，發(fā)揮先鋒模范作用。社區(qū)居民參與1.社區(qū)居民委員會應通過組織開展社區(qū)活動、設立居民議事廳等方式，鼓勵居民積極參與老舊小區(qū)管理，表達意見和建議。2.建立居民志愿者隊伍，參與小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、治安巡邏、糾紛調(diào)解等工作。社區(qū)與相關部門協(xié)同1.社區(qū)居民委員會應加強與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關部門的溝通協(xié)調(diào)，及時解決老舊小區(qū)管理中的問題。2.相關部門應按照職責分工，加強對老舊小區(qū)的業(yè)務指導和支持，形成工作合力。社區(qū)文化建設1.加強老舊小區(qū)社區(qū)文化建設，開展形式多樣的文化活動，豐富居民精神文化生活，增強居民對小區(qū)的歸屬感和認同感。2.利用小區(qū)宣傳欄、文化墻等陣地，宣傳社會主義核心價值觀、文明風尚等內(nèi)容，營造良好的社區(qū)文化氛圍。配套設施管理共用設施設備管理1.老舊小區(qū)內(nèi)的共用設施設備，如電梯、消防設施、給排水設施等，由物業(yè)服務企業(yè)或相關專業(yè)單位按照規(guī)定進行維護保養(yǎng)和管理。2.建立共用設施設備檔案，記錄設施設備的運行、維護、維修等情況。3.定期對共用設施設備進行安全檢查和檢測，確保設施設備安全運行。停車位管理1.規(guī)范老舊小區(qū)停車位的使用，合理設置停車位標識，引導車輛有序停放。2.對小區(qū)內(nèi)的停車位進行統(tǒng)一管理，可采取收費或免費等方式，具體收費標準由業(yè)主大會或相關部門制定。3.加強對小區(qū)內(nèi)停車秩序的巡查，及時制止亂停亂放等違法行為。環(huán)境衛(wèi)生設施管理1.定期對小區(qū)內(nèi)的垃圾收集容器、垃圾轉(zhuǎn)運站等環(huán)境衛(wèi)生設施進行清潔和維護，確保設施正常使用。2.合理設置垃圾分類投放點，加強對垃圾分類的宣傳和指導，提高居民垃圾分類意識。公共綠地管理1.加強對小區(qū)公共綠地的養(yǎng)護管理，及時修剪草坪、樹木，清理雜草，保持綠地整潔美觀。2.保護公共綠地內(nèi)的花草樹木，禁止隨意砍伐、破壞。安全管理消防安全管理1.老舊小區(qū)應按照消防法律法規(guī)的要求，完善消防設施設備，確保消防通道暢通。2.物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)組織應定期組織居民開展消防安全宣傳教育和演練，提高居民消防安全意識和自防自救能力。3.加強對小區(qū)內(nèi)消防設施設備的巡查和維護，確保消防設施設備完好有效。治安安全管理1.加強老舊小區(qū)治安防控體系建設，安裝監(jiān)控設備，設置門禁系統(tǒng)，提高小區(qū)治安防范能力。2.物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)組織應加強巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理治安問題，維護小區(qū)治安秩序。3.鼓勵居民積極參與治安防范工作，如安裝家庭防盜設施、鄰里守望等。電梯安全管理1.老舊小區(qū)內(nèi)電梯的使用管理應符合相關法律法規(guī)和安全技術規(guī)范的要求。2.電梯使用單位應委托有資質(zhì)的電梯維護保養(yǎng)單位進行定期維護保養(yǎng)，確保電梯安全運行。3.電梯維護保養(yǎng)單位應按照規(guī)定開展維護保養(yǎng)工作，并做好記錄。房屋安全管理1.加強對老舊小區(qū)房屋安全狀況的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。2.對存在安全隱患的房屋，應采取相應的安全措施，如設置警示標識、進行維修加固等。3.房屋所有人或使用人應承擔房屋安全責任，按照要求對房屋進行維護和管理。應急管理應急預案制定1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門制定本市老舊小區(qū)應急管理預案，明確應急處置的組織機構、職責分工、應急響應程序等內(nèi)容。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應根據(jù)市應急管理預案，結(jié)合實際情況制定本轄區(qū)、本小區(qū)的應急預案。應急演練1.定期組織開展老舊小區(qū)應急演練，提高居民和相關人員的應急處置能力。2.應急演練內(nèi)容應包括火災、地震、洪澇等自然災害和突發(fā)事件的應急處置。應急物資儲備1.建立老舊小區(qū)應急物資儲備制度，儲備必要的應急物資，如滅火器、防汛沙袋、應