住建部預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范商品房預(yù)售行為，確保預(yù)售活動依法依規(guī)進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上新建商品房的預(yù)售管理。城市規(guī)劃區(qū)外的商品房預(yù)售，參照本辦法執(zhí)行。本辦法所指的商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)開展預(yù)售管理工作，確保各項管理措施有法可依、依法實施。2.公開公正原則預(yù)售管理過程中，信息公開透明，管理程序公正公平，保障各方主體的合法權(quán)益。3.誠信原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人等參與預(yù)售活動的各方應(yīng)誠實守信，遵守法律法規(guī)和合同約定。二、預(yù)售許可的申請與受理（一）申請條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）受理程序1.房地產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的商品房預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行審查。2.經(jīng)審查，申請材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)正的內(nèi)容。3.開發(fā)企業(yè)按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理。三、預(yù)售許可的審查與決定（一）審查內(nèi)容1.申請材料的真實性、合法性、完整性。2.開發(fā)項目是否符合預(yù)售條件，包括土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面。3.預(yù)售方案是否合理可行，包括預(yù)售房屋的基本情況、銷售價格、銷售方式等。（二）實地查勘房地產(chǎn)管理部門可以對開發(fā)項目進(jìn)行實地查勘，了解項目的建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量等情況。實地查勘應(yīng)當(dāng)由兩名以上工作人員進(jìn)行，并制作查勘記錄。（三）決定程序1.經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。2.經(jīng)審查，不符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，說明理由，并告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。四、預(yù)售合同的簽訂與備案（一）預(yù)售合同的簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。（二）預(yù)售合同的備案1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。2.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理預(yù)售合同登記備案的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以警告，并處以1萬元以下的罰款。五、預(yù)售資金的監(jiān)管（一）監(jiān)管原則1.?？顚Ｓ迷瓌t預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于預(yù)售項目的工程建設(shè)，確保項目順利竣工交付。2.全程監(jiān)管原則對預(yù)售資金的繳存、使用等全過程進(jìn)行監(jiān)管，保障資金安全。（二）監(jiān)管賬戶的設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金專用賬戶，用于存放預(yù)售資金。2.預(yù)售資金專用賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)的其他賬戶分開設(shè)立，專款專用。（三）繳存與使用1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的比例將預(yù)售資金繳存至專用賬戶。2.預(yù)售資金的使用應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度，按照一定比例核撥預(yù)售資金，確保資金用于項目建設(shè)。3.開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)提交用款計劃、工程進(jìn)度證明等材料，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，由監(jiān)管銀行按照規(guī)定撥付。（四）監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對預(yù)售資金專用賬戶的監(jiān)督管理，定期檢查預(yù)售資金的繳存、使用情況。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，履行對預(yù)售資金的監(jiān)管職責(zé)，對不符合規(guī)定的資金使用申請不予撥付。3.開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款：未按規(guī)定設(shè)立預(yù)售資金專用賬戶的；預(yù)售資金未按規(guī)定繳存的；擅自挪用預(yù)售資金的。六、預(yù)售商品房的交付與質(zhì)量（一）交付條件1.開發(fā)項目經(jīng)驗收合格。2.具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。3.配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件。（二）交付程序1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前將交付時間、地點等書面通知承購人。2.承購人應(yīng)當(dāng)在通知的交付時間、地點辦理交付手續(xù)。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向承購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并根據(jù)住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任。（三）質(zhì)量保修1.開發(fā)企業(yè)對預(yù)售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期限和范圍按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法使用款項20%以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本辦法第三十五條的規(guī)定處理。（二）購房人的法律責(zé)任購房人未按照合同約定支付房價款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同，并要求購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他法律責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.違反本辦法規(guī)定，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。八、附則（一）解釋權(quán)